Коммунальные жильцы ожидают «случая необходимости»

29.12.2007 15:59

26 декабря в конференц-зале Жилищного комитета в присутствии прессы состоялось подписание Соглашения о сотрудничестве в рамках реализации городской программы «Расселение коммунальных квартир» между Жилкомитетом, ГУ «Горжилобмен», Российской гильдией риэлторов и Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти. Публичность действий городских властей не может не радовать. Другой вопрос: насколько продуман механизм исполнения соответствующего городского закона, и ко многому ли участников программы обязывают новые договоренности?

Соглашение о чем?

Соглашение, подписанное в Петербурге в присутствии деловой и общественной прессы 26 декабря, касалось более чем актуальной – как принято было говорить в былые времена, наболевшей темы коммунальных квартир. Проблему эту в нашем городе пытались решить и в эпоху социализма, однако пережиток той эпохи благополучно ее пережил – и продолжает оставаться головной болью районных и городских властей.

Очень хочется отделаться от головной боли радикальным способом. Однако хирургия в случае с «коммуналками» неуместна.

Как явствует из пресс-релиза, подготовленного Комитетом по жилищной политике, уже расселенные коммунальные квартиры имеют странное свойство вновь коммунализироваться. К примеру, когда несознательный владелец комнаты в центре из расселяемой квартиры предпочитает переселиться не в квартиру в Колпино, а в другую комнату в центре. Шутка ли заморозить, объявить мораторий на продажу комнат, если это не запрещено законом? Риэлторы – не собственники, их позиция погоды не сделает. Ограничить права собственников в отдельно взятом городе невозможно. Не говоря о том, что город тоже является собственником и предоставляет комнаты выпускникам детских домов и другим категориям граждан – не от хорошей жизни…

Но проблему надо решать. Хотя бы по той причине, что Петербург приобрел репутацию столицы коммунальных квартир. В них проживает почти 700 тысяч человек - то есть каждый седьмой горожанин.

В 2005 году город урезал доставшуюся в наследство от социализма очередь, оставив в претендентах на льготное жилье лишь неимущих граждан. Требование постоянного проживания не менее десяти лет в Петербурге также ограничило число претендентов на субсидии из городского бюджета. Однако в том же году была принята новая программа, и очередники вновь приумножились.

В итоге городские власти, исходя из принципа социальной ответственности, разработали специальную программу расселения коммуналок. Закон о внедрении этой программы, являющейся составной частью городской Концепции жилищной политики, рассчитан на долгие восемь лет, но первые итоги будут подводиться уже через три года. За это время город намеревается расселить приблизительно 60 тысяч квартир.

Субсидировать реформу, в соответствии с программой, будет не только город, но и частные инвесторы. Впрочем, в Соглашении, подписанном в Жилкомитете 26 декабря, они не участвовали - хотя пресса, надо думать, была бы непрочь посмотреть на этих мужественных людей.

Таким образом, соглашение декабря заключалось в отсутствии двух ключевых участников – инвесторов и самих жителей, но презентовалось как четырехстороннее, хотя фактически было двусторонним (город в лице Жилкомитета и подчиненного ему ГУ «Горжилобмен», а также риэлторы в лице Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, а также Российской гильдии риэлторов (в которой представлена АРСП)).

В отсутствии этих двух главных игроков документ о сотрудничестве оказался скромным по содержанию. Две стороны обязались: совместно создавать методологические, информационные и организационно-технические условия реформы (хотелось бы в первую голову правовых условий, но о них как раз речь не идет); взаимно консультировать друг друга, в том числе и по рынку недвижимости вообще (быть может, там и прячется искомый инвестор); проводить совместные конференции, семинары, круглые столы и иные мероприятия (если что и вдохновляет, то разве что последний пункт).

Больше никаких обязательств, кроме разве что совместной подготовки учебных программ для риэлторов, договаривающиеся стороны на себя не берут. Не создается даже никаких совместных оргструктур. Лишь «при необходимости» предполагается создание Рабочей группы, она же Комиссия по реализации программы. При каких условиях возникает эта необходимость, в тексте не уточнено.

