В юридическом аспекте
Могут ли быть освобождены от НДС работы, выполненные при реставрации объектов культурного наследия? Каковы налоговые последствия поправок в Закон № 214-ФЗ? Каким бременем ляжет на компании коллективная ответственность строительных организаций по обязательствам друг друга, явившаяся результатом реформирования системы СРО?
На прошлой неделе состоялся семинар «Спорные вопросы недвижимости и строительства – 2018», организованный юридической компанией «Пепеляев Групп» и PROEstate Events.
Суды правят законы
В последнее время значительное влияние на градостроительное регулирование в Петербурге оказывают суды, которые в рамках судебного контроля за соответствием региональных нормативных актов федеральному законодательству вносят существенные корректировки в нормы, принятые местными законотворцами.
О ряде таких случаев рассказала Александра Грищенкова, юрист практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп». Самый свежий пример – отмена судом последних поправок петербургского ЗакС в Закон о зеленых насаждениях общего пользования. Отмененные изменения предполагали создание скверов на частных территориях.
«С правовой точки зрения эти поправки были более чем сомнительны, – прокомментировала юрист. – Поскольку сами по себе территории общего пользования, исходя из федерального законодательства, подразумевают открытый доступ и использование неограниченным кругом лиц. Недавно городской суд Петербурга вынес решение в пользу двух собственников земельных участков, которые обратились в суд за оспариванием положений Закона о насаждениях».
Еще один пример – в сентябре прошлого года были признаны недействительными некоторые положения ПЗЗ и городского закона №820-7 «О границах объединенных зон охраны…». Эти нормативные акты предусматривали, что высота объектов капитального строительства определяется без учета высотных акцентов. «Однако федеральным законодательством в сфере техрегулирования высота здания определяется с учетом всех конструктивных элементов. Оценив нормы ПЗЗ и Закона № 820-7, Верховный суд вынес решение, что в данном случае региональное законодательство противоречит федеральному. При разработке проектной документации и получении разрешения на строительство нужно иметь в виду, что ограничения по высоте, установленные ПЗЗ и Законом № 820-7, должны применяться с учетом всех конструктивных элементов здания», – прокомментировала Александра Грищенкова.
Еще одна ситуация связана с регулированием согласования архитектурно-градостроительного облика в сфере жилищного строительства.
«Изначально принятый на этот счет городской закон предусматривал, что данное согласование застройщик должен получить до утверждения градплана земельного участка. В 2017 году городской суд, а вслед за ним и Верховный суд пришли к выводу, что данное положение петербургского закона не соответствует Градкодексу. Порядок согласования был изменен – и сегодня решение о согласовании архитектурно-градостроительного облика получают без привязки к моменту получения градплана», – резюмировала г-жа Грищенкова.
Налоги и решения
Сергей Сосновский, руководитель налоговой практики компании «Пепеляев Групп», рассказал на семинаре об освобождении от НДС работ по сохранению объектов культурного наследия: «Налоговым кодексом такие работы освобождены от НДС, однако на практике подрядчики очень часто выставляют заказчикам счета-фактуры вместе с НДС. Заказчики ранее принимали НДС к вычету, и проблем не было. Но несколько лет назад петербургские налоговые органы начали отказывать заказчикам в вычете. Суды такой отказ неожиданно поддержали, и сложилась единообразная негативная для налогоплательщиков практика».
В конце ноября прошлого года состоялись два заседания Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда, одно из них касалось компании, осуществляющей реконструкцию Никольских рядов, а другое – Новой Голландии. Верховный суд отменил все решения предыдущих инстанций и удовлетворил требования налогоплательщиков. «Теперь НДС возмещают», – резюмировал Сергей Сосновский, но отметил, что спорные вопросы остались.
Он также прокомментировал налоговые последствия поправок, внесенных летом прошлого года в Закон № 214-ФЗ. Речь идет об услугах застройщика, освобождаемых от НДС. Налоговый кодекс термин «услуги застройщика» не определяет, а из поправленного летом прошлого года 214-ФЗ это понятие было вовсе исключено. «Подобное исключение можно трактовать двояко. Если Налоговый кодекс отсылают «в никуда», значит, услуги застройщика НДС облагаются. С другой стороны, не все так грустно. Позиция Минфина состоит в том, что если застройщик берет на себя в том числе и услуги подрядчика, то часть работ, выполняемая им самим, облагается НДС, а работы, оставленные застройщиком на других подрядчиков, – от НДС освобождаются», – рассказал Сергей Сосновский.
