Коммунальные жильцы ожидают «случая необходимости»
26 декабря в конференц-зале Жилищного комитета в присутствии прессы состоялось подписание Соглашения о сотрудничестве в рамках реализации городской программы «Расселение коммунальных квартир» между Жилкомитетом, ГУ «Горжилобмен», Российской гильдией риэлторов и Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти. Публичность действий городских властей не может не радовать. Другой вопрос: насколько продуман механизм исполнения соответствующего городского закона, и ко многому ли участников программы обязывают новые договоренности?
Соглашение о чем?
Соглашение, подписанное в Петербурге в присутствии деловой и общественной прессы 26 декабря, касалось более чем актуальной – как принято было говорить в былые времена, наболевшей темы коммунальных квартир. Проблему эту в нашем городе пытались решить и в эпоху социализма, однако пережиток той эпохи благополучно ее пережил – и продолжает оставаться головной болью районных и городских властей.
Очень хочется отделаться от головной боли радикальным способом. Однако хирургия в случае с «коммуналками» неуместна.
Как явствует из пресс-релиза, подготовленного Комитетом по жилищной политике, уже расселенные коммунальные квартиры имеют странное свойство вновь коммунализироваться. К примеру, когда несознательный владелец комнаты в центре из расселяемой квартиры предпочитает переселиться не в квартиру в Колпино, а в другую комнату в центре. Шутка ли заморозить, объявить мораторий на продажу комнат, если это не запрещено законом? Риэлторы – не собственники, их позиция погоды не сделает. Ограничить права собственников в отдельно взятом городе невозможно. Не говоря о том, что город тоже является собственником и предоставляет комнаты выпускникам детских домов и другим категориям граждан – не от хорошей жизни…
Но проблему надо решать. Хотя бы по той причине, что Петербург приобрел репутацию столицы коммунальных квартир. В них проживает почти 700 тысяч человек - то есть каждый седьмой горожанин.
В 2005 году город урезал доставшуюся в наследство от социализма очередь, оставив в претендентах на льготное жилье лишь неимущих граждан. Требование постоянного проживания не менее десяти лет в Петербурге также ограничило число претендентов на субсидии из городского бюджета. Однако в том же году была принята новая программа, и очередники вновь приумножились.
В итоге городские власти, исходя из принципа социальной ответственности, разработали специальную программу расселения коммуналок. Закон о внедрении этой программы, являющейся составной частью городской Концепции жилищной политики, рассчитан на долгие восемь лет, но первые итоги будут подводиться уже через три года. За это время город намеревается расселить приблизительно 60 тысяч квартир.
Субсидировать реформу, в соответствии с программой, будет не только город, но и частные инвесторы. Впрочем, в Соглашении, подписанном в Жилкомитете 26 декабря, они не участвовали - хотя пресса, надо думать, была бы непрочь посмотреть на этих мужественных людей.
Таким образом, соглашение декабря заключалось в отсутствии двух ключевых участников – инвесторов и самих жителей, но презентовалось как четырехстороннее, хотя фактически было двусторонним (город в лице Жилкомитета и подчиненного ему ГУ «Горжилобмен», а также риэлторы в лице Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, а также Российской гильдии риэлторов (в которой представлена АРСП)).
В отсутствии этих двух главных игроков документ о сотрудничестве оказался скромным по содержанию. Две стороны обязались: совместно создавать методологические, информационные и организационно-технические условия реформы (хотелось бы в первую голову правовых условий, но о них как раз речь не идет); взаимно консультировать друг друга, в том числе и по рынку недвижимости вообще (быть может, там и прячется искомый инвестор); проводить совместные конференции, семинары, круглые столы и иные мероприятия (если что и вдохновляет, то разве что последний пункт).
Больше никаких обязательств, кроме разве что совместной подготовки учебных программ для риэлторов, договаривающиеся стороны на себя не берут. Не создается даже никаких совместных оргструктур. Лишь «при необходимости» предполагается создание Рабочей группы, она же Комиссия по реализации программы. При каких условиях возникает эта необходимость, в тексте не уточнено.
Неудивительно, что организаторы воздержались от ознакомления прессы с самим текстом соглашения. Любопытство журналистов были призваны удовлетворить пресс-релиз Жилкомитета, а также буклеты Горжилобмена на клейкой рекламной бумаге.
