Коммунальные жильцы ожидают «случая необходимости»
26 декабря в конференц-зале Жилищного комитета в присутствии прессы состоялось подписание Соглашения о сотрудничестве в рамках реализации городской программы «Расселение коммунальных квартир» между Жилкомитетом, ГУ «Горжилобмен», Российской гильдией риэлторов и Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти. Публичность действий городских властей не может не радовать. Другой вопрос: насколько продуман механизм исполнения соответствующего городского закона, и ко многому ли участников программы обязывают новые договоренности?
Соглашение о чем?
Соглашение, подписанное в Петербурге в присутствии деловой и общественной прессы 26 декабря, касалось более чем актуальной – как принято было говорить в былые времена, наболевшей темы коммунальных квартир. Проблему эту в нашем городе пытались решить и в эпоху социализма, однако пережиток той эпохи благополучно ее пережил – и продолжает оставаться головной болью районных и городских властей.
Очень хочется отделаться от головной боли радикальным способом. Однако хирургия в случае с «коммуналками» неуместна.
Как явствует из пресс-релиза, подготовленного Комитетом по жилищной политике, уже расселенные коммунальные квартиры имеют странное свойство вновь коммунализироваться. К примеру, когда несознательный владелец комнаты в центре из расселяемой квартиры предпочитает переселиться не в квартиру в Колпино, а в другую комнату в центре. Шутка ли заморозить, объявить мораторий на продажу комнат, если это не запрещено законом? Риэлторы – не собственники, их позиция погоды не сделает. Ограничить права собственников в отдельно взятом городе невозможно. Не говоря о том, что город тоже является собственником и предоставляет комнаты выпускникам детских домов и другим категориям граждан – не от хорошей жизни…
Но проблему надо решать. Хотя бы по той причине, что Петербург приобрел репутацию столицы коммунальных квартир. В них проживает почти 700 тысяч человек - то есть каждый седьмой горожанин.
В 2005 году город урезал доставшуюся в наследство от социализма очередь, оставив в претендентах на льготное жилье лишь неимущих граждан. Требование постоянного проживания не менее десяти лет в Петербурге также ограничило число претендентов на субсидии из городского бюджета. Однако в том же году была принята новая программа, и очередники вновь приумножились.
В итоге городские власти, исходя из принципа социальной ответственности, разработали специальную программу расселения коммуналок. Закон о внедрении этой программы, являющейся составной частью городской Концепции жилищной политики, рассчитан на долгие восемь лет, но первые итоги будут подводиться уже через три года. За это время город намеревается расселить приблизительно 60 тысяч квартир.
Субсидировать реформу, в соответствии с программой, будет не только город, но и частные инвесторы. Впрочем, в Соглашении, подписанном в Жилкомитете 26 декабря, они не участвовали - хотя пресса, надо думать, была бы непрочь посмотреть на этих мужественных людей.
Таким образом, соглашение декабря заключалось в отсутствии двух ключевых участников – инвесторов и самих жителей, но презентовалось как четырехстороннее, хотя фактически было двусторонним (город в лице Жилкомитета и подчиненного ему ГУ «Горжилобмен», а также риэлторы в лице Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти, а также Российской гильдии риэлторов (в которой представлена АРСП)).
В отсутствии этих двух главных игроков документ о сотрудничестве оказался скромным по содержанию. Две стороны обязались: совместно создавать методологические, информационные и организационно-технические условия реформы (хотелось бы в первую голову правовых условий, но о них как раз речь не идет); взаимно консультировать друг друга, в том числе и по рынку недвижимости вообще (быть может, там и прячется искомый инвестор); проводить совместные конференции, семинары, круглые столы и иные мероприятия (если что и вдохновляет, то разве что последний пункт).
Больше никаких обязательств, кроме разве что совместной подготовки учебных программ для риэлторов, договаривающиеся стороны на себя не берут. Не создается даже никаких совместных оргструктур. Лишь «при необходимости» предполагается создание Рабочей группы, она же Комиссия по реализации программы. При каких условиях возникает эта необходимость, в тексте не уточнено.
Неудивительно, что организаторы воздержались от ознакомления прессы с самим текстом соглашения. Любопытство журналистов были призваны удовлетворить пресс-релиз Жилкомитета, а также буклеты Горжилобмена на клейкой рекламной бумаге.
