Коммунальные жильцы ожидают «случая необходимости»
26 декабря в конференц-зале Жилищного комитета в присутствии прессы состоялось подписание Соглашения о сотрудничестве в рамках реализации городской программы «Расселение коммунальных квартир» между Жилкомитетом, ГУ «Горжилобмен», Российской гильдией риэлторов и Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти. Публичность действий городских властей не может не радовать. Другой вопрос: насколько продуман механизм исполнения соответствующего городского закона, и ко многому ли участников программы обязывают новые договоренности?
Соглашение о чем?
Соглашение, подписанное в Петербурге в присутствии деловой и общественной прессы 26 декабря, касалось более чем актуальной – как принято было говорить в былые времена, наболевшей темы коммунальных квартир. Проблему эту в нашем городе пытались решить и в эпоху социализма, однако пережиток той эпохи благополучно ее пережил – и продолжает оставаться головной болью районных и городских властей.
Очень хочется отделаться от головной боли радикальным способом. Однако хирургия в случае с «коммуналками» неуместна.
Как явствует из пресс-релиза, подготовленного Комитетом по жилищной политике, уже расселенные коммунальные квартиры имеют странное свойство вновь коммунализироваться. К примеру, когда несознательный владелец комнаты в центре из расселяемой квартиры предпочитает переселиться не в квартиру в Колпино, а в другую комнату в центре. Шутка ли заморозить, объявить мораторий на продажу комнат, если это не запрещено законом? Риэлторы – не собственники, их позиция погоды не сделает. Ограничить права собственников в отдельно взятом городе невозможно. Не говоря о том, что город тоже является собственником и предоставляет комнаты выпускникам детских домов и другим категориям граждан – не от хорошей жизни…
Но проблему надо решать. Хотя бы по той причине, что Петербург приобрел репутацию столицы коммунальных квартир. В них проживает почти 700 тысяч человек - то есть каждый седьмой горожанин.
В 2005 году город урезал доставшуюся в наследство от социализма очередь, оставив в претендентах на льготное жилье лишь неимущих граждан. Требование постоянного проживания не менее десяти лет в Петербурге также ограничило число претендентов на субсидии из городского бюджета. Однако в том же году была принята новая программа, и очередники вновь приумножились.
В итоге городские власти, исходя из принципа социальной ответственности, разработали специальную программу расселения коммуналок. Закон о внедрении этой программы, являющейся составной частью городской Концепции жилищной политики, рассчитан на долгие восемь лет, но первые итоги будут подводиться уже через три года. За это время город намеревается расселить приблизительно 60 тысяч квартир.
Субсидировать реформу, в соответствии с программой, будет не только город, но и частные инвесторы. Впрочем, в Соглашении, подписанном в Жилкомитете 26 декабря, они не участвовали - хотя пресса, надо думать, была бы непрочь посмотреть на этих мужественных людей.
Таким образом, соглашение декабря заключалось в отсутствии двух ключевых участников – инвесторов и самих жителей, но презентовалось как четырехстороннее, хотя фактически было двусторонним (город в лице Жилкомитета и подчиненного ему ГУ «Горжилобмен», а также риэлторы в лице Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, а также Российской гильдии риэлторов (в которой представлена АРСП)).
В отсутствии этих двух главных игроков документ о сотрудничестве оказался скромным по содержанию. Две стороны обязались: совместно создавать методологические, информационные и организационно-технические условия реформы (хотелось бы в первую голову правовых условий, но о них как раз речь не идет); взаимно консультировать друг друга, в том числе и по рынку недвижимости вообще (быть может, там и прячется искомый инвестор); проводить совместные конференции, семинары, круглые столы и иные мероприятия (если что и вдохновляет, то разве что последний пункт).
Больше никаких обязательств, кроме разве что совместной подготовки учебных программ для риэлторов, договаривающиеся стороны на себя не берут. Не создается даже никаких совместных оргструктур. Лишь «при необходимости» предполагается создание Рабочей группы, она же Комиссия по реализации программы. При каких условиях возникает эта необходимость, в тексте не уточнено.
Неудивительно, что организаторы воздержались от ознакомления прессы с самим текстом соглашения. Любопытство журналистов были призваны удовлетворить пресс-релиз Жилкомитета, а также буклеты Горжилобмена на клейкой рекламной бумаге.