Они были достаточно содержательны. Во всяком случае, цифры, приведенные в пресс-релизе, свидетельствовали о том, что к 2016 году в рамках данной программы имеют шанс получить новое жилье не более трети коммунальных жильцов. Впрочем, если отнести цифру 214 тысяч к более узкому сообществу очередников, то вырисовывались уже более оптимистические 60 процентов. А если учесть, что жильцы коммунальных квартир получают преимущественный статус при выполнении других городских программ, то можно надеяться, что через восемь лет все ныне признанные нуждающимися будут удовлетворены.
Вопросы, однако, оставались, и пресса была вынуждена атаковать участников в кулуарах. Где и выяснилось, что программа «расселение коммунальных квартир» как таковая рассчитана – во всяком случае, на ближайшие годы – лишь на жильцов тех коммунальных квартир, где все без исключения обитатели нуждаются в улучшении условий. То есть ютятся на территории менее 9 квадратных метров на человека и при этом проживают в Петербург не менее 10 лет.
Задачка с тремя неизвестными
Информация, предоставленная Жилищным комитетом, была бы более исчерпывающей, если бы не туманность некоторых формулировок. Так, остался загадкой смысл третьей из четырех форм улучшения жизни «коммунальщиков», а именно: «город может так перераспределить комнаты в вашей коммуналке, что вы будете продолжать жить в ней как в отдельной квартире». Так все-таки - в отдельной или «как»? Тот же пункт в пресс-релизе интерпретировался более категорично, но не менее загадочно: «Перераспределение жилых помещений, то есть проведение обменов, мены жилых помещений с целью обеспечения исключительно односемейного заселения с согласия граждан и по инициативе государственных органов должно касаться не только центральных районов города».
Вообще-то программа касается не только жителей Центрального района, но и всех горожан. Если же авторы были вынуждены прибегнуть к столь околичным формулировкам, значит, какая-то проблема стоит на пути достижения чистоты и ясности словоприменения.
Эту ясность в ходе кулуарного общения осмелились внести лишь представители риэлторского сообщества. От них удалось узнать:
- что цифра в 60 тысяч облагодетельствованных семей в три года (то есть 20 тысяч в год) является нереалистичной, ибо общий объем сделок на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости в год ныне не превышает 80 тысяч. Иначе говоря, емкость рынка не удовлетворяет условия программы, даже весьма скромные (см. выше);
- что программа в ее нынешнем виде ни к чему не обязывает ни жильца, ни инвестора. Жилец имеет возможность в любой момент выйти из программы, что создает риски для остальных участников. Инвестора, в свою очередь, также никто не может обязать вкладывать средства в заведомо неприбыльные сделки. Отсюда, очевидно, и возникает оговорка о центральных районах – адресованная, впрочем, единственно жильцам;
- что существующий механизм перевода жилого фонда в нежилой (что для инвесторов по понятным причинам предпочтительно) находится не в компетенции Горжилобмена, а в компетенции районных администраций. С ними никто никаких соглашений не заключал.
В качестве ноу-хау Жилкомитет предлагает следующую схему совместного участия города и частных инвесторов в расселении: город дотирует сделку на 30 процентов, а инвестор – на остальные 70. Предполагается, что таким образом «повысится рентабельность тех объектов, которые до настоящего времени являются инвестиционно непривлекательными».
Прочие условия привлечения инвесторов остаются в тумане. Можно лишь догадываться, что риэлторов пригласили в Жилкомитет именно в качестве «офицеров связи» с инвесторами. Впрочем, законы рынка категорически несовместимы с военной дисциплиной, и риэлтор не в силах ничего продиктовать даже тому инвестору, который ему лично обязан.
Как вынуть инвестора из тумана
Один из участников подписания соглашения в Жилкомитете вполне уместно напомнил прессе, что критиковать программу легко, куда сложнее что-то сделать. Глава Жилкомитета Юнис Лукманов также сетует на неаккуратные интерпретации журналистов, которые создают недоверие в обществе и тем самым подрывают проведение реформы.
Некоторые недавние исторические примеры убедительно свидетельствуют, что ничто так не может дискредитировать реформу, как сам способ ее проведения. Особенно в том случае, когда отдельные социально невыгодные детали скрываются за расплывчатыми формулировками.
Беда в том, что эти детали неминуемо выйдут на поверхность, едва реформа начнет действовать. В частности, та деталь, которая камуфлируется оговоркой «не только в центральных районах».
Сказав «А», лучше все-таки сказать «Б» раньше, чем рак на горе свистнет. В этом убеждает хотя бы недавняя история с инвестором по фамилии Dussmann.