Неудивительно, что организаторы воздержались от ознакомления прессы с самим текстом соглашения. Любопытство журналистов были призваны удовлетворить пресс-релиз Жилкомитета, а также буклеты Горжилобмена на клейкой рекламной бумаге.

Они были достаточно содержательны. Во всяком случае, цифры, приведенные в пресс-релизе, свидетельствовали о том, что к 2016 году в рамках данной программы имеют шанс получить новое жилье не более трети коммунальных жильцов. Впрочем, если отнести цифру 214 тысяч к более узкому сообществу очередников, то вырисовывались уже более оптимистические 60 процентов. А если учесть, что жильцы коммунальных квартир получают преимущественный статус при выполнении других городских программ, то можно надеяться, что через восемь лет все ныне признанные нуждающимися будут удовлетворены.

Вопросы, однако, оставались, и пресса была вынуждена атаковать участников в кулуарах. Где и выяснилось, что программа «расселение коммунальных квартир» как таковая рассчитана – во всяком случае, на ближайшие годы – лишь на жильцов тех коммунальных квартир, где все без исключения обитатели нуждаются в улучшении условий. То есть ютятся на территории менее 9 квадратных метров на человека и при этом проживают в Петербург не менее 10 лет.

Задачка с тремя неизвестными

Информация, предоставленная Жилищным комитетом, была бы более исчерпывающей, если бы не туманность некоторых формулировок. Так, остался загадкой смысл третьей из четырех форм улучшения жизни «коммунальщиков», а именно: «город может так перераспределить комнаты в вашей коммуналке, что вы будете продолжать жить в ней как в отдельной квартире». Так все-таки - в отдельной или «как»? Тот же пункт в пресс-релизе интерпретировался более категорично, но не менее загадочно: «Перераспределение жилых помещений, то есть проведение обменов, мены жилых помещений с целью обеспечения исключительно односемейного заселения с согласия граждан и по инициативе государственных органов должно касаться не только центральных районов города».

Вообще-то программа касается не только жителей Центрального района, но и всех горожан. Если же авторы были вынуждены прибегнуть к столь околичным формулировкам, значит, какая-то проблема стоит на пути достижения чистоты и ясности словоприменения.

Эту ясность в ходе кулуарного общения осмелились внести лишь представители риэлторского сообщества. От них удалось узнать:

- что цифра в 60 тысяч облагодетельствованных семей в три года (то есть 20 тысяч в год) является нереалистичной, ибо общий объем сделок на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости в год ныне не превышает 80 тысяч. Иначе говоря, емкость рынка не удовлетворяет условия программы, даже весьма скромные (см. выше);

- что программа в ее нынешнем виде ни к чему не обязывает ни жильца, ни инвестора. Жилец имеет возможность в любой момент выйти из программы, что создает риски для остальных участников. Инвестора, в свою очередь, также никто не может обязать вкладывать средства в заведомо неприбыльные сделки. Отсюда, очевидно, и возникает оговорка о центральных районах – адресованная, впрочем, единственно жильцам;

- что существующий механизм перевода жилого фонда в нежилой (что для инвесторов по понятным причинам предпочтительно) находится не в компетенции Горжилобмена, а в компетенции районных администраций. С ними никто никаких соглашений не заключал.

В качестве ноу-хау Жилкомитет предлагает следующую схему совместного участия города и частных инвесторов в расселении: город дотирует сделку на 30 процентов, а инвестор – на остальные 70. Предполагается, что таким образом «повысится рентабельность тех объектов, которые до настоящего времени являются инвестиционно непривлекательными».

Прочие условия привлечения инвесторов остаются в тумане. Можно лишь догадываться, что риэлторов пригласили в Жилкомитет именно в качестве «офицеров связи» с инвесторами. Впрочем, законы рынка категорически несовместимы с военной дисциплиной, и риэлтор не в силах ничего продиктовать даже тому инвестору, который ему лично обязан.