Коллектив за всех в ответе
В результате недавно завершившегося очередного этапа реформы СРО была введена коллективная ответственность строительных компаний по обязательствам друг друга. Ксения Куликова, юрист практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп», дала профессиональную оценку новым нормам в этой части.
«Субсидиарная ответственность членов саморегулируемых организаций существует в Градостроительном кодексе с 2010 года, но только в части возмещения вреда в результате небезопасности строительного объекта, – напомнила Ксения Куликова. – Эта норма не вызывала сопротивления у застройщиков, поскольку случаи возмещения вреда были достаточно редкими, взносы – не столь большими, а сама по себе ответственность обоснована гражданским законодательством. Теперь СРО обеспечивает исполнение обязательств членами по договорам, заключенным по закупкам (44-ФЗ и 213-ФЗ), из средств нового фонда договорных обязательств, в который члены СРО должны осуществлять взносы, причем достаточно существенные. Если кто-то из членов СРО нарушает условия контракта, убытки возмещаются за счет этого фонда, а далее все члены СРО обязаны этот фонд пополнять».
В результате этого механизма успешные и добросовестные компании вынуждены будут регулярно оплачивать долги тех, кто работает нечестно. «Учитывая большой объем рынка госконтрактов, частые нарушения в этой области, а также растущее количество банкротств в строительной отрасли, можно предположить, что компенсационные фонды будут расходоваться очень быстро, возникнет постоянная необходимость их пополнения, – считает юрист. – С точки зрения правоведа, подобный механизм выглядит небезупречным, возникают сомнения его соответствия концепции гражданско-правовой ответственности. Очевидны и противоречие с Гражданским кодексом в части возложения обязательств по договору на лицо, которое не является стороной сделки, и отсутствие противоправности поведения СРО и ее членов, и отсутствие причинно-следственной связи с убытками по контрактам».
Ксения Куликова прогнозирует, что в перспективе двух лет возникнет много споров по новым нормам – как между СРО и заказчиками по закупкам, так и между СРО и ее членами о пополнении фонда. Возможно, судебной практикой будут выработаны позиции, сужающие применение этих норм.
На чужой земле
О рисках строительства на чужой земле и позициях судов на этот счет рассказала Александра Грищенкова. «Строительство на арендуемом земельном участке неминуемо сопряжено с рисками и возможными юридическими проблемами, – считает эксперт. – Во-первых, договор аренды земельного участка в силу своей правовой природы в какой-то момент прекращается, причем произойти это может до завершения строительства объекта. Если договор аренды земельного участка был заключен после 1 марта 2015 года, то муниципалитет вправе предъявить в суд требование об изъятии у арендатора объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов. Суд в удовлетворении данного требования может отказать, если застройщик докажет, что он не закончил строительство объекта в силу объективных обстоятельств. А в случае продажи объекта с торгов собственник получает компенсацию. Если договор аренды был заключен до 1 марта 2015 года, то в отношении таких договоров законом предусмотрены несколько другие правила».
Кстати
Также Александра Грищенкова обратила внимание на то, что Верховный суд рассматривал в прошлом году несколько дел, касающихся прекращения договоров аренды публичной земли, на которой находился объект незавершенного строительства. Верховный суд сделал интересный вывод о том, что арендодатель не вправе требовать от арендатора сноса этого объекта и возврата земельного участка в первоначальном состоянии. «Объект незавершенного строительства, возведенный в соответствии с необходимой разрешительной документацией и договором аренды, является объектом недвижимости независимо от государственной регистрации прав на него, со всеми вытекающими из закона последствиями», – отметила Александра Грищенкова.
Совет Федерации одобрил принятый ранее Госдумой законопроект с поправками в 214-ФЗ. Эксперты уверены, что он сократит количество строительных компаний и приведет к угасанию рынка долевого строительства.