Если мы догадываемся, что некоторые жители исторического центра лягут костьми, а на задворки города не поедут, почему бы официально не предусмотреть именно для этой категории дополнительные условия в рамках той же программы?
Если четыре семьи из пяти в одной квартире имеют право на субсидии для улучшения условий, а пятая – нет, то почему бы для этой пятой семьи не предусмотреть отдельные условия в том же договоре о расселении, не принуждая остальных четверых неудачников искать пути решения своих проблем в обход закона?
Если мы признаем, что часть объектов недвижимости в городе привлекательна, а другая, мягко говоря, не очень, почему бы не построить на этой градации сам принцип реформы? Почему бы при расселении в районе «ниже средней престижности» не сократить долю инвестора до 30 процентов, а в Центральном - не увеличить до 95?
Типовые «Соглашения об участии в расселении», которые город намеревается заключать с заинтересованными частными лицами, могут в принципе предусматривать обременение социального характера, раз уж зашла речь о социальной ответственности. Привлекая инвестора к программе, можно поставить условие: хочешь расселить квартиру на Театральной – возьми, дорогой, еще одну в Купчино. Да, это напоминает известную советскую практику реализации неходовых театральных билетов в нагрузку к ходовым. Тем не менее я не сомневаюсь, что если бы аналогичная проблема возникла у властей, к примеру, Стокгольма, они поступили бы именно так.
Введение градаций, соответствующих сложившейся конъюнктуре рынка, несколько усложнит процесс принятия решений, но зато послужит стимулом для развития городской среды. В самом деле, разве престижность района определяется исключительно близостью к Эрмитажу? Разве Комендантская площадь привлекательнее Купчино только из-за наличия метро? Разве не больше ценилась бы, к примеру, недвижимость на Вербной или Репищева, если бы из этого района было легче хоть куда-нибудь выбраться?
Разве строительный бум, который остро необходим для реализации программы, нельзя простимулировать системой преференций для строительных компаний и сопроводить специальной программой развития инфраструктуры территорий новой застройки? В инфраструктуру как раз могли бы вложиться и крупные инвесторы, привлеченные городом к партнерству в данном районе: во всяком случае, тогда рентабельность будет больше зависеть от них самих.
Критиковать и в самом деле проще всего. Предложить альтернативу труднее. Но в такой богатой стране, как Россия, и в таком стремительно развивающемся мегаполисе, как Санкт-Петербург, на пути к улучшению среды и индивидуального быта ничего невозможного нет.
Славиться столицей коммуналок в пяти шагах от Европы и в самом деле стыдно. Но чтобы избавиться от этой напасти, участниками диалога должны стать все заинтересованные стороны. Во всяком случае, от такой общественной дискуссии будет куда меньше неприятных последствий, чем от заметания под ковер самых щекотливых аспектов проблемы, остро актуальной для слишком большого числа горожан.
Константин Черемных
Окончательная отмена лицензирования строительной отрасли не перекрыла потока страшилок, которыми часто пугают общественность. Их авторы не хотят потерять насиженные и хорошо оплачиваемые рабочие места.Лукавство экспертов
По словам председателя лицензионной комиссии Росстроя Анатолия Попова, после отмены лицензирования резко снизится уровень «квалификации кадров, качества и безопасности строительства и последующей эксплуатации зданий и сооружений, рост налоговых преступлений». Более того, как считает чиновник, повысится риск катастроф, подобных обрушению крыши московского «Трансвааль-Парка».
«Я считаю, что сегодня отменять лицензирование строительной деятельности нецелесообразно, – заявил директор филиала Федерального лицензионного центра (ФЛЦ) по Санкт-Петербургу Юрий Ефремов. – На данный момент это единственный механизм, реально регулирующий эту сферу».
Но и это еще не все. По мнению некоторых экспертов, институт лицензирования является «действенным инструментом оперативного решения проблем незаконного строительства, оздоровления рынка строительных услуг, повышения профессионализма проектировщиков и строителей».
Однако думается, все эти субъекты рынка немного лукавят. Понятно же, что и аварии на стройках, и ошибки в проектировании допускаются и сегодня, причем не какими-то абстрактными лицами, а лицензированными строительными компаниями и проектировщиками. Ну, а громкие заявления о том, что лицензирование способно оздоровить рынок и повысить профессионализм его участников, вероятно, следует отнести к категории желаемых результатов. Недаром же сами строители непрестанно твердят о кадровом тупике и дефиците профессионалов. Поэтому наличие лицензии – это отнюдь не охранная грамота от ошибок в работе, а своего рода входной билет на строительный рынок, который (как и полагается билету) при желании может приобрести любой желающий.