Они были достаточно содержательны. Во всяком случае, цифры, приведенные в пресс-релизе, свидетельствовали о том, что к 2016 году в рамках данной программы имеют шанс получить новое жилье не более трети коммунальных жильцов. Впрочем, если отнести цифру 214 тысяч к более узкому сообществу очередников, то вырисовывались уже более оптимистические 60 процентов. А если учесть, что жильцы коммунальных квартир получают преимущественный статус при выполнении других городских программ, то можно надеяться, что через восемь лет все ныне признанные нуждающимися будут удовлетворены.
Вопросы, однако, оставались, и пресса была вынуждена атаковать участников в кулуарах. Где и выяснилось, что программа «расселение коммунальных квартир» как таковая рассчитана – во всяком случае, на ближайшие годы – лишь на жильцов тех коммунальных квартир, где все без исключения обитатели нуждаются в улучшении условий. То есть ютятся на территории менее 9 квадратных метров на человека и при этом проживают в Петербург не менее 10 лет.
Задачка с тремя неизвестными
Информация, предоставленная Жилищным комитетом, была бы более исчерпывающей, если бы не туманность некоторых формулировок. Так, остался загадкой смысл третьей из четырех форм улучшения жизни «коммунальщиков», а именно: «город может так перераспределить комнаты в вашей коммуналке, что вы будете продолжать жить в ней как в отдельной квартире». Так все-таки - в отдельной или «как»? Тот же пункт в пресс-релизе интерпретировался более категорично, но не менее загадочно: «Перераспределение жилых помещений, то есть проведение обменов, мены жилых помещений с целью обеспечения исключительно односемейного заселения с согласия граждан и по инициативе государственных органов должно касаться не только центральных районов города».
Вообще-то программа касается не только жителей Центрального района, но и всех горожан. Если же авторы были вынуждены прибегнуть к столь околичным формулировкам, значит, какая-то проблема стоит на пути достижения чистоты и ясности словоприменения.
Эту ясность в ходе кулуарного общения осмелились внести лишь представители риэлторского сообщества. От них удалось узнать:
- что цифра в 60 тысяч облагодетельствованных семей в три года (то есть 20 тысяч в год) является нереалистичной, ибо общий объем сделок на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости в год ныне не превышает 80 тысяч. Иначе говоря, емкость рынка не удовлетворяет условия программы, даже весьма скромные (см. выше);
- что программа в ее нынешнем виде ни к чему не обязывает ни жильца, ни инвестора. Жилец имеет возможность в любой момент выйти из программы, что создает риски для остальных участников. Инвестора, в свою очередь, также никто не может обязать вкладывать средства в заведомо неприбыльные сделки. Отсюда, очевидно, и возникает оговорка о центральных районах – адресованная, впрочем, единственно жильцам;
- что существующий механизм перевода жилого фонда в нежилой (что для инвесторов по понятным причинам предпочтительно) находится не в компетенции Горжилобмена, а в компетенции районных администраций. С ними никто никаких соглашений не заключал.
В качестве ноу-хау Жилкомитет предлагает следующую схему совместного участия города и частных инвесторов в расселении: город дотирует сделку на 30 процентов, а инвестор – на остальные 70. Предполагается, что таким образом «повысится рентабельность тех объектов, которые до настоящего времени являются инвестиционно непривлекательными».
Прочие условия привлечения инвесторов остаются в тумане. Можно лишь догадываться, что риэлторов пригласили в Жилкомитет именно в качестве «офицеров связи» с инвесторами. Впрочем, законы рынка категорически несовместимы с военной дисциплиной, и риэлтор не в силах ничего продиктовать даже тому инвестору, который ему лично обязан.
Как вынуть инвестора из тумана
Один из участников подписания соглашения в Жилкомитете вполне уместно напомнил прессе, что критиковать программу легко, куда сложнее что-то сделать. Глава Жилкомитета Юнис Лукманов также сетует на неаккуратные интерпретации журналистов, которые создают недоверие в обществе и тем самым подрывают проведение реформы.
Некоторые недавние исторические примеры убедительно свидетельствуют, что ничто так не может дискредитировать реформу, как сам способ ее проведения. Особенно в том случае, когда отдельные социально невыгодные детали скрываются за расплывчатыми формулировками.
Беда в том, что эти детали неминуемо выйдут на поверхность, едва реформа начнет действовать. В частности, та деталь, которая камуфлируется оговоркой «не только в центральных районах».
