ЮИТ на подряде
Петербургская компания ЮИТ (подразделение финского концерна YIT) стало генеральным подрядчиком строительства I очереди проекта гостиницы, который ООО «Новый Век» (партнерская структура «Плаза Лотос Груп») реализует на пересечении Дунайского и Витебского проспектов.
Соответствующее соглашение было подписано между компаниями в конце апреля. I очередь гостиницы на 534 номера спроектирована как здание переменной этажности – от 7 до 21 этажа. В составе комплекса на первых двух этажах планируется разместить встроенные помещения общественно-делового назначения. Также планируется строительство подземного паркинга.
Напомним, по информации СМИ, после отмены проекта «Плаза Лотос Групп» по реконструкции Конюшенного ведомства под элитный отель Смольный, чтобы компенсировать убытки, предоставляет компании преференции. Было создано инвестиционное товарищество для строительства в Петербурге трехзвездочных отелей. В него вошли 6 компаний: «Новый век», «Новые территории девелопмент», «УК Аурум менеджмент», «Вечная крепость», «Стайл-Строй» и «Плаза Лотос Групп». Проект признан властями стратегическим, что позволяет городу передавать участникам товарищества землю под застройку без торгов.
Так ООО «Новый век» получило участок на пересечении Витебского и Дунайского проспектов. По градостроительной документации он предназначался для строительства жилья. Пройдя необходимые процедуры, в августе 2016 года компания получила разрешение на условно разрешенный вид использования участка – под возведение отеля. В декабре 2016 года «Новый век» взял землю в аренду на 7 лет в целях строительства на нем гостиницы. В 2017 года компания преодолела еще одно градостроительное ограничение – по высотности, получив разрешение на отклонение от предельных высотных параметров (40 м).
Проект предполагает возведение двух объектов: I очередь – здание высотой до 65 м, II очередь – башня на 90 м. Суммарное количество номеров – свыше 1,5 тыс., общая площадь комплекса – примерно 160 тыс. кв. м.
И вот проект вышел на стадию практической реализации, заниматься которой будет ЮИТ. Работы по строительству I очереди начнутся во II квартале 2018 года и завершатся во II квартале 2020 года.
«В лице ЮИТ наши партнеры получат надежного, стабильного клиент-ориентированного генподрядчика. Для развития подрядного бизнеса ЮИТ в России этот проект, безусловно, является важным стратегическим шагом», - говорит Тапио Сярккя (Tapio Särkkä), старший вице-президент ЮИТ «Жилищное строительство, Россия», дивизион «Подрядное строительство».
Стороны договорились не разглашать стоимость сделки. По оценке руководителя направления девелопмента Becar Asset Management Екатерины Тейдер, «себестоимость строительных работ в подобном проекте будет составлять порядка 70 тыс. рублей за 1 кв. м». Таким образом, при метраже I очереди на уровне 60 тыс. кв. м, только затраты на строительство могут превысить 4 млрд рублей. «Плаза Лотос Груп» выбрал надежного партнера. Подобные коллаборации основаны на взаимовыгодных финансовых условиях. Вполне возможно, что ЮИТ, став партнером проекта, предоставит отсрочки платежей, либо часть оплаты получит квадратными метрами», - добавляет эксперт.
Тапио Сярккя сообщил «Строительному Еженедельнику», что работы будут выполняться бывшими петербургскими структурами «Лемминкяйнен», вошедшими в «ЮИТ» после объединения финских холдингов YIT Corporation и Lemminkäinen Corporation, завершившегося в начале этого года.
Эксперты не уверены в востребованности столь крупного гостиничного объекта в данной локации. «Строительство в локации 3-звездной гостиницы более чем на 500 номеров может не встретить достаточного спроса. Окружение сформировано в основном жилой застройкой, а участок удален от Московского пр., транспортного коридора из аэропорта в центр города», - отмечает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Тучкова.
«Расположение гостиницы непростое. Наибольшую доходность отелю приносят гости, которые выбирают краткосрочное размещение. В данном объекте заявлен достаточно большой номерной фонд, заполнить который гостями, ориентированными на краткосрочное размещение, маловероятно», - добавляет Екатерины Тейдер.
В связи с этим вспоминаются высказанные ранее предположения экспертов о том, что объект будет представлять собой не классическую гостиницу, а апарт-проект. «Локация выглядит более интересной для строительства комплекса апартаментов. Станция метро «Звездная» находится в пешеходной доступности. Район уже понятен покупателям, располагает развитой инфраструктурой», - рассуждает Евгения Тучкова.