Необходим переходный период
В сети Интернет можно найти множество компаний, предлагающих вполне конкретные услуги. Например, на сайте одной из московских юридических компаний указано, что ее опыт позволяет «получать строительные лицензии на выполнение работ любой сложности, в том числе для выполнения работ для объектов первого уровня ответственности и в сложных геолого-климатических условиях, с минимальным количеством документации». Более того, «в продаже имеются готовые фирмы с полученными лицензиями Госстроя РФ сроком на три и пяти лет».
Как уверяет заместитель главы Минэкономразвития Андрей Шаронов, лицензирование строительства имело своим следствием лишь «подкормку» тысяч чиновников. «Только в Росстрое выдачей строительных лицензий занимаются две тысячи человек, – поясняет он. – Но теперь они лишаются этого «удовольствия».
В Санкт- Петербурге на сегодня выдано несколько тысяч лицензий, при этом все прекрасно понимают, что реально работающих строительных компаний всего несколько сотен. А где остальные?… Местонахождение остальных фирм местные лицензионные органы с завидным упорством пытаются установить – найдут ли (?!) и какие последуют репрессии. Пока петербургский филиал ФЛЦ не смог аннулировать у нарушителей ни одной лицензии.
Кроме устранения бюрократической и коррупционной составляющих отмена лицензирования, по оценкам Андрея Шаронова, снизит затраты строителей на проведение различных экспертиз и исследовательских работ, что приведет к «снижению себестоимости их продукции». Но это возможно лишь в будущем. Сейчас же надо как можно быстрее разработать и внедрить технические регламенты в строительной сфере.
Между тем, как считают эксперты Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», необходим переходный период, в течение которого будут сформированы новые условия для участников строительного рынка. «Очевидно, что часть функций института лицензирования будет передана саморегулируемых организациям, – поясняют эксперты. – Но, к сожалению, закон о создании таких организаций Госдумой так пока и не принят».
Игорь Черевко, Петр Горбунов
Все только начинается
О целесообразности и нецелесообразности отмены лицензирования строительной сферы твердят постоянно. Первый тезис поддерживает в основном либеральная часть российского правительства, Госдумы, прогрессивные представители строительного сообщества и некоторые другие эксперты. О нецелесообразности рассуждают чиновники Росстроя, лицензионщики и специалисты, ошибочно полагающие, что лицензирование – единственный механизм, реально регулирующий работу строительной отрасли.
Как бы там ни было, все эти разговоры, безусловно, важны. Но только в ходе подготовительных мероприятий – на круглых столах, конференциях, выступлениях в СМИ, позднее – при рассмотрении законопроекта в Госдуме или его утверждении уже в качестве закона в Совете Федерации. Однако когда правовой документ преодолел натуральные и искусственные преграды и завизирован первым лицом государства, нужно, как нам думается, не впадать в размышления о целесообразности, необходимо задаться другим вопросом – а что дальше?
А дальше ничего страшного, надеемся, не произойдет. Во-первых, лицензии будут выдаваться до конца 2006 года. Во-вторых, хочется верить, что будут-таки разработаны необходимые техрегламенты для строительства, о которых справедливо говорят в Росстрое. В-третьих, напрасно некоторые господа пугают общественность: дескать, после отмены лицензирования начнутся повальные аварии на стройках. В этой связи напомним, что никто не упразднял Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Напротив, она усиливается и набирает обороты.
Наконец, последнее. Надеемся, что осенью Госдума все же примет закон о саморегулируемых организациях (СРО), которым предполагается передать значительную часть функций по регулированию строительного рынка.
В нашем регионе о своем желании стать СРО заявляли не раз два профессиональных общественных объединения – Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» и «Союзпетрострой». Как они будут себя вести в ходе создания СРО и нужны ли петербургскому рынку две саморегулируемые организации, станет понятно, вероятно, лишь в следующем году. Но одно можно сказать уже сейчас: в условиях существования явных и скрытых противоречий между обеими авторитетными общественными структурами процесс дебюрократизации, либерализации строительного рынка, процесс создания «прозрачных», цивилизованных правил и норм поведения на этом рынке может принять весьма причудливые формы.
