ПИКовые облигации
Московская ГК «ПИК» начала размещение облигационного займа на 14 млрд рублей. Часть привлеченных средств девелопер, скорее всего, направит на развитие проектов в Петербурге. Доля города в общей выручке группы в перспективе должна составить 10%.
На этой неделе на Московской бирже ГК «ПИК» начала размещать по открытой подписке 14 млн облигаций серии БО-П05 номиналом 1 тыс. рублей в рамках реализации программы, зарегистрированной осенью 2016 года. Срок погашения бумаг - через 10 лет после выпуска, но возможно досрочное погашение по требованию владельцев облигаций и по усмотрению компании.
В ГК «ПИК» ситуацию не комментируют. Но, судя по всему, часть привлеченных средств девелопер направит на развитие бизнеса в Петербурге. Сейчас у компании в портфеле два проекта в северной столице, запущенные в 2017 году. Это жилой комплекс на Дальневосточном пр., 15 (площадь жилья – 72 тыс. кв.м. на 1,5 тыс. квартир, завершение проекта намечено на II квартал 2020 года) и комплекс "Орловский парк" (площадью 164 тыс. кв.м. на 1,5 тыс. квартир, завершение этого проекта намечено на II квартал 2021 года). Но вице-президент по региональному развитию компании Александр Лефель в прошлом году заявлял журналистам, что в течение двух лет ГК «ПИК» планирует сформировать в Петербурге земельный банк под строительство 1-1,5 млн кв.м. жилья. А в перспективе доля Петербурга в общей выручке группы составит около 10%. Компания, по его словам, не исключает возможность строительства в регионе ДСК для собственных нужд или покупку одного из местных заводов. "Что касается покупки местных застройщиков с портфелем проектов, то пока такой вариант нам не интересен", - резюмировал Александр Лефель.
Эксперты рынка считают, что размещение ГК «ПИК» может быть успешным, поскольку рынок облигаций, в отличие от рынка акций, менее подвержен геополитическим рискам.
«Время сейчас для экономики непростое. Но есть надежда, что санкционная паника скоро пойдет на спад. Считаю, что шансы у облигаций ГК «ПИК» хорошие. Их целевая аудитория – локальные банки. А они более адекватно, чем частные инвесторы, оценивают риски влияния на котировки различных геополитических событий. Для акций ситуация более сложная – здесь значительней доля иностранных инвесторов, которые существуют в другой системе координат не только ментально, но физически, - из-за чего у них меньше возможностей для маневра и больше риски запрета на переуступку российских активов», - говорит аналитик «БКС» Марат Ибрагимов.
«Не вижу противопоказаний для успешного размещения облигаций. Время сложное, но рабочее. Ликвидность на финансовых рынках большая. Государственные бумаги и облигации крупных федеральных игроков пользуются огромным спросом. Думаю, эмитент получит хороший результат. А все, что касается акций и IPO - мало перспективно из-за страховых рисков и отсутствия настроя у наших финансовых властей делать капитализацию фондового рынка (а это один из ключевых показателей здоровья экономики страны). Все это понимают и даже не пытаются выходить на этот рынок. Думаю, такая ситуация продлится минимум в течение года», - рассуждает гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«Ужесточение законодательства с фактической отменой «долевки» вынуждает застройщики искать альтернативные источники финансирования. Облигации – один из вариантов. Но если эта возможность закроется, останется только банковское финансирование, которое пока очень дорого обходится девелоперам», - заключил гендиректор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
Справка:
ГК «ПИК» - крупнейший публичный застройщик России. Компанией на 74,6% владеет президент и председатель правления группы Сергей Гордеев. За прошлый год ГК «ПИК» продала 1,84 млн кв.м. недвижимости на 189 млрд рублей (рост по сравнению с предыдущим годом в «квадратах» составил 93,6%, а в деньгах – 116,4%). Чистая прибыль группы по МСФО за 2017 год снизилась в 6 раз до 3,2 млрд рублей. А выручка выросла в три раза до 175,1 млрд рублей. В земельном банке компании участки под строительство 12,5 млн кв.м. жилья.
Два крупнейших петербургских застройщика – «Группа ЛСР» и ГК «Эталон» – опубликовали финансовую отчетность за 2015 год.
