От ЕССК – к Big Data
В рамках Петербургского цифрового форума – 2018 состоялась дискуссия о прошлом, настоящем и будущем электронного взаимодействия строительного бизнеса и власти. Эксперты сошлись во мнении, что цифровая трансформация отрасли нелегко дается как компаниям, так и государству.
Мероприятие прошло при информационной и организационной поддержке Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ) и газеты «Строительный Еженедельник».
Платформа для диалога
С начала 2017 года петербургские строительные компании получили возможность электронного взаимодействия с органами власти – заработала IT-платформа «Единая система строительного комплекса Санкт-Петербурга» (ЕССК). Ее разработка была начата в 2015 году, в начале 2017 года система приняла первые заявки от компаний, а работа над усовершенствованием и расширением спектра услуг ЕССК продолжается и по сей день.
Юрий Копылов, начальник Отдела развития проектной деятельности Проектного управления Проектного офиса Санкт-Петербурга, в своем докладе о ЕССК подчеркнул, что система – продукт совместных усилий петербургских властей и строительного бизнеса. «Именно представители бизнеса предложили городу идею создания такой системы и сформулировали основные задачи для нее, – отметил Юрий Копылов. – Мотивами создания системы явились следующие причины: непрозрачность работы исполнительных органов государственной власти, сложность прохождения бизнесом процедур в сфере строительства, бумажный документооборот, наличие нерегламентированных процессов и т. п. ЕССК была призвана сделать взаимодействие понятнее, доступнее и прозрачнее, обеспечить контроль сроков и качество результатов».
Как рассказал Юрий Копылов, одной из задач появления ЕССК было создание эффективного и действенного механизма ее интеграции с иными, уже существующими информационными системами органов государственной власти и создание единого информационного пространства для заявителя. «Администрации города ЕССК дает широкий спектр возможностей для выявления латентных процедур и контроля сроков прохождения процедур», – заметил Юрий Копылов.
Тему интеграции систем продолжила заместитель председателя Комитета по информатизации и связи Санкт-Петербурга Ольга Решетова. «При создании единой информационной системы мы должны были использовать уже существующую IT-инфраструктуру города, поскольку не могли позволить себе создавать «с нуля» что-то новое. Это было нелегко, поскольку у разных комитетов к тому времени уже были свои программы и наработки, но с этой задачей мы справились, что позволило нам существенно снизить финансовые затраты», – рассказала Ольга Решетова и отметила, что сейчас идет работа по развитию системы по принципу Big Data, осуществляется сбор информации из других источников и переход на рельсы автоматического общения между различными системами.
Строго онлайн
Наиболее значительно в работе с ЕССК продвинулась Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, которая с начала 2018 года установила исключительно электронный вид для государственных услуг по выдаче разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию. Константин Будников, начальник Отдела информатизации и связи Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, рассказал в своем выступлении об опыте Службы по переходу на электронное взаимодействие с представителями строительных организаций: «Переход был поэтапным, – сообщил он. – Еще в августе 2017 года мы дали возможность застройщикам подавать заявления на получение разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию в электронном виде. При этом бумажный вариант подачи заявления оставался. С 1 января этого года мы перешли только на электронный вид взаимодействия с нашими заявителями и только через ЕССК. Соответствующие изменения были нами внесены в административные регламенты, которые закрепили подачу документов в электронном виде. Речь идет не только об оказании двух услуг (получение разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию), но об осуществлении пяти административных процедур (подача извещений о начале строительства, об устранении нарушений, о возникновении аварийных ситуаций, об окончании строительства). Через ЕССК сформировано около 70 планов проведения проверок, более 20 заключений о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации и техрегламентов», – рассказал Константин Будников.
Кроме этого, за I квартал этого года выдано в электронном виде 36 новых разрешений на строительство жилых объектов, общая площадь которых составила 980 тыс. 136 кв.м. Эти показатели больше прошлогодних за аналогичный период в 2,5 раза (12 разрешений, 392 252 кв. м). На улучшение результатов работы ведомства, безусловно, оказало влияние развитие Единой системы строительного комплекса.
