Механическое жилье
Высота жилого комплекса компании Setl Group на месте Механического завода в Петербурге будет не 75 метров, как рассчитывал инвестор, а только 40 метров. Тем не менее, проект получится крупный. По предварительным расчетам, он потребует инвестиций в размере более 7 млрд рублей.
Комиссия по землепользованию и застройке Смольного под руководством вице-губернатора Игоря Албина, на днях отклонила заявку ООО «Сэтл Сити», входящей в холдинг Setl Group . Компания, которой принадлежит бывший заводской участок площадью 6 га на Витебском пр., 15 (между Кузнецовской улицей, проспектом Космонавтов и Витебским проспектом) обращалась к властям с просьбой повысить высотность застройки его жильем до 75 метров. Но в результате будет проектировать комплекс исходя из высотности в 40 метров.
В пресс-служба Setl City сообщили, что проект будет реализован согласно действующим нормам и разрешительной документации. «В настоящее время ведется предпроектная подготовка. Информация о параметрах и характеристиках объекта будет объявлена компанией позже», - сообщили в пресс-службе.
По оценке гендиректора АН «Метры» Андрея Вересова, на участке, учитывая высотные ограничения, можно построить 76-78 тыс. кв.м. жилья класса «комфорт» или «бизнес». Инвестиции в проект такого масштаба составят 7,5 млрд рублей. «Если бы разрешили строить до 75 метров, размер жилого комплекса составил бы 110-115 тыс. кв.м., а инвестиции – 9,5-10 млрд рублей. Конечно, чем больше – тем выгодней. Стоимость «квадрата» жилья в этой локации составляет 95-120 тыс. рублей», - сообщил он.
«Судя по площади объекта, он будет представлять собой комплексную застройку. Район строительства достаточно зеленый и привлекательный. Сейчас это направление города активно развивается, в том числе те пятна, которые раньше относились к промышленным территориям. Локация интересная и перспективная. Она несколько удалена от метро. Но транспортные вопросы рано или поздно будут решены. И спрос на жилье будет», - говорят эксперты NAI Becar.
«Участок попадет в административные границы Московского района, который исторически является престижным для проживания и самым популярным из удаленных от центра. Динамика продаж жилья, хотя оно и не дешевое, здесь высокая. Максимальный темп продаж составляет 340 квартир в квартал. На участке будет до 100 тыс. кв.м. недвижимости. Скорее всего это будет квартальная застройка двух видов: комфорт и бизнес», - говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
Напомним, что участок бывшего Механического завода Setl Group приобрела в прошлом году у группы «Конрад». Сам завод, который с 1959 года выпускал конвекторы, башенные краны и металлоконструкции, несколько лет назад был закрыт. Собственник решил перебазировать производство в Шушары и провести редевелопмент освободившейся территории – построить там жилье. Но не смог изменить функциональное назначение участка. В прошлом году землю купила Setl Group, которая оказалась более удачлива в вопросах смены промышленного назначения земли на жилое.
К слову, Setl Group купил еще один участок группы «Конрад» в Московском районе – 1,4 га на ул. Костюшко, 19А. Там девелопер уже строит ЖК «Москва», площадь жилья в котором составит 32 тыс. кв.м. Комплекс будет сдан в конце 2018 года.
Продать активы «Конрад» был вынужден, чтобы покрыть расходы на обслуживание валютных банковских кредитов, сумма которых превышала $60 млн. Эти кредиты девелопер брал под проекты торгово-развлекательных комплексов на месте бывших кинотеатров «Зенит» и «Спутник» в Петербурге. Но проекты не были реализованы. А обеспечивать кредиты после изменения валютного курса стало сложно.
Эксперты отмечают, что Московский район активно застраивается жильем. На его долю, по данным экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», сейчас приходится 7% строящегося в Петербурге жилья. А за последние пять лет в Московском районе введены в эксплуатацию 25 жилых комплексов на 22,2 тыс. квартир (1,2 млн кв.м). «В настоящее время здесь строятся еще 20 жилых комплексов на 847,5 тыс. кв.м. жилья. И в ближайшее время начнется строительство еще около 390 тыс.кв.м. недвижимости», - говорит руководитель КЦ Ольга Трошева.
Чем ближе дата принятия Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Петербурга, тем больше вокруг нового документа возникает споров.
