В девелопмент – через гараж
Известный петербургский архитектор Евгений Герасимов стал девелопером. Он купил за 12,2 млн рублей на торгах Фонда имущества здание бывшей насосной станции Кожевенного завода на Васильевском острове. И превратит его в коммерческий объект.
Фонд имущества Петербурга на прошлой неделе продал здание с участком на Кожевенной линииВ.О., 26. Это насосная станция Кожевенного завода Брусницыных, которая долгие годы не используется и не представляет архитектурной и исторической ценности. Площадь постройки – 268 кв.м, а участка под ней – 711 кв.м. Стартовая цена лота составляла 5 млн рублей. Но в ходе торгов, в которых участвовало 5 претендентов, цена выросла до 12,2 рублей. Победителем аукциона стал глава бюро «Герасимов и партнеры» Евгения Герасимова. В торгах участвовала и компания «ГаражСервисСевер», которая купила этот объект за 9,6 млн рублей на прошлых торгах Фонда имущества, в декабре прошлого года.
«Договор был подписан. Но покупатель не оплатил его в указанный срок. Поэтому договор расторгли и объявили повторный аукцион. Но снова победить «ГаражСервисСевер» не смог», - сообщили «Строительному Еженедельнику» в Фонде имущества.
Для Евгения Герасимова преобразование насосной станции в современный коммерческий объект станет дебютом на девелоперском рынке. «Я давно хотел себя попробовать на этом поприще. Изучал и другие варианты проектов. Но выбрал этот, поскольку в нем есть инвестиционный потенциал», - заявил Евгений Герасимов.
Во что именно он преобразует насосную станцию (которую, к слову, можно снести, поскольку она не является памятником) собственник пока не решил. «Варианты разные: и художественная галерея, и магазин, и кафе. Но точно не жилье», - сообщил он. Объем инвестиций в проект он не раскрыл, поскольку проект еще в стадии разработки. Но отметил, что вкладывать в развитие участка намерен только свои средства, без привлечения кредитов.
Эксперты говорят, что вариантов использования участка не так много. «Строительство жилья или апартов в этой зоне действительно нецелесообразно, поскольку участок окружает промзона. А наиболее вероятный вариант развития территории – строительство небольшого офисного здания на одну-две компании. Здесь можно построить 1,5-2 тыс. кв.м., вложив 120-130 млн рублей», - считает коммерческий директор ООО «Гранд-Строй» Константин Матыцын.
«Скорее всего, Евгений Герасимов купил этот участок для своей мастерской. И, честно говоря, очень интересно посмотреть, что в итоге получится. Полагаю, это здание станет украшением района», - говорит директор АН «Метры» Андрей Вересов.
«Я не считаю, что приобретение 700 кв.м. земли можно рассматривать как выход на арену девелопмента: вряд ли этот шаг как-то повлияет на рынок и его участников. А сам приобретенный Евгением Герасимовым участок соседствует с территорией завода «Севкабель», где в ближайшее время произойдут глобальные изменения. Было бы неплохо найти нишу, в которой соседи моги бы не конкурировать, но дополнить друг друга. Правда, совсем избежать конкуренции будет сложно – в планах «Севкабеля» устройство грандиозных изменений, привлечение большого пула арендаторов самых разных направлений», - заключила управляющий директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина.
Справка:
Евгений Герасимов родился в Алтайском крае, в городе Бийске - в 1960-ом году. В 1983 году завершил учебу в Ленинградском инженерно-строительном институте. Вплоть до 1990 года исполнял обязанности главы отдела архитекторов института ЛенНИИПроект. В 1991 году создал архитектурную мастерскую, которая получила название «Евгений Герасимов и партнеры». Это одно из самых востребованных архитектурных бюро в Петербурге. В его портфолио участие в создании делового комплекса «Невская Ратуша», конгрессно-выставочного комплекса «Экспофорум» и других знаковых объектов.
Смольный и крупнейшие застройщики Петербурга подписали соглашение об основных принципах добросовестной работы на рынке. Сами бизнесмены назвали документ «этическим кодексом» девелопера. Строители клянутся работать строго по закону, взамен же власти могут предложить только ужесточение контроля за их деятельностью.
Соглашение, разработанное НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» и ССОО, было анонсировано еще в середине февраля, месяц бурно обсуждалось в профессиональной среде и наконец было подписано 19 марта в рамках 21-й Международной строительной выставки «ИнтерСтройЭкспо». Торжественно поклялись работать добросовестно 10 компаний: ЗАО «Строительный Трест», ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург», ГК «Пионер», ГК «Эталон», ЗАО «Ленстройтрест», ЗАО «ЦДС», холдинг RBI, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», ООО «Сэтл Сити» и ООО «УК «КВС».
