В девелопмент – через гараж
Известный петербургский архитектор Евгений Герасимов стал девелопером. Он купил за 12,2 млн рублей на торгах Фонда имущества здание бывшей насосной станции Кожевенного завода на Васильевском острове. И превратит его в коммерческий объект.
Фонд имущества Петербурга на прошлой неделе продал здание с участком на Кожевенной линииВ.О., 26. Это насосная станция Кожевенного завода Брусницыных, которая долгие годы не используется и не представляет архитектурной и исторической ценности. Площадь постройки – 268 кв.м, а участка под ней – 711 кв.м. Стартовая цена лота составляла 5 млн рублей. Но в ходе торгов, в которых участвовало 5 претендентов, цена выросла до 12,2 рублей. Победителем аукциона стал глава бюро «Герасимов и партнеры» Евгения Герасимова. В торгах участвовала и компания «ГаражСервисСевер», которая купила этот объект за 9,6 млн рублей на прошлых торгах Фонда имущества, в декабре прошлого года.
«Договор был подписан. Но покупатель не оплатил его в указанный срок. Поэтому договор расторгли и объявили повторный аукцион. Но снова победить «ГаражСервисСевер» не смог», - сообщили «Строительному Еженедельнику» в Фонде имущества.
Для Евгения Герасимова преобразование насосной станции в современный коммерческий объект станет дебютом на девелоперском рынке. «Я давно хотел себя попробовать на этом поприще. Изучал и другие варианты проектов. Но выбрал этот, поскольку в нем есть инвестиционный потенциал», - заявил Евгений Герасимов.
Во что именно он преобразует насосную станцию (которую, к слову, можно снести, поскольку она не является памятником) собственник пока не решил. «Варианты разные: и художественная галерея, и магазин, и кафе. Но точно не жилье», - сообщил он. Объем инвестиций в проект он не раскрыл, поскольку проект еще в стадии разработки. Но отметил, что вкладывать в развитие участка намерен только свои средства, без привлечения кредитов.
Эксперты говорят, что вариантов использования участка не так много. «Строительство жилья или апартов в этой зоне действительно нецелесообразно, поскольку участок окружает промзона. А наиболее вероятный вариант развития территории – строительство небольшого офисного здания на одну-две компании. Здесь можно построить 1,5-2 тыс. кв.м., вложив 120-130 млн рублей», - считает коммерческий директор ООО «Гранд-Строй» Константин Матыцын.
«Скорее всего, Евгений Герасимов купил этот участок для своей мастерской. И, честно говоря, очень интересно посмотреть, что в итоге получится. Полагаю, это здание станет украшением района», - говорит директор АН «Метры» Андрей Вересов.
«Я не считаю, что приобретение 700 кв.м. земли можно рассматривать как выход на арену девелопмента: вряд ли этот шаг как-то повлияет на рынок и его участников. А сам приобретенный Евгением Герасимовым участок соседствует с территорией завода «Севкабель», где в ближайшее время произойдут глобальные изменения. Было бы неплохо найти нишу, в которой соседи моги бы не конкурировать, но дополнить друг друга. Правда, совсем избежать конкуренции будет сложно – в планах «Севкабеля» устройство грандиозных изменений, привлечение большого пула арендаторов самых разных направлений», - заключила управляющий директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина.
Справка:
Евгений Герасимов родился в Алтайском крае, в городе Бийске - в 1960-ом году. В 1983 году завершил учебу в Ленинградском инженерно-строительном институте. Вплоть до 1990 года исполнял обязанности главы отдела архитекторов института ЛенНИИПроект. В 1991 году создал архитектурную мастерскую, которая получила название «Евгений Герасимов и партнеры». Это одно из самых востребованных архитектурных бюро в Петербурге. В его портфолио участие в создании делового комплекса «Невская Ратуша», конгрессно-выставочного комплекса «Экспофорум» и других знаковых объектов.
Вторая попытка Российского аукционного дома (РАД) продать участок киностудии «Ленфильм» на ул. Тамбасова в Петербурге не увенчалась успехом.
На прошлой неделе «Ленфильм» второй раз попытался продать участок через РАД. На сей раз участок площадью 9,8 га на ул. Тамбасова, 5а, попытались продать по голландской схеме.
Торг должен был начаться со стартовой цены в 2,1 млрд рублей и идти на снижение до точки отсечения в 1,485 млрд рублей. Но несмотря на широкую рекламную кампанию участка в столице и регионах, на торги опять не поступило ни одной заявки от потенциальных покупателей. Аукцион не состоялся. В РАД сообщили, что даже московские девелоперы, с которыми шли переговоры, отказались войти в проект из-за большого количества его обременений. У участка есть проблемы с граддокументацией. Кроме того, после изменения градостроительного законодательства высотность застройки на этой территории (а значит, и рентабельность проекта) снизилась. Но главная проблема актива – судебный спор с пока не понятными перспективами за часть выставленной на продажу территории.
