«Парус» с обременением
Российский аукционный дом (РАД) готовит к продаже бывшую промышленную территорию полиграфической фабрики «Парус» в Ломоносове. В состав лота, который оценен к торгам в 280 млн рублей, входит старинная вилла князя Константина Романова.
Российский аукционный дом анонсировал подготовку к торгам участка земли площадью 3,6 га на Морской ул., 86 в Ломоносове, рядом с Финским заливом. Это бывшая площадка полиграфической фабрики «Парус». Там находится несколько зданий общей площадью 7 тыс. кв. м. В том числе, старинный особняк князя Константина Романова, который является памятником регионального значения.
Этот участок вместе с особняком несколько лет назад были приватизированы «Парусом». И за последние 8 лет несколько раз меняли собственников. Сейчас, по данным Росреестра, активом владеет бизнесмен Роберт Котов (имущество заложено в банке «Александровский»).
На участке, согласно градостроительной документации, можно возводить здания общественно-делового назначения. Жилье – условно разрешенный вид использования участка.
К торгам актив оценен в 280 млн рублей. По мнению управляющего директора центра развития недвижимости NAI Becar Ольги Шарыгиной, итоговая цена лота может варьироваться в зависимости от внешних условий. «Сейчас ставка заявлена на уровне 8 тыс. рублей за 1 кв. м. Но с учетом состояния коммуникаций, действующих обременений по земле, водоохранной зоны и площадей леса, цена может быть снижена до 5-6 тыс. рублей за «квадрат», - считает она.
С коллегой согласен руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев: «Стартовая цена выглядит достаточно высокой. Даже при потенциальной реализации на участке гостиничной или жилой функции эта стоимость может быть оправдана только в случае строительства объекта площадью свыше 40 тыс. кв. м. А это кажется сомнительным, учитывая охранные обязательства участка».
По словам директора департамента инвестиционных услуг Colliers International Анны Сигаловой, строительство малоэтажного жилого комплекса хотя бы на части участка кажется наиболее логичным из-за близости Финского залива. «А реализация гостиничной функции вряд ли будет экономически эффективна. Спрос на гостиничные услуги в этом направлении ограничен. А конкуренция высока», – говорит она.
«Возможен проект загородного клуба или малоэтажного элитного жилья. Но вероятность того, что подобные идеи согласуют – крайне мала. Поэтому здесь стоит ожидать нового объекта туристическо-развлекательной сферы общей площадью порядка 10 тыс. кв. м. с объемом инвестиций от 1 млрд рублей», - считает Ольга Шарыгина. При этом эксперт добавила, что близость к промышленной зоне, удаленность от центра, слабая транспортная инфраструктура могут негативно сказаться на успешности проекта и сроках окупаемости.
«Если инвестору придется сохранить здание усадьбы князя Константина Романова в существующих параметрах, то выход площадей не будет большим: можно будет построить не более 15 тыс. кв.м», - говорит Владислав Фадеев. Он добавил, что конкуренция в данной локации не очень высока, так как качественных проектов нет. «Но и спрос на крупные объекты также не очевиден. В основном речь идет о спросе на дачи и отдельные коттеджи», - заключил он.
Градсовет Ленинградской области одобрил со значительными замечаниями проект жилого комплекса в Сертолово от компании «Петрострой».
Градостроительный совет Ленобласти на прошлой неделе утвердил с необходимостью доработки проект застройки южной части территории Сертолово во Всеволожском районе. Новый квартал должен занять площадь 42,8 га, объем жилой застройки занять 262,7 тыс. кв. м. Проект планировки территории был выполнен «Архитектурной мастерской Цехомского В. В.» по заказу компании «Петрострой». Девелопер в данной локации Сертолово уже возводит ЖК «Чистый ручей».
Согласно представленному проекту, в новом квартале будут возводиться жилые дома высотностью в 5-8 этажей, рассчитанные на проживание 9 тыс. человек. Также на его территории будут построены два детских сада на 540 мест, школа для 825 учащихся, паркинг на 4,2 тыс. машино-мест и кабинет врача семейной практики.
Представляя проект, архитектор Владимир Цехомский отметил, что фактически новый квартал – продолжение ЖК «Чистый ручей». Несмотря на несколько другую планировку, в целом архитектура возведенных и планируемых к строительству зданий имеет много общего и учитывает особенности местного ландшафта, в том числе протекающего по участку природного ручья. «Значительная часть прилегающей к кварталу территории находится в ведении Министерства обороны. Оснований для дальнейшего роста жилого квартала нет», – сообщил архитектор.
