Механическое жилье
Высота жилого комплекса компании Setl Group на месте Механического завода в Петербурге будет не 75 метров, как рассчитывал инвестор, а только 40 метров. Тем не менее, проект получится крупный. По предварительным расчетам, он потребует инвестиций в размере более 7 млрд рублей.
Комиссия по землепользованию и застройке Смольного под руководством вице-губернатора Игоря Албина, на днях отклонила заявку ООО «Сэтл Сити», входящей в холдинг Setl Group . Компания, которой принадлежит бывший заводской участок площадью 6 га на Витебском пр., 15 (между Кузнецовской улицей, проспектом Космонавтов и Витебским проспектом) обращалась к властям с просьбой повысить высотность застройки его жильем до 75 метров. Но в результате будет проектировать комплекс исходя из высотности в 40 метров.
В пресс-служба Setl City сообщили, что проект будет реализован согласно действующим нормам и разрешительной документации. «В настоящее время ведется предпроектная подготовка. Информация о параметрах и характеристиках объекта будет объявлена компанией позже», - сообщили в пресс-службе.
По оценке гендиректора АН «Метры» Андрея Вересова, на участке, учитывая высотные ограничения, можно построить 76-78 тыс. кв.м. жилья класса «комфорт» или «бизнес». Инвестиции в проект такого масштаба составят 7,5 млрд рублей. «Если бы разрешили строить до 75 метров, размер жилого комплекса составил бы 110-115 тыс. кв.м., а инвестиции – 9,5-10 млрд рублей. Конечно, чем больше – тем выгодней. Стоимость «квадрата» жилья в этой локации составляет 95-120 тыс. рублей», - сообщил он.
«Судя по площади объекта, он будет представлять собой комплексную застройку. Район строительства достаточно зеленый и привлекательный. Сейчас это направление города активно развивается, в том числе те пятна, которые раньше относились к промышленным территориям. Локация интересная и перспективная. Она несколько удалена от метро. Но транспортные вопросы рано или поздно будут решены. И спрос на жилье будет», - говорят эксперты NAI Becar.
«Участок попадет в административные границы Московского района, который исторически является престижным для проживания и самым популярным из удаленных от центра. Динамика продаж жилья, хотя оно и не дешевое, здесь высокая. Максимальный темп продаж составляет 340 квартир в квартал. На участке будет до 100 тыс. кв.м. недвижимости. Скорее всего это будет квартальная застройка двух видов: комфорт и бизнес», - говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
Напомним, что участок бывшего Механического завода Setl Group приобрела в прошлом году у группы «Конрад». Сам завод, который с 1959 года выпускал конвекторы, башенные краны и металлоконструкции, несколько лет назад был закрыт. Собственник решил перебазировать производство в Шушары и провести редевелопмент освободившейся территории – построить там жилье. Но не смог изменить функциональное назначение участка. В прошлом году землю купила Setl Group, которая оказалась более удачлива в вопросах смены промышленного назначения земли на жилое.
К слову, Setl Group купил еще один участок группы «Конрад» в Московском районе – 1,4 га на ул. Костюшко, 19А. Там девелопер уже строит ЖК «Москва», площадь жилья в котором составит 32 тыс. кв.м. Комплекс будет сдан в конце 2018 года.
Продать активы «Конрад» был вынужден, чтобы покрыть расходы на обслуживание валютных банковских кредитов, сумма которых превышала $60 млн. Эти кредиты девелопер брал под проекты торгово-развлекательных комплексов на месте бывших кинотеатров «Зенит» и «Спутник» в Петербурге. Но проекты не были реализованы. А обеспечивать кредиты после изменения валютного курса стало сложно.
Эксперты отмечают, что Московский район активно застраивается жильем. На его долю, по данным экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», сейчас приходится 7% строящегося в Петербурге жилья. А за последние пять лет в Московском районе введены в эксплуатацию 25 жилых комплексов на 22,2 тыс. квартир (1,2 млн кв.м). «В настоящее время здесь строятся еще 20 жилых комплексов на 847,5 тыс. кв.м. жилья. И в ближайшее время начнется строительство еще около 390 тыс.кв.м. недвижимости», - говорит руководитель КЦ Ольга Трошева.