Сказав «А», лучше все-таки сказать «Б» раньше, чем рак на горе свистнет. В этом убеждает хотя бы недавняя история с инвестором по фамилии Dussmann.
Если мы догадываемся, что некоторые жители исторического центра лягут костьми, а на задворки города не поедут, почему бы официально не предусмотреть именно для этой категории дополнительные условия в рамках той же программы?
Если четыре семьи из пяти в одной квартире имеют право на субсидии для улучшения условий, а пятая – нет, то почему бы для этой пятой семьи не предусмотреть отдельные условия в том же договоре о расселении, не принуждая остальных четверых неудачников искать пути решения своих проблем в обход закона?
Если мы признаем, что часть объектов недвижимости в городе привлекательна, а другая, мягко говоря, не очень, почему бы не построить на этой градации сам принцип реформы? Почему бы при расселении в районе «ниже средней престижности» не сократить долю инвестора до 30 процентов, а в Центральном - не увеличить до 95?
Типовые «Соглашения об участии в расселении», которые город намеревается заключать с заинтересованными частными лицами, могут в принципе предусматривать обременение социального характера, раз уж зашла речь о социальной ответственности. Привлекая инвестора к программе, можно поставить условие: хочешь расселить квартиру на Театральной – возьми, дорогой, еще одну в Купчино. Да, это напоминает известную советскую практику реализации неходовых театральных билетов в нагрузку к ходовым. Тем не менее я не сомневаюсь, что если бы аналогичная проблема возникла у властей, к примеру, Стокгольма, они поступили бы именно так.
Введение градаций, соответствующих сложившейся конъюнктуре рынка, несколько усложнит процесс принятия решений, но зато послужит стимулом для развития городской среды. В самом деле, разве престижность района определяется исключительно близостью к Эрмитажу? Разве Комендантская площадь привлекательнее Купчино только из-за наличия метро? Разве не больше ценилась бы, к примеру, недвижимость на Вербной или Репищева, если бы из этого района было легче хоть куда-нибудь выбраться?
Разве строительный бум, который остро необходим для реализации программы, нельзя простимулировать системой преференций для строительных компаний и сопроводить специальной программой развития инфраструктуры территорий новой застройки? В инфраструктуру как раз могли бы вложиться и крупные инвесторы, привлеченные городом к партнерству в данном районе: во всяком случае, тогда рентабельность будет больше зависеть от них самих.
Критиковать и в самом деле проще всего. Предложить альтернативу труднее. Но в такой богатой стране, как Россия, и в таком стремительно развивающемся мегаполисе, как Санкт-Петербург, на пути к улучшению среды и индивидуального быта ничего невозможного нет.
Славиться столицей коммуналок в пяти шагах от Европы и в самом деле стыдно. Но чтобы избавиться от этой напасти, участниками диалога должны стать все заинтересованные стороны. Во всяком случае, от такой общественной дискуссии будет куда меньше неприятных последствий, чем от заметания под ковер самых щекотливых аспектов проблемы, остро актуальной для слишком большого числа горожан.
Константин Черемных
Формирование рынка доступного жилья перерастает из государственной программы в национальную идею.Председательствующий на заседании заместитель председателя Комитета Совета Федерации по экономической политике, предпринимательству и собственности Виктор Добросоцкий призвал участников круглого стола к откровенному диалогу, и, надо сказать, разговор действительно получился достаточно откровенным, хотя и не слишком приятным.
Общероссийская жилищная проблема будет снята, если к 2008-2010 годам году в стране ежегодно будет сдаваться не менее 80 млн кв. метров жилья и выдаваться 1 млн ипотечных кредитов. Цель обозначена четко, никаких разночтений быть не может. Неувязка только с путями ее достижения. Один из возможных – возложить реализацию программы «Доступное жилье» на местную исполнительную власть, чтобы она, в свою очередь, провела «разъяснительную работу» среди строительных компаний и убедила их в необходимости такого глобального увеличения объемов строительства. Как сказал представитель Комитета Совета Федерации по правовым и судебным вопросам Тимур Тимербулатов, «нужно указать бизнесу, что надо делать. Должны ставиться цели, разрабатываться планы и производиться взыскания с тех, кто их не выполняет. Госстрой вполне может рассчитать, сколько жилья может возводиться в каждом российском регионе, и согласно этим планам исполнительная власть – губернаторы и мэры городов – смогут работать».
В связи с этим высказыванием вспоминается позавчерашняя дискуссия в Думском зале о патернализме и либерализме в экономике. Какая же модель экономического развития более приемлема в сегодняшней России?..
