«Зеленое» строительство: умная детализация вашего дома
Возведение энергоэффективных и «умных» объектов для Северной столицы не новость. И если раньше энергосберегающие технологии применялись в основном при строительстве общественных зданий, то сейчас наметилась тенденция «зеленого» строительства и в жилищном секторе. Несколько подобных проектов уже реализованы. Им и будет посвящен ряд материалов нашей рубрики «Зеленое строительство».
Первым попал в поле зрения объект, быстрее других набравший 70 баллов и удостоенный платинового сертификата российской сертификационной системы GREEN ZOOM. Это жилой комплекс «Серебряный фонтан», который возводит в Москве Группа «Эталон».
Использование инновационных разработок при его проектировании позволило реализовать крупнопролетную схему несущих конструкций, благодаря чему квартиры комплекса отличаются свободной планировкой, а продуманная схема принудительной приточно-вытяжной вентиляции и использование системы вентилируемых фасадов обеспечат будущим жителям комплекса максимально комфортный микроклимат в здании без необходимости использования оборудования, создающего дополнительный шум.
На объекте в плане снижения эксплуатационных затрат все продумано до мелочей. Но на наиболее эффективных решениях хотелось бы остановиться подробнее.
Так, установка терморегулирующих головок на радиаторы отопления позволяет самостоятельно регулировать температуру в помещении за счет изменения количества теплоносителя, поступающего в отопительный прибор. При этом не происходит перерасхода тепловой энергии, что позволяет экономить ресурсы и денежные средства.
Простое решение, дающее весомую экономию: радиаторные регуляторы температуры выполняют две важные функции – обеспечивают комфортную температуру в помещении и помогают следить за экономией тепловой энергии. При этом интересно, что установка регулятора возможна как на одном отдельно взятом радиаторе, так и на ветке, подающей теплоноситель к нескольким отопительным приборам.
Отметим, что комфортные условия достигаются поддержанием заданной температуры воздуха в помещении, а также возможностью задавать дневной и ночной режимы. Теплоноситель начинает циркулировать в радиаторе только при снижении температуры в помещении ниже заданной, что приводит к экономии тепловой энергии до 30%.
В свою очередь, применение энергосберегающего освещения в квартирах дает значительное сокращение потребляемой энергии, снижает расходы на электроэнергию и исключает внешний перегрев ламп.
Поддержание предельно допустимой концентрации оксида углерода, предотвращение образования взрывоопасных концентраций легковоспламеняющихся газов и экономию на работе вентиляционного оборудования обеспечивает на объекте автоматическое снижение воздухообмена в автостоянке по уровню загазованности, а погодозависимый график подачи теплоносителя в систему отопления способствует поддержанию комфортных условий микроклимата и экономии тепла.
Кроме этого, архитекторы проекта – бюро SPEECH – запроектировали для жилой части комплекса общеобменную механическую приточно-вытяжную вентиляцию с рекуперацией тепла, с эффективностью также в 30%, что позволит значительно экономить тепловые ресурсы, а применение эффективной водоразборной арматуры – даст экономию воды за счет снижения ее расходных характеристик.
Отметим, что все решения, внедренные в проект, прошли проверку энергомоделированием. В результате в базовую проектную и рабочую документацию, разработанную соответственно бюро SPEECH и ООО «ЭталонПроект», были включены энергосберегающие решения, увеличившие энергоэффективность объекта до 36,58%.
В целом же применение комплекса энергоэффективных решений снизит расходы жителей ЖК «Серебряный фонтан» на общие энергоресурсы на 13 743 697 рублей ежегодно, а общее энергопотребление объекта – на 7 248 662 кВт/ч по сравнению с базовым проектом.
Мнение:
Вера Бурцева, руководитель рабочей группы по разработке системы GREEN ZOOM, эксперт данной системы сертификации:
– Повышение энергоэффективности объекта «Серебряный фонтан» – не просто дань моде, но показатель действительно продуманного отношения девелопера к реализации объекта для настоящего комфорта жителя современного мегаполиса, условия жизни в котором заставляют все больше задумываться о том, как сделать свою квартиру удобным и универсальным местом для отдыха, не затрачивая больших средств на его содержание.
Сергей Чобан, руководитель архитектурного бюро SPEECH:
– Архитектура «Серебряного фонтана» представляет собой максимально широкую палитру взаимодополняющих друг друга стилистических приемов, позволяющих создать индивидуальные по своему характеру, насыщенные деталями фасады. Вдохновленный исконно московскими архитектурными традициями, но созданный с учетом самых современных технологий, комплекс создаст визуально разнообразную, сомасштабную человеку застройку, гармонирующую со своим окружением и в то же время обладающую собственным узнаваемым обликом. Немаловажно, что при строительстве будет использован высококачественный клинкерный кирпич отечественного производства, зарекомендовавший себя как практичный и красивый отделочный материал, гарантирующий долговечность объекта и его благородное старение.