Члены Градсовета признали проект достаточно проработанным, тем не менее, у них возникло достаточно много замечаний. В частности, эксперты обратили внимание на несовершенство организации внутренней дорожной инфраструктуры и близость некоторых жилых домов к рекреационной зоне. Специалистам не понравилось и место в квартале, где должны быть построены детские сады. Они посчитали его слишком удаленным от общественных остановок и предложили одно из учреждений перенести в другую часть комплекса.
Главный архитектор Ленобласти Михаил Киреев, возглавивший ведомство несколько недель назад, также высказал ряд претензий по проекту. Он отметил, что представленная доминанта квартала (полукруглый дом с небольшим искусственным прудом) «несколько невнятна» и следует ее как-то доработать. Михаил Киреев не увидал в проекте и других общественных пространств. «К сожалению, в настоящее время большинство девелоперов стараются по максимуму застроить свои участки. Их можно понять, так как конечная цель компаний – заработать деньги. Тем не менее, следует подумать и об общественных пространствах для отдыха граждан и занятий спортом. Думаю, в этом проекте данную задачу можно решить», – считает Михаил Киреев.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин тоже пришел к выводу, что замечания Градсовета для проектировщика и заказчика вполне выполнимы. Он также добавил, что появление общественного пространства и детского сада в юго-западной части квартала автоматически сыграет на понижение объема жилой застройки. «Думаю, что она будет меньше заявленных объемов в 263 тыс. кв. м. И это нормально», – считает Михаил Москвин.
Кстати
В рамках данного заседания Градсовета без особых замечаний были утверждены поправки в архитектурно-градостроительную концепцию развития территории в дер. Касимово (МО «Агалатовское сельское поселение»). Они предполагают расширение жилого комплекса «Цветы» компанией-застройщиком ООО «Европейская слобода». Концепцией заложено строительство новых жилых домов, школы и детских садов с увеличением числа жителей комплекса с 5,1 тыс. до 7,4 тыс. человек.
Группа «РосСтройИнвест» купила участок в Приморском районе из «наследства» ГК «Город». Эксперты оценивают сделку в 2,5 млрд рублей. Средства от продажи пойдут на достройку проектов «Города».
О том, что ГК «РосСтройИнвест» купила участок площадью 6,3 га под жилье на углу Глухарской и Планерной улиц, сообщил председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский. «Пятно» раньше входило в состав большой территории площадью 102 га в Каменке, принадлежавшей ГК «Город». Но у компании в 2014 году возникли проблемы с достройкой проектов в Петербурге – три жилых комплекса из тринадцати зданий остались незавершенными (на данный момент сдано только два дома). Поэтому власти города и банк «Санкт-Петербург», у которого участки в Каменке находились в залоге, решили продать земли девелопера, а вырученные средства направить на завершение его зависших проектов.
Сумма сделки, которую заключил «РосСтройИнвест», не раскрывается. По словам исполнительного директора СК «Ойкумена» Романа Мирошникова, участок мог стоить около 2,5 млрд рублей. «А если там уже получено разрешение на строительство, то даже больше», – говорит он.
По словам Игоря Креславского, получить это разрешение на стройку компания планирует летом. Девелопер построит на своем участке жилой комплекс из шести домов общей площадью 150 тыс. кв. м. Проект будут выводить на рынок очередями и рассчитывают завершить за пятилетку. Инвестиции, по словам Игоря Креславского, составят около 10 млрд рублей. Компания намерена строить жилье на собственные средства, а также на деньги дольщиков и банковские кредиты.
Кстати
Конкуренция в квартале может еще усилиться, поскольку свободная земля из наследия «Города» в Каменке осталась. Напомним, что для завершения строек проблемного девелопера городские власти и банк «Санкт-Петербург», который помогает достраивать дома «Города», решили продать 43,7 га земли. Сначала их выставляли на торги РАД единым лотом – 8 участков по стартовой цене 8 млрд рублей. Но желающих купить актив целиком не нашлось, и его раздробили на более мелкие части. Их покупают охотнее. Тем более, что вице-губернатор Петербурга Игорь Албин пообещал, что купившим эту землю компаниям не придется строить в районе социальную инфраструктуру – четыре школы и пять детсадов. Их возведут на деньги бюджета и привлеченные санаторами ГК «Город» средства.