Они были достаточно содержательны. Во всяком случае, цифры, приведенные в пресс-релизе, свидетельствовали о том, что к 2016 году в рамках данной программы имеют шанс получить новое жилье не более трети коммунальных жильцов. Впрочем, если отнести цифру 214 тысяч к более узкому сообществу очередников, то вырисовывались уже более оптимистические 60 процентов. А если учесть, что жильцы коммунальных квартир получают преимущественный статус при выполнении других городских программ, то можно надеяться, что через восемь лет все ныне признанные нуждающимися будут удовлетворены.
Вопросы, однако, оставались, и пресса была вынуждена атаковать участников в кулуарах. Где и выяснилось, что программа «расселение коммунальных квартир» как таковая рассчитана – во всяком случае, на ближайшие годы – лишь на жильцов тех коммунальных квартир, где все без исключения обитатели нуждаются в улучшении условий. То есть ютятся на территории менее 9 квадратных метров на человека и при этом проживают в Петербург не менее 10 лет.
Задачка с тремя неизвестными
Информация, предоставленная Жилищным комитетом, была бы более исчерпывающей, если бы не туманность некоторых формулировок. Так, остался загадкой смысл третьей из четырех форм улучшения жизни «коммунальщиков», а именно: «город может так перераспределить комнаты в вашей коммуналке, что вы будете продолжать жить в ней как в отдельной квартире». Так все-таки - в отдельной или «как»? Тот же пункт в пресс-релизе интерпретировался более категорично, но не менее загадочно: «Перераспределение жилых помещений, то есть проведение обменов, мены жилых помещений с целью обеспечения исключительно односемейного заселения с согласия граждан и по инициативе государственных органов должно касаться не только центральных районов города».
Вообще-то программа касается не только жителей Центрального района, но и всех горожан. Если же авторы были вынуждены прибегнуть к столь околичным формулировкам, значит, какая-то проблема стоит на пути достижения чистоты и ясности словоприменения.
Эту ясность в ходе кулуарного общения осмелились внести лишь представители риэлторского сообщества. От них удалось узнать:
- что цифра в 60 тысяч облагодетельствованных семей в три года (то есть 20 тысяч в год) является нереалистичной, ибо общий объем сделок на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости в год ныне не превышает 80 тысяч. Иначе говоря, емкость рынка не удовлетворяет условия программы, даже весьма скромные (см. выше);
- что программа в ее нынешнем виде ни к чему не обязывает ни жильца, ни инвестора. Жилец имеет возможность в любой момент выйти из программы, что создает риски для остальных участников. Инвестора, в свою очередь, также никто не может обязать вкладывать средства в заведомо неприбыльные сделки. Отсюда, очевидно, и возникает оговорка о центральных районах – адресованная, впрочем, единственно жильцам;
- что существующий механизм перевода жилого фонда в нежилой (что для инвесторов по понятным причинам предпочтительно) находится не в компетенции Горжилобмена, а в компетенции районных администраций. С ними никто никаких соглашений не заключал.
В качестве ноу-хау Жилкомитет предлагает следующую схему совместного участия города и частных инвесторов в расселении: город дотирует сделку на 30 процентов, а инвестор – на остальные 70. Предполагается, что таким образом «повысится рентабельность тех объектов, которые до настоящего времени являются инвестиционно непривлекательными».
Прочие условия привлечения инвесторов остаются в тумане. Можно лишь догадываться, что риэлторов пригласили в Жилкомитет именно в качестве «офицеров связи» с инвесторами. Впрочем, законы рынка категорически несовместимы с военной дисциплиной, и риэлтор не в силах ничего продиктовать даже тому инвестору, который ему лично обязан.
Как вынуть инвестора из тумана
Один из участников подписания соглашения в Жилкомитете вполне уместно напомнил прессе, что критиковать программу легко, куда сложнее что-то сделать. Глава Жилкомитета Юнис Лукманов также сетует на неаккуратные интерпретации журналистов, которые создают недоверие в обществе и тем самым подрывают проведение реформы.