Дмитрий Кашинский, первый вице-президент Группы «Эталон»:
– Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать, не так ли? Вот и мы, приняв решение об оснащении жилого комплекса «Серебряный фонтан» высокотехнологичными инженерными системами, сочли необходимым получить официальное подтверждение их эффективности и пользы для будущих жителей.
Профессионалы стандарта GREEN ZOOM оценили нововведения – и теперь мы с гордостью демонстрируем справедливо полученные дипломы в офисе продаж проекта.
Новые объекты бизнес-класса от Группы «Эталон» также планируется сертифицировать по системе GREEN ZOOM. Мы считаем, что комфорт и экологичность – лучшее сочетание для жизни, а снижение энергозатратности объектов – это снижение стоимости их эксплуатации и долгосрочный вклад в повышение инвестиционной привлекательности объекта.
Объект сертифицирован по стадии «Проект». Его основные инновационные решения:
Терморегулирующие головки на радиаторах отопления
позволяют самостоятельно регулировать температуру в помещении за счет изменения количества теплоносителя, поступающего в отопительный прибор. При этом не происходит перерасхода тепловой энергии, это экономит ресурсы и денежные средства.
Рациональное использование электроэнергии в квартирах и общедомовых пространствах:
Значительное сокращение потребляемой энергии; снижение расходов на электроэнергию; увеличение срока службы системы освещения; современный дизайн светильников и датчиков освещения.
Водоснабжение и канализация
Энергоэффективные системы должны быть гигиенически безопасными – это одно из главных условий для создания комфорта.
Эффективная теплоизоляция трубопроводов
Энергосберегающее освещение общедомовых помещений
Экономия энергоресурсов; более длительный срок эксплуатации; выше уровень безопасности, т. к. ниже риск возгорания.
Применение для жилой части общеобменной механической приточно-вытяжной вентиляции с рекуперацией тепла (эффективность рекуперации 29–30%)
Использование тепла отработавшего воздуха позволяет экономить тепловые ресурсы.
Вентиляция и кондиционирование
Инновационные компоненты и системы обеспечивают высокое качество воздуха в помещении и комфортный микроклимат.
Водоснабжение и канализация
Повышение эффективности работы систем водоснабжения и канализации положительно влияет на качество возводимого объекта строительства, а также способствует рациональному потреблению водных ресурсов.
Вентиляционная арматура
Грамотно подобранное энергоэффективное вентиляционное оборудование с качественными характеристиками способствует сокращению количества углекислого газа в воздухе, а также экономии электроэнергии.
Водоснабжение и канализация
Микроклимат в помещении зависит от качественной работы инженерных систем. А налаженная работа инженерных коммуникаций зависит от качества выбранных системных компонентов.
Энергоэффективное оборудование от теплового пункта до отопительного прибора
Применение современных теплообменных аппаратов в сочетании с регулирующими клапанами с электроприводами обеспечивает качественное регулирование системы отопления. Термостатические клапаны с преднастройкой и автоматические балансировочные клапаны поддерживают требуемый расход в каждом радиаторе в течение всего отопительного периода.
Отопительное оборудование
Комфортный микроклимат в помещении зависит от многих параметров, в том числе и от правильно спроектированной системы отопления, дающей экономию энергии и надежно воплощенной как технически, так и дизайнерски.
Отопительное оборудование
Современному жильцу важно иметь возможность управления системами своего дома, подстраивая внутренний микроклимат под индивидуальные параметры.
Отопительное оборудование
Оптимальное сочетание особенностей дизайна и характеристик энергоэффективности – новаторское решение в инженерии, важное для современного требовательного пользователя.
Холодильное оборудование
Возможность контроля системы холодоснабжения – важное преимущество не только для пользователя здания, но и ценное условие для создания комфортного микроклимата.
Петербургские чиновники и строители просят федеральный центр скорректировать последнюю редакцию 214-ФЗ.
Рабочая группа «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», действующая при Смольном, разработала поправки в 214-ФЗ, регламентирующие дальнейший механизм функционирования долевого строительства. В ближайшие дни они будут представлены губернатору Петербурга Георгию Полтавченко, после чего отправятся на рассмотрение в Совет Федерации.
