В юридическом аспекте
Могут ли быть освобождены от НДС работы, выполненные при реставрации объектов культурного наследия? Каковы налоговые последствия поправок в Закон № 214-ФЗ? Каким бременем ляжет на компании коллективная ответственность строительных организаций по обязательствам друг друга, явившаяся результатом реформирования системы СРО?
На прошлой неделе состоялся семинар «Спорные вопросы недвижимости и строительства – 2018», организованный юридической компанией «Пепеляев Групп» и PROEstate Events.
Суды правят законы
В последнее время значительное влияние на градостроительное регулирование в Петербурге оказывают суды, которые в рамках судебного контроля за соответствием региональных нормативных актов федеральному законодательству вносят существенные корректировки в нормы, принятые местными законотворцами.
О ряде таких случаев рассказала Александра Грищенкова, юрист практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп». Самый свежий пример – отмена судом последних поправок петербургского ЗакС в Закон о зеленых насаждениях общего пользования. Отмененные изменения предполагали создание скверов на частных территориях.
«С правовой точки зрения эти поправки были более чем сомнительны, – прокомментировала юрист. – Поскольку сами по себе территории общего пользования, исходя из федерального законодательства, подразумевают открытый доступ и использование неограниченным кругом лиц. Недавно городской суд Петербурга вынес решение в пользу двух собственников земельных участков, которые обратились в суд за оспариванием положений Закона о насаждениях».
Еще один пример – в сентябре прошлого года были признаны недействительными некоторые положения ПЗЗ и городского закона №820-7 «О границах объединенных зон охраны…». Эти нормативные акты предусматривали, что высота объектов капитального строительства определяется без учета высотных акцентов. «Однако федеральным законодательством в сфере техрегулирования высота здания определяется с учетом всех конструктивных элементов. Оценив нормы ПЗЗ и Закона № 820-7, Верховный суд вынес решение, что в данном случае региональное законодательство противоречит федеральному. При разработке проектной документации и получении разрешения на строительство нужно иметь в виду, что ограничения по высоте, установленные ПЗЗ и Законом № 820-7, должны применяться с учетом всех конструктивных элементов здания», – прокомментировала Александра Грищенкова.
Еще одна ситуация связана с регулированием согласования архитектурно-градостроительного облика в сфере жилищного строительства.
«Изначально принятый на этот счет городской закон предусматривал, что данное согласование застройщик должен получить до утверждения градплана земельного участка. В 2017 году городской суд, а вслед за ним и Верховный суд пришли к выводу, что данное положение петербургского закона не соответствует Градкодексу. Порядок согласования был изменен – и сегодня решение о согласовании архитектурно-градостроительного облика получают без привязки к моменту получения градплана», – резюмировала г-жа Грищенкова.
Налоги и решения
Сергей Сосновский, руководитель налоговой практики компании «Пепеляев Групп», рассказал на семинаре об освобождении от НДС работ по сохранению объектов культурного наследия: «Налоговым кодексом такие работы освобождены от НДС, однако на практике подрядчики очень часто выставляют заказчикам счета-фактуры вместе с НДС. Заказчики ранее принимали НДС к вычету, и проблем не было. Но несколько лет назад петербургские налоговые органы начали отказывать заказчикам в вычете. Суды такой отказ неожиданно поддержали, и сложилась единообразная негативная для налогоплательщиков практика».
В конце ноября прошлого года состоялись два заседания Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда, одно из них касалось компании, осуществляющей реконструкцию Никольских рядов, а другое – Новой Голландии. Верховный суд отменил все решения предыдущих инстанций и удовлетворил требования налогоплательщиков. «Теперь НДС возмещают», – резюмировал Сергей Сосновский, но отметил, что спорные вопросы остались.
