Доходность через реконцепцию
Даже самый успешный коммерческий проект рано или поздно начинает сдавать позиции, что вынуждает владельца снижать арендную плату и мириться с уходом привлекательных резидентов. Academy of Real Estate, PROESTATE Events и Российская гильдия управляющих и девелоперов собрали ведущих экспертов рынка, чтобы обсудить перспективы реконцепции коммерческой недвижимости.
Руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин отметил, что у любого объекта есть определенный цикл жизни: открытие, подъем, стабильность, спад и обновление. «За рубежом принято каждые 7 лет что-то менять ради повышения доходности объекта», – отметил он.
Управляющий директор ТРК «ПИК», ТРК «Адмирал», ТК «Озерки» департамента управления недвижимостью Colliers International Мария Косыгина отметила, что в Петербурге многие коммерческие объекты нуждаются в реконцепции, причем среди них есть как многолетние, так и новые. «ТРК «ПИК» был построен в 2004 году и тогда воплощал самые современные тенденции, однако сегодня комплекс устарел, – сообщила она. – «Адмирал» изначально был введен без внятной концепции и со спорными конструктивными решениями». Реконцепция обоих объектов еще не завершена, однако владельцы уже фиксируют повышение прибыли.
Валерий Трушин добавил, что 76% объектов торговой недвижимости Петербурга были введены до 2011 года, поэтому в ближайшие годы нас ждет бум переформатирования ТРК. Однако на глобальные изменения пойдут немногие.
Эксперты советуют: прежде чем думать о реконцепции, необходимо оценить спрос и предложение на рынке, чтобы максимально расширить аудиторию посетителей. «Сегодня ТЦ приходится конкурировать с творческими пространствами. Клиентам необходимо предлагать качественно новые виды досуга», – сообщила директор ТРК «Охта Молл» Екатерина Тимофеева.
Открывшийся в 2016 году «Охта Молл» стал одним из самых популярных ТЦ. Екатерина Тимофеева считает, что секрет успеха – в контенте нового типа. Помимо стандартных опций (магазины, кинотеатр и фудкорт) там работает культурно-образовательное пространство «Охта Lab», совмещающее в себе библиотеку, коворкинг, переговорные комнаты, кофейню и лекционный зал. «У нас проходят мероприятия, которые интересны и рядовым гражданам, и бизнесу. Библиотеку мы открыли при поддержке городского правительства, это дает дополнительные возможности для PR. В начале лета в ТРК появятся бесплатные детские площадки, в которых акцент также будет сделан именно на образовании», – рассказала она.
Руководитель сети коворкингов GrowUp компании NAI Becar Константин Королёв предсказывает, что в ближайшие годы волна реконцепции начнется и в офисном сегменте. «Современные люди практически живут на работе, поэтому к рабочей среде появляются новые запросы, в том числе на яркие впечатления, поэтому и растет популярность таких форматов, как коворкинги и agile-офисы», – считает он.
Эксперт уточнил, что оба формата реализуют концепцию гибкого офиса, но если agile рассчитан на конкретную компанию, то коворкинг – на удовлетворение нужд разных резидентов. «За границей они уже привычны, в РФ подобных объектов пока немного, однако успешные примеры уже есть. Кроме того, коворкингами заинтересовалась такая консервативная структура, как Сбербанк», – отметил он.
Управляющий бизнес-центрами «Арена-холл», «Эриксон» и Mezon Plaza Никита Вохмин отметил, что можно повысить доходность и классических офисов: «Они должны быть максимально комфортными. Люди должны как можно меньше покидать рабочее место для личных нужд. Сегодня очень востребованы спортцентры, большие парковки и даже автомойки».
За границей некоторые девелоперы идут еще дальше и размещают в БЦ апартаменты для сотрудников арендатора. «Мои коллеги из «Петровского форта» один этаж перестраивают в апартаменты. Мы обсуждали эту тему, но пока не видим смысла», – отметил Никита Вохмин.
Градостроительный совет Ленобласти во второй раз отклонил проект внесения изменений в генплан Бугровского сельского поселения Всеволожского района. Причина отказа – несбалансированность территории.
Проект внесения изменений в генплан Бугровского сельского поселения уже рассматривался на Градсовете в прошлом году. Тогда его отправили на доработку из-за того, что исполнитель – компания «Матвеев и К» – не предусмотрела перспективы интенсивного развития двух граничащих населенных пунктов и не включила функциональные пространства, которые снижали бы плотность застройки. Речь идет о участке площадью 671 га, расположенному к северу от КАД. В него входят дер. Бугры и дер. Мистолово. «Здесь есть две основные проблемы: транспортная доступность и отсутствие общегородского пространства. Это произошло потому, что к населенным пунктам применялись сельские нормативы. Но фактически это уже среднего размера город», – пояснил руководитель «Матвеев и К» Игорь Матвеев.
Авторы проекта предусмотрели в зоне активной жилой застройки формирование транспортного каркаса, связывающего Муринское и Бугровское поселения единой улично-дорожной сетью. Она должна обеспечить выход к КАД и пр. Культуры. Также по ней будет организовано движение общественного транспорта до станции метро «Девяткино».
Общегородское пространство, согласно проекту, будет включать в себя общественно-деловую зону с парком в 15 га, бульвар между проезжими частями шириной 50 м. Также на участке предусмотрены еще две зеленые зоны – внутренний и буферный парки площадью 17 га и 71 га соответственно.
Отведены в проекте генплана и территории под жилую застройку. Авторы понизили плотность застройки с допустимых 9 тыс. человек на га до 7,5 тыс. Так, 30% площади участка должно было быть отведено под жилье, 41% – под зеленые насаждения, 11% – под административные объекты, 11% займет улично-дорожная сеть.