В Рабочую группу входят специалисты профильных комитетов и представители строительного сообщества. Чиновники и застройщики уже давно обеспокоены поправками в 214-ФЗ, сформированными в середине прошлого года в 218-ФЗ. В соответствии с ними с 1 июля 2018 года радикально ужесточаются требования к застройщику, занимающемуся долевым строительством. Как правительство Петербурга, так и сами игроки рынка опасаются, что принятые нововведения приведут к банкротству ряда компаний, срыву ввода жилых объектов и, как следствие, появлению новых обманутых дольщиков. Вероятнее всего, заметил на совещании исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов, брошенные объекты будут достраивать другие застройщики, что нисколько не улучшит ситуацию.
Председатель Рабочей группы по улучшению предпринимательского климата в сфере строительства Алексей Золотов отметил, что интересы дольщиков приоритетны. «Однако вводимые ограничения не должны привести к фактической невозможности реализации проектов и ухудшению работы отрасли в целом. Предлагаемые нами инициативы, в целом, укрепляют взаимоотношения всех участников рынка. А также в дальнейшем помогут безболезненно перейти на проектный вид финансирования строительства. До 1 февраля наши предложения уйдут в федеральный центр. Мы должны успеть повлиять на правила, которые начнут действовать с 1 июля» , - подчеркнул он.
Значительная часть предложений петербургских экспертов связана с регуляцией финансирования строительства жилых объектов. В частности, эксперты предлагают скорректировать 214-ФЗ таким образом, чтобы застройщик смог задействованные на объекте средства также тратить на прилегающую инфраструктуру и благоустройство. Кроме того, представители Рабочей группы предлагают дать возможность строителям расходовать средства не только дольщиков, но и средства, получаемые из других источников. Это поможет застройщикам при работе на объекте избегать кассовых разрывов. Также эксперты считают необходимым разрешить застройщику иметь счета в нескольких уполномоченных банках. Это обезопасит организации от неожиданного банкротства кредитной организации и поможет сохранить средства. Кроме того, специалисты предлагают законодательно разрешить компаниям использовать средства, оставшиеся на счете проекта в банке, для финансирования новых объектов. А также при наличии налоговых претензий дать застройщикам право защитить свою позицию в суде, до того, как им будет запрещено привлекать средства дольщиков.
Представители Рабочей группы также отметили, что в настоящее время банки не активно участвуют в обсуждении типовых программ проектного финансирования. Помимо того, считают специалисты, кредитные организации сейчас почти не взаимодействуют с небольшими застройщиками.
Кстати
По данным Комитета по строительству Петербурга на территории города действуют 225 застройщиков, запланировано к строительству 544 объекта, объем привлеченных средств застройщиков на договоры долевого участия составляет 456,9 млрд рублей (по состоянию на конец 2017 года).
В 2017 году строители Петербурга купили земли меньше, чем годом ранее. Данные аналитиков разнятся. Одни говорят о спаде активности на рынке земли в 2 раза, другие – в 3 раза. Но с конца года число сделок выросло. Всплеск активности связан с изменением в ФЗ-214, которое ужесточит работу застройщиков жилья уже этим летом. Строители торопятся пополнить земельные банки и получить разрешения на новые стройки по старым правилам.
Аналитики констатировали спад активности застройщиков жилья на земельном рынке по итогам 2017 года. По данным экспертов NAI Becar, за прошлый год количество сделок по покупке участков под жилье в Петербурге сократилось на 42%, а общая площадь земли, участвующей в сделках оказалась в 2 раза меньше, чем годом ранее. «По нашим данным в 2017 году в городе застройщики заключили 14 сделок по покупке земли общей площадью 1,5 млн кв.м. Годом ранее показатели были более впечатляющие: было заключено 24 сделки с землей общей площадью 3,24 млн кв.м.», - сообщила директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
У экспертов Colliers International в Петербурге другие данные. «В течение прошлого года в Петербурге под жилищный девелопмент было приобретено 19 земельных участков суммарной площадью около 110 га, где можно построить 2 млн кв.м. жилья. Это в три раза меньше, чем годом ранее», - сообщила директор департамента инвестиционных услуг Colliers International в Петербурге Анна Сигалова.
А в компании Knight Frank St Petersburg, которая проанализировала земельный рынок агломерации (совокупно Петербург и Ленобласть) отметили, что за прошлый год в регионе было реализовано более 50 участков под жилое строительство общей площадью более 210 га, на которых возможно возвести около 3,5 млн кв.м. жилья. Бюджет покупок составил $810 млн. Наиболее крупными по площади земельными участками пополнили свои активы «Группа ЛСР», Setl City, Glorax Development, «Эталон», «ЦДС».
