Редевелопмент поглощает Чёрную речку
Новый проект стоимостью около 10 млрд рублей ГК «РосСтройИнвест» планирует реализовать в Приморском районе Санкт-Петербурга, на пересечении Земледельческой и Студенческой улиц. Публичные слушания прошли без эксцессов, на очереди – утверждение ППТ.
Жилой комплекс, который, как сообщили в «РосСтройИнвесте», пока еще не получил названия, появится в квартале, ограниченном Сердобольской, Студенческой, Белоостровской и Земледельческой улицами. Общественные слушания касались изменений в проект планировки и межевания территории (ППТ). На этой территории общей площадью 11,3 га находятся 16-20-этажный ЖК «Фортис», построенный компанией «Тор» (в комплекс входит также два бизнес-центра), а также бывшая площадка автобусного парка, склады, предприятия автосервиса и пр. С севера от участка – Пионерский сад.
Новая застройка развернется на трех участках общей площадью 3 га. ГК «РосСтройИнвест» планирует возвести на этой территории порядка 100 тыс. кв. м недвижимости. В состав комплекса войдут многоквартирные дома (с подземными паркингами) общей площадью 67 тыс. кв. м. В соответствии с регламентом, высота зданий составит около 40 м (12-13 этажей). Помимо жилья, намечено строительство детсада на 220 мест, который девелопер готов безвозмездно передать городу, и двух трансформаторных подстанций. Компания также реконструирует инженерные сети в квартале и благоустроит территорию.
Как сообщил председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский, позиционироваться жилье будет «ближе к бизнес-классу». Объем инвестиций в проект оценивается в 10 млрд рублей. Выход на стройплощадку и начало продаж в объекте запланированы на осень этого года. «Более подробная информация по проекту появится после того, как будет утвержден ППТ и завершено проектирование комплекса», – сообщил он.
По оценке опрошенных экспертов, у нового ЖК «РосСтройИнвеста» неплохие перспективы. «В районе Чёрной речки в настоящее время идет активный редевелопмент промзон. Интерес к локации высокий. Там реализует свои проекты ряд крупных девелоперов», – отмечает генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
«В перспективе развития района запланирован редевелопмент нескольких промышленных территорий под жилую застройку. Уже началось строительство ЖК Tarmo («ЮИТ») на Студенческой ул. В ближайшее время начнется возведение ЖК Riviґere Noire «Группы ЛСР» на углу набережной Чёрной речки и Красногвардейского переулка. В планах ГК «ЦДС» – строительство жилья в квартале между Белоостровской улицей и Красногвардейским переулком», – добавляет руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. По ее словам, к плюсам локации относится расположение участка рядом с кварталом с существующей социальной инфраструктурой, недалеко от двух станций метро («Лесная» и «Чёрная Речка») и относительно близко к центру.
А вот в целесообразности позиционирования проекта в бизнес-классе специалисты выражают сомнения. «Не уверен, что жилье этого сегмента в данной локации будет очень востребовано покупателями. Все-таки поблизости сохраняется много промзон», – полагает Юрий Зарецкий.
«Имидж у локации довольно высокий, там довольно много точек притяжения, свою роль играет и близость к центру. Думаю, что «ближе к бизнес-классу» – вполне удачная формулировка. На «бескомпромиссный» бизнес-класс локация, возможно, и не «тянет», но на добротный «комфорт плюс» – вполне. Кроме того, многое будет зависеть от «начинки» проекта, которую предложит застройщик», – отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее словам, раньше в этой локации строили преимущественно объекты комфорт-класса, но сейчас нехватка свободных земель под застройку во внутренних районах Петербурга создает предпосылки для возведения там объектов более высоких классов. Эксперт добавляет также, что серьезное влияние на ценообразование в комплексе окажет высокая конкуренция в связи с реализацией в одном месте ряда проектов разных застройщиков.
Механизм создания службы единого заказчика обсудили участники круглого стола в Национальном объединении строителей.
Указание президента России о создании службы единого заказчика поступило еще в 2014 году, однако процесс этот затянутся. Споры у экспертов возникают, начиная от определения самого понятия до уровня контролирующей структуры.
В обсуждении на круглом столе приняли участие представители субъектов Российской Федерации, Российского Союза строителей, Торгово-промышленной палаты Российской Федерации и Российского Союза промышленников и предпринимателей, а также профессионального сообщества.
