Паркинг на обочине
Рынок жилья в прошлом году претерпел такой объем законодательных новаций, касающихся перспектив долевого строительства, что парковочные проблемы отошли на второй план. Вместе с тем, не урегулированные до сих пор вопросы функционирования парковок как самостоятельного объекта недвижимости несут застройщикам убытки и грозят судебными разбирательствами.
В рамках Ярмарки недвижимости 30 марта текущего года «Строительный Еженедельник» организовал круглый стол «Паркинг – как объект недвижимости и инвестиций». Деловыми партнерами мероприятия выступили ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра» и компания Ассоциация развития парковочного пространства.
В прошлом году на Ярмарке наше издание организовало мероприятие на аналогичную тему, дискуссия вызвала большой интерес у экспертов рынка. Многие из поставленных тогда вопросов ожидали пояснений от федеральных законодателей, требовали наработки практики правоприменения.
Участники нынешнего круглого стола обменялись мнениями о том, какие качественные изменения в регистрации машино-места как самостоятельного объекта недвижимости произошли за истекший год.
Регистрация без схем
Напомним, с 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон № 315-ФЗ от 3 июля 2016 года «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым машино-места – части зданий, сооружений – являются самостоятельными объектами права. Ранее машино-место не являлось самостоятельным объектом, теперь же оно стало предметом договоров купли-продажи, дарения, аренды, залога, может отчуждаться посторонним лицам без отказа иных собственников машино-мест от преимущественного права покупки. Владельцы общей долевой собственности могут выделить машино-места в натуре, установить их границы и внести сведения в ЕГРН. Однако в вопросе регистрации машино-мест оставалось много неясного.
Помощник руководителя Управления Росреестра по Ленинградской области Нелли Абайдуллина рассказала о практических вопросах, касающихся учета и регистрации машино-мест: «Требования к техпланам урегулированы Приказом Минэкономразвития РФ № 953. Несоответствие документации этим требованиям приводит к приостановлению учетно-регистрационных действий. Это разного рода погрешности: неуказание каких-либо характеристик объектов недвижимости, нарушение порядка уведомления иных сособственников (в случае, если количество парковочных мест составляет 20 и более) и др. Если собственник решил выделить «в натуре» такой объект – провести общее собрание по причине многочисленности сособственников не всегда представляется возможным. Законодатель прописал, что в таком случае извещение сособственников проводится путем размещения информации на электронном информационном ресурсе».
Нелли Абайдуллина перечислила документы, необходимые для регистрации машино-места как отдельного объекта недвижимости: заявление, доверенность (если интересы собственников представляет иное лицо), техплан машино-места и решение общего собрания (либо соглашение сособственников).
«Законодатель также определил порядок пользования местами общего пользования, который даже после выдела «в натуре» конкретного машино-места остается тем же самым» – отметила Нелли Абайдуллина.
Также представитель Управления Росреестра по Ленинградской области прокомментировала вопрос – подлежит ли сделка по продаже машино-места обязательному нотариальному удостоверению: «Позиция законодателя однозначна: машино-место приравнивается к нежилым помещениям, поэтому такие сделки обязательному нотариальному удостоверению не подлежат».
Представители ГУП «ГУИОН», выступая в прошлом году на круглом столе «Строительного Еженедельника» о регистрации паркингов, сетовали на отсутствие разработанной Росреестром XML-схемы, необходимой для осуществления подачи документов в органы учета и регистрации. По словам Нурланы Прокопенко, руководителя Управления кадастровых работ и информационного взаимодействия ГУП «ГУИОН», спустя год в этом отношении мало что изменилось – XML-схема не введена: «Необходимо представлять XML-схему технического плана нежилого помещения с указанием в разделе «Характеристики объекта недвижимости» параметров соответствующего машино-места; при этом приходится руководствоваться письмами Минэкономразвития и Росреестра, которые носят рекомендательный характер. Так как Технический план изготавливается на совершенно иной вид объекта недвижимости (нежилое помещение), приходится вносить массу дополнительных сведений, дополнять техпланом на каждое машино-место в формате pdf для определения необходимых параметров (расстояний между характерными точками, от специальных меток и т. д.».