У обеих компаний выручка снизилась. Это закономерно, считают эксперты, так как в конце января ведущие девелоперы в своих отчетах рассказали о снижении продаж недвижимости по сравнению с 2014 годом. Так, у Группы ЛСР продажи жилья в Петербурге уменьшились на 45% (по всем регионам – Москва, Екатеринбург, Петербург – на 36%), а у ГК «Эталон» – на 16%.
Что касается финансовой отчетности по МСФО по итогам 2015 года, то «Группа ЛСР» представила ее еще на прошлой неделе, а ГК «Эталон» – вчера.
Выручка «Группы ЛСР» сократилась на 6% до 86,8 млрд рублей, EBITDA уменьшилась на 14% до 18,6 млрд рублей. Общий долг компании увеличился на 21% до 33 млрд рублей, чистый долг составил 12,5 млрд рублей. В течение года Группа ЛСР в Петербурге ввела в эксплуатацию 538 тыс. кв. м. Между тем, по данным компании, она увеличила чистую прибыль на 16% до 10,6 млрд рублей. Прибыль на акцию составила 104,6 рубля. «В первый раз за историю компании наша прибыль превысила 10 млрд рублей. Эта важная отметка была достигнута за два десятилетия, в течение которых мы последовательно инвестировали в развитие наших бизнесов и зарабатывали репутацию надежного застройщика. Мы вступили в новый год, находясь в более сильной конкурентной позиции, и намерены использовать наши преимущества для увеличения продаж и долей на основных рынках. Во всех регионах присутствия мы продолжаем выводить на рынок новые привлекательные проекты в различных ценовых сегментах», – прокомментировал Андрей Молчанов, генеральный директор, председатель правления «Группы ЛСР».
Совет директоров компании рекомендовал направить на выплату дивидендов по итогам 2015 года 8 млрд рублей. Это будет шестой год подряд, когда «Группа ЛСР» стабильно выплачивает дивиденды, сохраняя или увеличивая их объем, отмечают в компании.
Согласно финансовым результатам ГК «Эталон» консолидированная выручка компании снизилась на 17% – с 51,481 млрд рублей в 2014 году до 42, 404 млрд рублей в 2015 году. Консолидированная валовая прибыль составила 12, 999 млрд рублей, при этом рентабельность по валовой прибыли осталась стабильной на уровне 31%. EBITDA составила 7, 675 млрд рублей в 2015 г. по сравнению с 10,611 млрд рублей в 2014 году. Прибыль за период достигла 5, 429 млрд рублей по сравнению с 8, 369 млрд рублей в 2014 году. Чистый долг на 31 декабря 2015 года составил 7, 397 млрд рублей. В 2015 году ГК «Эталон» завершила строительство 502 тыс. кв. м в полном соответствие со строительной программой. Покупателем передано 318 тыс. кв. м площадей.
Как прокомментировал Вячеслав Заренков, председатель совета директоров ГК «Эталон», финансовые результаты компании в 2015 году подверглись влиянию непростых макроэкономических условий и существенного замедления рынка, которое затронуло весь сектор в первом полугодии 2015 года. Вместе с тем он доволен, что усилия, предпринятые компанией в прошлом году, позволили ей добиться хороших финансовых показателей.
«Хотя 2015 год был, несомненно, непростым периодом, нам удалось превысить свой прогноз по новым продажам и даже добиться двузначного роста во втором полугодии. Такие высокие продажи способствовали получению положительного операционного денежного потока во втором полугодии 2015 года, даже несмотря на запуск существенных объемов в новых проектах на протяжении этого же периода», – отметил Вячеслав Заренков. Добавим, что Совет директоров ГК «Эталон» рассмотрит вопрос о выплате дивидендов за второе полугодие 2015 года на заседании 29 апреля».
Алексей Павлов, главный специалист отдела анализа рынков «Открытие Брокер», так прокомментировал финансовый отчет «Группы ЛСР»: «По итогам 2015 года девелопер несколько снизил выручку и EBITDA, что в первую очередь можно объяснить постепенным ухудшением ситуации на рынке жилищного строительства РФ. В то же время благодаря резкому сокращению долговой нагрузки и, как следствие, уменьшению процентных платежей, чистая прибыль группы оказалась рекордной за всю истории».