Петербургская «дочка» шведской компании Bonava вложит до 100 млн рублей в создание вдоль строящегося ЖК Magnifika пешеходной набережной р. Охта. Она должна стать любимым местом отдыха жителей всего микрорайона.
В конце апреля топ-менеджеры компании «Бонава Санкт-Петербург» презентовали проект строительства новой пешеходной набережной в Красногвардейском районе, возле ЖК Magnifika.
Ее длина составит 300 м, ширина – около 20 м. Концепцию проекта разработали специалисты по ландшафтному дизайну архитектурного бюро Arteza в сотрудничестве с дизайнерами Bonava. «Петербург славится своими величественными историческими набережными. Мы хотели бы внести свой вклад в развитие этой традиции, но уже в рамках современного понимания комфортной для жизни человека среды. Большая часть исторических набережных Северной столицы России холодны и пустынны или являются общегородскими автомагистралями с высоким трафиком. Мы же хотим создать набережную для людей, а не автомобилей», – рассказал председатель совета директоров «Бонава Санкт-Петербург» Майкл Бьерклунд.
По его словам, при разработке проекта специалисты ориентировались на лучшие образцы по преобразованию береговых линий в североевропейских странах. «Среди тысяч жителей наших комплексов в 8 странах, где работает компания, мы провели исследование Индекса благополучия. По его результатам, среди самых важных факторов люди называют: удобство передвижения пешком и на велосипеде – 66%, комфортный, безопасный, зеленый район – 58%, инфраструктуру здорового образа жизни – 58%. Эти данные и легли в основу как наших жилых проектов, так и набережной», - отметил Майкл Бьерклунд.
Генеральный директор «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная рассказала, что на новой набережной появятся места для встреч и отдыха, детские площадки, амфитеатр, велодорожки и велокафе, зона для настольных игр, площадка для занятий йогой и др. «Набережная будет обустроена таким образом, чтобы здесь было интересно проводить время людям разных возрастов и увлечений. Там появится детская площадка, на которой разместятся качели-гнезда и горки, песочницы и скамейки, площадки для игр детей младшего и среднего возраста и др. В этом месте спуск к воде будет иметь деревянный настил. Амфитеатр – еще одна зона с деревянным покрытием и ступенями с разным шагом, чтобы было удобно и сидеть, и спускаться к воде», - говорит она.
Особое внимание уделят озеленению набережной. Будут высажены типичные для северного климата кустарники и крупные деревья (ива, береза и сосна), не требующие особого специального ухода, подобно тем, что предусмотрены в рамках концепции благоустройства ЖК Magnifika, получившего премию Urban Awards-2017.
По словам Марии Черной, работы по ее обустройству набережной будут проходить постепенно, по мере возведения жилого комплекса (сроки сдачи последних очередей ориентировочно намечены на 2024-2026 годы). «Таким образом, к концу реализации проекта, а, быть может, и несколько раньше, у жителей не только нашего ЖК, но и всего микрорайона появится комфортное место для отдыха на свежем воздухе», - отметила она.
Общий объем инвестиций в создание набережной будет варьироваться в диапазоне 50-100 млн рублей. «Точную сумму сейчас назвать затруднительно, поскольку пока разработан только проект», - сообщила Мария Черная. Она добавила также, что в компании Bonava надеются, что девелоперы, которые будут осваивать соседние участки, вдохновятся идеей, и пешеходная набережная р. Охта получит дальнейшее развитие и выйдет за пределы проекта ЖК Magnifika.
«Игнорировать интересы общества в целом сегодня становится просто экономически не выгодно. И крупный бизнес прекрасно это понял. Создание социальной инфраструктуры, а также комфортной, разнообразной по наполнению городской среды становится для застройщиков серьезным конкурентным преимуществом, позволяющим привлечь к своим проектам интерес покупателей», - отметил заместитель главы администрации Красногвардейского района Евгений Матросов.
