Редевелопмент поглощает Чёрную речку
Новый проект стоимостью около 10 млрд рублей ГК «РосСтройИнвест» планирует реализовать в Приморском районе Санкт-Петербурга, на пересечении Земледельческой и Студенческой улиц. Публичные слушания прошли без эксцессов, на очереди – утверждение ППТ.
Жилой комплекс, который, как сообщили в «РосСтройИнвесте», пока еще не получил названия, появится в квартале, ограниченном Сердобольской, Студенческой, Белоостровской и Земледельческой улицами. Общественные слушания касались изменений в проект планировки и межевания территории (ППТ). На этой территории общей площадью 11,3 га находятся 16-20-этажный ЖК «Фортис», построенный компанией «Тор» (в комплекс входит также два бизнес-центра), а также бывшая площадка автобусного парка, склады, предприятия автосервиса и пр. С севера от участка – Пионерский сад.
Новая застройка развернется на трех участках общей площадью 3 га. ГК «РосСтройИнвест» планирует возвести на этой территории порядка 100 тыс. кв. м недвижимости. В состав комплекса войдут многоквартирные дома (с подземными паркингами) общей площадью 67 тыс. кв. м. В соответствии с регламентом, высота зданий составит около 40 м (12-13 этажей). Помимо жилья, намечено строительство детсада на 220 мест, который девелопер готов безвозмездно передать городу, и двух трансформаторных подстанций. Компания также реконструирует инженерные сети в квартале и благоустроит территорию.
Как сообщил председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский, позиционироваться жилье будет «ближе к бизнес-классу». Объем инвестиций в проект оценивается в 10 млрд рублей. Выход на стройплощадку и начало продаж в объекте запланированы на осень этого года. «Более подробная информация по проекту появится после того, как будет утвержден ППТ и завершено проектирование комплекса», – сообщил он.
По оценке опрошенных экспертов, у нового ЖК «РосСтройИнвеста» неплохие перспективы. «В районе Чёрной речки в настоящее время идет активный редевелопмент промзон. Интерес к локации высокий. Там реализует свои проекты ряд крупных девелоперов», – отмечает генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
«В перспективе развития района запланирован редевелопмент нескольких промышленных территорий под жилую застройку. Уже началось строительство ЖК Tarmo («ЮИТ») на Студенческой ул. В ближайшее время начнется возведение ЖК Riviґere Noire «Группы ЛСР» на углу набережной Чёрной речки и Красногвардейского переулка. В планах ГК «ЦДС» – строительство жилья в квартале между Белоостровской улицей и Красногвардейским переулком», – добавляет руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. По ее словам, к плюсам локации относится расположение участка рядом с кварталом с существующей социальной инфраструктурой, недалеко от двух станций метро («Лесная» и «Чёрная Речка») и относительно близко к центру.
А вот в целесообразности позиционирования проекта в бизнес-классе специалисты выражают сомнения. «Не уверен, что жилье этого сегмента в данной локации будет очень востребовано покупателями. Все-таки поблизости сохраняется много промзон», – полагает Юрий Зарецкий.
«Имидж у локации довольно высокий, там довольно много точек притяжения, свою роль играет и близость к центру. Думаю, что «ближе к бизнес-классу» – вполне удачная формулировка. На «бескомпромиссный» бизнес-класс локация, возможно, и не «тянет», но на добротный «комфорт плюс» – вполне. Кроме того, многое будет зависеть от «начинки» проекта, которую предложит застройщик», – отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее словам, раньше в этой локации строили преимущественно объекты комфорт-класса, но сейчас нехватка свободных земель под застройку во внутренних районах Петербурга создает предпосылки для возведения там объектов более высоких классов. Эксперт добавляет также, что серьезное влияние на ценообразование в комплексе окажет высокая конкуренция в связи с реализацией в одном месте ряда проектов разных застройщиков.
1 октября вступил в силу закон о личном банкротстве. Новым правовым механизмом первыми решили воспользоваться банки, направив иски к руководителям крупных компаний, в том числе строительных.
Сбербанк в первые дни октября направил в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти ряд исков о банкротстве физических лиц. Все граждане, которых кредитная организация требует признать несостоятельными, являются действующими или бывшими руководителями крупных компаний.