Некоторые недавние исторические примеры убедительно свидетельствуют, что ничто так не может дискредитировать реформу, как сам способ ее проведения. Особенно в том случае, когда отдельные социально невыгодные детали скрываются за расплывчатыми формулировками.
Беда в том, что эти детали неминуемо выйдут на поверхность, едва реформа начнет действовать. В частности, та деталь, которая камуфлируется оговоркой «не только в центральных районах».
Сказав «А», лучше все-таки сказать «Б» раньше, чем рак на горе свистнет. В этом убеждает хотя бы недавняя история с инвестором по фамилии Dussmann.
Если мы догадываемся, что некоторые жители исторического центра лягут костьми, а на задворки города не поедут, почему бы официально не предусмотреть именно для этой категории дополнительные условия в рамках той же программы?
Если четыре семьи из пяти в одной квартире имеют право на субсидии для улучшения условий, а пятая – нет, то почему бы для этой пятой семьи не предусмотреть отдельные условия в том же договоре о расселении, не принуждая остальных четверых неудачников искать пути решения своих проблем в обход закона?
Если мы признаем, что часть объектов недвижимости в городе привлекательна, а другая, мягко говоря, не очень, почему бы не построить на этой градации сам принцип реформы? Почему бы при расселении в районе «ниже средней престижности» не сократить долю инвестора до 30 процентов, а в Центральном - не увеличить до 95?
Типовые «Соглашения об участии в расселении», которые город намеревается заключать с заинтересованными частными лицами, могут в принципе предусматривать обременение социального характера, раз уж зашла речь о социальной ответственности. Привлекая инвестора к программе, можно поставить условие: хочешь расселить квартиру на Театральной – возьми, дорогой, еще одну в Купчино. Да, это напоминает известную советскую практику реализации неходовых театральных билетов в нагрузку к ходовым. Тем не менее я не сомневаюсь, что если бы аналогичная проблема возникла у властей, к примеру, Стокгольма, они поступили бы именно так.
Введение градаций, соответствующих сложившейся конъюнктуре рынка, несколько усложнит процесс принятия решений, но зато послужит стимулом для развития городской среды. В самом деле, разве престижность района определяется исключительно близостью к Эрмитажу? Разве Комендантская площадь привлекательнее Купчино только из-за наличия метро? Разве не больше ценилась бы, к примеру, недвижимость на Вербной или Репищева, если бы из этого района было легче хоть куда-нибудь выбраться?
Разве строительный бум, который остро необходим для реализации программы, нельзя простимулировать системой преференций для строительных компаний и сопроводить специальной программой развития инфраструктуры территорий новой застройки? В инфраструктуру как раз могли бы вложиться и крупные инвесторы, привлеченные городом к партнерству в данном районе: во всяком случае, тогда рентабельность будет больше зависеть от них самих.
Критиковать и в самом деле проще всего. Предложить альтернативу труднее. Но в такой богатой стране, как Россия, и в таком стремительно развивающемся мегаполисе, как Санкт-Петербург, на пути к улучшению среды и индивидуального быта ничего невозможного нет.
Славиться столицей коммуналок в пяти шагах от Европы и в самом деле стыдно. Но чтобы избавиться от этой напасти, участниками диалога должны стать все заинтересованные стороны. Во всяком случае, от такой общественной дискуссии будет куда меньше неприятных последствий, чем от заметания под ковер самых щекотливых аспектов проблемы, остро актуальной для слишком большого числа горожан.
Константин Черемных
Большинство конфликтов вокруг строительства в районах сложившейся застройки возникают из-за нехватки информации у населения. Практика показывает, что жители остаются довольными изменениями после завершения стройки. Но поиск компромиссов порой стоит компаниям больших временных затрат и, как следствие, финансовых потерь. Предотвратить это поможет адресное информирование жителей до начала реализации проекта.