Он также прокомментировал налоговые последствия поправок, внесенных летом прошлого года в Закон № 214-ФЗ. Речь идет об услугах застройщика, освобождаемых от НДС. Налоговый кодекс термин «услуги застройщика» не определяет, а из поправленного летом прошлого года 214-ФЗ это понятие было вовсе исключено. «Подобное исключение можно трактовать двояко. Если Налоговый кодекс отсылают «в никуда», значит, услуги застройщика НДС облагаются. С другой стороны, не все так грустно. Позиция Минфина состоит в том, что если застройщик берет на себя в том числе и услуги подрядчика, то часть работ, выполняемая им самим, облагается НДС, а работы, оставленные застройщиком на других подрядчиков, – от НДС освобождаются», – рассказал Сергей Сосновский.
Коллектив за всех в ответе
В результате недавно завершившегося очередного этапа реформы СРО была введена коллективная ответственность строительных компаний по обязательствам друг друга. Ксения Куликова, юрист практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп», дала профессиональную оценку новым нормам в этой части.
«Субсидиарная ответственность членов саморегулируемых организаций существует в Градостроительном кодексе с 2010 года, но только в части возмещения вреда в результате небезопасности строительного объекта, – напомнила Ксения Куликова. – Эта норма не вызывала сопротивления у застройщиков, поскольку случаи возмещения вреда были достаточно редкими, взносы – не столь большими, а сама по себе ответственность обоснована гражданским законодательством. Теперь СРО обеспечивает исполнение обязательств членами по договорам, заключенным по закупкам (44-ФЗ и 213-ФЗ), из средств нового фонда договорных обязательств, в который члены СРО должны осуществлять взносы, причем достаточно существенные. Если кто-то из членов СРО нарушает условия контракта, убытки возмещаются за счет этого фонда, а далее все члены СРО обязаны этот фонд пополнять».
В результате этого механизма успешные и добросовестные компании вынуждены будут регулярно оплачивать долги тех, кто работает нечестно. «Учитывая большой объем рынка госконтрактов, частые нарушения в этой области, а также растущее количество банкротств в строительной отрасли, можно предположить, что компенсационные фонды будут расходоваться очень быстро, возникнет постоянная необходимость их пополнения, – считает юрист. – С точки зрения правоведа, подобный механизм выглядит небезупречным, возникают сомнения его соответствия концепции гражданско-правовой ответственности. Очевидны и противоречие с Гражданским кодексом в части возложения обязательств по договору на лицо, которое не является стороной сделки, и отсутствие противоправности поведения СРО и ее членов, и отсутствие причинно-следственной связи с убытками по контрактам».
Ксения Куликова прогнозирует, что в перспективе двух лет возникнет много споров по новым нормам – как между СРО и заказчиками по закупкам, так и между СРО и ее членами о пополнении фонда. Возможно, судебной практикой будут выработаны позиции, сужающие применение этих норм.
На чужой земле
О рисках строительства на чужой земле и позициях судов на этот счет рассказала Александра Грищенкова. «Строительство на арендуемом земельном участке неминуемо сопряжено с рисками и возможными юридическими проблемами, – считает эксперт. – Во-первых, договор аренды земельного участка в силу своей правовой природы в какой-то момент прекращается, причем произойти это может до завершения строительства объекта. Если договор аренды земельного участка был заключен после 1 марта 2015 года, то муниципалитет вправе предъявить в суд требование об изъятии у арендатора объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов. Суд в удовлетворении данного требования может отказать, если застройщик докажет, что он не закончил строительство объекта в силу объективных обстоятельств. А в случае продажи объекта с торгов собственник получает компенсацию. Если договор аренды был заключен до 1 марта 2015 года, то в отношении таких договоров законом предусмотрены несколько другие правила».
Кстати
Также Александра Грищенкова обратила внимание на то, что Верховный суд рассматривал в прошлом году несколько дел, касающихся прекращения договоров аренды публичной земли, на которой находился объект незавершенного строительства. Верховный суд сделал интересный вывод о том, что арендодатель не вправе требовать от арендатора сноса этого объекта и возврата земельного участка в первоначальном состоянии. «Объект незавершенного строительства, возведенный в соответствии с необходимой разрешительной документацией и договором аренды, является объектом недвижимости независимо от государственной регистрации прав на него, со всеми вытекающими из закона последствиями», – отметила Александра Грищенкова.