Ограничение по высотности и плотности застройки, озеленение территорий, новые формулировки – все вызывает вопросы.
Представители строительного сообщества Северной столицы обсудили проект новых ПЗЗ на заседании круглого стола, организованном ООО «Негосударственный надзор и экспертиза». Оставлять документ в нынешнем виде нельзя, считают они. Интересно, что представитель ведомства, которое разрабатывает ПЗЗ, – Комитета по Градостроительству и архитектуре – на мероприятие не пришел.
Тяга к высокому
Задал тон разговору генеральный директор «Архитектурной мастерской Цыцина» Сергей Цыцин: «Градостроительные нормативы – дело хорошее только в том случае, когда правила помогают, как костыли, а не мешают, как барьеры. У нас чаще бывает так, что нормативы превращаются в барьеры для инвесторов, проектировщиков, застройщиков и даже КГА, потому как мы потом сидим и все вместе ломаем голову над последствиями».
Первое, что необходимо исправить в ПЗЗ, по мнению господина Цыцина – коэффициент использования территории (КИТ). Согласно действующей редакции правил для участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки до девяти этажей он составляет 1,7, выше девяти – 2,3. По оценкам экспертов, в историческом центре этот показатель составляет 3,5.
«А если «уменьшить» метровые стены, то он вообще будет 4,5. Нужно пересмотреть КИТы, ведь нам нравится центр города и не нравятся его окраины как бы ни старались архитекторы», – считает Сергей Цыцин.
Сергей Цыцин негативно высказался о высотном регламенте в проекте ПЗЗ – ограничении базовой высоты новых жилых зданий до 40 м: «Это же будет невыразительная, однородная среда – удар по градостроительному облику Петербурга. Отсутствие вертикальных доминант станет барьером для качественной архитектуры».
Кстати, по словам директора по строительству «Строительного треста» Леонида Кузнецова, в Петербурге стали тщательнее рассматривать высотные проекты. В частности, как в действующих, так и в новых ПЗЗ существует пункт о том, что «максимально допустимая высота зданий и сооружений, расположенных на застроенных территориях, допускается не более чем на 30% выше средней высоты существующих зданий в квартале».
«Недавно Госстройнадзор нам отказал в выдаче разрешения на строительства дома на пр. Тореза, ссылаясь именно на этот пункт, – сказал Леонид Кузнецов. – Когда мы запросили методику определения этого параметра, сказали, что ее не существует. Мы узнавали у коллег, никто раньше с этим не сталкивался. Но, видимо, сейчас будут».
По мнению президента НГ «Негосударственный надзор и экспертиза» Александра Орта, методику эту необходимо либо подробно разъяснить, либо исключить ее из ПЗЗ вовсе.
С ним согласен и генеральный директор компании «47 трест» Михаил Зарубин: «В Кировском районе недалеко от станции метро «Кировский завод» есть трехэтажные старые дома. Основываясь на этой логике, там нужно строить новые четырехэтажные. На это никто не пойдет».
Замена понятий
В числе вызывающих вопросы изменений в ПЗЗ эксперты назвали и нормативы по минимальным отступам от границ земельных участков стен зданий, строений, сооружений с окнами. Как объяснила руководитель отдела комплексной экспертизы ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» Алина Плетцер, в проекте ПЗЗ отступ определяется по границам территорий, на которых земельные участки не сформированы <…>, но не менее 10 м в случае необходимости обеспечения нормативной инсоляции и освещенности. «А кто будет определять этот случай? По какому принципу?» – не понимает Алина Плетцер.
Также она обозначила несколько новых понятий в ПЗЗ, определение которых в документе не разъясняется. Например, вместо «минимальной площади земельного участка» планируется ввести «предельный размер земельного участка». «То есть этот параметр теперь подразумевает и максимальный размер участка? Вообще непонятно, почему в КГА решили это понятие изменить», – сетует госпожа Плетцер.
Еще один новый термин в проекте ПЗЗ – «перестройка». Он добавился к уже имеющимся «пристройке» и «надстройке». Что он означает, спикеры объяснить не смогли.