По его словам, «Бонава Санкт-Петербург» зарекомендовала себя как серьезная, социально ответственная компания. «Администрация района уже несколько лет ведет с ней плодотворное сотрудничество. За это время сделано немало. В прошлом году компания реконструировала школу №188, где учатся 600 учеников 5-11 классов. В самое ближайшее время ожидается капитальный ремонт школы №133, где будет дополнительно создано 200 мест», - рассказал Евгений Матросов, напомнив, что в рамках проекта ЖК Magnifika запланировано строительство двух встроенных детсадов по 80 мест и совмещенных под одной крышей детсада на 100 мест и школы первой ступени на 209 мест. «Уверен, набережная станет украшением и местом притяжения для жителей всего нашего района», - заключил он.
Российский аукционный дом (РАД) готовит к продаже бывшую промышленную территорию полиграфической фабрики «Парус» в Ломоносове. В состав лота, который оценен к торгам в 280 млн рублей, входит старинная вилла князя Константина Романова.
Российский аукционный дом анонсировал подготовку к торгам участка земли площадью 3,6 га на Морской ул., 86 в Ломоносове, рядом с Финским заливом. Это бывшая площадка полиграфической фабрики «Парус». Там находится несколько зданий общей площадью 7 тыс. кв. м. В том числе, старинный особняк князя Константина Романова, который является памятником регионального значения.
Этот участок вместе с особняком несколько лет назад были приватизированы «Парусом». И за последние 8 лет несколько раз меняли собственников. Сейчас, по данным Росреестра, активом владеет бизнесмен Роберт Котов (имущество заложено в банке «Александровский»).
На участке, согласно градостроительной документации, можно возводить здания общественно-делового назначения. Жилье – условно разрешенный вид использования участка.
К торгам актив оценен в 280 млн рублей. По мнению управляющего директора центра развития недвижимости NAI Becar Ольги Шарыгиной, итоговая цена лота может варьироваться в зависимости от внешних условий. «Сейчас ставка заявлена на уровне 8 тыс. рублей за 1 кв. м. Но с учетом состояния коммуникаций, действующих обременений по земле, водоохранной зоны и площадей леса, цена может быть снижена до 5-6 тыс. рублей за «квадрат», - считает она.
С коллегой согласен руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев: «Стартовая цена выглядит достаточно высокой. Даже при потенциальной реализации на участке гостиничной или жилой функции эта стоимость может быть оправдана только в случае строительства объекта площадью свыше 40 тыс. кв. м. А это кажется сомнительным, учитывая охранные обязательства участка».
По словам директора департамента инвестиционных услуг Colliers International Анны Сигаловой, строительство малоэтажного жилого комплекса хотя бы на части участка кажется наиболее логичным из-за близости Финского залива. «А реализация гостиничной функции вряд ли будет экономически эффективна. Спрос на гостиничные услуги в этом направлении ограничен. А конкуренция высока», – говорит она.
«Возможен проект загородного клуба или малоэтажного элитного жилья. Но вероятность того, что подобные идеи согласуют – крайне мала. Поэтому здесь стоит ожидать нового объекта туристическо-развлекательной сферы общей площадью порядка 10 тыс. кв. м. с объемом инвестиций от 1 млрд рублей», - считает Ольга Шарыгина. При этом эксперт добавила, что близость к промышленной зоне, удаленность от центра, слабая транспортная инфраструктура могут негативно сказаться на успешности проекта и сроках окупаемости.
«Если инвестору придется сохранить здание усадьбы князя Константина Романова в существующих параметрах, то выход площадей не будет большим: можно будет построить не более 15 тыс. кв.м», - говорит Владислав Фадеев. Он добавил, что конкуренция в данной локации не очень высока, так как качественных проектов нет. «Но и спрос на крупные объекты также не очевиден. В основном речь идет о спросе на дачи и отдельные коттеджи», - заключил он.