Как вынуть инвестора из тумана

Один из участников подписания соглашения в Жилкомитете вполне уместно напомнил прессе, что критиковать программу легко, куда сложнее что-то сделать. Глава Жилкомитета Юнис Лукманов также сетует на неаккуратные интерпретации журналистов, которые создают недоверие в обществе и тем самым подрывают проведение реформы.

Некоторые недавние исторические примеры убедительно свидетельствуют, что ничто так не может дискредитировать реформу, как сам способ ее проведения. Особенно в том случае, когда отдельные социально невыгодные детали скрываются за расплывчатыми формулировками.

Беда в том, что эти детали неминуемо выйдут на поверхность, едва реформа начнет действовать. В частности, та деталь, которая камуфлируется оговоркой «не только в центральных районах».

Сказав «А», лучше все-таки сказать «Б» раньше, чем рак на горе свистнет. В этом убеждает хотя бы недавняя история с инвестором по фамилии Dussmann.

Если мы догадываемся, что некоторые жители исторического центра лягут костьми, а на задворки города не поедут, почему бы официально не предусмотреть именно для этой категории дополнительные условия в рамках той же программы?

Если четыре семьи из пяти в одной квартире имеют право на субсидии для улучшения условий, а пятая – нет, то почему бы для этой пятой семьи не предусмотреть отдельные условия в том же договоре о расселении, не принуждая остальных четверых неудачников искать пути решения своих проблем в обход закона?

Если мы признаем, что часть объектов недвижимости в городе привлекательна, а другая, мягко говоря, не очень, почему бы не построить на этой градации сам принцип реформы? Почему бы при расселении в районе «ниже средней престижности» не сократить долю инвестора до 30 процентов, а в Центральном - не увеличить до 95?

Типовые «Соглашения об участии в расселении», которые город намеревается заключать с заинтересованными частными лицами, могут в принципе предусматривать обременение социального характера, раз уж зашла речь о социальной ответственности. Привлекая инвестора к программе, можно поставить условие: хочешь расселить квартиру на Театральной – возьми, дорогой, еще одну в Купчино. Да, это напоминает известную советскую практику реализации неходовых театральных билетов в нагрузку к ходовым. Тем не менее я не сомневаюсь, что если бы аналогичная проблема возникла у властей, к примеру, Стокгольма, они поступили бы именно так.

Введение градаций, соответствующих сложившейся конъюнктуре рынка, несколько усложнит процесс принятия решений, но зато послужит стимулом для развития городской среды. В самом деле, разве престижность района определяется исключительно близостью к Эрмитажу? Разве Комендантская площадь привлекательнее Купчино только из-за наличия метро? Разве не больше ценилась бы, к примеру, недвижимость на Вербной или Репищева, если бы из этого района было легче хоть куда-нибудь выбраться?

Разве строительный бум, который остро необходим для реализации программы, нельзя простимулировать системой преференций для строительных компаний и сопроводить специальной программой развития инфраструктуры территорий новой застройки? В инфраструктуру как раз могли бы вложиться и крупные инвесторы, привлеченные городом к партнерству в данном районе: во всяком случае, тогда рентабельность будет больше зависеть от них самих.

Критиковать и в самом деле проще всего. Предложить альтернативу труднее. Но в такой богатой стране, как Россия, и в таком стремительно развивающемся мегаполисе, как Санкт-Петербург, на пути к улучшению среды и индивидуального быта ничего невозможного нет.

 

Славиться столицей коммуналок в пяти шагах от Европы и в самом деле стыдно. Но чтобы избавиться от этой напасти, участниками диалога должны стать все заинтересованные стороны. Во всяком случае, от такой общественной дискуссии будет куда меньше неприятных последствий, чем от заметания под ковер самых щекотливых аспектов проблемы, остро актуальной для слишком большого числа горожан.