Самый известный потенциальный банкрот – бизнесмен Владимир Кехман. Его банановый холдинг JFC задолжал банку 4,5 млрд рублей. Также Сбербанк направил иски о личном банкротстве к руководителям строительной компании «Балтстрой» и ее дочернего предприятия «Щебсервис» Алексею Стрельченко, Дмитрию Ващинкину, Ольге Кулага. Данные организации задолжали банку более 400 млн рублей. Иск подан и к бизнесмену Сергею Пушкареву. Его компания «Пальмира», работавшая на рынке аренды недвижимости, не погасила кредит почти на 200 млн рублей. Отметим, что в настоящее время все эти организации проходят банкротное производство, однако получить хоть какие-то активы с компаний банк не может из-за отсутствия у них имущества и средств.
Как поясняет партнер юридической фирмы «Лигал Студио» Денис Шестаков, весь бизнес, как правило, ведется юридическими лицами, они же выступают заемщиками по кредитам в банках. Однако банки в большинстве случаев при выдаче крупных кредитов требуют от бенефициаров подписания договоров поручительства по обязательствам заемщиков юридических лиц. С появлением нового закона банкиры получили еще один механизм воздействия на должников.
«Полагаю, что если во главе крупного холдинга будет стоять очень известный и значимый предприниматель, с имеющимся в отношении него судебным решением о признании банкротом отношение у банка будет соответствующим. Если неплатежеспособность клиента подтверждена, то кредит не будет одобрен. Естественно, последуют попытки переоформления бизнеса на заместителей и помощников, но тем и отличается бенефициар от номинального владельца бизнеса, что он уже заработал себе репутацию серьезного и платежеспособного человека, а тут суд доказал обратное», – отмечает он.
Юрист допускает, что и сами предприниматели увидят для себя в процедуре банкротства возможность очиститься от излишнего долгового бремени. «Однако для них это чревато прекращением бизнеса если не навсегда, то на какое-то время точно. Так что не думаю, что предприниматели, которые намерены дальше вести дела и завоевывать новых клиентов и приобретать новых партнеров, будут активно пользоваться возможностью признать себя неплатежеспособными и открыто об этом заявить», – считает Денис Шестаков.
Как рассказали «Строительному Еженедельнику» в пресс-службе Северо-Западного банка Сбербанка России, отдельные должники – и заемщики, и поручители по обязательствам юридических лиц – действительно, могут воспользоваться механизмами банкротства для того, чтобы освободиться от обязательств и не платить по долгам. Но принципиально это вряд ли будет отличаться от попыток, которые сейчас предпринимаются юридическими лицами. Поэтому будет адаптироваться уже разработанная и внедренная методология противодействия мошенничеству при банкротстве юридических лиц к процессу работы с банкротством граждан, включая судебную работу в арбитраже и взаимодействие с правоохранительными органами, подчеркивают представители банка.
Тем не менее, по словам юриста корпоративной и арбитражной практики «Качкин и партнеры» Александры Улезко, вопрос о том, помогут ли нормы о банкротстве граждан кредитным организациям взыскать средства с бизнесменов, поручившихся по долгам своих компаний, совсем не однозначный. «Все зависит от того, есть ли у этих граждан имущество, и насколько оно ликвидно. В данном случае процесс взыскания через исполнительное производство будет заменен процедурой банкротства. Насколько это будет эффективно, покажет время. Многие механизмы законодательства о банкротстве, возможно, на практике окажутся более действенными для кредиторов, чем инструменты исполнительного производства», – делает выводы эксперт.
Справка:
Согласно закону о банкротстве физлиц признать себя финансово несостоятельным может гражданин с долгами от 500 тыс. рублей при их непогашении в срок от трех месяцев. Инициировать банкротство может как должник, так и кредиторы. Законодательным механизмом предполагаются три способа решения проблем. Первоначально суд предложит сделать сторонам реструктуризацию. Если из-за неблагополучного финансового положения человека она невозможна, суд утвердит реализацию имущества должника, кроме единственного жилья и предметов первой необходимости. Если и после этой процедуры задолженность останется, она уже списывается.
