ПИКовые облигации
Московская ГК «ПИК» начала размещение облигационного займа на 14 млрд рублей. Часть привлеченных средств девелопер, скорее всего, направит на развитие проектов в Петербурге. Доля города в общей выручке группы в перспективе должна составить 10%.
На этой неделе на Московской бирже ГК «ПИК» начала размещать по открытой подписке 14 млн облигаций серии БО-П05 номиналом 1 тыс. рублей в рамках реализации программы, зарегистрированной осенью 2016 года. Срок погашения бумаг - через 10 лет после выпуска, но возможно досрочное погашение по требованию владельцев облигаций и по усмотрению компании.
В ГК «ПИК» ситуацию не комментируют. Но, судя по всему, часть привлеченных средств девелопер направит на развитие бизнеса в Петербурге. Сейчас у компании в портфеле два проекта в северной столице, запущенные в 2017 году. Это жилой комплекс на Дальневосточном пр., 15 (площадь жилья – 72 тыс. кв.м. на 1,5 тыс. квартир, завершение проекта намечено на II квартал 2020 года) и комплекс "Орловский парк" (площадью 164 тыс. кв.м. на 1,5 тыс. квартир, завершение этого проекта намечено на II квартал 2021 года). Но вице-президент по региональному развитию компании Александр Лефель в прошлом году заявлял журналистам, что в течение двух лет ГК «ПИК» планирует сформировать в Петербурге земельный банк под строительство 1-1,5 млн кв.м. жилья. А в перспективе доля Петербурга в общей выручке группы составит около 10%. Компания, по его словам, не исключает возможность строительства в регионе ДСК для собственных нужд или покупку одного из местных заводов. "Что касается покупки местных застройщиков с портфелем проектов, то пока такой вариант нам не интересен", - резюмировал Александр Лефель.
Эксперты рынка считают, что размещение ГК «ПИК» может быть успешным, поскольку рынок облигаций, в отличие от рынка акций, менее подвержен геополитическим рискам.
«Время сейчас для экономики непростое. Но есть надежда, что санкционная паника скоро пойдет на спад. Считаю, что шансы у облигаций ГК «ПИК» хорошие. Их целевая аудитория – локальные банки. А они более адекватно, чем частные инвесторы, оценивают риски влияния на котировки различных геополитических событий. Для акций ситуация более сложная – здесь значительней доля иностранных инвесторов, которые существуют в другой системе координат не только ментально, но физически, - из-за чего у них меньше возможностей для маневра и больше риски запрета на переуступку российских активов», - говорит аналитик «БКС» Марат Ибрагимов.
«Не вижу противопоказаний для успешного размещения облигаций. Время сложное, но рабочее. Ликвидность на финансовых рынках большая. Государственные бумаги и облигации крупных федеральных игроков пользуются огромным спросом. Думаю, эмитент получит хороший результат. А все, что касается акций и IPO - мало перспективно из-за страховых рисков и отсутствия настроя у наших финансовых властей делать капитализацию фондового рынка (а это один из ключевых показателей здоровья экономики страны). Все это понимают и даже не пытаются выходить на этот рынок. Думаю, такая ситуация продлится минимум в течение года», - рассуждает гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«Ужесточение законодательства с фактической отменой «долевки» вынуждает застройщики искать альтернативные источники финансирования. Облигации – один из вариантов. Но если эта возможность закроется, останется только банковское финансирование, которое пока очень дорого обходится девелоперам», - заключил гендиректор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
Справка:
ГК «ПИК» - крупнейший публичный застройщик России. Компанией на 74,6% владеет президент и председатель правления группы Сергей Гордеев. За прошлый год ГК «ПИК» продала 1,84 млн кв.м. недвижимости на 189 млрд рублей (рост по сравнению с предыдущим годом в «квадратах» составил 93,6%, а в деньгах – 116,4%). Чистая прибыль группы по МСФО за 2017 год снизилась в 6 раз до 3,2 млрд рублей. А выручка выросла в три раза до 175,1 млрд рублей. В земельном банке компании участки под строительство 12,5 млн кв.м. жилья.
Доля квартир, приобретаемых на рынке первичного жилья Петербурга через агентства недвижимости, составляет сегодня порядка 30%. Практически все застройщики сотрудничают с риэлторами, но полностью отдать продажи на аутсорсинг пока не готовы.
По словам Полины Яковлевой, директора департамента новостроек NAI Becar, сегодня распределение агентских сделок и сделок собственных отделов продаж застройщика составляет 30 на 70%.
Такое соотношение позволяет застройщику контролировать динамику продаж и обеспечивать постоянный поток денежных средств.
«Сейчас на рынке почти не осталось застройщиков, которые не работают с брокерскими компаниями или агентствами недвижимости. Привлечение к продаже строящегося жилья последних оказалось очень эффективным во время кризиса, и застройщики убедились в том, что такой инструмент позволяет им существенно увеличить объем продаж, – рассказывает Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость». – До кризиса доля продаж через агентства была меньше. Ее увеличение связано с двумя моментами. Во-первых, застройщики оценили выгодность такого инструмента продаж. Во-вторых, услуга стала пользоваться большой популярностью у покупателей».
Ольга Журавлева, руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость», говорит, что не все строительные компании сами занимаются продажами, поскольку на содержание собственного отдела продаж и проведение активной рекламной кампании требуется большие затраты, а это сказывается на стоимости квадратного метра, что нежелательно в условиях высокой конкуренции на рынке. «Чем быстрее идут продажи по объекту, тем выше и темп строительства дома. И наоборот, чем медленнее будут идти продажи по одному объекту, тем дольше застройщик не сможет перейти к строительству следующего», – поясняет госпожа Журавлева.