В директивном порядке, конечно, можно снова достичь уровня двадцатилетней давности, но тогда и раздавать квартиры придется бесплатно, как при социализме, или устанавливать на них цену в той же пропорции к заработной плате, какой она была для кооперативных домов в 1980-х годах. Потому что платежеспособный спрос на жилье, например, в Санкт-Петербурге держится на уровне 1,5 млн кв. метров в год (информация из доклада генерального директора Ассоциации «Промышленно-строительный комплекс Северо-Запада» Михаила Викторова). В нынешнем году планируется сдать 2,3 млн кв. метров притом, что уже сейчас до 20% квартир в принятых госкомиссией домах пустует. И это, в первую очередь, касается сегмента недорогого жилья – элитные квартиры раскупаются до завершения строительства.
Реализацию квартир, исходя из государственной программы, призвано стимулировать развитие ипотечного кредитования. Чтобы добиться миллиона ипотечных кредитов в год, по подсчетам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, необходимо в каждом субъекте РФ заключать не менее 40 договоров в день. Сейчас о таких цифрах говорить не приходится. В течение года прогнозируется 2-3-кратное увеличение приобретения жилья посредством ипотечных программ, но даже при такой стремительной динамике развития процент таких сделок вряд ли будет превышать 6% от общего количества покупаемой жилой недвижимости.
Причины подобной «невостребованности» ипотеки хорошо известны. Высокие процентные ставки, относительная краткосрочность предлагаемых программ и, зачастую, невозможность подтвердить источники своих доходов не дают многим россиянам воспользоваться ипотечным кредитованием. Панацеей могло бы стать снижение ставок до 7-9% и увеличение сроков выплаты по кредиту до 25-30 лет, но при нынешнем уровне инфляции в 7,3% и недостаточном правовом обеспечении на подобные шаги рассчитывать не приходится. Возможно, для «раскрутки» ипотеки государство пойдет на выделение части средств из стабилизационного фонда, но когда это будет сделано, пока неизвестно.
Помимо общих сложностей с запуском механизма ипотеки, надо учитывать и тот факт, что на состояние рынка строящегося жилья ипотека, в классическом понимании термина, реального воздействия оказывать не может. Ипотечные программы, в первую очередь, затрагивают вторичный рынок, что же касается первичного, то через ипотеку возможна лишь реализация невыкупленных квартир. Что же касается строящегося жилья, то в этом случае было бы уместнее говорить не об ипотеке, а о потребительском кредитовании на приобретение недвижимости.
В условиях стагнации, явившейся результатом принятия пакета «жилищных» законов, главным вопросом является рентабельность строительства. Сейчас наметилась тревожная тенденция – застройщики перепродают «пятна», так как не уверены, что их освоение способно принести прибыль. По данным вице-президента корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко, к 2008 году можно ожидать снижения объемов строительства и продаж на первичном рынке жилья на 100%, если ситуацию с фактической невозможностью привлечения инвестиций со стороны частных лиц не изменить.
Вероника Шеменева, АСН-Инфо
Строительство жилья в историческом центре Петербурга нередко оборачивается для застройщиков многочисленными проблемами. Чтобы их не было, строители предлагают властям сформировать четкую позицию по вопросам нового строительства в центре города.К типичным трудностям, с которыми сталкиваются застройщики в центре города, относится значительная изношенность жилого фонда, расположенного возле объекта строительства, плохое состояние инженерной инфраструктуры, недостаточные мощности инженерных сетей. Кроме того, как отмечают эксперты, районные, муниципальные ГУЖа, РЭУ, ЖЭКи не проводят необходимых ремонтных работ по благоустройству. Недовольство местных жителей вызвано в первую очередь неудобствами, которые причиняет строительство по соседству – шум, запыление, автотранспорт, забивка свай под нулевой цикл и др. Также жители боятся лишиться свободного пространства около дома.
Сюрпризы строительства
Как рассказала заместитель генерального директора по рекламе и маркетингу компании «Петербургреконструкция» Ольга Колганова, трудностей много потому, что долгое время (да и сейчас) город не в состоянии был комплексно подойти к решению вопроса с аварийным и ветхим жилым фондом, вопроса расселения коммунальных квартир, вопроса ремонта и замены коммуникаций, капитального ремонта зданий. И эти проблемы приходится решать инвесторам самостоятельно». Агрессия и негатив от плохого качества жизни, которые накопились у жителей, выплескиваются на фирму-застройщика, – говорит г-жа Колганова. – К сожалению, жителей может устраивать и помойка под окнами, и промышленное предприятие, и гараж, но только не новый дом. На мой взгляд, должна быть четкая позиция администрации по вопросам нового строительства в центре. Не строить нельзя: если этого не делать, то где наши дети будут жить через 30-40 лет».