«За выбор концепции проекта отвечает заказчик. Он оценивает рынок и в данной точке видит наибольшую эффективность от строительства гостиницы. На юге Петербурга расположены аэропорт и центр делового туризма – выставочный комплекс «Экспофорум». Для туристов, цель которых знакомство с достопримечательностями, в ближайшей доступности оказываются сады, парки и загородные дворцовые комплексы», - дипломатично прокомментировал Тапио Сярккя.
В самой «Плаза Лотос Групп» оперативно ответить на запрос «Строительного Еженедельника» не смогли. «В любом случае, юридически данный объект будет являться гостиницей, так как итоговое позиционирование проекта связано с условиями инвестиционного контракта, на основании которого был получен земельный участок», - заключает Екатерина Тейдер.
При правительстве Ленобласти может быть создано Агентство территориального развития. Предполагается, что новая структура будет «на местах» и точечно решать вопросы социально-экономического развития региона.
Власти Ленинградской области обеспокоены серьезным разрывом развития своих муниципальных образований. Приближенные к Петербургу города и поселки экономически активно поднимаются, многие удаленные от Северной столицы районы 47-региона, напротив, стагнируют из-за оттока жителей и нехватки производственной и социальной инфраструктуры. В рамках круглого стола «Комфортная городская среда в Ленинградской области: стимулы к развитию» чиновники задумались о создании структуры, которая займется отстающими районами и в целом территориальном развитием региона.
По словам вице-губернатора Ленобласти Дмитрия Ялова, предполагается, что данная структура будет называться Агентством территориального развития. Чиновник признается, что пока четкого понимания как оно должно работать нет. Однако, считает он, важно, чтобы данная структура выполняла конкретные задачи непосредственно на местах, искала точки роста. «Если мы у себя в правительстве создадим просто еще одно интеллектуальное ведомство, которое будет только разрабатывать проекты, эффективности не будет. Поэтому надо, мне кажется, эту идею приземлить, чтобы агентство уже на местах занималось чем-то простым, понятным, конкретным», - отметил он.
Актуальным создание Агентства считает и заместитель генерального директора института «Урбаника» Александр Холоднов. Эксперт полагает, что для достижения поставленных задач по эффективному развитию территорий давно назрела необходимость создания специальной структуры. В решении задач по улучшению качества городской жизни организация не должна принимать шаблонных решений одинаковых для всех муниципальных образований. «На наш взгляд, самое важное, чтобы в стратегии развития территорий учитывалось создание новых рабочих мест. Тем более что основные инвестиционные проекты в Ленобласти завершаются. Инвесторы не будут запускать новые при отсутствии на той территории качественных трудовых ресурсов», - подчеркивает специалист.
Стоит отметить, что власти Ленобласти очень рассчитывают, что в проектах, которые планируется задействовать в стратегии социально-экономического развития территорий, будет принимать участие бизнес. Предпринимателям, возводящим в отдаленных районах новые предприятия , жилье, объекты социнфраструктуры региональные чиновники готовы давать серьезные преференции.
Председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский считает, что идея участия бизнеса в проектах развития территорий здравая и вполне логичная. «Мы как застройщики, в общем-то уже воплощаем ее в жизнь. Но также нужно решать и транспортные проблемы. Если будут строиться новые дороги, районы будут развиваться значительно быстрее»,- отметил он.
Застройщик подчеркивает, что с помощью бизнеса можно решить только часть проблемных вопросов развития территорий, но далеко не все. У предпринимателей ресурсы не бездонные и не всегда есть экономическая целесообразность вложения средств. С такими доводами согласен и заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра банка ВТБ, вице-президент банка Руслан Еременко. «Для нас, для банкиров очень важно экономическое обоснование запуска проектов, на которые может запросить деньги бизнесмен. Далеко не каждый из них можно положительно оценить с точки зрения его перспективы. Принятых положительных решений со стороны банка было бы больше, если бы инвестор понимал, что будет дальше происходить на территории, где он планирует запустить проект», - отметил банкир.
По данным опроса Ассоциации иностранных инвесторов в недвижимость (AFIRE), рынок недвижимости Германии занимает второе место после США с точки зрения стабильности и надежности, благодаря чему в 2015 году объем инвестиций в Германию может стать рекордным и займёт третье место вслед за США и Канадой.