«Количество отказов и положительных решений у нас распределяется примерно 50 на 50, – констатировал Константин Будников. – Анализ того, почему так высок процент отказов, показывает, что застройщики зачастую неверно формируют пакет документов и нередко оформляют документы не самостоятельно, а через представителей внешних организаций. Служба проводит разъяснительные мероприятия, доводит до застройщиков требования по оформлению документов, размещает актуальную информацию и пошаговые инструкции на официальном сайте ведомства».
Запросы и ответы
Представители строительного сообщества принимали непосредственное участие в формировании технического задания по созданию ЕССК. Насколько удовлетворен бизнес получившимся результатом, рассказал Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб»: «Мы предлагали пойти таким путем: сначала внести изменения в нормативно-правовые акты и законы Санкт-Петербурга, которые бы убрали излишние и легализовали скрытые административные процедуры, но, к сожалению, этого сделано не было. Поэтому ЕССК сегодня не является стабильной системой, ее придется менять по мере того, как будут откорректированы эти законы. Тем не менее, лучше, если это будет работать по существующим алгоритмам, чем не будет работать вовсе», – заключил Алексей Белоусов.
Он также рассказал о востребованности ЕССК. «Процедуры, которые просты с точки зрения принятия решений, – достаточно популярны, в то время как процедуры, имеющие многоступенчатый характер принятия решений, как, например, согласование проектов планировки и межевания территорий, – к сожалению, пока не работают. Сегодня система представляет собой «черный ящик»: документы подаются, мы ждем ответа. В случае многоступенчатой процедуры, даже из-за незначительной ошибки на первоначальном этапе, приходится получать отказ и проходить всю процедуру по второму кругу. Хотя этот нюанс возможно было бы исправить уже на первом этапе», – пояснил генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» и выразил надежду, что этот недостаток в ближайшее время будет устранен в ЕССК.
Не регламентом единым
Евгений Госьков, заместитель директора по развитию IT-компании «Нетрика» (разработчик ЕССК), рассказал о том, за счет каких технических инструментов можно ускорить прохождение административных процедур, чтобы и для бизнеса, и для города это стало взаимовыгодным: «Цифровизация делает процесс абсолютно прозрачным, на основании данных системы появляется возможность принять необходимые управленческие решения, причем как власти, так и бизнесу, – отметил Евгений Госьков. – Кроме того, система может стать частью Big Data регионального уровня. Она создается как в разрезе данных, так и документов. Получив заявление от бизнеса, ведомства делают ряд межведомственных запросов. Если их исключить и дать возможность ведомствам в этой же системе получать необходимый документ в два-три клика, то тем самым время прохождения процедуры будет существенно сокращено. Объединяя всех в единое цифровое поле, мы экономим на логистике».
«Задача по упрощению административных процедур, поставленная правительством страны для улучшения позиций России в рамках рейтинга Doing Business, является скорее естественным средством гигиены, – без этого сегодня ни один инвестор не придет ни в один регион. Безусловно, то, что сделано в ЕССК – большой шаг вперед и улучшение позиции Петербурга в рейтинге инвестиционной привлекательности по сравнению с другими регионами. Но в глобальном смысле, если ограничиваться только оцифровкой определенных регламентов, улучшения качества жизни в городе не произойдет. Необходим качественный диалог всех заинтересованных сторон, – и инвесторов, и города, и его жителей – на единой цифровой платформе. Такая работа уже ведется. Например, это площадка «Форсайт-флот», которая была запущена в 2012 году Агентством стратегических инициатив. Ее целью, в частности, является совместное проектирование «дорожных карт» отраслевого и территориального развития. На «Форсайт-флоте – 2018» займутся созданием городских проектов по ключевым направлениям стратегического развития Санкт-Петербурга», – рассказал Вячеслав Трактовенко, региональный координатор «Клуба лидеров» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Мнение
Александр Говорунов, вице-губернатор Санкт-Петербурга – руководитель Администрации губернатора Санкт-Петербурга:
– Всего год назад была создана Единая система строительного комплекса.. Сегодня строительный бизнес получает в электронном виде 47 государственных услуг и процедур в сфере строительства. Только в I квартале текущего года было обработано более 3,5 тыс. заявок, что больше, чем за весь 2017 год.