Как рассказала Нелли Абайдуллина, Управление Росреестра по Ленинградской области является территориальным органом Росреестра, функции по выработке, разъяснению норм действующего законодательства, а также практике его применения не осуществляет. Управление Росреестра по Ленинградской области работает во взаимодействии с центральным аппаратом Росреестра. Разработка XML-схемы находится не в ведении Управления Росреестра по Ленинградской области.
Статистическими данными по регистрации машино-мест на территории Ленинградской области на момент изложения материала представитель не располагал.
Истина в цене
Начиная с 2017 года специалистами Регионального управления геодезии и кадастра (РУГК) были поставлены на кадастровый учет уже порядка 3 тыс. машино-мест. Роман Парыгин, генеральный директор ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра», отметил, что в большинстве случаев оспаривания кадастровой стоимости машино-мест принято решение в сторону ее значительного снижения: «Оспорить кадастровую стоимость удается на 60-70%, что позволяет собственнику значительно сэкономить на налогах. Дело в том, что кадастровая стоимость в построенных многоквартирных домах обычно сильно завышена, поскольку применяется массовый метод расчета: кадастровая стоимость паркингов рассчитывается как среднее значение кадастровой стоимости квартир в доме». По мнению г-на Парыгина, кадастровая стоимость машино-места может быть успешно оспорена, сособственникам паркинга нужно лишь объединиться и подать совместное заявление через ТСЖ. «Документы, которые должен предоставить заказчик, – это нотариально заверенные правоустанавливающие документы на долю в этом паркинге и доверенность на исполнителя», – перечислил эксперт.
Роман Парыгин также рассказал об основных этапах регистрации машино-мест и определении их границ: «Границы машино-места определяются проектной документацией, обозначаются путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки лицом, осуществляющим строительство и эксплуатацию здания, либо самим обладателем машино-места. Минимально допустимые размеры одного машино-места установлены в размере 5,3 х 2,5 м, а максимально допустимые – 6,2 х 3,6 м (Приказ Минэкономразвития России от 7 декабря 2016 года № 792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места»)».
На вновь возводимых объектах недвижимости (отдельно стоящий паркинг или МКД) кадастровый учет машино-мест проходит в два этапа, сообщил Роман Парыгин: «Сначала после ввода объекта в эксплуатацию производится кадастровый учет машино-мест на основании технического плана всех помещений, а затем – проводится регистрация права на основании ДДУ либо регистрируется право собственности застройщика на конкретный объект недвижимости. На уже существующие объекты проводится единая процедура государственного кадастрового учета и регистрации права».
Не до «пустяков»
Законодатели, устанавливая новый статус машино-места, стремились к устранению ограничений, связанных с функционированием паркингов на рынке недвижимости, а на деле – добавили сложностей. «Законодательство о паркингах изобилует пробелами, само кадастрирование проблемно, – считает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». – До сих пор не существует подзаконных актов, которые делают процедуру регистрации машино-мест однозначной и унифицированной. Так, вопросы вызывают определенные законом параметры машино-места, которое можно использовать и для хранения прицепов, и миникаров. Подвис и вопрос содержания общего имущества в паркинге. Застройщики работают до первого судебного разбирательства, в ходе которого суд решит, обязан ли собственник машино-места содержать общее имущество или нет».
По мнению Светланы Денисовой, рынок жилья в прошлом году претерпел такой объем законодательных новаций, касающихся будущего долевого строительства, что парковочные проблемы сместились на периферию внимания законодателей, но вместе с тем для Петербурга дефицит парковок – далеко не второстепенная проблема.
«В сегменте эконом-класса реализация парковочных мест идет туго. Кадастровая оценка таких объектов очень высока, а за этим следуют и высокие налоги, – делится наблюдениями Светлана Денисова. – В таком чувствительном для дополнительных трат сегменте, как эконом-класс, – это однозначный аргумент не в пользу покупки машино-места. Если мы добавим сюда ограниченное количество программ для паркингов, существующих на рынке ипотечного кредитования (в Петербурге действуют только две таких программы – Банка «Санкт-Петербург» и «Сургутнефтегазбанка»), высокие ставки по таким кредитам и в принципе ограниченную платежеспособность приобретателей жилья эконом-класса, станет понятно, почему даже после введения в эксплуатацию объектов у многих застройщиков паркинги остаются нераспроданными. Людям просто не до пустяков».