Честно и прозрачно
Среди основных требований, которые будут предъявляться к участнику соглашения, – наличие всех необходимых документов на земельные участки, на которых ведется строительство: свидетельства о праве собственности, инвестдоговоры и договоры аренды. Проектная документация должна иметь положительное заключение экспертизы, а строительство, как и привлечение средств дольщиков, должно вестись после получения разрешения. В соответствии с требованиями 214-ФЗ должна быть опубликована проектная декларация, договоры должны проходить государственную регистрацию, а полученные от дольщиков средства направляться целевым образом на строительство объектов.
Ставившие подпись руководители компаний со сцены хором твердили о важности документа, о позитивном влиянии таких соглашений на рынок, о прозрачности бизнеса и профессиональной этике честной работы. Однако в кулуарах «топы» признавались, что их компании не являются целевой группой данного соглашения. «Компании, которые подписали соглашение, и так работают по указанным правилам. Более того, внутренняя дисциплина каждой из компаний даже выше, чем требует документ», – говорит генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев. По словам генерального директора и председателя правления Группы ЛСР Александра Вахмистрова, работать по закону при наличии разрешительной документации должны все строители. «Но мы, по сути, всегда так и работали. Документ носит открытый характер, и если кто-то из застройщиков подпишет соглашение и начнет работать по «кривым» схемам – это сразу будет видно. Строителям придется отказаться от излюбленных хитростей, – говорит Александр Вахмистров. – Группе ЛСР нечего исправлять, но и льготы вроде продления сроков инвестсоглашений к нам не относятся, даже обидно». Некоторые застройщики рассказали, что соглашение позволит им оградить себя от неблагонадежных компаний, поскольку от «мошеннических схем» страдает весь рынок. Однако со стороны это больше похоже на борьбу за определенный объем спроса.
Между кнутом и пряником
Разрабатывая документ, НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» собрало массивный пакет предложений от бизнеса по господдержке рынка. В частности, застройщики просят повысить доступность кредитов под строительные проекты, снизить налоговую нагрузку для застройщиков, обеспечить отсрочку уплаты инфраструктурных платежей при реализации проектов КОТ, которые, по словам вице-президента объединения Алексея Белоусова, составляют на сегодняшний день десятки миллиардов рублей. Еще одной просьбой частного сектора стала модернизация механизма работы с социальной инфраструктурой в рамках жилых проектов. Как рассказал господин Белоусов, объединение попросило Смольный не секвестрировать расходы на строительство детсадов и школ, потому что «в этом случае эти расходы неминуемо лягут на плечи застройщиков». Кроме того, властям предложили пересмотреть схему финансирования строительства таких объектов – они могут строиться по схеме ГЧП, софинансироваться из городского бюджета частично и т. д.
Впрочем, какие из этих просьб и предложений найдут отклик в Смольном, пока непонятно – присутствующие на подписании члены городской администрации тему льгот и преференций предпочли обойти стороной, вскользь сославшись на программу антикризисных мер. Вице-губернатор Марат Оганесян построил свою риторику в русле не поощрения, а наказания. Он признал, что в конце года рынок столкнулся с рядом серьезных проблем: дорогие кредиты, рост стоимости стройматериалов, обвал ипотеки. Эти факторы, по его словам, вернули рынок к «серым» схемам продажи недвижимости, которые влекут за собой социальную напряженность и новых обманутых дольщиков. «Именно поэтому Комитет по строительству – такое решение уже принято – ужесточит требования к застройщикам, дабы не допустить возможных проблем. Мы будем вести пристальное наблюдение на объектах компаний, подписавших документ, и еще пристальнее будем смотреть за не подписавшими», – заявил вице-губернатор.
Мнение:
Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС»:
– Подписание соглашения – совместная инициатива правительства города и строительного сообщества. Очевидно, что бизнес в нем заинтересован в большей степени, и важно, что в разработке текста представители отрасли принимали самое активное участие. Не секрет, что по сравнению с 1990-ми годами рынок стал гораздо более цивилизованный, упорядоченный, в хорошем смысле зарегулированный. Рынок сегодня очень капиталоемкий и нуждается в дополнительном управлении. И это соглашение – не что иное как очередная стадия регулирования отрасли. Градостроительные нормы и правила, то есть техническая сторона вопроса, стала бизнесу более-менее понятна, а вот правил поведения застройщиков на рынке до сих пор не было. Это соглашение – своеобразный этический кодекс участников рынка, который позволяет на этот рынок не проникать тем организациям, которые нацелены на сиюминутное извлечение прибыли.