 

Константин Черемных


Санкт-Петербург. Рудименты «темных годов»
13.04.2005 16:34

Петербургские риэлтеры изменили свое отношение к закону «О долевом строительстве». Теперь они его больше хвалят, чем критикуют.


Напомним, что закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вступил в силу 1 апреля 2005 года. 
 
«Схема долевого строительства была придумана от безысходности: в ситуации полного правового вакуума, всеобщей нищеты, отсутствия кредитных схем, она помогла многим людям решить свои жилищные проблемы, и за это ее изобретателям честь и хвала», – говорит генеральный директор АН «Невский проспект» Александр Гиновкер. 

В то же время он считает, что эта система была далеко не идеальной. «Она напоминала рулетку: кому-то повезло, кому-то – не очень. Полностью лишились вложенных в строительство средств немногие. Но срыв сроков, низкое качество строительства и полная незащищенность покупателя перед строителями – это повсеместный факт. Немного найдется покупателей, не имеющих никаких претензий к застройщикам», – говорит Гиновкер. Он уверен, что в сегодняшних условиях рынка недвижимости «долевка» больше не имеет перспективы, и она неизбежно должна рано или поздно «умереть».  

При этом директор «Невского простора» не согласен с тем, что альтернативы долевому строительству не существует. «Такие схемы есть. Уже заработала ипотека, стабильные, известные на рынке компании начали выпускать ценные бумаги, таким способом привлекая средства. С внедрением цивилизованных схем, используемых во всем мире, на рынке останутся наиболее стабильные и крупные компании», – говорит г-н Гиновкер. 

Ему вторит и директор филиала ЗАО «Магазин квартир» Эдуард Гоголев. Он утверждает, что сегодня основной тенденцией городского первичного рынка стал резко возросший объем сделок с использованием кредитных средств. «Число клиентов, приобретающих квартиры в строящихся домах на средства банковских ипотечных кредитов, в нашей компании доходит до 50 процентов», – говорит г-н Гоголев.  

Юрист ЗАО «Адвекс-ТРАСТ» Татьяна Белкина признавая, что закон «О долевом строительстве» «стоит целиком и полностью на защите прав дольщика», в то же время считает это положительным фактом. «Раньше каждый застройщик разрабатывал свою форму договора, которая порой, не только нарушала права дольщика, но и противоречила действующему законодательству. Теперь же вводится единый вариант договора участия в долевом строительстве, в котором отражены все наиболее важные для сторон моменты»,  говорит она. Г-жа Белкина считает, что все это позволит сделать рынок долевого строительства более цивилизованным.  

В то же время риэлтеры не отрицают ряда негативных последствий нового закона как для застройщиков, так и для ситуации на рынке недвижимости в целом. Так, Эдуард Гоголев считает, что в России сегодня попросту нет базы для того, чтобы закон мог в полной мере исполняться, а его исполнение контролироваться. «Не созданы надзорные органы, не проработаны соответствующие процедуры. В любом случае, последствия от вступления в силу этого закона будут ощущаться где-то через полгода-год», – говорит г-н Гоголев. 

Александр Гиновкер, в свою очередь, считает, что ужесточение условий для работы застройщиков оправдано лишь отчасти, и последствия этого не замедлят сказаться на состоянии рынка. «Цены на первичное жилье, скорее всего, вырастут, так как в законе заложен больший коэффициент надежности и на застройщиков возлагаются серьезные обязательства, которые они вынуждены будут закладывать в стоимость. Вопрос только в том, будут ли люди покупать жилье по этим новым ценам», – говорит он.

Так что оценка риэлтерами последствий вступления в действие закона «О долевом строительстве» все-таки неоднозначна. Правда, в их словах больше нет и следов «паники», что было характерно для второй половины прошлого года. Новым является то, что они возлагают весьма большие надежды на альтернативные кредитные схемы (которые раньше неоднократно критиковали, считая их делом далекого будущего), а о «долевке» теперь говорят не иначе, как о некоем «рудименте», доставшемся нам в наследство от периода «темных годов». Насколько оправдан их нынешний необычно спокойный подход к «долевой» проблеме покажет время. И рынок.
Игорь ЧЕРЕВКО

 
 


Санкт-Петербург. Зоны в законе
12.04.2005 15:14

Депутаты петербургского парламента считают, что городу сейчас требуется новый механизм защиты исторического центра от строительных проектов, от которых «волосы встают дыбом».


