В юридическом аспекте
Могут ли быть освобождены от НДС работы, выполненные при реставрации объектов культурного наследия? Каковы налоговые последствия поправок в Закон № 214-ФЗ? Каким бременем ляжет на компании коллективная ответственность строительных организаций по обязательствам друг друга, явившаяся результатом реформирования системы СРО?
На прошлой неделе состоялся семинар «Спорные вопросы недвижимости и строительства – 2018», организованный юридической компанией «Пепеляев Групп» и PROEstate Events.
Суды правят законы
В последнее время значительное влияние на градостроительное регулирование в Петербурге оказывают суды, которые в рамках судебного контроля за соответствием региональных нормативных актов федеральному законодательству вносят существенные корректировки в нормы, принятые местными законотворцами.
О ряде таких случаев рассказала Александра Грищенкова, юрист практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп». Самый свежий пример – отмена судом последних поправок петербургского ЗакС в Закон о зеленых насаждениях общего пользования. Отмененные изменения предполагали создание скверов на частных территориях.
«С правовой точки зрения эти поправки были более чем сомнительны, – прокомментировала юрист. – Поскольку сами по себе территории общего пользования, исходя из федерального законодательства, подразумевают открытый доступ и использование неограниченным кругом лиц. Недавно городской суд Петербурга вынес решение в пользу двух собственников земельных участков, которые обратились в суд за оспариванием положений Закона о насаждениях».
Еще один пример – в сентябре прошлого года были признаны недействительными некоторые положения ПЗЗ и городского закона №820-7 «О границах объединенных зон охраны…». Эти нормативные акты предусматривали, что высота объектов капитального строительства определяется без учета высотных акцентов. «Однако федеральным законодательством в сфере техрегулирования высота здания определяется с учетом всех конструктивных элементов. Оценив нормы ПЗЗ и Закона № 820-7, Верховный суд вынес решение, что в данном случае региональное законодательство противоречит федеральному. При разработке проектной документации и получении разрешения на строительство нужно иметь в виду, что ограничения по высоте, установленные ПЗЗ и Законом № 820-7, должны применяться с учетом всех конструктивных элементов здания», – прокомментировала Александра Грищенкова.
Еще одна ситуация связана с регулированием согласования архитектурно-градостроительного облика в сфере жилищного строительства.
«Изначально принятый на этот счет городской закон предусматривал, что данное согласование застройщик должен получить до утверждения градплана земельного участка. В 2017 году городской суд, а вслед за ним и Верховный суд пришли к выводу, что данное положение петербургского закона не соответствует Градкодексу. Порядок согласования был изменен – и сегодня решение о согласовании архитектурно-градостроительного облика получают без привязки к моменту получения градплана», – резюмировала г-жа Грищенкова.
Налоги и решения
Сергей Сосновский, руководитель налоговой практики компании «Пепеляев Групп», рассказал на семинаре об освобождении от НДС работ по сохранению объектов культурного наследия: «Налоговым кодексом такие работы освобождены от НДС, однако на практике подрядчики очень часто выставляют заказчикам счета-фактуры вместе с НДС. Заказчики ранее принимали НДС к вычету, и проблем не было. Но несколько лет назад петербургские налоговые органы начали отказывать заказчикам в вычете. Суды такой отказ неожиданно поддержали, и сложилась единообразная негативная для налогоплательщиков практика».
В конце ноября прошлого года состоялись два заседания Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда, одно из них касалось компании, осуществляющей реконструкцию Никольских рядов, а другое – Новой Голландии. Верховный суд отменил все решения предыдущих инстанций и удовлетворил требования налогоплательщиков. «Теперь НДС возмещают», – резюмировал Сергей Сосновский, но отметил, что спорные вопросы остались.
Он также прокомментировал налоговые последствия поправок, внесенных летом прошлого года в Закон № 214-ФЗ. Речь идет об услугах застройщика, освобождаемых от НДС. Налоговый кодекс термин «услуги застройщика» не определяет, а из поправленного летом прошлого года 214-ФЗ это понятие было вовсе исключено. «Подобное исключение можно трактовать двояко. Если Налоговый кодекс отсылают «в никуда», значит, услуги застройщика НДС облагаются. С другой стороны, не все так грустно. Позиция Минфина состоит в том, что если застройщик берет на себя в том числе и услуги подрядчика, то часть работ, выполняемая им самим, облагается НДС, а работы, оставленные застройщиком на других подрядчиков, – от НДС освобождаются», – рассказал Сергей Сосновский.