Создать единый стандарт информирования населения о новом строительстве решили строители Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» в мае этого года. Идею одобрил и поддержал вице-губернатор Александр Вахмистров. В среду вице-губернатор при осмотре одного из объектов, где было наибольшее число жалоб со стороны населения и где застройщики запустили проект по информированию жителей соседних домов, подчеркнул значимость внедрения проекта. На площадке уже возведенного дома в Красногвардейском районе, Ржевка-Пороховые, на участке корпуса 32-34 квартал 6 (пересечение проспекта Наставников с Хасанской улицей) Александр Вахмистров сообщил, что это была одна из «горячих» точек, и люди из близлежащего дома были так озадачены развернувшейся стройкой компании ЗАО «Северный город», что решились на митинги протеста:
«Три года назад я приезжал сюда, чтобы встретиться с жителями, – сказал Александр Вахмистров. – Шли митинги, где люди говорили о том, что застройщики ликвидируют последний зеленый участок, но мы рассмотрели проект застройки еще раз, понизили этажность и сейчас здесь прекрасная благоустроенная площадка». Александр Вахмистров заявил, что ничего удивительного в протестах жителей нет: «по-человечески понятно каждого, кто вынужден жить рядом со стройкой, и в то же время пребывает в полном неведении относительно возводимого объекта. Просто людям нужно помогать разобраться в том, что происходит на стройплощадке, и объяснить, что действия застройщиков не противоречат законодательству».
В этом смысле хорошим примером стала ситуация вокруг проекта компании «Северный город» на Ржевке-Пороховые. В 2003 году инвестор получил согласие городских властей на строительство дома общей площадью 2585 кв. метров. Жители дома напротив проявили беспокойство в связи со строительством, аргументировав свое недовольство тем, что работы на участке могут повредить несущие конструкции их дома.
Для выяснения вопроса о возможном влиянии нового строительства на соседние дома и снятия беспокойства жителей компания «Северный город» провела технический мониторинг и сделала оценку строительства будущего дома на существующий дом, заказав это исследование у компании, названной жильцами, НПО «Геореконструкция-Фундаментпроект». Оценка влияния показала, что поскольку в качестве фундаментов здания будет использоваться монолитная железобетонная плита, как самый щадящий способ возведения фундамента, то окружающие здания не попадают в зону влияния осадок подлежащего строительству здания.
Между тем доведение информации о результатах исследования до жителей не сняло напряжения – они продолжали направлять жалобы в различные комитеты правительства и в различные СМИ, не упоминая факт оценки влияния строительства и страхование производимых работ. В итоге результатом поиска компромисса между строителями и жителями стало удлинение сроков реализации проекта на 11 месяцев. Этого можно было бы избежать, если бы застройщик заранее разъяснил свою позицию в отношении благоустройства площадки и доказал безопасность строительства. Александр Вахмистров отметил, что люди говорили о невозможности строительства из-за подземной речки и уничтожения зеленого уголка, но расчеты показали, что поводов для беспокойства нет.
«Сейчас во дворе прекрасная озелененная площадка, – говорит директор по строительству ЗАО «Северный город» Виктор Коршенбаум. – А до этого была свалка, с которой мы вывезли 400 кубометров битового железобетона». Александр Вахмистров, в свою очередь, заверил общественность, что строительство этого дома не является уплотнительной застройкой, поскольку данное пятно еще в советское время было отведено под строительство жилья. «Мы будем развивать близлежащую территорию, здесь не должно остаться пустырей и бесхозной земли, – сказал вице-губернатор, – скоро исчезнет неприглядный Хасанский рынок, в ближайшее время будут объявлены торги на строительство большого торгового комплекса».
Сейчас конфликт между жителями соседнего дома и ЗАО «Северный город» исчерпан, более того, дворовая территория содержится в полном порядке.
По словам генерального директора Ассоциации «Строительный комплекс Северо-Запада» Алексея Белоусова, теперь каждый житель домов, соседствующих с будущей стройплощадкой, будет получать информационное письмо, в котором отражены все параметры готовящегося к реализации проекта с прикрепленным к нему талоном с координатами отправителя (застройщика) для изложения своих пожеланий, предложений или нареканий. По идее разработчиков, талоны можно либо отправлять по почте, либо опускать в специальные ящики с логотипом Ассоциации, которые будут установлены на месте строительства.