Подмосковный девелопер ФСК «Лидер» выходит на рынок Петербурга и Ленобласти. Холдинг вложит 7 млрд рублей в строительство 112 тыс. кв. м жилья комфорт-класса в Буграх и в течение пяти лет хочет войти в тройку крупнейших застройщиков агломерации.
О планах по выходу на рынок Петербурга и области рассказал президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин. По его словам, участок в 10 га в поселке Бугры во Всеволожском районе Ленобласти компания приобрела у компании «Евроинвест». Сумму сделки топ-менеджер назвать отказался. Для реализации проекта еще в январе 2014 года было зарегистрировано ООО «ФСК «Лидер Северо-Запад». По данным отчетности, 80% компании принадлежит офшору – «Систем Трейнинг энд Девелопмент Лтд» и 20% - «Овермарш Лимитед».
Строительство пяти многосекционных 12-этажных домов комфорт-класса площадью более 200 тыс. кв. м (из них площадь квартир – 112 тыс. кв.м) будет вестись в четыре очереди. Возведение ЖК «Светлановский» начнется в первом квартале 2015 года, а полностью объект будет введен в эксплуатацию введен к IV кварталу 2018 года. Проект предполагает также возведение детского сада и 4-уровневого паркинга на 465 мест. Проект предполагает 4 тыс. кв. м «встроек», которые компания будет сдавать в аренду.
Объем инвестиций в проект в компании оценили в 7 млрд рублей. Как рассказал господин Воронин, компания принципиально не пользуется банковскими кредитами, рассчитывая только на собственные свободные средства.
Отметим, что застройщик без лишнего стеснения заявил о планах уже через пять лет потеснить местных игроков рынка и войти в тройку крупнейших застройщиков Петербурга и области. Для этого компания планирует вводить не менее 100 тыс. кв. м. жилья в агломерации. Чем обоснованы эти планы неясно – чтобы держать такой темп, у компании уже сейчас должен быть внушительный пул земельных участков. Однако от ответа о пополнении земельного банка представители компании уклоняются говоря о 4-5 «интересных» земельных участках. Впрочем, к Ленинградской области господин Воронин уже охладел – по его словам, интересных локаций в области для компании уже нет и будущие объекты стоит ждать в городской черте. При том, что редевелопмент промышленных зон компанию не интересует и компания движется только путем реализации проектов КОТ, то вариантов у ФСК «Лидер» не так уж и много. Президент холдинга уверен в том, что покупка земли не станет непреодолимым препятствием. «Что касается земли, то сейчас это рынок покупателя. Те пятна, которые еще недавно стоили под миллиард рублей, сейчас стоят до 200 млн рублей, - рассказал управленец. - В Москве мы еженедельно смотрим по 40-50 участков, а в Питере ситуация и того лучше». Отметим, что ранее компания активно интересовалась территорией завода «Самсон», но сейчас от этих планов застройщик отказался. «За участок попросили неадекватные деньги», - объяснил господин Воронов.
Прорываться на рынок Северо-Запада, по задумке компании, на первых порах поможет необычайно низкая стоимость «квадрата». Так, квартиры студии и однокомнатные квартиры (которых в жилом комплексе будет большая часть) будут стоить от 1,3 млн рублей и 1,9 млн рублей соответственно (квартиры сдаются с предчистовой отделкой). На фоне соседствующих объектов Setl City, ЦДС и «Лидер-групп» предложение выглядит как демпинг.
В свою очередь генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Олег Пашин ценовое предложение диверсией не считает: «Это не демпинг, а уникальное предложение для клиента, связанное с выходом компании на рынок, в будущем, я уверен, цены
вырастут и достигнут соответствующего рынку значения». При этом в лучших рекламных традициях представители компании заявляют, что «квартиры кончатся очень быстро».
По данным господина Пашина, в этой локации сегодня работают 22 девелопера, в стадии реализации находится 30 жилых комплексов, которые занимают собой долю в 13,5% объема предложения по городу и области. В 2014 году в этой зоне продано более 20 тыс. кв. м жилья - в два раза больше чем в 2013 году. По словам эксперта, преимуществами объекта станет хорошая локация, доступность метро, близость к кольцевой дороге.
Справка:
ФСК Лидер – многопрофильный холдинг, объединяющий компании различных областей строительной отрасли - производство и поставки строительных и отделочных материалов, генподрядную организацию, агентство недвижимости, управляющую компанию. На данный момент в портфеле собственных девелоперских проектов ФСК Лидер - 13 проектов жилой недвижимости. Среди них: проекты в Москве и Московской области, жилые комплексы в Геленджике и Калуге. В 2014 году компания ввела более 524 тыс. кв. м жилья. Оборот в прошлом году составил 62 млрд рублей.