Коллектив за всех в ответе
В результате недавно завершившегося очередного этапа реформы СРО была введена коллективная ответственность строительных компаний по обязательствам друг друга. Ксения Куликова, юрист практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп», дала профессиональную оценку новым нормам в этой части.
«Субсидиарная ответственность членов саморегулируемых организаций существует в Градостроительном кодексе с 2010 года, но только в части возмещения вреда в результате небезопасности строительного объекта, – напомнила Ксения Куликова. – Эта норма не вызывала сопротивления у застройщиков, поскольку случаи возмещения вреда были достаточно редкими, взносы – не столь большими, а сама по себе ответственность обоснована гражданским законодательством. Теперь СРО обеспечивает исполнение обязательств членами по договорам, заключенным по закупкам (44-ФЗ и 213-ФЗ), из средств нового фонда договорных обязательств, в который члены СРО должны осуществлять взносы, причем достаточно существенные. Если кто-то из членов СРО нарушает условия контракта, убытки возмещаются за счет этого фонда, а далее все члены СРО обязаны этот фонд пополнять».
В результате этого механизма успешные и добросовестные компании вынуждены будут регулярно оплачивать долги тех, кто работает нечестно. «Учитывая большой объем рынка госконтрактов, частые нарушения в этой области, а также растущее количество банкротств в строительной отрасли, можно предположить, что компенсационные фонды будут расходоваться очень быстро, возникнет постоянная необходимость их пополнения, – считает юрист. – С точки зрения правоведа, подобный механизм выглядит небезупречным, возникают сомнения его соответствия концепции гражданско-правовой ответственности. Очевидны и противоречие с Гражданским кодексом в части возложения обязательств по договору на лицо, которое не является стороной сделки, и отсутствие противоправности поведения СРО и ее членов, и отсутствие причинно-следственной связи с убытками по контрактам».
Ксения Куликова прогнозирует, что в перспективе двух лет возникнет много споров по новым нормам – как между СРО и заказчиками по закупкам, так и между СРО и ее членами о пополнении фонда. Возможно, судебной практикой будут выработаны позиции, сужающие применение этих норм.
На чужой земле
О рисках строительства на чужой земле и позициях судов на этот счет рассказала Александра Грищенкова. «Строительство на арендуемом земельном участке неминуемо сопряжено с рисками и возможными юридическими проблемами, – считает эксперт. – Во-первых, договор аренды земельного участка в силу своей правовой природы в какой-то момент прекращается, причем произойти это может до завершения строительства объекта. Если договор аренды земельного участка был заключен после 1 марта 2015 года, то муниципалитет вправе предъявить в суд требование об изъятии у арендатора объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов. Суд в удовлетворении данного требования может отказать, если застройщик докажет, что он не закончил строительство объекта в силу объективных обстоятельств. А в случае продажи объекта с торгов собственник получает компенсацию. Если договор аренды был заключен до 1 марта 2015 года, то в отношении таких договоров законом предусмотрены несколько другие правила».
Кстати
Также Александра Грищенкова обратила внимание на то, что Верховный суд рассматривал в прошлом году несколько дел, касающихся прекращения договоров аренды публичной земли, на которой находился объект незавершенного строительства. Верховный суд сделал интересный вывод о том, что арендодатель не вправе требовать от арендатора сноса этого объекта и возврата земельного участка в первоначальном состоянии. «Объект незавершенного строительства, возведенный в соответствии с необходимой разрешительной документацией и договором аренды, является объектом недвижимости независимо от государственной регистрации прав на него, со всеми вытекающими из закона последствиями», – отметила Александра Грищенкова.
Информатизация, качественный сервис, экологичность, быстрота и низкозатратность перевозок должны стать главными характеристиками транспортных проектов будущего. По мнению экспертов, к таковым уже сейчас можно отнести открывшийся в прошлом году Западный скоростной диаметр (ЗСД) и планируемый к реализации Восточный скоростной диаметр (ВСД).
IV международная ежегодная конференция «Транспортная инфраструктура Санкт-Петербурга и Ленинградской области» состоялась на прошлой неделе на Новой сцене Александринского театра. Конференция прошла с участием заместителя министра транспорта России Николая Асаула, руководителей Правительств Петербурга и Ленинградской области, профильных комитетов, представителей федеральных и региональных органов власти, бизнес-сообщества и экспертов отрасли двух регионов.