По мнению Ольги Степановой, управляющей проектами «Новое строительство» АН «Итака», изменение статуса машино-места в законодательстве не привело к увеличению покупательского интереса на такие объекты: «В агентстве недвижимости «Итака» ежемесячно в среднем проходит около 60 сделок по продаже квартир, из них только 3-4 сделки по приобретению паркингов. Хотя в этом отчасти есть и вина самих застройщиков – многие из них пока не сформировали предложение для паркинга как самостоятельного продукта, а не дополнения к квартире. При этом, действительно, покупатели эконом-жилья не готовы к таким тратам, особенно в тех жилых комплексах, где есть возможность свободного въезда во двор и парковки автомобиля на придомовой территории».
По словам Ольги Козимянец, директора по продажам ГК «Доверие», если раньше паркинг считался качественной характеристикой, отличающей высокий класс объекта, то сегодня это необходимая опция комфорта, которая закладывается и при проектировании жилых комплексов невысокого класса. «Для застройщика машино-места не генерируют основной поток денежных средств, и возведение паркинга, особенно подземного, – «золотые» затраты для строительной компании. Цена машино-места часто устанавливается чуть выше себестоимости. Стоимость парковочного места в зависимости от класса объекта и вида паркинга варьируется в среднем от 400 тыс. рублей до 3,5 млн рублей», – рассказала Ольга Козимянец.
В целях стимулирования спроса на паркинги застройщики разрабатывают различные акции и программы, говорит Ольга Козимянец: «Акция «Паркинг в подарок» обычно позиционируется как пакетное предложение и привязана к определенному типу квартир – как правило, крупногабаритным. Также компании начинают использовать дополнительные скидки, беспроцентные рассрочки, снижать размер первоначального взноса на покупку паркинга. Некоторые застройщики прибегают к таким акциям как «Тест-драйв машино-места», когда покупателю предлагают взять в аренду парковочное место, а затем, привыкнув к комфорту, он может принять решение о выкупе парковочного места в личное пользование».
Отстоять права
Сергей Коротков, председатель правления НП «Ассоциация развития парковочного пространства», акцентировал внимание участников круглого стола на том, что парковки – это социально значимый сегмент экономики, и призвал к совместной работе по восполнению законодательных пробелов в этой сфере. «Год назад произошли революционные изменения в законодательстве, касающемся паркингов, но на практике оказалось все не просто. Именно в это время мы создали Ассоциацию развития парковочного пространства, и сегодня мы объединяем уже десятки юридических и физических лиц, которые столкнулись с разными проблемами в области развития парковочных пространств, – рассказал Сергей Коротков. – Наш город задыхается в пробках; и жилые районы, и деловой центр города не обеспечены в должной мере парковочными пространствами. Программа платных парковочных мест в центре Петербурга практически провалена. Эта проблема требует системного решения. По собственной инициативе специалисты нашей Ассоциации готовят комплексную программу развития парковочных пространств в Петербурге. Вместе с тем, паркинги, несмотря на законодательные проблемы, остаются весьма перспективным сегментом инвестиций. Однако законодательный вакуум заставляет сегодня собственников паркингов (как физических, так и юридических лиц) в одиночку защищать свои права в суде. Мы предлагаем объединить усилия. И более подробно о наших наработках мы расскажем на круглом столе, который планируем организовать вместе с газетой «Строительный Еженедельник» в ближайшее время».
Кстати
Согласно данным Росреестра, количество регистраций права собственности на машино-места неуклонно растет и скоро достигнет 2 тыс. в месяц (см. график). По данным Росреестра, за два месяца 2018 года в России зарегистрировано 2856 права собственности на машино-места. Количество зарегистрированных с начала года прав на машино-места оказалось в четыре раза больше, чем за аналогичный период 2017 года. За февраль 2018 года в РФ зарегистрировано 1971 право собственности на машино-места. Это на 122,7% больше, чем в январе (885 прав), и на 47,5% – чем в декабре прошлого года, когда было зарегистрировано 1336 прав.