По мнению Алексея Гусева, коммерческого директора ООО «Главстрой-СПб», развитие сети агентских продаж целесообразно на этапе выхода новой компании на рынок или отсутствия хорошего рекламного бюджета. Также работа с агентствами будет полезна застройщикам, которые имеют большие объемы квадратных метров в реализации, добавляет эксперт.
Наталья Агрэ, директор по маркетингу и продажам ООО «КВС», отмечает, что если собственный отдел продаж ориентирован в основном на конкретного клиента, который изначально заинтересовался именно строящимся объектом от «КВС», то агентство недвижимости привлекает покупателей, которые пока не определились с конкретным объектом строительства – чаще всего это иногородние покупатели или инвесторы.
Участники рынка прогнозируют дальнейшее увеличение доли агентских продаж. «Рынку Северной столицы еще есть куда расти. Так, в Москве в настоящее время около 80% продаж проходят с привлечением агентств», – констатирует Елена Лашаева, генеральный директор АРИН.
«Если учесть, что мы развиваемся по западной модели, думаю, в перспективе появится больше профессиональных агентств, и девелопер сможет сосредоточиться на своей основной деятельности – реализации девелоперского проекта, а продажами квартир займутся профессионалы», – полагает Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation.
Ольга Журавлева считает, что крупные застройщики не откажутся от собственных отделов продаж, поэтому баланс 25-30% от общего объема сделок, который приходится сейчас на агентства недвижимости, сохранится.
Сотрудничество строительных компаний и профильных вузов открывает большой потенциал для каждой из сторон. Первые получают перспективных сотрудников, а вторые – возможность трудоустроить выпускников на достойное место работы и тем самым повысить свой рейтинг на рынке образовательных учреждений.
Николай Ватин, директор Инженерно-строительного института Санкт-Петербургского государственного политехнического университета, рассказал газете «Строительный Еженедельник», что вуз уже давно сотрудничает с главными строительными компаниями Петербурга. Это группа компаний «Эталон – ЛенСпецСМУ», Группа ЛСР, ЗАО «ЛЕНСПЕЦСТРОЙ», ЗАО «Институт «Стройпроект». «В бакалавриате студенты проходят производственную практику на третьем курсе, и многие из них уже нацелены на трудоустройство в данные компании на старших курсах. Также мы плотно сотрудничаем с ЗАО «ГТС», Спецстроем России, где проходят практику слушатели курсов повышения квалификации и программ профессиональной переподготовки», – прокомментировал он.
«Каждый год компании с удовольствием принимают наших выпускников, к примеру, ЗАО ДСК «Блок» – их проектный отдел, по сути, укомплектован нашими выпускниками» – рассказал господин Ватин.
В свою очередь, Андрей Цинченко, директор службы персонала группы компаний «Эталон», рассказал, что у компании действительно сложилось эффективное сотрудничество с высшими учебными заведениями, занимающимися подготовкой специалистов строительной отрасли – СПбГАСУ и Санкт-Петербургским государственным политехническим университетом. «Ежегодно мы принимаем на практику студентов из этих учебных заведений. Кроме этого, сотрудники ГК «Эталон» на регулярной основе посещают курсы переподготовки и повышения квалификации в этих вузах», – добавил господин Цинченко.
Андрей Цинчеко заметил, что у ГК «Эталон» есть случаи приема на работу специалистов без опыта работы, но, как правило, это бывшие студенты-практиканты, закончившие вуз и хорошо зарекомендовавшие себя во время прохождения производственной практики в самой компании. «Соглашения с вузами о «поставках» специалистов в компании нет. К плюсам приема на работу специалиста без опыта работы, но прошедшего практику в компании, можно отнести некоторую адаптированность его к условиям работы в компании и опыт взаимодействия с руководителем, коллективом», – добавил эксперт.
Со своей стороны, Ольга Васильева, начальник отдела персонала компании «ЮИТ Санкт-Петербург», также рассказала, в городе компания «ЮИТ» наиболее активно сотрудничает с СПбГАСУ и Санкт-Петербургским государственным политехническим университетом. Среди направлений, по которым идет совместная работа, Ольга Васильева отметила обучение сотрудников «ЮИТ» на курсах повышения квалификации по профессиональным областям, привлечение преподавателей вузов к участию в реализации корпоративных внешних обучающих программ. «У нас есть планы по более активному сотрудничеству в области проведения профессиональной аттестации руководителей и специалистов компании в области строительства», – прокомментировала она. Также среди элементов совместного сотрудничества она отметила работу со студентами – периодическое проведение ознакомительных практик для студентов в компании, стажировки для студентов старших курсов и выпускников в различных подразделениях компании с возможностью последующего трудоустройства. Кроме этого, компания «ЮИТ» принимает активное участие в процессе разработки профессиональных стандартов строительных профессий (участие сотрудников компании в качестве экспертов в заседаниях круглого стола, проводимых на базе вузов).
Мнение:
Николай Ватин, директор Инженерно-строительного института Санкт-Петербургского государственного политехнического университета:
– В Политехническом университете строителей выпускает в первую очередь Инженерно-строительный институт, где в бакалавриате осуществляется подготовка по шести профилям. Среди поступающих сейчас лидирует специальность «Строительство уникальных зданий и сооружений». Минобрнауки РФ увеличило прием на бюджетные места в Инженерно-строительный институт в полтора раза по сравнению с прошлым годом, в магистратуру – в два раза. Кстати, в магистратуре представлен широкий выбор программ, в том числе есть две программы, где обучение ведется полностью на английском языке, – это Civil Engineering и Energy Efficient and Sustainable Buildings.