Организатором конференции выступила АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области» при поддержке Министерства транспорта РФ, Правительств Санкт-Петербурга и Ленинградской области. «Строительный Еженедельник» – информационный партнер мероприятия.
Транспортные системы будущего – стали центральной темой конференции. Выступая с приветственным словом на пленарном заседании, Николай Асаул отметил, что значение Петербурга как транспортного хаба трудно переоценить. Это касается как региональных, так и международных проектов. Николай Асаул рассказал, что в начале 2018 года планируется провести первое заседание Совместной комиссии государств-членов ШОС и Минтранса России. Одним из направлений работы Комиссии является создание благоприятных условий для международных автоперевозок и новых автомобильных маршрутов. «Некоторые из обсуждаемых маршрутов, например, между Россией и Китаем, включают Петербург и могут коренным образом изменить логистику в будущем, – заявил Николай Асаул. – Для этих маршрутов также будут созданы особые правила пропуска через государственные границы, позволяющие по единому разрешению пересекать все страны. Эта договоренность будет закреплена соответствующим соглашением».
Директор АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленобласти» Кирилл Поляков рассказал о работе над созданием Объединенной комплексной транспортной схемы двух регионов. «Основной целью разработки Схемы является определение оптимального варианта градостроительного развития Петербургской агломерации. Синхронизация всех транспортных проектов позволяет существенно экономить ресурсы, – подчеркнул Кирилл Поляков. – В ближайшие дни в Петербурге состоится Координационный совет с участием министра транспорта России М. Ю. Соколова. Разработанная Схема будет представлена на утверждение Корсовету».
Михаил Москвин, заместитель председателя Правительства Ленинградской области, отметил, что регион уже практически приступил к реализации Схемы в рамках отдельных проектов: «Много транспортных проектов реализуется на границе города и области, регионы работают над ними вместе уже сейчас». Михаил Москвин также выразил надежду, что у Петербурга и области в будущем будет больше совместных транспортных проектов, например, аналогичных Московскому транспортному кольцу.
Председатель Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга Сергей Харлашкин разделяет точку зрения Михаила Москвина: «Восточный скоростной диаметр (ВСД) мы проектируем с учетом того, что он будет иметь продолжение в Ленобласть. Разделение потока на «житель Петербурга» и «житель Ленобласти» отсутствует», – заявил Сергей Харлашкин.
В свою очередь, Николай Асаул отметил, что ВСД – важный проект регионального значения. «После КАД и ЗСД это следующий шаг в развитии транспортной системы Петербургской агломерации. Со своей стороны, федеральные власти приложат все усилия для скорейшей реализации этого проекта», – пообещал заместитель министра. Он также назвал хорошей идею строительства центрально-кольцевой железной дороги в Петербурге. По его мнению, в городе есть все условия для реализации такого проекта. По словам Николая Асаула, план-график реализации этого проекта может появиться уже в следующем году.
Екатерина Брязгина, заместителя генерального директора ОАО «НИИАТ», основными тенденциями дальнейшего развития транспорта назвала информатизацию, сервисы по информированию пассажиров в режиме реального времени, введение единого билета на различные виды транспорта с возможностью приобретения его через Интернет, экологичность транспорта, развитие новых подходов к мобильности населения – каршеринг, велопрокат и пр. По мнению Екатерины Брязгиной, пересадить людей с личного на общественный транспорт помогут высокий уровень сервиса и комфорта последнего, короткое время ожидания, высокая скорость передвижения и дешевизна проезда в общественном транспорте по сравнению с использованием личного.
Как считает Алексей Бнатов, генеральный директор ООО «Магистраль Северной столицы», примером проекта будущего уже сейчас можно назвать Западный скоростной диаметр: «Это уникальная скоростная дорога в рамках одного города. Сегодня на ЗСД проходят более 300 тысяч транзакций в сутки, 450 тыс. пользователей сочли возможным перейти на бесконтактную систему оплаты проезда по ЗСД. Нужно идти по пути изучения того опыта, который уже достигнут. Это позволит нам правильно оценить, что делать в будущем».