Согласно проекту адресно-инвестиционной программы (АИП) Комитета по строительству Петербурга на ближайшие три года, бюджетные средства на возведение и реконструкцию объектов капстроительства сократятся более чем на треть – с 21,7 млрд рублей в 2015 году до 6,7 млрд рублей в 2018 году. Помощь от федерального бюджета также под сомнением.
Комитет по строительству Петербурга отчитался по итогам работы за девять месяцев 2015 года. Основной доклад о деятельности ведомства был представлен не его председателем Михаилом Демиденко, который в срочном порядке отправился на совещание по строительству стадиона на Крестовском острове, а его правой рукой – Олегом Агеевым.
Первый заместитель председателя рассказал, что по данным на 1 октября исполнение бюджета Комитетом по строительству Петербурга составляет 46,5% от годового плана, или 11,7 млрд рублей. По адресно-инвестиционной программе (АИП) исполнение несколько выше, рапортовал чиновник, – 47%, или 10,336 млрд рублей. По отношению к запланированным показателям снижение составляет 3%.
По словам Олега Агеева, «это достаточно объяснимые цифры». Во-первых, идет некоторое отставание по возведению стадиона на Крестовском острове. Еще летом «просели» работы по раздвижной кровле, но тут же был составлен новый график работ для подрядчиков и сегодня есть уверенность, что стройку завершат к контрольной дате – маю 2016 года. Также на исполнении АИП отразилось расторжение контактов с «нерадивыми» подрядчиками, возводящими социальные объекты, – ГК «Спэлл», ГК «Новые технологии» и др. Господин Агеев пояснил, что контракты приостановлены в одностороннем порядке, а сейчас Смольный судится с банками.
Еще один фактор, повлиявший на некоторое отставание в исполнении АИП, чиновник объяснил тем, что в сентябре губернатором Петербурга Георгием Полтавченко было подписано поручение о сокращении выплат по авансам с 30 до 10% по вновь заключаемым контрактам.
Важный пункт в докладе Олега Агеева касался сформированного проекта АИП на ближайшие три года – с 2016 по 2018 годы. Чиновник констатировал, что бюджетные средства на объекты капстроительства сократятся почти на треть. Так, если в 2015 году АИП Комитета по строительству составляет 21,7 млрд рублей, то в 2016 году она предполагается в размере 20,2 млрд рублей (планируется ввод 50 объектов капстроительства), то в 2017 году снизится до 8 млрд рублей (предусмотрено строительство и реконструкция 29 объектов). А в 2018 году достигнет уровня всего в 6,7 млрд рублей. Эти деньги направят на 19 объектов. Олег Агеев не стал подробно комментировать факт сокращения бюджетных вливаний в рамках АИП комитета, отметив только, что «с деньгами, на самом деле, большие трудности сейчас».
Именно с этим связано намерение Смольного получить федеральное софинансирование по некоторым важным для города объектам. Как отметил Олег Агеев, Комитет по строительству подавал семь заявок, одна уже отклонена, а шесть находятся на рассмотрении в Минспорта и Минздрава. «По неподтвержденной информации, все шесть заявок в связи с тяжелой текущей экономической ситуацией будут отклонены. Получив эту информацию, Комитет по строительству
подготовил обращение от губернатора Петербурга на имя председателя правительства РФ с просьбой предусмотреть софинансирование из федерального бюджета хотя бы по одному объекту – спорткомплексу на Яхтенной улице в Приморском районе. Речь идет о 600 млн рублей», – заключил Олег Агеев.
Мнение
Григорий Явлинский, лидер фракции «Яблоко»:
– Вскоре будет внесен в ЗакС Петербурга проект бюджета на 2016 год, но и впервые за пять лет, видимо, будет внесена корректировка в бюджет-2015. Получается, что бюджета практически нет, если он за три месяца до окончания года снова корректируется. Это значит, что решения принимаются с колес. Именно поэтому губернатор Георгий Полтавченко сказал, что такого кризиса еще не было. Но я хочу сказать губернатору: это еще не кризис, еще все впереди. И если власти, как всегда, будут вносить в бюджет формальные изменения, если будут ничего не делать и ждать 3 млрд рублей из федерального центра для поддержки, то в таких условиях бюджет не будет инструментом защиты Петербурга от экономического кризиса.