Андрей Теплоухов
Более полугода прошло с момента принятия пакета законов, призванных сформировать в стране рынок доступного жилья. Положительный результат, пожалуй, только один: авторы «жилищного пакета» публично признали свои ошибки и готовы лоббировать внесение необходимых поправок.Пять основных трудностей
Как заявила вице-спикер Совета Федерации Светлана Орлова, к сегодняшнему моменту «не произошло ожидавшегося в этом году падения цен на жилье на 20-30 процентов». Любопытно, а кто давал такие прогнозы, уж не те ли 500 экспертов (!), которые якобы были привлечены в ходе разработки законов? И почему, собственно, цены, скажем, на строящееся жилье должны так существенно снизиться, если себестоимость строительства (по различным причинам) постоянно растет.
Несмотря на это, Светлана Орлова надеется на позитивное развитие, правда для этого нужно решить несколько основных проблем. Во-первых, сегодня очень высокие ставки ипотечного кредитования, которые, по мнению сенатора, «могут быть значительно снижены за счет уменьшения банковских рисков». Правовые основы таких гарантий существуют: в «жилищном пакете» есть положение, которое расширяет возможности судебного обращения на жилье – предмет ипотеки – в случае невозвращения ипотечного кредита. Однако есть трудности с созданием в регионах маневренных фондов, куда будут переселять неплательщиков.
Во-вторых, реализация жилищных законов невозможна без реализации идентификации предмета ипотеки. Как сообщил глава Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Михаил Мишустин, единой системы кадастра недвижимости ни в методическом, ни в организационном плане в регионах не существует. А без этого рассчитывать на полноценное развитие ипотеки нельзя. Законопроект о государственном кадастровом учете объектов недвижимости находится лишь в стадии согласования с Правительством РФ. По словам Михаила Мишустина, когда его примут, это даст толчок к развитию ипотеки.
В-третьих, «невозможно строить ипотечные системы без необходимых экономических условий и надлежащих инфраструктур». В-четвертых, «самые совершенные формы жилищного кредитования бесполезны, если недостаточны объемы жилищного строительства». Здесь г-жа Орлова справедливо говорит, в частности, о слабом интересе банков к финансированию строительства жилья, о вышеупомянутом законе о дольщиках, о монополизме в сфере производства стройматериалов. Наконец, последний пункт «проблемного» списка вице-спикера гласит, что «без реформы жилищно-коммунального хозяйства невозможно формирование рынка доступного жилья».
Работа над ошибками
Как рассказал генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаил Викторов, участвовавший в работе комиссии Совета Федерации, ничего сенсационного в Москве на прошлой неделе не прозвучало – в рамках заседания попросту подвели некоторые итоги. «К созданию рынка доступного жилья мы не приблизились, – говорит г-н Викторов. – Мы только выявили промахи, пробелы, которые были допущены в большой спешке и в большом объеме».
По убеждению Михаила Викторова, по истечении полугода авторы «жилищного пакета» публично «признают свои ошибки и это уже эффект». Более того, разработчики законов готовы эти ошибки исправить, хотя еще несколько месяцев назад они были категорически против каких-либо поправок в принципе.
Сейчас сенаторы предлагают сформировать рабочую группу в рамках Комиссии по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья, которая проведет ревизию законов и подготовит окончательные версии поправок. В свою очередь, депутаты Госдумы намерены сформировать собственную рабочую группу с аналогичными целями. Примечательно, что одна такая группа существует (или уже существовала), но, видимо, ко двору не пришлась. Вообще, отношения Правительства РФ, Госдумы и Совета Федерации напоминают потуги лебедя, рака и щуки. У высоких чинов также нет единства.
Особую и, вероятно, решающую роль в этом вопросе призван сыграть президент страны. На днях Владимир Путин должен подписать указ о создании Национального совета по формированию рынка доступного жилья. Как сообщил вице-спикер Госдумы Георгий Боос, этому органу будут даны широкие полномочия. Решения совета будут обязательными для государственных ведомств.
Произойдет ли после этого качественный прорыв – большой вопрос. Тем не менее, есть надежда, что на петербургском уровне возможные негативные последствия удастся если уж не избежать вовсе, то хотя бы смягчить. На прошлой неделе губернатор Валентина Матвиенко поддержала предложения строителей по улучшению инвестиционного климата в городе и дальнейшему развитию строительного рынка. Она даже пообещала пройти собственными ногами все кабинеты и сделать все, что в ее силах.
Андрей Теплоухов