По мнению Тимура Нигматуллина, финансового аналитика Группа компаний «ФИНАМ», в целом, результаты ГК «Эталон» и «Группы ЛСР» выглядят слабыми, хуже рынка. «В прошлом году, на фоне резкого удорожания ипотеки и падения доходов домохозяйств, наблюдалось значительное падение спроса на жилую недвижимость. В частности, по данным Росстата, объем работ по виду деятельности «Строительство» в 2015 году сократился на 7% по сравнению с 2014 годом. Объемы ввода в действие жилых домов за 2015 год сократились на 0,5% (в четвертом квартале падение и вовсе ускорилось до 11,6% по отношению к 2014 году), – поясняет Тимур Нигматуллин.
По его словам, ухудшение операционных показателей, которое наблюдалось у ГК «Эталон» и «Группы ЛСР» по итогам 2015 года повлекло за собой ухудшение и финансовых индикаторов, как следствие сокращение выручки. «Несмотря на жесткий контроль за издержками, обе компании показали резкий спад рентабельности на уровне EBITDA. Учитывая сохраняющиеся негативные тенденции в макроэкономике, 2016 год вряд ли станет для девелоперов «точкой разворота». Скорее всего, спад продаж и снижение маржи вынудит их сокращать масштабы бизнеса, фокусируясь только на самых рентабельных проектах», – заключил Тимур Нигматуллин.
ГК «Пионер» вложит 11,4 млрд рублей в строительство жилого квартала «LIFE-Лесная» на Новолитовской ул., 10-12.
Здесь, по словам экспертов, можно построить до 70 тыс. кв. м жилья комфорт-класса. Проблема лишь в том, что жилье на участке возводить нельзя.
Проект строительства второго жилого комплекса линейки LIFE ГК «Пионер» представила на минувшей неделе на выставке MIPIM в Каннах. Как рассказали в компании, семь 10-13-этажных корпусов со встроенным подземным паркингом, объектами сервиса и торговли и общественной зоной появятся в Выборгском районе, на Новолитовской ул., 10-12, на земельном участке площадью 5,4 га. Планируемый объем инвестиций в проект LIFE-Lesnaya City составит 134 млн EUR, или 11,4 млрд рублей. Ожидается, что строительство квартала стартует уже в декабре 2016 года, а закончится к ноябрю 2019 года.
Как уже писал «Строительный Еженедельник», участок компания получила в мае 2015 года, после приобретения активов петербургского треста «Севэнергострой», крупного генподрядчика по строительству теплоэлектростанций, промышленных и гражданских объектов. Тогда ФАС удовлетворила прошение ООО «Инвестиционно-девелоперская компания МК» («внучка» ГК «Пионер») о получении в собственность основных производственных средств петербургского треста «Севэнергострой» (СЭС). Среди этих активов оказался и участок на Новолитовской. Экспертами стоимость этого участка ранее оценивалась в 350-400 млн рублей.
Однако с «новым жилым кварталом» девелопер, очевидно, поспешил.
Действительно, площадка уже не считается промзоной – в декабре 2014 года комиссия по внесению поправок в Генплан одобрила перевод участков на Новолитовской ул. из зоны промышленной застройки в общественно-деловую зону. А вот заявка о переводе участка в жилую зону с социальными объектами была отклонена. Таким образом, жилье в чистом виде, несмотря на заверения компании, здесь построить нельзя. По действующим ПЗЗ это зона ТПД1_1 – объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры с включением объектов общественно-деловой застройки. Но это ограничение можно обойти – на участке по-прежнему можно строить коммерческую недвижимость, в данном случае апартаменты.
По словам вице-президента NAI Becar Ильи Андреева, в зависимости от наличия или отсутствия на участке инженерных коммуникаций нагрузка на «квадрат» составит от 5 до 15 тыс. рублей, а всего на пятне можно будет возвести около 70 тыс. кв. м недвижимости. Эксперт добавил, что жилой комплекс класса «комфорт плюс» вполне гармонично впишется в обозначенную локацию благодаря близости к центру города.
Мнение:
Николай Урусов, исполнительный директор строительной компании «Красная стрела» (МЖК «Неоклассика»):
– Указанная локация вполне подходит для строительства жилья комфорт-класса – до метро «Лесная» можно прогуляться пешком в течение 10-15 минут, поблизости хорошие школы, действующий спорткомплекс, магазины шаговой доступности. По Кантемировской ул. можно быстро добраться в центр города как на машине, так и на общественном транспорте. На озвученном участке можно построить 65-70 тыс. кв. м жилой недвижимости. Насколько мне известно, застройщик оформил права собственности на участок на Новолитовской в прошлом году, в то время земля оценивалась в сумму порядка 450 млн рублей.