В апреле текущего года компания «Ника», связанная с партнером совладельца Бинбанка Михаила Гуцериева Феликсом Длином, подала исковое заявление в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти с требованием признать свои права на 6% в общей с «Ленфильмом» собственности. И 19 мая суд наложил на участок обеспечительные меры и выдал исполнительный лист.
Оказалось, что еще в 2006 году «Ника» приобрела 1,7 тыс. кв. м помещений на территории «Ленфильма». Очередное заседание суда по этому делу состоялось как раз в день повторных торгов РАД. Но было перенесено на 21 июля, поскольку судье потребовалось больше времени для изучения материалов дела. В «Ленфильме» уверены, что притязания «Ники» на участок не обоснованы. «В первые три года руководство компании не воспользовалось правом на оформление прав на землю под помещениями. А теперь спохватилось и решило закрепить за собой побольше имущества. Мы оспариваем эти притязания», — говорит генеральный директор «Ленфильма» Эдуард Пичугин. Но юристы говорят, что ограничений для оформления прав на землю нет – оно бессрочное. 1 марта 2015 года вступила в силу норма закона, согласно которой помещения должны менять собственника только вместе с долей в праве собственности на земельный участок. Но она не распространяется на сделки, заключенные до изменения в законодательстве. Так что исход данного судебного дела неочевиден.
Эксперты считают, что если суд встанет на сторону оппонентов «Ленфильма», то стартовую стоимость продаваемого участка придется снижать. Долю структур Феликса Длина они оценивают в 300-400 млн рублей. Эдуард Пичугин заявил, что «Ленфильм» выкупать помещения «Ники» для очистки актива не собирается. «У нас на это нет средств», – сказал он и напомнил, что благодаря продаже участка ул. Тамбасова «Ленфильм» рассчитывает досрочно закрыть кредитную линию банка ВТБ в размере 1,5 млрд рублей, открытую в 2013 году, из которой уже выбрано около 1,2 млрд рублей. А остальные вырученные от продажи деньги «Ленфильм» планирует пустить на развитие.
Кстати:
По мнению Эдуарда Пичугина, выкупить помещения у «Ники» должен инвестор, который потом будет развивать территорию. Там, по предварительным данным, можно построить около 150 тыс. кв. м недвижимости. Реализовать эти планы, не снеся старые корпуса, невозможно.
В Государственную Думу РФ будет внесен законопроект «О посреднической (агентской) деятельности». Инициатором рассмотрения законопроекта в предстоящую осеннюю сессию стал депутат Госдумы РФ Дмитрий Ушаков.
Парламентарий уверяет, что законопроект отличается от всех ранее предпринимавшийся попыток регулировать риэлторскую деятельность. «Я видел несколько законопроектов, разработанных участниками рынка. Все они были написаны в пользу конкретных риэлторских компаний», – рассказывает один из разработчиков документа, депутат Госдумы РФ Дмитрий Ушаков. По его словам, разработанная версия законопроекта защищает потребителей риэлторских услуг. «Любой человек может быть уверен, что, обратившись к риэлтору, его интересы будут полностью защищены тремя способами. Во-первых, за счет компенсационного фонда СРО. Во-вторых, страхованием ответственности риэлтора. Наконец, банковской гарантией», – перечисляет Дмитрий Ушаков.
Представители риэлторского сообщества считают, что перед внесением законопроекта в парламент он должен еще раз пройти обсуждение среди профессионалов. «В разработке этого законопроекта приняли участие профессионалы рынка недвижимости – документ рассматривался в том числе в Национальной палате недвижимости. Сейчас идет дискуссия вокруг основных новелл законопроекта. Считаю необходимым привлечь максимальное количество профессионалов нашего рынка к всестороннему обсуждению этого документа», – комментирует президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. По его словам, при разработке законопроекта авторами были проанализированы выявлены основные проблемы рынка. В том числе постоянно увеличивающееся количество «теневых посредников» – это люди, которые никак не контролируются, но пытаются предоставлять услуги риэлтора.
В свою очередь, генеральный директор Фонда содействия развитию системы общественного контроля Павел Созинов считает, что законопроект необходимо дополнить разделом информационной открытости участников рынка для потребителей. «К нам в фонд «Общественный контроль» обращаются потребители и профессионалы рынка. Для нас стало очевидно, что на сегодняшний момент не существует единого сводного реестра агентов, работающих на рынке недвижимости. Хотелось бы дать гражданам возможность понимать, с кем они общаются, приходя к тому или иному специалисту», – говорит Павел Созинов.
По его мнению, необходимо разработать внятные критерии для всех риэлторов, создать единый реестр участников рынка. «Основой общественного контроля в этой сфере могло бы стать выстраивание прозрачных и внятных отношений между всеми участниками рынка недвижимости», – уверен эксперт. Первым шагом могло бы стать создание типовых программ обучения специалистов с последующей аттестацией и создание единого сводного реестра специалистов и параллельно, возможно, юридических лиц, предоставляющих услуги в риэлторской сфере. «При реализации законопроекта необходимо четко разграничить ответственность СРО, а также надзорных и контрольных органов исполнительной власти. Только взвешенное участие государства в этой системе сбалансировать всех участников рынка», – заключает Павел Созинов.