Комиссия по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам обратилась в Санкт-Петербургский госуниверситет и Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ с просьбой подготовить и направить в Законодательное собрание экспертное заключение на проект зон охраны центральных районов Санкт-Петербурга в связи с уточнением границ территорий города, находящихся под охраной ЮНЕСКО.

Председатель Комиссии Михаил Амосов считает, что городу сейчас требуется новый механизм защиты исторического центра: «К нам поступает много обращений граждан по поводу реализации в Петербурге ряда строительных проектов. В частности, есть просьба вмешаться в строительство на «пятне» около Пушкинского театра. В принципе, лично я не против него как факта, но когда видишь строительный проект, волосы встают дыбом».

Он пояснил, что в данный момент с Комитетом по градостроительству и архитектуре ведется совместная работа, чтобы к концу года был принят не только Генплан развития города, но и закон о правилах застройки, в котором следует «уточнить режимы строительства в городе и их строгость».

Депутат Алексей Ковалев считает, что границы охранных зон должны приниматься отдельным законом. По нормам нового Градостроительного кодекса РФ Генеральный план представительный орган власти может либо отклонить в целом, либо принять. Что же касается возможности рассмотрения проекта КГИОП в качестве отдельного закона, то такая возможность Градостроительным кодексом не запрещена. «Необходима детализация и корректировка того, что мы имеем сегодня. Границы охранных зон должны приниматься отдельным законом по той процедуре, которая была принята еще в Советском Союзе, с согласованием в органах государственной власти на федеральном уровне и с обсуждением в Высшем Совете по культурному наследию», – отметил Алексей Ковалев.

Критически воспринимает проект КГИОП депутат Андрей Черных: «Фактически из охранной зоны выпадает весь Петроградский район, который создает определенный облик Петербурга. Этот район – жемчужина города. Васильевский остров – выпадают интересные исторические места. В предлагаемой охранной зоне остался только берег большой Невы, Малая Нева выпадает фактически сразу за Стрелкой. Мы можем потерять красивейшую набережную. Не исключено, что Малая Нева выпала намерено для нового строительства, как это планируется делать на противоположном берегу. Что касается основных проспектов Санкт-Петербурга, то надо сохранить облик города, хотя бы фасадные виды».

Более практично подходит к этой проблеме депутат Владимир Гольман, президент «Союзпетростроя»: «Нужны правила игры, четко прописанные законом, который надо принимать вместе с Генеральным планом развития города. Строители должны четко знать, где можно и нельзя строить. Если эти границы будут обозначены в генеральном плане, а правила определены КГИОП, всем будет хорошо. Кроме того, нельзя жить в городе-музее. Таких городов в мире нет, и не может быть, так как города создаются для того, чтобы в них мог жить человек. Когда-то Петр I с помощью талантливых архитекторов мира создал Петербург, когда-то был создан Париж. Но парижане скоро почувствовали, что жить в городе стало невозможно, и они снесли 27 тыс. домов в центре французской столицы и построили современный город, который существует 150 лет. Сегодня мы подошли к той черте, когда в созданном Петром I и после него городе жить стало невозможно. Мы забились пробками, у нас нет магистральных проездов – КАД разгрузит центр города только на 10-12 процентов. Что делать дальше? Надо делать тоннели, возводить новые мосты, сносить доходные дома (эти старинные «хрущобы»), прорубать магистрали и делать нормальное движение в центре города».

Не возражают против проведения правовой экспертизы и в КГИОП. «Если депутаты решат, что охранные зоны надо утвердить отдельным законом, то мы не будем против», – заявила председатель Комитета Вера Дементьева.
По материалам «Строительного Еженедельника»