Мы создали единую цифровую среду взаимодействия для застройщиков, государственной власти, организаций, которые участвуют в предоставлении услуг в сфере строительства. Нам значительно удалось сократить сроки получения согласований и разрешений, необходимых в инвестиционно-строительной сфере. Мы уходим от бумажного документооборота. С 1 января этого года Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга полностью перешла на прием и выдачу документов только в электронном виде через ЕССК. Это шаги, которые город целенаправленно делает, чтобы создать условия для застройщиков, исключить коррупционные риски. Эта система на принципиально другом уровне позволяет взаимодействовать власти и бизнесу.
Алексей Золотов, начальник аппарата вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Албина, руководитель рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства»:
– Губернатор Санкт-Петербурга Георгий Полтавченко поставил перед нашей рабочей группой совершенно четкую задачу, чтобы инициатива исходила от игроков строительного рынка. Они максимально свободно излагают свои пожелания и нужды. На эту основу накладывается матрица законодательно-правовой базы, а также интересов города и горожан, чье право на комфортное проживание является для нас приоритетом. И затем рабочая группа путем всестороннего обсуждения формирует единую позицию, учитывающую мнения всех заинтересованных сторон. И уже этот итог нашей работы доводится до городской власти. Именно такой алгоритм хорошо зарекомендовал себя в нашей практике; и именно ему мы намерены следовать и впредь, в том числе и при работе над совершенствованием ЕССК.
Ольга Михальченко, директор по развитию компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
– В настоящее время основная наша задача – найти методы для стимулирования строительных компаний Петербурга к работе в ЕССК. Например, законодательно установить только электронное взаимодействие с ведомствами по государственным услугам. Переход только на электронную форму с 2018 года вынужден был ввести Госстройнадзор Петербурга. Кстати, это может быть примером для других ведомств. Причем этот процесс был планомерным: за полгода до запуска системы во всех источниках начала распространяться информация о том, что документы с 1 января 2018 года будут приниматься только в электронном виде. Госстройнадзор проводил обучающие семинары по системе, в диалоге с бизнесом шлифовал требования. Такой подход нам импонирует, это была плановая работа, и переход, на мой взгляд, был безболезненным.
Однако, несмотря на наличие возможностей ЕССК, ряд других процедур сегодня дублируется в бумажном виде. Но уверена, что со временем мы придем к тому, чтобы по основным и самым значимым, критичным по трудоемкости и соблюдению сроков услугам, будет принято решение перейти только на электронную форму.
Если говорить об истоках разработки системы и нашем участии, то хочется отметить, что задача по созданию ЕССК не сводилась только к «оцифровке» действующих регламентов. Совместно с Комитетом по информатизации и связи Санкт-Петербурга мы начали с анализа всех административных регламентов, которые действовали на тот период времени в комитетах, и выявили те, которые не соответствует законодательству и были избыточными. Это позволило значительно упростить для застройщиков получение большинства государственных услуг.
На сегодня мы ставим перед собой задачу «домодернизировать» ЕССК – в первую очередь, в целях расширения информации, получаемой застройщиками в качестве обратной связи. Возможность узнать до окончания срока оказания услуги, в каком направлении движется ответ – положительном или отрицательном, – делает систему действительно диалоговой и дает возможность застройщикам оперативнее устранять неточности или недочеты в представленных документах, догружать недостающие сведения.
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Наша компания, как и другие застройщики, уже начала работу в ЕССК. Среди уже задействованных услуг – прохождение экспертизы проекта, получение разрешения на строительство. Первый опыт взаимодействия не был легким, однако со временем все стало на «рабочие рельсы», система совершенствуется, благодаря совместным усилиям власти и компаний. Одно из основных достижений ЕССК – появление «единого окна», о котором так много говорили и которое делает работу эффективной, прозрачной и удобной. Говоря же в целом, нужно отметить, что любая трансформация отрасли в «цифру» не дается легко ни бизнесу, ни власти. В этом аспекте особенно важно подчеркнуть деятельность рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства», эксперты которой, в том числе и специалисты компании «Бонава», внесли значительный вклад в становление ЕССК и продолжают работать над совершенствованием системы.
Федеральные и петербургские власти делают очередную попытку легализировать рынок аренды жилья. Эксперты сомневаются в возможности реализации инициатив чиновников.
Министерство промышленности и торговли РФ прорабатывает предложение о предоставлении физлицам, занимающимся сдачей жилой недвижимости, патентов – без регистрации граждан в статусе индивидуального предпринимателя. Предполагается, что такой еще более упрощенный налоговый режим поможет вывести из тени рынок аренды жилья.