Госдума РФ 21 июля текущего года приняла в третьем чтении изменения в Закон №214-ФЗ, который окажет значительное влияние на деятельность девелоперов. Застройщики Петербурга встретились на пресс-брифинге в СРО «Объединение строителей СПб», чтобы обсудить основные нововведения и понять, куда двигаться дальше.
Как отметил генеральный директор «Объединения строителей СПб» Алексей Белоусов, последний вариант законопроекта по сравнению с прежними его редакциями изменился очень значительно. В числе новых требований – наличие денежных средств в уполномоченных банках в размере 10% от стоимости предстоящего строительства многоквартирных домов. Удивила строителей и обязанность прохождения экспертизы проектной документации даже при малоэтажном строительстве в случае, если для этого привлекаются средства дольщиков. Кроме того, после вступления Закона в силу строить дома по 214-ФЗ смогут только компании со стажем в строительстве многоквартирных домов (общей площадью от 10 тыс. кв. м) не менее трех лет. И, пожалуй, самая обсуждаемая новелла законопроекта – запрет застройщику работать по нескольким объектам одновременно.
Обсуждая поправки, координатор НОСТРОЙ по Петербургу, президент СРО А «Объединение строителей Петербурга» Александр Вахмистров озвучил не самый позитивный прогноз: «Это приведет к сокращению количества объектов и застройщиков. Первые два года точно. Сейчас рынок не самый благополучный».
С этим мнением согласен и президент ЛенОблСоюзСтроя Георгий Богачёв: «Для крупных девелоперов в больших регионах эти изменения будут к лучшему. Они усложнят выход на рынок новых компаний. Но как это повлияет на другие регионы, где маржа застройщиков близка к нулю? Для них это будет серьезным препятствием. Да и вообще рынок сегодня не в лучшей форме для таких нововведений. Кроме того, придется «заморозить» на счете 10% от стоимости объекта. Это большие деньги, достаточные, чтобы некоторые компании начали «мухлевать» и выдумывать новые схемы привлечения средств дольщиков».
Кстати, по подсчетам аналитиков АО «Эталон ЛенСпецСМУ», для того, чтобы начать проект на 100 тыс. кв. м, в банке нужно иметь как минимум 650 млн рублей. Сумма, которая есть в свободном доступе далеко не у каждого застройщика. «Небольшим компаниям, которые сегодня строят по одному объекту, будет тяжело. У них не хватает оборотных средств. А для себя мы ничего катастрофического не видим», – поделился своим мнением вице-президент АО «Эталон ЛенСпецСМУ» Геннадий Щербина.
Также строители уверены, что новый Закон лоббирует интересы отдельных банков и что государство решило вовсе избавиться от долевого строительства. «Непонятно, почему эти изменения не прошли обсуждения у профессионального сообщества. Думаю, что Закон говорит о том, что государству трудно регулировать «долевку», поэтому ему проще создать такие условия, чтобы ее не существовало вообще», – утверждает гендиректор «Бонава Санкт-Петербург» Мария Чёрная.
В итоге строители Петербурга решили действовать решительно и внести коррективы в Федеральный закон. В «Объединении строителей СПб» призвали все компании присылать информацию о проблемах, которые появятся при исполнении требований нового Закона. В Объединении создана рабочая группа, которая рассмотрит предложения и отправит поправки в Госдуму.
А пока Александр Вахмистров посоветовал строителям ускориться: «Основные положения Закона вступят в силу с 1 июля 2018 года, поэтому общая рекомендация для всех застройщиков – форсировать разработку проектной документации своих земельных банков, чтобы за год успеть пройти экспертизу».
Закрытие станций метро в Петербурге почти вдвое снижает посещаемость объектов коммерческой недвижимости. Иногда поток посетителей уменьшается настолько, что арендаторы решают временно закрыться или вовсе переехать в другой район.
Ежедневно Петербургский метрополитен перевозит более 2 млн пассажиров. Любые изменения в режиме его работы, а тем более плановое закрытие станций на ремонт, приносят массу неудобств для пассажиров, собственников коммерческой недвижимости и арендаторов.