По мнению членов Градсовета, новый вариант проекта значительно лучше предыдущего, но в нем еще осталось много недоработок. Председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти Евгений Домрачев отметил, что в проекте нет объектов культуры и здравоохранения. Кроме того, по мнению президента ЛенОблСоюзСтроя Георгия Богачёва, в ходе реализации проекта могут возникнуть проблемы с собственником территории – владельцем строительной компании «ИПС» Виктором Локтионовым: «Экономический эффект от перевода земель под рекреационные функции для инвестора измеряется миллиардами рублей. Как сделать так, чтобы собственник отдал землю бесплатно? И кто будет финансировать строительство парков?»
В решении этого вопроса могут помочь поправки в Градкодекс, в которых указано, что во время реализации проектов КОТ собственник должен будет брать эти расходы на себя. Но пока нужно скорректировать местное законодательство, разработав соответствующий механизм.
По этой и другим причинам проект генплана снова решили отклонить. «Этот вариант еще далек от идеала. Проектировщики забыли указать станцию метро, которая предусмотрена в плане перспективного развития метрополитена Петербурга. Также у нас остались вопросы, касающиеся дорожной инфраструктуры: требуется предусмотреть единую транспортную систему с учетом движения общественного транспорта, ее связью с Кольцевой автодорогой и пробивкой на проспект Культуры. Когда мы увидим проект сбалансированным и гармоничным, тогда и примем его», – прокомментировал заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Кстати
Также на Градсовете был рассмотрен проект внесения поправок в генплан Лаголовского сельского поселения, который разрабатывают с 2008 года. Площадь участка – 100 га. Здесь разрешено построить жилье высотой до 12 этажей, а также отводится территория под промышленное производство. Ранее там находилось АО «Птицефабрика Лаголово». Работа выполнена ООО «Объединенные проекты Северо-Запад».
Участники Градсовета решили отклонить проект и назвали его «хотелками отдельно взятых собственников» и «лоскутным одеялом». Георгий Богачёв добавил, что застройщики не планируют вести там строительство, потому что в данной локации это невыгодно.
Евгений Домрачев поддержал его: «Я категорически против включения этих земель в границы населенного пункта. Необходимость внесения изменений в генпланы Бугров или Мурино понятна. Там острейшая ситуация, которая возникла из-за активной застройки, но здесь за три года построили только один дом. Целесообразности нет».
Ипотечный портфель Северо-Западного банка Сбербанка по итогам первого полугодия достиг 300 млрд рублей и по объему выданных средств занимает более половины всех видов кредитования граждан в макрорегионе.
Северо-Западный банк Сбербанка подвел итоги работы в первом полугодии. На пресс-конференции для журналистов его глава Виктор Вентимилла Алонсо рассказал об основных показателях текущей финансовой деятельности кредитной организации.
Самое важное, отметил банкир, что к 1 июля текущего года Северо-Западный банк Сбербанка завершил присоединение новых территориальных подразделений. В макрорегиональное подразделение вошли Вологодская, Архангельская область, Республика Коми и Ненецкий автономный округ. Теперь территориальное присутствие банка на Северо-Западе полностью соответствует границам Федерального округа. По словам Виктора Ветимилла Алонсо, присоединенные территории экономически успешны и помогли региональному подразделению Сбербанка существенно нарастить активы и кредитный портфель.
С учетом новых территорий, по итогам первых шести месяцев года, активы Сбербанка в СЗФО составили 1,9 трлн рублей. Общий кредитный портфель составил 1,1 трлн рублей, в том числе 522 млрд рублей – розничный и 578 млрд рублей – корпоративный. Объем просрочки Северо-Западный банк Сбербанка показал ниже среднерыночного уровня. За год она снизилась на 0,2 п.п. до уровня 4,8%. Задолженность корпоративных клиентов в настоящее время составляет 4,4%, задолженность физлиц –3,9%.
«Локомотивом нашего кредитного портфеля по-прежнему остается жилищное кредитование. Доля ипотечных кредитов составляет 58% портфеля от всего розничного портфеля кредитов. В суммарном отношении это 304 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем ипотечного кредитования вырос на 18%», – отметил Виктор Вентимилла Алонсо
Глава Северо-западного банка Сбербанка подчеркнул, что ипотека – важный социальный фактор, так как решает жилищный вопрос многих граждан. Она стимулирует развитие всего строительного комплекса. Строители, в свою очередь, помогают улучшить экономическое состояние других отраслей.
Банкир также добавил, что, несмотря на то, что сами застройщики фиксируют падение спроса на недвижимость, жилищное кредитование остается востребованным. «Есть небольшой спад в выдаче кредитов в сегменте самого дешевого жилья. Зато увеличился спрос на кредиты, где жилье более дорогое. Сейчас «средний чек» по ипотеке у нас составляет свыше 2 млн рублей, ранее был 1,8 млн рублей», – отметил Виктор Вентимилла Алонсо.
Добавим, что Северо-Западный банк Сбербанка за полгода нарастил и объемы кредитования корпоративного сектора. При этом строительные компании остались одними из основных заемщиков банка. В настоящее время по СЗФО доля кредитов застройщиков составляет почти 20% от всего объема выданных кредитов, в Петербурге этот показатель – 28%. Также в целом по Северу-Западу высокие объемы кредитования сохранили отрасли энергетики, торговли и промышленного производства.
Кстати
На пресс-конференции глава Северо-Западного банка Сбербанка Виктор Вентимилла Алонсо также сообщил, что в настоящее время в Петербурге банк приступил к тестированию работы собственного мобильного оператора. Технически он будет работать на базе Tele2, но тарифы к действующему оператору привязаны не будут. Ограниченная продажа SIM-карт уже началась в салонах мобильной связи.