Напомним, патентная форма налогообложения была введена в 2013 году и корректируется регионами. В Петербурге ее можно использовать в 65 видах предпринимательской деятельности, к которым относят и сдачу в аренду жилья. Стоимость патента составляет 6% от максимально возможного годового дохода в данном бизнесе. В частности, при сдаче в аренду квартиры до 75 кв. м (дальше – выше) петербуржцу вменен годовой доход в 400 тыс. рублей. Соответственно, патент обойдется человеку в 24 тыс. рублей.
Важно, что в настоящее время патент могут получить только граждане, имеющие статус индивидуальных предпринимателей. Для получения этого статуса необходимо встать на учет в налоговой как ИП, оплатить пошлину и другие услуги. В том числе и услуги нотариуса, так как требуется заверенное согласие второй «половинки» на сдачу квартиры, даже если собственность оформлена только на одного из супругов. Кроме того, «ипэшнику» с патентом все равно необходимо будет вести минимальную бухгалтерию. Федеральные чиновники надеются на то, что приобретение патента без обязательного получения статуса ИП значительно упростит налогообложение и поможет легализировать рынок аренды жилья. Отметим, что в настоящее время при сдаче квартиры можно не пользоваться патентом, а платить как физлицо 13% с полученного дохода.
Между тем, в прошлом году в Петербурге патентами на право сдачи жилой недвижимости воспользовались только чуть более 100 человек, при нескольких десятках тысяч арендодателей. В Смольном недовольны очень низким показателем. Правительство города в конце прошлого года заключило специальное соглашение о взаимодействии с налоговиками, правоохранительными органами, направленное на выискивание нелегальных арендодателей и усиление контроля за уплатой налогов.
По словам президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игоря Горского, в настоящее время уже сформировался класс мини-рантье. «Государство сейчас обратило внимание на данную категорию людей из-за существенной недособираемости налогов. Власти неоднократно делали попытки вывести рынок арендного жилья из тени, но в этот раз будут, вероятнее, поступать более жестко», – отмечает Игорь Горский.
По мнению партнера консалтинговой компании «Центр экономических разработок» Андрея Костикова, декларируемое «вытягивание» рынка аренды жилой недвижимости в легальную плоскость в ближайшее время не приведет к каким-либо результатам. «Наше население не любит платить налоги. Тем более, с той деятельности, которую доказать достаточно трудно. Надо идти несколько иными путями. А именно – масштабно заниматься строительством арендных домов. Так как у государства на эти цели почти нет средств, данными проектами необходимо заинтересовать частных инвесторов», – полагает эксперт.
Банки Петербурга начали выдавать ипотеку на новостройки без первоначального взноса.
Ранее о программе заявил «СМП Банк», а с 6 февраля текущего года кредиты без первоначального взноса на новостройки и вторичное жилье предоставляет и банк «Санкт-Петербург». На каких условиях банки готовы идти на риск и одобрять займы на жилье с нулевым взносом – читайте в нашем в обзоре.
«СМП Банк» предоставляет кредиты по программе «Ипотека без первоначального взноса» с минимальной ставкой 12,5% (для зарплатных клиентов банка). Основная ставка по кредиту составит 13%. Срок кредитования – от 3 до 10 лет. Минимальная сумма кредита – 400 тысяч рублей, максимальная – 15 млн рублей.
По одному процентному пункту на ставку накинут при отказе от личного страхования и при запрете клиентом уступки прав требования по кредитному договору. В качестве созаемщиков разрешено привлекать третьих лиц, но выступать в таком качестве смогут только официальные супруги. Ставка сохраняется единой на период до и после регистрации права собственности.
По данной программе «СМП Банка» можно приобрести квартиры в ЖК «Новоселье: Городские кварталы» в квартале «Гамма» (застройщик – УК «Новоселье»), а также в ЖК «Графская слобода» и ЖК «Полководец» (застройщик – «47 ТРЕСТ»).
«СМП Банк» готов выдавать такие кредиты заемщикам в возрасте от 21 года, при условии, что к моменту погашения ипотеки им будет не более 65 лет. Обязательное условие – постоянная или временная регистрация в РФ и не менее 6 месяцев стажа на последнем месте работы.