По мнению вице-президента корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко, трудности зачастую связаны не только и не столько с районом, сколько с особенностями конкретных проектов. И в центральном районе, и в любом другом эта процедура может проходить гладко, а может носить негативный и неконструктивный характер. «В нашей практике слушания по одному из проектов в Центральном районе как раз прошли довольно конструктивно, а вот в Калининском районе новый проект вызвал резкий и необоснованный негатив со стороны местных жителей, – поясняет г-н Семененко. – Вообще же основная сложность для девелопера, строящего в Центральном районе – жесткие ограничения КГИОП, и даже не столько сами ограничения, сколько непредвиденные изменения в условиях согласования проектов. Из-за этого возникает необходимость внесения изменений в уже подготовленные и ранее согласованные проекты – а это дополнительные затраты, и не только временные».
Важно отметить, что когда строительные компании готовят на стадии изыскания и планировки объект строительства они проводят экспертизы, привлекая соответствующих специалистов. Кроме того, проект проходит экспертизу у специалистов различных государственных ведомств – КГА, КГИОП, СЭС, проектно-изыскательские организации и прочее. На стадии проектирования учитываются все замечания от привлеченных инспекторов. Так, например, компании «ЮИТ Лентек» пришлось снизить этажность дома 58 на Казанской улице с тем, чтобы не нарушать инсоляцию близлежащих домов. Фирма «Петербургреконструкция» была вынуждена в два раза сократить площадь дома 6 на улице Большая Посадская, чтобы сохранить два-три дерева, растущих, как заметили в компании, на помойке. На той же Казанской улице, дом 58, по требованию экспертов фирма перед началом строительства провела работы по укреплению фундаментов близлежащих домов. Более того, в процессе строительства обнаружилось аварийное состояние теплотрассы, находящейся в ведении городских структур. Вне плана были выполнены работы по ее ремонту. Как сообщили в компании, не исключено, что и в дальнейшем будут возникать подобные сюрпризы.
Чувство меры
Но и на этом проблемы не заканчиваются: жители близлежащих домов, которые не попадают в зону «технического влияния» приходят на стройплощадку и выдвигают всевозможные требования. Так, на Казанской улице, дом 58 такие граждане пришли с требованием отремонтировать их подъезды, ссылаясь почему-то на обещания, которые им давали местные чиновники задолго до начала изыскательских работ, и которые должны быть выполнены местными административными структурами еще несколько лет тому назад. Другие граждане приходят с требованием установить им стеклопакеты в квартирах. Далее их требования растут как снежный ком.
И все-таки строители понимают людей, переживающих за свое жилье, за состояние своих домов. Однако, как сообщил нам директор по инвестиционному строительству компании «ЮИТ Лентек» Алексей Спиридонов, имеющиеся проблемы необходимо было устранять давно, но вот кто бы это мог сделать эффективно и качественно, люди не совсем понимают. «И вот приходит современная строительная компания, которая начинает строить поблизости, – поясняет свою позицию г-н Спиридонов. – И люди решают, что именно эта компания должна и в силах устранять многие проблемы. Но у компании с частным капиталом свои бизнес-интересы, и потому такой подход невозможен. Мы выполняем все требования контролирующих органов, в чем-то идем навстречу жильцам – обязательно».
Еще один аспект касается взаимодействия застройщиков с районными властями. «Перед началом реализации проекта мы изучаем прилегающую территорию и уже сами выступаем с конструктивными предложения к местным властям, – рассказывает президент ИПГ «Источник» Мирон Шакира. – Однако эти предложения связаны не только с существующими, но и с возможными проблемами после окончания строительства».
В целом, по мнению вице-президента Группы ЛСР Евгения Яцышина, город и жители окрестных домов после реализации того или иного проекта в историческом центре Санкт-Петербурга «глобально выигрывают». «Надо строить так, чтобы людей это не раздражало. Надо иметь чувство меры и тогда все будет нормально», – подытожил г-н Яцышин.
Андрей ТЕПЛОУХОВ