Председатель Комитета по транспорту Петербурга Александр Головин отметил, что Петербург в вопросах организации транспортного движения идет по тому же пути, который прошли многие крупнейшие агломерации мира: сдерживание потока личного транспорта, развитие и приоритет общественного транспорта, создание платного парковочного пространства и т. д. «Но серьезным достижением европейских агломераций, в отличие от нас, является внедрение цифрового пространства в транспортной сфере. Эта общая интеллектуальная платформа, на которой основано движение и управление всем видами городского транспорта. Это позволяет решать очень многие задачи, мы же пока имеем только статическую модель транспортной системы города», – констатировал Александр Головин.
Кстати
Деловая программа конференции включала тематические сессии и дискуссии: «Приоритетные направления развития воздушного транспорта», «Единое цифровое пространство в транспортном комплексе», «Транспортные мегапроекты», «Модели современных транспортно-пересадочных узлов», «Современная железнодорожная инфраструктура в городах».
В рамках конференции также состоялся круглый стол «Транспортное обеспечение при комплексном развитии территорий» с участием заместителя председателя Правительства Ленинградской области Михаила Москвина. Подробный отчет об этом мероприятии читайте на стр. 8–9.
Перепланированные в гостиницу квартиры исторического здания по Казначейской улице
по решению суда должны быть приведены в первоначальный вид.
Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти несколько дней назад удовлетворил иск Администрации Адмиралтейского района к ООО «Вита-Эстейт». В его рамках истец требовал от ответчика привести в первоначальный вид перепланированные помещения в доме по адресу ул. Казначейская, 6/13. Данное историческое здание, попавшее в судебную хронику, было построено в 1880-х годах и известно также как доходный дом Ратькова – Рожнова. Компания «Вита-Эстейт» является собственником восьми квартир в нем и одного нежилого помещения. В настоящее время их арендатором является ООО «Станция». Данная организация предоставляет гостиничные услуги (сеть отелей «Станция»). В доме на Казначейской улице работает под названием «Станция S13».
В ноябре 2016-го и феврале 2017 года Межведомственная комиссия Адмиралтейского района совместно с представителями местной управляющей компании провела проверку в здании. Инспекция обнаружила в квартирах «Вита-Эстейт» ряд нарушений. В частности, собственником были разобраны межкомнатные перегородки и межэтажные перекрытия, убран ряд инженерных коммуникаций. Комиссия предписала привести квартиры в первоначальный вид, но предписание исполнено не было, в связи с чем и последовал судебный иск.
Отметим, что на территории Петербурга органом, осуществляющим согласование перепланировок, является администрация района. Как следует из судебных материалов, ООО «Вита-Эстейт» с ней проведенные работы не согласовало. Кроме того, не уведомило о проведении перепланировки КГИОП, хотя было и обязано, так как здание является объектом культурного наследия регионального назначения.
В судебном решении подчеркивается, что ответчик не принял необходимых и разумных мер к легализации объекта, к получению необходимой разрешительной документации. В связи с этим перепланировка считается самовольной, помещения необходимо привести в первоначальный вид.
Между тем, как стало известно «Строительному Еженедельнику», ООО «Вита-Эстейт» подавало встречный иск по данному делу, в котором отмечалось, что проект перепланировки прошел негосударственную экспертизу. Данный иск был возвращен заявителю из-за поздних сроков его появления. Теперь, вероятнее всего, ответчик будет подавать апелляцию на вынесенное судебное решение.
По данным СМИ, «Вита-Эстейт» и сеть отелей «Станция» имеют близких друг к другу учредителей. Большинство гостиниц организации расположено в историческом центре города.
Стоит отметить, что в Петербурге это далеко не первый случай перепланировки квартир в номера гостиниц и хостелов. В июле этого года по иску прокуратуры Санкт-Петербургский городской суд вынес решение о прекращении деятельности мини-отеля на улице Восстания. Было выяснено, что перепланировки в квартирах здания были проведены без согласования. При этом данные помещения не были переведены в разряд нежилых, что при осуществлении гостиничной деятельности является нарушением законодательства.
Кстати
На прошлой неделе профильный комитет Госдумы РФ поддержал во втором чтении поправки в Жилищный кодекс РФ. Законопроект ужесточает контроль перепланировок в жилых домах. В частности, разработанные поправки позволяют надзорным органам обратиться в суд с требованием предоставить доступ в жилое помещение, если собственник отказывается впускать инспектора для проверки. Суд обязан рассмотреть такое требование в течение десяти дней и вынести решение.