Глава «ЦДС» Михаил Медведев сообщил, что за 2017 год его компания купила землю под строительство 400 тыс. кв.м. жилья. В Setl City рассказали о покупке за год 60 га земли под новые стройки, в том числе почти 26 га бывшей территории завода «Пигмент». Крупнейшей покупкой «Группы ЛСР» в прошлом году стали 34 га на намыве Васильевского острова под масштабный жилой квартал. А Glorax Development купил несколько участков на Лиговском проспекте (в совокупности 25 га) и будет застраивать их жильем в рамках единой концепции ближайшие 10 лет.
В конце 2017 года все эксперты отметили всплеск активности покупателей на земельном рынке. По данным NAI Becar, в 4-м квартале было закрыто 6 сделок с землей общей площадью 600 тыс. кв.м. (38% от годового оборота рынка).
«Толчком к активности послужили серьёзные поправки в закон о долевом строительстве, которые вступят в силу в 2018 году», - говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Эти поправки ужесточают правила работы строителей. "Пока не было изменений в отраслевом законе, девелоперы внимательно отбирали проекты для работы. А сейчас покупают все, что есть. Лишь бы успеть до середины следующего года. Этим ажиотажем строители, к сожалению, создают себе дополнительные риски», - считает исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
«Нынешняя активность строителей не говорит о развитии отрасли. Мы просто «накачиваем баллоны кислородом». Но скоро рванет и шарахнет по рынку. По моим прогнозам, случится это уже в 2019 году", — подтверждает гендиректор ГК «Легенда» Василий Селиванов.
При этом все эксперты говорят, что цены на землю в регионе за год не изменились. «Цены пока еще переживают посткризисный период спада, поэтому существенных скачков нет», - говорит Ольга Шарыгина. По ее словам, стратегия у каждого лендлорда индивидуальная и выстраивается исходя из мышления продавца и понимания им своих возможностей и особенностей земельного участка. «Те, кто давно стоит на рынке с низколиквидными участками, начинают рассматривать варианты совместных проектов или получение за землю квадратных метров в будущих объектах недвижимости. Конечно, этот вариант ущемляет экономические интересы собственника. Зачастую девелоперы предлагают такие условия сделки, что это выглядит как выкручивание рук. Но если мы говорим об участках более или менее ликвидных, то тут уже собственники стараются «выжать» максимальную цену за квадратный метр», - добавляет эксперт NAI Becar. «На дисконт продавцы соглашались только в связи с несоответствием проектов градостроительным нормам и необходимостью получения нового разрешения на строительство», - говорит Анна Сигалова.
«Объективных предпосылок для роста стоимости земли сегодня нет, ведь и рынок жилья в Петербурге особого роста не демонстрирует. Цена земельных участков связана с покупательной способностью населения (по крайней мере, в массовом сегменте), а способность эта, к сожалению, не растет. Есть еще один фактор, влияющий на цену земельных участков, – это градостроительное законодательство, которое за последние годы стало жестче: на том же участке 2-3 года назад можно было построить больше, чем на сегодняшний день», - заключил президент Холдинга RBI Эдуард Тиктинский.
О перспективах земельного рынка в 2018 году эксперты говорят осторожно. «Последнее согласование нового Генерального плана Петербурга завершилось в 2017 году. В результате он фактически остался в неизменном виде и не предполагает развитие большинства промышленных территорий во внутригородской черте под жилые зоны, как рассчитывали многие девелоперы. Новые поправки будут рассматриваться только в 2020 году. В результате высокого спроса будет продолжаться сокращение количества и общей площади земельных участков, которые пригодны для жилищного строительства. Это может привести к образованию дефицита ликвидной земли, что в свою очередь, будет способствовать росту цен предложения», - говорит Николай Пашков.
«В 2018 году девелоперы сохранят свой интерес к рынку, но объем сделок останется на уровне 2017 года», - считает Ольга Шарыгина. Она также согласна, что пятен для покупки в городе становится все меньше.
Сделки по приобретению земельных участков в целях жилищного строительства в 2016-2017 гг (Источник: NAI Becar)
2016 год
I квартал – 3 сделки общей площадью 100 тыс. кв. м.
II квартал – 4 сделки общей площадью 300 тыс. кв. м.
III квартал – 4 сделки общей площадью 40 тыс. кв. м.
IV квартал – 13 сделок общей площадью 2 800 тыс. кв. м.
Общее количество – 24 сделки общей площадью 3 240 тыс. кв. м.
2017 год
I квартал – 2 сделки общей площадью 160 тыс. кв. м.
II квартал – 5 сделок общей площадью 400 тыс. кв. м.
III квартал – 1 сделка площадью 340 тыс. кв. м.
IV квартал – 6 сделок общей площадью 600 тыс. кв. м.
Общее количество – 14 сделок с общей площадью 1 500 тыс. кв. м земли.