Мы решили проанализировать влияние закрытых станций метро на коммерческие объекты прилегающих улиц на примере недавно отремонтированных станций. Речь о станциях «Петроградская», «Василеостровская» и «Выборгская». Сейчас на ремонт закрыта одна станция – «Лесная». Открыть ее планируют в декабре 2017 года.
Необратимые последствия
Станцию метро «Петроградская» закрыли на ремонт в 2012 году. Управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина считает, что это не повлияло существенно на работу арендаторов. «Ремонт «Петроградской», безусловно, привел к проблемам с транспортной доступностью района для людей, но почти не отразился на жизни коммерческих объектов: если арендные ставки снижались, то ненамного и ненадолго», – отметила она.
Однако сами арендаторы так не считают: в это время они потеряли значительную часть прибыли. «В нашем ресторане на «Петроградской» посещаемость упала почти на 40%. То же самое было и во время ремонта «Василеостровской», – вспоминает генеральный директор AmRest в России Владислав Иванов. Холдинг AmRest по франчайзингу развивает сети Pizza Hut и KFC.
В июле 2015 года на ремонт закрылась «Василеостровская». По данным аналитика компании JLL в Санкт-Петербурге Ольги Березиной, ставки в стрит-ритейле на 6–7-й линиях и Среднем проспекте начали снижаться уже в начале года. Так, по итогам первого квартала 2015 года, аренда стала дешевле на 25–27%.
Тогда же арендаторы начали покидать помещения. Максимальная доля свободных площадей на 6–7-й линиях В.О. составила почти 10%. Причем вакантность на уровне 8% держалась там и после открытия станции – вплоть до конца сентября 2016 года. При этом максимальная ротация арендаторов на 6–7-й линиях наблюдалась за полгода до открытия метрополитена – 10,3% в IV квартале 2015 года. «В то же время Средний проспект В.О. оказался менее чувствительным к закрытию метро – как из-за значительного потока городского транспорта, так и за счет большего количества магазинов: на момент закрытия метро, во II квартале 2015 года, на проспекте было на 14% арендаторов больше по сравнению с 6–7-й линиями», – привела данные Ольга Березина.
Стоимость аренды коммерческих помещений возле «Василеостровской» начала расти примерно за полгода до открытия станции. По итогам первого квартала 2016 года, она увеличилась на 25% на 6–7-й линиях – до 5 тыс. руб. за «квадрат» в месяц и на 13% на Среднем проспекте – до 4,5 тыс. руб. в месяц. Интересно, что ценник на аренду так и не смог полностью восстановиться – он до сих пор ниже, чем до закрытия метро. В 2017 году арендные ставки на 6–7-й линиях на 30–35% ниже в сравнении с концом 2015 года, на Среднем проспекте – на 10–18%. «Это связано с тем, что период закрытия станции метро совпал с общим экономическим спадом, уменьшением доходов населения и товарооборота», – объяснила Ольга Березина.
По мнению Ольги Шарыгиной, наиболее ощутимо на деятельности арендаторов сказывается закрытие станций в отдаленных от центра районах – в центре города и без метро хороший пешеходный трафик. Так, ремонт «Выборгской» сильно ударил по стрит-ритейлу. В период ремонтных работ освободилось большое количество помещений, произошла ротация арендаторов. «Участники стрит-ритейла поменялись: несетевые игроки не выдержали ограничений потока клиентов, пришли сетевые арендаторы. Арендные ставки в этот период снизились на 10–15%», – констатировала Ольга Шарыгина.
Что касается станции «Лесная», то ее закрытие негативно сказалось не только на окружающем стрит-ритейле, но и на ТРК «Европолис». «Скорее всего, там существуют льготные периоды для арендаторов, но ставки снижены незначительно», – предположила Ольга Шарыгина. В целом, по мнению руководителя отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg Марины Пузановой, ротация арендаторов в такие периоды может составлять не менее 30%.