Перед уходом на каникулы депутаты Законодательного собрания Петербурга утвердили поправки в Генплан города и рассмотрели ряд важных общественных инициатив.
На прошлой неделе депутаты Законодательного cобрания Петербурга провели свое последнее заседание перед летними каникулами. Парламентарии в ускоренном режиме рассмотрели, приняли и отклонили сразу несколько важных законопроектов.
В третьем чтении большинством голосов были приняты новые поправки в действующий Генплан города. За них проголосовали представители «Единой России» и ЛДПР. В соответствии с принятыми поправками разрешается строительство Восточного скоростного диаметра, трассы М7 в Удельном парке. Вновь возможна застройка парка Малиновка. Данная поправка позволяет возвести в зеленой зоне Красногвардейского района высотный храм.
Законопроект отправлен на подпись губернатору Петербурга Георгию Полтавченко. Ранее градоначальник отмечал, что строить в парке Малиновка новый религиозный объект нецелесообразно. Схожее мнение несколько недель назад высказал и вице-губернатор Игорь Албин.
На последнем заседании сезона в ЗакСе также был принят за основу законопроект «О мерах по обеспечению имущественных прав граждан, являющихся владельцами гаражей на территории Санкт-Петербурга». Он определяет выплату компенсаций собственникам гаражей на городской земле, если она была продана Смольным частным инвесторам. Изначально законопроект был разработан «Партией Роста». Он предполагал выплату компенсаций за счет города. Однако в последний момент появился законопроект от «Единой России», который возлагает обязанность по выплате компенсаций на девелоперов. За него и проголосовало политическое большинство парламента.
По словам лидера фракции «Партия Роста» Оксаны Дмитриевой, предложенный «Единой Россией» проект – законодательный брак. «Гаражников как крепостных город передал другим хозяевам. А те не будут выплачивать никакие компенсации и просто расторгнут договор», – подчеркнула она.
Почти на самый конец заседания был оставлен вопрос о проведении референдума о волеизъявлении граждан по передаче в оперативное управление Исаакиевского собора РПЦ. В последние два месяца его трижды не допускали даже к обсуждению. В этот раз вопрос о референдуме был рассмотрен, но 38 человек высказались за отказ от его проведения в городе, 10 – сказали «да».
Глава Комитета по законодательству в парламенте, член «Единой России» Денис Четырбок сообщил, что инициатива оппозиционных депутатов о проведении референдума по Исаакиевскому собору не соответствует законодательным нормам. В частности, по его словам, данный вопрос регулируется Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения…», а не волеизъявлением граждан. При этом, считает Денис Четырбок, предложенный горожанам в референдуме вопрос нечеткий и неясный.
Защитить свою позицию попыталось оппозиционное меньшинство. По словам Бориса Вишневского, представляющего «Яблоко», доводы Комитета по законодательству крайне неубедительны. «Вопрос о референдуме не имеет никакого отношения к Закону №327-ФЗ, на который они ссылаются. В суде от их заключения камень на камне не останется», – считает он.
Мнение
Максим Резник, депутат «Партии Роста»:
– Вы, депутаты, проголосовавшие против референдума, не поддерживаете инициативу референдума потому, что не можете допустить даже мысли, что народ сам может решать. Хоть разочек он самостоятельно это сделает, последствия для вас могут быть непредсказуемые и катастрофические, так как уровень собственного достоинства граждан может значительно вырасти.
На рынке недвижимости новый тренд – застройщики предлагают оценить качество жизни в новостройках. И не просто посетить шоу-рум, а полноценно погрузиться в жилую среду – на время поселившись в квартире.
Кто-то приглашает для этого популярных блогеров, а кто-то даже готов платить зарплату обычным жильцам, за публично транслируемые потребительские впечатления при «тестировании» новых ЖК. Для чего это нужно девелоперам и насколько эффективен такой инструмент маркетинга – «АСН-инфо» разбиралось вместе с экспертами рынка жилой недвижимости Петербурга.