Фотоотчет Ярмарка Недвижимости.
Невнятный юридический статус апарт-отелей (формально - «подвид» гостиниц, на практике часто - «жилье в нежилом фонде») ставит как перед девелоперами, работающими в этом сегменте, так и перед собственниками апартаментов новую проблему. По недавно принятому Госдумой закону, все отели в России должны обзавестись «звездами».
Согласно законодательным новациям, собственники всех гостиниц обязаны их классифицировать по уровню сервиса. По результатам сертификации выдается свидетельство о присвоении определенной категории, действующее 3 года. Присваивать «звезды» будут аккредитованные Ростуризмом организации.
За предоставление гостиничных услуг без соответствующего сертификата, предусмотрено наказание. Штраф в отношении должностных лиц составит 7-10 тыс. рублей, в отношении юрлиц – от 40-50 тыс. При введении потребителей в заблуждение относительно количества «звезд», штраф в отношении должностных лиц составит от 12-20 тыс. рублей, а в отношении юрлиц – от 100-500 тысяч.
Новые правила должны вступить в силу поэтапно: с 1 июля 2019 года – для гостиниц с фондом более 50 номеров, с 2020-го – для отелей с фондом более 15 номеров, с 2021-го – для всех остальных.
Впрочем, для Петербурга, как и других городов, принимающих матчи ЧМ-2018 по футболу 2018 года, «озвезденение», в соответствие со ст. 36 закона 108-ФЗ, принятого в 2013 году, должно было произойти уже к 1 января 2018 года.
Недоотели
С присвоением «звезд» отелям все более-менее понятно: они представляют собой единый имущественный комплекс, находящийся в собственности одной компании и имеющий общую систему управления. А вот с апартаментами, которые юридически, по сути, считаются разновидностью гостиничной недвижимости все гораздо сложнее.
Как известно, значительная часть апартаментов представляет собой фактически жилье, построенное там, где по закону жилые проекты реализованы быть не могут. И если в Петербурге, по данным Knight Frank St Petersburg, 71% апартаментов, имеющихся на рынке, относится к сервисным, которые предназначены для дальнейшей сдачи в аренду, то в Москве пропорция обратная: две трети апартов – это псевдожилье.
Но даже если говорить исключительно о проектах, предназначенных для сдачи в аренду, то, в отличие от классических гостиниц, собственниками недвижимости в них являются сотни граждан. Причем часть из них сдает свои апартаменты в аренду через управляющие компании, а часть – самостоятельно. И как давать «звезды» таким объектам совершенно не ясно.
Между тем, по оценке юристов адвокатского бюро «Качкин и партнеры», «исходя из норм действующего законодательства, апарт-отели признаются нежилыми помещениями, располагающимися в нежилых зданиях. Приказом Минэкономразвития РФ от 13.05.17 №326 «О государственной кадастровой оценке», при определении кадастровой стоимости апарт-отели отнесены к объектам временного проживания. Деятельность по предоставлению апартаментов как нежилых помещений в аренду (вне зависимости от типа – гостиничный, квартирный и т.д.), по действующему законодательству РФ квалифицируется как предоставление услуг в рамках туристической деятельности».
С этим согласна руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы Borenius Майя Петрова: «С точки зрения действующих правовых норм, апарт-проекты считаются гостиницами и, как таковые, обязаны пройти классификацию и получить соответствующие сертификаты. Более того, уже сейчас сотрудники Роспотребнадзора имеют полное право применять штрафные санкции в отношении апартаментов, не имеющих «звезд».
«Вишенкой на торте» в придании вопросу еще большей неясности является тот факт, что в Госдуме находится подготовленный Минстроем специальный законопроект, посвященный апартаментам. В нем предлагается, в частности, фактически приравнять их к жилью. «К сожалению, выдвигаемые инициативы по регулированию нормативного поля в сегменте апартаментов пока не решают основную задачу – не определяют терминологию и классификацию объектов. Под понятием «апартаменты» на рынке позиционируются проекты, которые существенно отличаются по функционалу. Есть апарт-отели, предназначенные для среднесрочного и краткосрочного проживания с гостиничной функцией, и объекты, которые больше тяготеют к традиционным жилым комплексам. Пока все заявленные законодательные нововведения не предполагают разделения этих типов», – сетует генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин.