Сетевое преимущество
Посещаемость торговых точек и общепита в период ремонта станций метро напрямую зависит от их формата. «Если это небольшой магазинчик, в который я захожу иногда за молоком, то на время ремонта станции он сильно потеряет в клиентах, – уверен президент Федерации рестораторов и отельеров Северо-Запада Леонид Гарбар. – А в гипермаркеты будут ходить жители района, и там существенной потери клиентов не произойдет».
С экспертом согласна и Марина Пузанова: «Точки, для которых станция метро не формировала ключевой трафик, например, магазины целевого посещения или более устойчивые к таким переменам сетевые операторы, чувствуют себя хорошо».
На посещение общепита во время ремонта метро, по мнению экспертов, влияет средний чек заведения. «Если кафе рассчитано только на тех, кто идет к метро, то оно потеряет до 80% клиентов, – продолжает Леонид Гарбар. – Но если это полноценный хороший ресторан, в который люди приезжали в основном на личном транспорте, то тогда снижение посещаемости составит около 15%».
Такая же тенденция прослеживается и в продуктовых супермаркетах. «В магазинах, рассчитанных на пассажирский трафик, спрос снижается на 40%. Но нас это касается в гораздо меньшей степени», – отмечает генеральный директор «Азбуки вкуса» Владимир Садовин.
Рассуждая о том, что делать во время ремонта станции метро со своими торговыми точками, эксперты разошлись во мнении. Владислав Иванов заверил, что у него не возникали мысли закрывать кафе или пересматривать работу общепита. Леонид Гарбар, напротив, уверен, что надо действовать решительнее: «Если посещаемость значительно снизилась, надо закрываться. Никакие акции и дополнительная реклама не помогут».
Пока ремонт станций метро сдерживает работу коммерческих объектов, перспектива появления новых рождает интерес у инвесторов уже задолго до открытия станций. «Например, строительство станций «Проспект Славы», «Дунайская», «Шушары» уже спровоцировало рост арендных ставок и интерес операторов к помещениям в данном районе», – сообщила руководитель отдела торговой недвижимости Rusland SP Елена Вишнякова.
Мнение
Николай Антонов, генеральный директор управляющей компании МТЛ:
– Каждая станция метро – транспортный узел. Закрытие станций снижает поток пассажиров, но в целом он сохраняется – из маршрутных такси, автобусов. Бизнес у метро и так давят уже 10 лет, предприниматели там научились бороться за свое дело и адаптироваться, несмотря на невзгоды, которые постоянно обрушиваются на них.
Что касается ремонта фасадов зданий, то это чаще происходит без перекрытия движения на улицах, так что портятся вид из окон и заметность вывесок. Доступ в помещения полностью не перекрывается, на лесах вывешивается реклама. Ее легальность – вопрос вторичный. Сильнее всего подобные ограничения сказываются на стрит-фуде из-за пыли и вида на ремонт из окон.
Кстати
Негативно влияют на работу ритейла и плановые дорожные ремонтные работы. Здесь, как и с закрытием метро, важен формат заведения. «Если арендатор сетевой, то он не ощутит влияния в течение полугода. Несетевые арендаторы могут потребовать от собственников снижения аренды уже через месяц», – сказала Ольга Шарыгина.
Если говорить о ремонте зданий, из-за которых часто фасады закрывают лесами, то, по мнению Владислава Иванова, в этом случае главное – возможность разместить временную вывеску. Тогда это не повлияет на посещаемость ресторана или магазина.
Елена Вишнякова эту точку зрения не разделяет и ссылается на негативный опыт Москвы. «На Садовом кольце стрит-ритейл практически умер в местах, где магазины непосредственно примыкают к ремонтируемым зонам, – возражает она. – Особенно общепит: ведь летние веранды невозможно организовать на тротуарах. Они полностью демонтированы. Ремонтники оставляют узкий проход от дороги до входной группы по ширине прохода около метра, эта единственная роскошь для ритейлеров, и то она доступна не все 24 часа в сутки, – периодически доступ полностью перекрывается. В такой ситуации удовольствия от покупок вообще никакого, а весь пешеходный трафик смещается на другие улицы, где работы еще не начинались или уже завершены».
Цифра
на 27% снижается стоимость аренды коммерческих помещений возле закрытых на ремонт станций метро.