Проблемы и решения
По словам генерального директора Ассоциации «Сахалинстрой» Валерия Мозолевского, начинать создание службы единого заказчика следует с актуализации существующих документов. Последние редакции были приняты в 90-х и в начале 2000-х годов.
«Документы необходимо актуализировать. Например, речь идет о Методическом пособии по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика - МДС 11-15.2001, ряда постановлений правительства», - перечислил Валерий Мозолевский.
Правда, по словам участников встречи, подобный перечень документов был передан в Минстрой, однако там его не рассмотрели. Для усиления механизма воздействия решено создать рабочую группу под руководством г-на Мозолевского, провести общественные обсуждения и обратиться в министерство с просьбой актуализировать важные и нужные документы еще раз.
Следующая проблема на пути к созданию службы единого заказчика – утверждение общей терминологии.
«Мы говорим и о «службе технического заказчика» и просто о «единой службе заказчика». В Законе «Об архитектурной деятельности» - одно понятие, «Об инвестиционной деятельности» - другое, в Федеральном законе № 214 ФЗ – третье, - подчеркнула генеральный директор СРО НП «ГЛАВКУЗБАССТРОЙ» Ирина Кузеванова. – В профессиональной среде мы должны говорить на одном языке».
Следующий вопрос – кто будет контролировать службу единого заказчика. Стоит ли отдавать эти полномочия только лишь федеральным властям или нужно их распределить.
Как объяснил гендиректор СРО НП «Союз строительных компаний Урала и Сибири» Юрий Десятков, централизовать управление службой нельзя. «У нас опыт работы заказчика на федерального уровне был - строили стадион, и заказчик посетил объект два раза: когда начинали стройку и когда ее закончили. Остальные согласования проходили по фотографиям. Такого надо избежать. Контролировать должен регион», - сказал г-н Десятков.
Гендиректор СРО НП «Союздорстрой» Леонид Хвоинский считает, что служба заказчика должна быть двойного подчинения и распоряжаться как региональными, так и федеральными средствами: «Нужно создать межмуниципальные филиалы региональной службы единого заказчика. В целом же, во многих муниципалитетах уровень руководящего состава оставляет желать лучшего. Этими вопросами занимаются люди без соответствующего образования и компетенции». Сложности в работе с муниципалами усугубились, по его мнению, после выхода новой редакции Федерального закона № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления», когда ряд полномочий, в том числе по земельным или жилищным вопросам, перешел с регионального уровня на муниципальный.
Негативные изменения в этой сфере отметил и заместитель координатора НОСТРОЙ по СЗФО Павел Созинов.
«В рамках работы Координационного совета при полпредстве в СЗФО мы проводим мониторинг по 11 субъектам, - говорит Созинов. - После того, как из-за изменения в законодательстве муниципальные власти получили существенные рычаги влияния, эффективность исполнения в рамках государственных жилищных программ на этом уровне стала минимальной. На уровне субъектов по областному заказчику, например УКС, исполнение госпрограмм вдвое выше, чем на муниципальном. Это происходит из-за отсутствия кадровых и финансовых возможностей МО». Для того чтобы исправить эту ситуацию, в некоторых регионах стараются вернуть данные полномочия обратно на региональный уровень, объяснил Созинов.
Опыт регионов
Первые попытки внедрения службы единого заказчика появились в нескольких регионах страны. Так, в Челябинской области такая структура функционирует уже год. Это областное государственное учреждение, подведомственное региональному Минстрою. Создано оно для осуществления функций технического заказчика на объектах, финансируемых за счет федерального и регионального бюджетов. С момента ее открытия в регионе построили уже несколько социальных объектов.
«Для качественной работы техзаказчика мы внесли предложение об изменении перечня госуслуг. Там строительный контроль на объектах может осуществлять только казенное учреждение. Поэтому мы будем менять свою правовую форму на казенное учреждение», - сказал директор ОГБУ «Челябоблинвестстрой» Николай Запьянцев.