Как и какие «звезды» могут быть присвоены новому формату «жилья» – остается неразрешимой загадкой.
Мебель заказывали?
Кроме того, при проведении сертификации отелей, рассматриваются, в частности, такие опции, как отделка и меблировка, которые должны соответствовать некоему общему стандарту. Между тем, по словам руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, апартаменты по-преимуществу сдаются без меблировки, каковая обычно у застройщиков идет в качестве дополнительной, не обязательной опции. «Более того, из 36 реализующихся сейчас апарт-проектов с полной отделкой продаются только 15, и только в 7 предлагается меблировка», - говорит эксперт.
Впрочем, девелоперы проектов, ориентированных под сдачу в аренду, нашли путь решения проблемы. «У нас предполагается как отделка под ключ, так и меблировка. Это входит в «пакет арендатора» и касается апартаментов, покупаемых инвесторами с целью сдачи в аренду в рамках соответствующей программы доходности. Если для тех, кто приобретает апартаменты для себя, эти опции добровольны, то для участников программы доходности – обязательны. Причем для них мебель продается именно стандартным «пакетом», выбрать что-то «по желанию» нельзя», - рассказывает коммерческий директор Docklands Екатерина Запорожченко.
О том же говорит руководитель департамента апарт-отелей NAI Becar Евгения Гиль. «У нас весь проект «Вертикаль» реализуется в формате buy-to-let, поэтому отделка и меблировка идут идентичные», - отмечает она. «Две центральные секции апарт-отеля Vаlo не продаются без меблировки. Она оформляется отдельным договором, но обязательна при приобретении апартаментов», - добавляет генеральный директор «Вало-Сервис» Константин Сторожев.
Первая ласточка
Между тем, в Петербурге уже имеется апарт-проект, который прошел сертификацию. Апарт-отель Vertical на Московском пр. получил класс «3 звезды». «Процесс занял около года. Очень много времени потребовалось на то, чтобы собрать необходимый пакет документов на каждый номер. Класс присвоен всему зданию и всем юнитам в объекте. Под управлением УК NAI Becar находятся все 100% апартаментов в объекте», - рассказывает Евгения Гиль.
По оценкам экспертов, затраты на сертификацию могут находиться в диапазоне 70-120 тыс. рублей. «На наш взгляд, по проекту Vertical на Московском затраты на классификацию окупились. Полученные «3 звезды» показали качество объекта, повысилась его узнаваемость, мы смогли попасть в реестры гостиниц для туроператоров, количество бронирований и заселений заметно выросло. Нам сложно сказать, будет ли окупаться сертификация любого апарт-отеля, но в данном конкретном случае она была», - говорит Евгения Гиль.
Генеральный директор Docklands Rent Наталья Скаландис сообщила, что проект компании на Васильевском острове находится в процессе сертификации на уровень «4 звезды». «Причем классность мы будем получать по тем апартаментам, которыми мы управляем, по которым действуют программы доходности. Это 150 из 386 юнитов», - рассказала она.
Таким образом понятно, что управляющие компании, занимающиеся эксплуатацией апарт-комплексов, смогут преодолеть бюрократические препоны и пройти необходимую процедуру. Не ясно, однако, что делать частному владельцу одного апартамента, если он сдает его в аренду самостоятельно. «На сегодняшний день этот вопрос законодательно не урегулирован. Апарт-отель рассматривается как единый имущественный комплекс, каковой и должен проходить сертификацию», - отмечает Майя Петрова.
По всей видимости, владельцам отдельных апартаментов, если они хотят сдавать их в аренду, придется передать свою собственность в управление УК. «Юридически это будет проводиться как расширение номерного фонда объекта, уже имеющего сертификацию», - поясняет Евгения Гиль.
Кстати
По данным Knight Frank St Petersburg, за прошлый год доля апартаментов в общем объеме продаж жилья в городе выросла с 4% до 7%. Продажи в сегменте выросли на 40%. В настоящее время в Петербурге строится около 600 тыс. кв. м. в апарт-проектов, 300 тыс. кв. м. находятся в продаже.