Информационные сообщения должны рассылаться гражданам после выхода постановления городского правительства о проектировании и строительстве, но до установки строительного забора. Таким образом, застройщики создадут условия, при которых общественность еще до начала каких-либо работ на выделенном под застройку участке будет максимально осведомлена не только о готовящейся стройке, но и о том, каким они увидят свой микрорайон после завершения строительных работ. В письме будут отражены сроки реализации проекта, параметры будущего здания, дан перечень полученных разрешений, описаны строительные технологии, которые планируется применить на данном объекте, перечислены работы по благоустройству прилегающей территории. Ознакомившись с проектом, каждый сможет задать вопрос или высказать пожелание застройщику, на которое он, может быть, отреагирует.
«Граждане могут изменить проект будущей застройки даже после выхода разрешительного постановления правительства Санкт-Петербурга, – подчеркнул Алексей Белоусов. – Более того, позиция жителей очень важна для борьбы с уплотнительной застройкой в городе, мы уделяли и будем уделять большое внимание системному подходу в сотрудничестве жителей со строителями».
25 июня на заседании совета Ассоциации «Строительный комплекс Северо-Запада» будет принято решение сформировать перечень объектов, строительство которых планируется в ближайшее время. Все члены Ассоциации, по словам Белоусова, проведут адресную рассылку гражданам с уведомительными письмами, а на заборах, ограничивающих стройку новых объектов в районах сложившейся застройки, размещать специальные ящики для обращений граждан. Первые ящики уже установлены на строящихся объектах, но в них пока нет писем. Алексей Белоусов уверяет, что «ни одно письмо не будет потеряно», послания жильцов будут изыматься с регулярной периодичностью, обобщаться и отправляться застройщику. Каждый строитель – обладатель ящика – обязан принять к сведению возражения и предложения общественности. Единый стандарт информирования, по мнению строителей и властей города, сможет оказать колоссальную поддержку в строительстве объектов в Петербурге и позволит снизить негатив со стороны горожан к вполне законным и нужным для города проектам.
Оксана Прохорова
Большинство конфликтов вокруг строительства в районах сложившейся застройки возникают из-за нехватки информации у населения. Практика показывает, что жители остаются довольными изменениями после завершения стройки. Но поиск компромиссов порой стоит компаниям больших временных затрат и, как следствие, финансовых потерь. Предотвратить это поможет адресное информирование жителей до начала реализации проекта.
Создать единый стандарт информирования населения о новом строительстве решили строители Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» в мае этого года. Идею одобрил и поддержал вице-губернатор Александр Вахмистров. В среду вице-губернатор при осмотре одного из объектов, где было наибольшее число жалоб со стороны населения и где застройщики запустили проект по информированию жителей соседних домов, подчеркнул значимость внедрения проекта. На площадке уже возведенного дома в Красногвардейском районе, Ржевка-Пороховые, на участке корпуса 32-34 квартал 6 (пересечение проспекта Наставников с Хасанской улицей) Александр Вахмистров сообщил, что это была одна из «горячих» точек, и люди из близлежащего дома были так озадачены развернувшейся стройкой компании ЗАО «Северный город», что решились на митинги протеста:
«Три года назад я приезжал сюда, чтобы встретиться с жителями, – сказал Александр Вахмистров. – Шли митинги, где люди говорили о том, что застройщики ликвидируют последний зеленый участок, но мы рассмотрели проект застройки еще раз, понизили этажность и сейчас здесь прекрасная благоустроенная площадка». Александр Вахмистров заявил, что ничего удивительного в протестах жителей нет: «по-человечески понятно каждого, кто вынужден жить рядом со стройкой, и в то же время пребывает в полном неведении относительно возводимого объекта. Просто людям нужно помогать разобраться в том, что происходит на стройплощадке, и объяснить, что действия застройщиков не противоречат законодательству».
В этом смысле хорошим примером стала ситуация вокруг проекта компании «Северный город» на Ржевке-Пороховые. В 2003 году инвестор получил согласие городских властей на строительство дома общей площадью 2585 кв. метров. Жители дома напротив проявили беспокойство в связи со строительством, аргументировав свое недовольство тем, что работы на участке могут повредить несущие конструкции их дома.
Для выяснения вопроса о возможном влиянии нового строительства на соседние дома и снятия беспокойства жителей компания «Северный город» провела технический мониторинг и сделала оценку строительства будущего дома на существующий дом, заказав это исследование у компании, названной жильцами, НПО «Геореконструкция-Фундаментпроект». Оценка влияния показала, что поскольку в качестве фундаментов здания будет использоваться монолитная железобетонная плита, как самый щадящий способ возведения фундамента, то окружающие здания не попадают в зону влияния осадок подлежащего строительству здания.