Инструмент продаж
Летом 2016 года популярный видео-блогер Ярослав Андреев по приглашению компании «Северный город» (входит в холдинг RBI) на несколько дней переехал в загородный малоэтажный поселок Mistola Hills во Всеволожском районе Ленобласти..
Весь период «тест-драйва» Ярослав делился впечатлениями с подписчиками своего youtube-канала. Блогер принимал гостей, совершал утренние пробежки, исследовал территорию, устраивал барбекю-вечеринку для друзей и соседей, ходил в гости к реальным жителям поселка и даже воспользовался возможностью посетить семейного врача.
«Mistola Hills – это новый формат недвижимости, предполагающий особый стиль жизни. Это жизнь с городским комфортом, но в то же время на природе, в небольшой загородной сити-вилле. Когда мы построили поселок, мы поняли, что среди горожан пока нет четкого представления о таком стиле жизни, – комментирует директор по маркетингу компании «Северный город» Михаил Гущин. – Мы захотели показать, как можно жить в городской квартире в небольшом доме на природе, когда у тебя вокруг – масса возможностей, инфраструктура. Ежедневные прогулки на свежем воздухе, занятия спортом на открытых спортивных площадках, пикники на природе и дружеское общение с хорошо знакомыми соседями… Для этого нам и пригодился такой «тест-драйв» с блогером».
Не исключают возможности «тест-драйва» квартир в своих жилых комплексах лидерами мнений и в компании LEGENDA. Предложить попользоваться продуктом перед его покупкой – это отличный инструмент стимулирования продаж, особенно когда речь идет о крупном вложении, считает директор по маркетингу компании LEGENDA Всеволод Глазунов: «Если в автомобильной отрасли этот инструмент давно широко используется в формате тест-драйва, то в недвижимости шоу-румы стали появляться только недавно».
В проекте компании – пять действующих шоу-румов на Оптиков, 34, представляющих собой квартиры, полностью готовые для проживания. Объект заселен более года назад, достичь эффекта полного погружения в реальную жизнь дома – вполне возможно. В компании уже обсуждали возможность заселять в демонстрационные квартиры блогеров, медийных личностей, журналистов, экспертов рынка недвижимости, но пока делают выбор в пользу традиционных инструментов продаж.
«Непредвзятое мнение интересно и застройщику, и аудитории публичной персоны. Также немаловажно, чтобы участник такого эксперимента мог интересно, доступно и разносторонне донести информацию до аудитории, – аргументирует господин Глазунов. – Но, с точки зрения стимулирования продаж, эффективнее использовать формат посещения шоу-рума в сопровождении профессионального демонстратора».
В июне идею с тестированием жилья взял на вооружение еще один петербургский застройщик: компания «Элемент-Бетон» запустила тест-драйв квартир в ЖК «Финские кварталы». Суть акции заключается в том, что потенциальному покупателю предлагают «переночевать» в шоу-руме – в однокомнатной квартире площадью 37 кв. м на третьем этаже уже сданного дома. «Приобретение квартиры – это серьезный шаг, который определяет условия жизни на долгие годы вперед, поэтому будущим жителям нужно оценить все достоинства проекта», – комментирует руководитель отдела рекламы «Элемент-Бетон» Ирина Кириллова. Согласно концепции ЖК «Финские кварталы», будущим жильцам предложат испытать на себе «комфорт и экологичность загородной жизни, качество строительства, транспортную доступность и развитую инфраструктуру».
«Аналогичные кампании запускали коллеги по строительному рынку в Москве и Новосибирске, и они пользовались большим успехом у покупателей. Зачастую клиенты бронируют квартиры сразу в нескольких жилых проектах и затем уже выбирают наиболее подходящий, ориентируясь на сроки строительства, стоимость квартир и другие важные факторы», – обосновывает смысл акции госпожа Кириллова.