Банк «Санкт-Петербург» готов банкротить в рамках солидарной ответственности организации, входящие в строительно-инвестиционный холдинг «Содружество».
В Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти несколько дней назад направлен иск о банкротстве ООО «ОхтаСтройИнвест». Истцом является ПАО «Банк «Санкт-Петербург». Дата рассмотрения банкротного иска пока не назначена.
Компания «ОхтаСтройИнвест» построила в 2015 году ЖК «Северное Трио» в Кузьмолово. Структурно организация входит в ГК «Содружество». Холдинг, кроме строительства малоэтажных комплексов, занимается производством стройматериалов, оконных рам, имеет свое деревообрабатывающее производство в Новгородской области. Также «Содружество» является собственником нескольких объектов недвижимости в Петербурге. Один из самых крупных – бизнес-центр по адресу Коломяжский проспект, 33.
Из судебных материалов следует, что в сентябре 2017 года банк «Санкт-Петербург» направил небанкротный иск к ООО «Строительно-монтажное управление «Содружество» и ООО «ОхтаСтройИнвест». В его рамках кредитная организация пыталась взыскать с ответчиков в солидарном виде 560 млн рублей. Данная сумма является гарантией выполнения подрядных работ СМУ «Содружество» на строительстве новых объектов «ЕвроХим – Усольского калийного комбината» в Пермском крае. «ОхтаСтройИнвест» выступил поручителем предоставления банковской гарантии родственной организации. Работы на площадке химзавода выполнены не были. Заказчик строительства начал требовать деньги с банка-гаранта, а тот, в свою очередь, с компаний, входящих в «Содружество». Данный иск был удовлетворен в начале января текущего года, но, по всей видимости, ответчики решение его не исполнили.
Осенью прошлого года банк «Санкт-Петербург» к данным организациям подал обеспечительный иск. Но он не был поддержан судом. В рамках своего заявления истец отмечал, что СМУ «Содружество» имеет признаки неплатежеспособности, «имеющееся на балансе имущество не может покрыть всех имеющихся обязательств перед кредиторами, а «ОхтаСтройИнвест» принимает меры к выводу его активов».
Отметим, что месяц назад банк «Санкт-Петербург» на сайте «Федресурс» также опубликовал сообщение о намерении обратиться в суд с заявлением о банкротстве ООО «Хаус-Концепт Содружество». Эта организация, входящая в холдинг «Содружество», занималась строительством загородных домов из каркасных панелей.
В ГК «Содружество» не прокомментировали текущую экономическую ситуацию. На сайтах о работодателях в Интернете сотрудники предприятий «Содружества» жалуются на задержки зарплат. Ранее публиковалась информация о том, что на работу внутренних организаций повлиял не только кризис в отрасли, но и уход их основателя – Владимира Иванова. В 2015 году 60-летний бизнесмен попал в серьезную аварию на своем мотоцикле, после чего ушел на пенсию по состоянию здоровья.
Как отмечает юрист по хозяйственным спорам компании «Арбитр Северо-Запада» Ольга Латыпова, солидарные иски не редкость в арбитражном производстве. Чаще всего в их рамках привлекается к ответственности основная компания за долги своей «дочки». Несколько реже – наоборот. «В случае со СМУ «Содружество» родственная компания «ОхтаСтройИнвест» выступила еще и поручителем исполнения подрядчиком своих обязательств. То есть фактически возможны два вида претензионных требований. Правда, поручитель вправе требовать в порядке регресса денежные средства за компанию, которую поручился. Но это не тот случай», – делает выводы юрист.
Кстати
Федеральная налоговая служба намерена банкротить ЗАО «Лендорстрой-2». Рассмотрение иска назначено на 24 мая текущего года. «Лендорстрой-2» до недавнего времени была одной из ведущих дорожно-строительных компаний города. В настоящее время в производстве также находятся иски к ответчику от Управления Пенсионного фонда, Дирекции транспортного строительства города, от «Петрогаза». В прошлом году только при помощи прокуратуры работники предприятия смогли получить заработную плату на общую сумму в 24 млн рублей.