Между тем доведение информации о результатах исследования до жителей не сняло напряжения – они продолжали направлять жалобы в различные комитеты правительства и в различные СМИ, не упоминая факт оценки влияния строительства и страхование производимых работ. В итоге результатом поиска компромисса между строителями и жителями стало удлинение сроков реализации проекта на 11 месяцев. Этого можно было бы избежать, если бы застройщик заранее разъяснил свою позицию в отношении благоустройства площадки и доказал безопасность строительства. Александр Вахмистров отметил, что люди говорили о невозможности строительства из-за подземной речки и уничтожения зеленого уголка, но расчеты показали, что поводов для беспокойства нет.
«Сейчас во дворе прекрасная озелененная площадка, – говорит директор по строительству ЗАО «Северный город» Виктор Коршенбаум. – А до этого была свалка, с которой мы вывезли 400 кубометров битового железобетона». Александр Вахмистров, в свою очередь, заверил общественность, что строительство этого дома не является уплотнительной застройкой, поскольку данное пятно еще в советское время было отведено под строительство жилья. «Мы будем развивать близлежащую территорию, здесь не должно остаться пустырей и бесхозной земли, – сказал вице-губернатор, – скоро исчезнет неприглядный Хасанский рынок, в ближайшее время будут объявлены торги на строительство большого торгового комплекса».
Сейчас конфликт между жителями соседнего дома и ЗАО «Северный город» исчерпан, более того, дворовая территория содержится в полном порядке.
По словам генерального директора Ассоциации «Строительный комплекс Северо-Запада» Алексея Белоусова, теперь каждый житель домов, соседствующих с будущей стройплощадкой, будет получать информационное письмо, в котором отражены все параметры готовящегося к реализации проекта с прикрепленным к нему талоном с координатами отправителя (застройщика) для изложения своих пожеланий, предложений или нареканий. По идее разработчиков, талоны можно либо отправлять по почте, либо опускать в специальные ящики с логотипом Ассоциации, которые будут установлены на месте строительства.
Информационные сообщения должны рассылаться гражданам после выхода постановления городского правительства о проектировании и строительстве, но до установки строительного забора. Таким образом, застройщики создадут условия, при которых общественность еще до начала каких-либо работ на выделенном под застройку участке будет максимально осведомлена не только о готовящейся стройке, но и о том, каким они увидят свой микрорайон после завершения строительных работ. В письме будут отражены сроки реализации проекта, параметры будущего здания, дан перечень полученных разрешений, описаны строительные технологии, которые планируется применить на данном объекте, перечислены работы по благоустройству прилегающей территории. Ознакомившись с проектом, каждый сможет задать вопрос или высказать пожелание застройщику, на которое он, может быть, отреагирует.
«Граждане могут изменить проект будущей застройки даже после выхода разрешительного постановления правительства Санкт-Петербурга, – подчеркнул Алексей Белоусов. – Более того, позиция жителей очень важна для борьбы с уплотнительной застройкой в городе, мы уделяли и будем уделять большое внимание системному подходу в сотрудничестве жителей со строителями».
25 июня на заседании совета Ассоциации «Строительный комплекс Северо-Запада» будет принято решение сформировать перечень объектов, строительство которых планируется в ближайшее время. Все члены Ассоциации, по словам Белоусова, проведут адресную рассылку гражданам с уведомительными письмами, а на заборах, ограничивающих стройку новых объектов в районах сложившейся застройки, размещать специальные ящики для обращений граждан. Первые ящики уже установлены на строящихся объектах, но в них пока нет писем. Алексей Белоусов уверяет, что «ни одно письмо не будет потеряно», послания жильцов будут изыматься с регулярной периодичностью, обобщаться и отправляться застройщику. Каждый строитель – обладатель ящика – обязан принять к сведению возражения и предложения общественности. Единый стандарт информирования, по мнению строителей и властей города, сможет оказать колоссальную поддержку в строительстве объектов в Петербурге и позволит снизить негатив со стороны горожан к вполне законным и нужным для города проектам.
Оксана Прохорова