Жизнь за деньги
Московский девелопер ФСК «Лидер» пошел дальше и предложил не только бесплатно пожить в новом доме комфорт-класса, но и получать за это ежемесячное вознаграждение в размере 80 тыс. рублей. Платные тестировщики понадобились компании для продвижения ЖК «Поколение» на севере Москвы. Цель кампании – «максимально учесть все потребности покупателей», заявили в PR-службе ФСК «Лидер».
«Мы планируем предложить покупателям жилого комплекса «Поколение» новый продукт, который позволит им максимально быстро переехать в новую квартиру и начать жить, а не заниматься ремонтом и покупкой мебели», – комментирует PR-директор ФСК «Лидер» Екатерина Самородова.
Главная задача жильцов-экспериментаторов – фиксировать свои впечатления на видео и рассказывать в социальных сетях о своей жизни.
Запрос к кандидатам включал умение снимать и монтировать видео, опыт активного пользования социальными сетями, креативность, отличное чувство юмора и «желание рассказать миру, что квартирный вопрос испортил не всех». Изучив, по их словам, около тысячи резюме, представители девелопера выбрали на должность «специалиста по проживанию» пару молодых москвичей. Молодому человеку и девушке придется несколько месяцев жить фактически в формате реалити-шоу. «Главная их задача – фиксировать свои впечатления на видео и рассказывать в социальных сетях о своей жизни», – говорится в сообщении компании ФСК «Лидер».
Один из крупнейших петербургских девелоперов – «Группа ЛСР» – к модной тенденции, относится осторожно, хотя и не отрицает ее оригинальности. «Продвижение с помощью блогеров или же простых жителей, которые будут делиться своими впечатлениями о жилом комплексе, – вполне свежее решение. У потенциального покупателя может создаться впечатление, что это не навязанная реклама, а некий свежий, близкий и понятный ему взгляд со стороны, – рассуждает директор по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР» Юрий Ильин. – Однако любое неверное слово или действие в таком продвижении может стоить застройщику репутации. Ведь чтобы грамотно судить о всех нюансах строительства, деталях того или иного жилого комплекса, нужно быть специалистом в этом деле».
По мнению Михаила Гущина, тест-драйв может быть потенциально интересен покупателям квартир в готовых домах, но при этом надо учитывать, что в комфорт-классе к моменту сдачи дома обычно остаются непроданными всего около 10% квартир. Потенциальные покупатели недвижимости, чтобы узнать о преимуществах и «подводных камнях» жизни в том или ином доме, чаще используют такие традиционные способы, как общение в соцсетях с уже состоявшимися жителями – своими потенциальными соседями – и экскурсии на объект.
«Формат тестового проживания – это пока единичные маркетинговые ходы. Но нужно понимать, что для проживания нужно, как минимум, чтобы дом был сдан и подключен ко всем инженерным сетям, в то время как большинство действующих шоу-румов располагается в строящихся объектах и является своего рода декорацией, а не полноценно функционирующим продуктом, – приводит слабые стороны теста жилья как маркетингового инструмента господин Глазунов.
Мнение
Яна Булмистре, начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Прежде всего, стоит различать два вида тестирования. В первом случае застройщик нанимает на работу людей для тестирования квартиры и платит им за это зарплату. Во втором случае квартира сдается в аренду потенциальным покупателям с последующей возможностью выкупа недвижимости. Первый тип маркетингового хода по тестированию жилья необычен для нашей страны, но в Европе подобные примеры известны уже давно. Нюанс этой должности в Старом Свете заключается в том, что как только на жилье находится покупатель, семья съезжает. Далеко не каждая пара согласится на подобные условия. В России должность «специалиста по проживанию» – интересная опция, и она вполне может стать новым трендом в рекламе и продвижении новостроек. Что касается второго вида тестирования, то застройщики уже сейчас, помимо посещения шоу-рума, предлагают потенциальным покупателям опробовать жизнь в новостройке. Кто-то отводит на это 10 часов, а кто-то предлагает заключить договор аренды (от нескольких месяцев до нескольких лет) с последующим правом выкупа. Уже сейчас плюсы такой опции очевидны – тестирование квартиры в новостройке позволяет клиенту быстрее определиться с покупкой.