Эксперты рассказали, что уже в течение целого ряда лет покупатели из разных стран стремятся разместить свои капиталы во всех сегментах немецкой недвижимости. У частных инвесторов наибольшим спросом пользуются крупные города – Мюнхен, Франкфурт, Берлин и Гамбург, где с 2007 года численность населения выросла на 330 тыс. человек в значительной степени за счет притока иммигрантов. Впрочем, покупателей инвестиционной недвижимости в немецких мегаполисах тоже хватает – по данным JLL, доля иностранных инвесторов на рынке Германии с 2009 года выросла примерно с 10 % до 50 %.
В результате объем инвестиций в жилой сектор непрерывно увеличивается с 2010 года. При этом годовой пик пришелся на 2013 год, когда было вложено около 16 млрд евро. Однако, совершенно очевидно, что в этом году рекорд будет побит, поскольку только в первом квартале 2015 в жилую недвижимость Германии было вложено 10,9 млрд евро, что составляет около 80% инвестиций за весь 2014 год.
Ценовой скачок
Востребованность жилья стимулирует и рост цен. По данным Knight Frank, за последние пять лет жилье в Германии подорожало на 25,8 %. Причем, как рассказали в компании, стоимость квартир увеличивалась быстрее, нежели цены на дома и коттеджи, при этом вторичный рынок демонстрировал более высокие темпы роста, чем объекты нового строительства.
Например, с мая 2014 по май 2015 года цены на квартиры на вторичном рынке Берлина подскочили на 17,3 %, жилье же в новостройках подорожало всего лишь на 6,6 %. Самые дорогие квартиры продаются в Гамбурге, где цены достигают 10,5 тыс. евро за кв. м на первичном рынке жилья и 12,5 тыс. евро за кв.м на вторичке. Следом идут Штутгарт (10 тыс. евро за «квадрат» на объектах нового строительства) и Мюнхен (9 тыс. евро за кв. м в новостройках). Самые низкие цены предлагает вторичный рынок Ганновера, Кельна и Эссена, где квартиры можно купить по стоимости от 500 до 800 евро за «квадрат», однако инвесторы упорно продолжают отдавать предпочтение городам так называемой «большой семерки» - Берлину, Гамбургу, Дюссельдорфу, Кёльну, Мюнхену, Франкфурту-на-Майне и Штутгарту, которые неизменно демонстрируют высокие цены. «В крупных административных и туристических городах Германии недвижимость дороже для приобретения, но и ликвидность ее в разы выше, чем в менее популярных локациях страны, - объясняет директор департамента зарубежной недвижимости Kalinka Group Виктория Комарницкая. - В зависимости от статуса и расположения объекта инвестор может рассчитывать на 5-12% годовой доходности отсдачи его в аренду. С учетом того, что не менее 55% жителей Германии практикуют аренду, а не покупку жилья, востребованность его практически гарантирована».
Кстати, генеральный директор управляющей компании ООО «Москва-Сити Капитал» Роман Котов добавляет, что основной доход инвесторам в Германии приносит именно управление недвижимостью и сдача ее в аренду, и в этом направлении Германия далеко впереди России. «Фактически вся Германия делится на две категории людей: инвесторов и арендаторов, поэтому в этой стране очень развита сфера доходных домов и апарт-отелей, и на рынке очень много разнообразных предложений по инвестициям в эту сферу», - считает эксперт.
Что касается арендных ставок, то за последние пару лет они также демонстрируют положительную динамику. Как рассказал управляющий инвестициями в недвижимость компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс, рост арендной платы в 2015 году зафиксировали практически все крупные города Германии. Так, в Гамбурге арендная плата выросла с 13 евро в 2013 году до 13,5 евро за кв. м. в 2015 году, в Мюнхене – с 14 до 15 евро, во Франкфурте-на-Майне с 12,8 до 13,3 евро, в Дюссельдорфе – с 12 до 12,5 евро и в Кельне с 11,2 до 11,6 евро за квадратный метр.
Благоприятные условия
Стабильный рост цен стимулирует инвестиции с целью дальнейшей перепродажи. «Постоянный приток местных и зарубежных инвесторов позволяет собственникам, при необходимости, продать недвижимые активы с хорошей выгодой, так как ежегодный рост стоимости недвижимости в Германии составляет в среднем 3-5%», - объясняет Виктория Комарницкая.
Существенную роль в привлечении инвесторов на рынок немецкой недвижимости играют и банки Германии, которые ведут на редкость гуманную политику по отношению к своим клиентам. По словам Виктории Комарницкой, доступность ипотечного кредитования, в том числе и для иностранных граждан, позволяет приобретать недвижимость на выгодных условиях. Займ предоставляется на срок до 35 лет, ставка по кредиту составляет 2-4%, размер собственных средств заемщика – не менее 40% от стоимости объекта.