По мнению заместителя губернатора Вологодской области Виталия Тушинова, вопросы создания службы технического заказчика в регионах - процессуально-законодательные. При ее разработке появляется основная проблема – распределение зоны ответственности между разными уровнями власти. «Для того чтобы придумать закон о создании службы единого заказчика, нужно поменять несколько госпрограмм. Это все растянется на долгие годы, - уверен г-н Тушинов. - Мы для себя определили другой механизм создания службы техзаказчика – передачу полномочий на уровне соглашения, в рамках которого всегда можно найти компромисс с муниципальными властями. А полномочия по проведению всех конкурсных процедур передаем областному комитету по госзаказу».
В целом же, на всероссийском уровне есть подвижки по созданию службы единого заказчика, отмечает президент НОСТРОЙ Николай Кутьин. Так, Минстрой продолжает разработку типовых контрактов на проведение работ по строительству, проектированию и инженерным изысканиям. В конце прошлого года специалисты министерства согласовали техзадание по разработке типовых контрактов.
Активы петербургской посреднической теплоснабжающей организации «Тепломагистраль» могут быть проданы с молотка из-за долгов перед банком ВТБ.
Потенциальным покупателем предприятия, по мнению экспертов, может стать ГУП «ТЭК».
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти в последние дни 2015 года удовлетворил иск банка ВТБ к ЗАО «Тепломагистраль» о взыскании имущества организации для дальнейшей продажи его с торгов. Если не будет обжаловано судебное решение, с молотка может уйти теплосеть организации общей протяженностью в 11,7 км в Приморском районе города.
Стоимость магистральной сети, по оценке экспертизы, составляет 4,2 млрд рублей. Чуть ранее также ВТБ внес на рассмотрение в арбитраж иск о банкротстве «Тепломагистрали». Теплотрасса, ставшая предметом судебного спора, начала строиться в начале 2004 года и должна объединить федеральную Северо-Западную ТЭЦ и городскую Приморскую котельную. Проект изначально был частным. Основное финансирование произвел ВТБ, вложив в тепломагистраль 3 млрд рублей. При этом банк вошел в акционеры предприятия, получив 50% акций. Также акционерами предприятия стали банк «Санкт-Петербург», ГУП «ТЭК» и организации, близкие к бизнесу Сергея Матвиенко, сына экс-губернатора города Валентины Матвиенко.
В 2011 году ГУП «ТЭК» практически вышло из организации, снизив долю своих акций до 0,06%. Несмотря на то что ВТБ был акционером «Тепломагистрали», он исправно требовал от предприятия возврата кредита. Однако задолженность не погашалась, так как проект оказался убыточным. В частности, пропускная способность «Тепломагистрали» использовалась не полностью из-за завышенных тарифов. Отметим, что в ноябре 2015 года с Комитетом по тарифам городские поставщики тепла согласовали тарифы на следующий год. Самый высокий рост ставок – 156% – оказался у «Тепломагистрали».
Причину значительного увеличения ставок в самой организации назвали вынужденной и связали с необходимостью выплаты кредита. Предприятие рассчитывало за счет существенного повышения тарифов погасить задолженность к 2020 году. Представители ВТБ и «Тепломагистрали» не прокомментировали последние судебные решения. По мнению экспертов рынка, если магистраль будет продаваться, то вероятным покупателем «трубы» будет ГУП «ТЭК».
Ранее руководство городского предприятия выражало заинтересованность в данном активе. Правда, это было два года назад, в докризисные времена. В любом случае, считают специалисты, последнее слово будет за Смольным. В ГУП «ТЭК СПб» «Строительному Еженедельнику» подтвердили, что готовы приобрести тепловую сеть, принадлежащую ЗАО «Тепломагистраль», либо взять ее в аренду за счет средств бюджета Петербурга. Предприятие заинтересовано в передаче указанного объекта в хозяйственное ведение, так как является монопотребителем услуг данной организации.
Ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов напоминает, что стороны заключили договор ипотеки и средства были выданы под него, а данное имущество выступало залогом. «Согласно российскому законодательству в данном случае требуется продать залог, чтобы удовлетворить требования кредитора. В данном случае предусмотрен следующий формат реализации данного имущества – путем продажи с публичных торгов. Поэтому банк не будет владеть этим имуществом и определять его судьбу, ведь оно будет выставлено на публичные торги. Интерес к нему может быть проявлен достаточно высокий, и не исключено, что оно будет продано с первого раза», – считает эксперт.