Банк «Санкт-Петербург» предлагает ипотеку с нулевым взносом для тех, кто уже успешно закрыл хотя бы один ипотечный кредит и не имеет просрочек свыше 30 дней.
Минимальная ставка по условиям программы «Новостройка без первоначального взноса» составляет 12,75% годовых. Срок кредитования – от 1 до 25 лет. Кредит выдается на сумму от 500 тысяч до 6 млн рублей. Заявленная ставка действует при условии страхования жизни и здоровья заемщика, наличия положительной кредитной истории и погашенной ипотеки на сумму не менее 500 тысяч рублей. В зачет может пойти погашенная ипотека у созаемщиков.
Предусмотрены надбавки – 1% годовых при отказе клиента от страхования и 0,5% при отказе от аккредитивной формы расчетов на весь срок кредитования. Ипотечные кредиты предоставляются в строящихся жилых комплексах OSTROV, «Пляж», NEWПИТЕР и «Капитал» (застройщик – «Строительный трест»).
Купить квартиру по данной программе и почти на тех же условиях можно не только в новостройках, но и на вторичном рынке. В этом случае ставка составит 12,25% годовых. Плюс 2% накинут при отказе от страхования риска утраты права собственности.
В банке готовы видеть заемщиков от 18 лет, возраст на момент погашения кредита – 60 лет для мужчин и 55 – для женщин. Максимальное количество созаемщиков – четыре человека, включая заемщика.
Разнообразный продукт
Ипотека с нулевым взносом встречается в разных формах. Например, под ее видом продают ипотеку с материнским капиталом в качестве базового платежа. В других случаях ипотека без первого взноса выдается под залог имеющейся недвижимости.
В чистом виде этот механизм долгое время отсутствовал на рынке недвижимости: банки слишком высоко оценивали риски такого кредитования. Но теперь предложение встречается чаще: сегодня ипотеку без первоначального взноса почти на все свои объекты совместно с крупным федеральным банком предлагает «СПб Реновация».
«Ипотека без первого взноса» – инструмент интересный и многогранный, так как разные банки под одним и тем же названием предлагают разные продукты, – считает заместитель генерального директора ЗАО «47 ТРЕСТ» Анна Бунеева, – В последнее время банки лояльнее стали относиться к заемщикам без первого взноса, и готовы идти на риск, предлагая ипотеку без первого взноса в чистом виде».
По мнению генерального директора агентства недвижимости «Квартировичкоф» Никиты Сверчкова, одним из факторов появления такого предложения стало обострение конкуренции на рынке. «Строительные компании вынуждены придумывать все новые и новые приемы, которые будут влиять на выбор клиентов, – комментирует господин Сверчков. – На данный момент предложение ипотеки без первоначального взноса не очень распространено, но его нельзя назвать уникальным».
Небесплатный сыр
Неизбежные ограничения, которые накладываются на заемщика без первого взноса: короткий срок кредитования (до 10 лет) и процентная ставка на 1,5-2% выше рыночной.
Первоначальный взнос – это одна из гарантий того, что заемщик платежеспособен и не столкнется в дальнейшем с просрочками по кредиту. Отказываясь от получения первоначального взноса, банк вынужден подстраховываться иначе, например, повышая ставку по кредиту.
Еще одна особенность – банки не готовы доверять непроверенным заемщикам, поэтому у ряда кредитных организаций в числе обязательных условий можно обнаружить не только благополучную кредитную историю, но и как минимум одну закрытую ипотеку.
Внезапно богатые
Перечисленные особенности формируют потребителя ипотеки с нулевым взносом. «Это, как правило, покупатели квартир небольших площадей, располагающие стабильным доходом – средним и выше среднего – и стремящиеся как можно быстрее выплатить ипотечный кредит, – говорит Анна Бунеева. – Также такой вариант подходит для людей, обладающих собственностью, которую они собираются продать, но продажа растянута во времени».
«Предложение может заинтересовать тех, кто резко увеличил свои доходы, не успев сделать накопления, но не хочет упускать выгодные предложения от застройщиков», – рассуждает руководитель службы по работе с госорганами и СМИ компании «СПб Реновация» Дмитрий Михалев.
«Банки готовы подстраиваться под возможности и потребности своих клиентов, так же ориентируясь на застройщиков, тем самым помогая всем участникам рынка справиться с текущей экономической ситуацией», – резюмирует Анна Бунеева.