«Еще непонятно, для чего участок нужно засыпать 1,5 м земли, – добавляет генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» Ольга Сафронова. – В КГА нам объяснили – это нужно для посадки деревьев и кустарников. А почему просто нельзя было написать: «Сажайте деревья»? Ведь то, что застройщик засыплет участок землей, не обязывает его потом сажать там деревья».
Кроме того, по новым ПЗЗ нельзя будет включать в площади озеленения места, покрытые георешеткой. Это приведет к тому, что девелоперы покроют пожарные проезды и все автостоянки асфальтом, так как он намного дешевле георешеток, считают эксперты.
Говоря о дате принятия ПЗЗ, спикеры разошлись во мнении. Одни говорили, что это случится уже в апреле, другие – в сентябре.
Мнение:
Александр Орт, президент группы компаний «ННЭ», член совета «НОЭКС»:
– Нельзя форсировать события и срочно утверждать ПЗЗ, не обращая внимания на его недочеты. Иначе будет ситуация как в 2004 году с Градкодексом: сначала издали тонкую книжечку, а в этом же году к ней добавилась книжка в два раза толще с поправками. Поторопимся с ПЗЗ и примем весной – уже в декабре получим много дополнений.
В 2015 году в России количество строительных компаний-банкротов увеличилось в пять раз.
По мнению экспертов, неблагоприятная тенденция сохранится и в этом году.
Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) подготовило данные об экономическом состоянии отрасли в 2015 году. Согласно данным экспертов, по итогам прошлого года 2713 строительных компаний в стране были признаны банкротами.
По сравнению с аналогичным периодом 2014-го количество финансово несостоятельных организаций, действующих на рынке, выросло в пять раз. Негативный тренд сохраняется и сейчас. В январе текущего года банкротами стали 167 компаний против 92 годом ранее. По мнению экспертов, увеличение числа финансово несостоятельных компаний в сфере строительства связано с общеэкономической негативной обстановкой, сокращением объема финансирования государственных строек, с высоким уровнем закредитованности организаций. Такие факторы, отмечают специалисты, отражаются на увеличении числа срывов договорных обязательств подрядчиков перед заказчиками, а также на задержке темпов строительства, а в некоторых случаях и вовсе заморозке работ.
В целом основная часть банкротств приходится на микро- (68%) и на малый (25%) бизнес – на компании, осуществляющие функции подрядчиков и субподрядчиков в процессе строительства. Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов отмечает, что подрядчики, как правило, банкротятся из-за кризиса неплатежей – им не платят заказчики либо они не могут найти на падающем рынке достаточного количества работы, чтобы покрывать затраты. Застройщики обычно банкротятся из-за неправильно сформированной финансовой модели, когда собранных денег не хватает на строительство того, на что собирали деньги.
Также причинами несостоятельности таких организаций обычно являются резкий рост цен на стройматериалы и работы, которые не покрыть собранными деньгами дольщиков либо привлеченными кредитами. Либо откровенное воровство, когда застройщик по разным причинам направляет деньги не на строительство объекта, а на иные цели.
«Применительно к Петербургу и Ленобласти, мне кажется, уровень носит среднестатистический характер, если сравнивать общее количество застройщиков по региону с количеством банкротств по региону. В абсолютных цифрах количество банкротств больше, но это только за счет того, что самих участников рынка больше, да и проектов на этом рынке раньше было больше», – рассказывает Дмитрий Некрестьянов. Отметим, что чаще всего в информационном поле «погоду делает» банкротство крупных компаний.
В частности, в прошлом году признали себя несостоятельными ряд структур старейшего в городе холдинга «Петротрест». Девелопер приостановил строительство ЖК «Трио» в Шушарах. В стадии банкротства с прошлого года находится крупный дорожностроительный холдинг «Мостоотряд-19», работавший с городом на многомиллиардных заказах.
По словам Дмитрия Некрестьянова, особенностью этого кризиса является то, что практически исчерпаны возможности получения доступных кредитных денег. «Это, в свою очередь, порождает кризис неплатежей, а в условиях сильного роста валюты в строительстве это повлекло существенный разрыв между запланированными расходами на стройматериалы и реальными цифрами. Как итог, количество банкротств в ближайший год будет продолжать расти, так как неплатежи порождают цепную реакцию в экономике. При существенном снижении количества доступных заказов и новых проектов банкротства строительных компаний неизбежны», – уверен эксперт.