Трагедия в Кемерово. Мнения проектировщиков
На Окружной конференции НОПРИЗ по СЗФО, состоявшейся на прошлой неделе, обсудили трагедию в Кемерово.
28 марта 2018 года в Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университете под председательством вице-президента, члена Совета, координатора НОПРИЗ по СЗФО Александра Гримитлина и при личном участии президента НОПРИЗ Михаила Посохина прошла Окружная конференция саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания, и саморегулируемых организаций, осуществляющих подготовку проектной документации.
Работа конференции началась с минуты молчания в память о погибших при пожаре в Кемерово, а после обсуждения вопросов, включенных в повестку дня, делегаты вернулись к теме кемеровской трагедии.
Напомним, 25 марта 2018 года в Кемерово загорелся торговый центр «Зимняя вишня». Крупный пожар унес жизни 64 человек, среди которых 41 – дети.
«Я уверен, что проект, по которому была проведена реконструкция промышленного здания в Кемерово, был выполнен без нарушений, – обратил внимание собравшихся вице-президент, координатор НОПРИЗ по г. Москва Алексей Воронцов. – Об этом говорят и прохождение проектом экспертизы, и безаварийная эксплуатация объекта в первые годы. Ошибки, приведшие к трагедии, на мой взгляд, следует искать на этапе реализации проекта».
Алексея Воронцова поддержали и другие участники дискуссии.
«Возможно, на этапе реализации заказчиком было изменено целевое назначение объекта реконструкции, – выразил мнение Александр Гримитлин. – Заложенные в проект материалы могли быть заменены на более дешевые аналоги, а также не исключена и ошибка органов, осуществлявших строительный надзор за возведением объекта».
Перечисленные вице-президентами НОПРИЗ причины использования горючих материалов подтверждает и тот факт, что по некоторым данным, полученным в результате расследования, очаг первичного термического воздействия находился в скрытой полости между третьим и четвертым этажами ТЦ в районе батутного центра. Есть основания полагать, что эти материалы не соответствуют утвержденным в России государственным стандартам.
Отметим, что по данным РБК, на начальном этапе распространения огня горение пошло по траектории вверх от места первичного термического воздействия, с последующим распространением на большой площади. Также интенсивному горению способствовали внутренние вихревые потоки, огонь распространялся по внутрисистемным полостям.
Горящие куски дерматиновой обшивки попали на провода. Электричество выключилось автоматически, моментально вспыхнули канаты, натянутые в игровой комнате, и мягкий пол.
К сожалению, полностью исправная вентиляция, неработающая пожарная сигнализация и отключенная система оповещения только усугубили ситуацию. Вентиляция начала разгонять огонь и дым по соседним с игровой зоной помещениям, а отсутствие оповещения сделало невозможным распространить на территории ТРЦ сигнал тревоги.
Выразил свою точку зрения и вице-президент Азарий Лапидус: «Безусловно, вышеозначенные факторы могли стать причиной трагедии. На мой взгляд, архитектурно-проектное сообщество должно обратить внимание на тщательную работу с представителями заказчика, органов строительного надзора и, возможно, даже эксплуатирующих компаний. Пожар в торгово-развлекательном центре в Кемерово, большое количество жертв должны стать показательным уроком, чтобы в будущем он никогда не повторился».
Подводя итоги дискуссии, президент нацобъединения, народный архитектор России Михаил Посохин отметил: «НОПРИЗ не случайно на данном этапе деятельности уделяет большое внимание продвижению идей BIM-проектирования. При использовании данных технологий проектировщик создает 3D-модель объекта – и еще на стадии проектирования заказчик получает возможность визуализировать различные нештатные ситуации, поведение всех конструкций и систем здания при чрезвычайных происшествиях, рассчитать проходимость лестничных маршей, коридоров, показать движение потоков людей. Таким образом, риск их появления при эксплуатации объектов можно свести к минимуму».
Британская Spicer Oppenheim, с которой власти Петербурга на ПМЭФ-2015 торжественно подписывали соглашение о строительстве моста в створе Яхтенной улицы, выбывает из проекта.
Инвестор отказался подтверждать свою финансовую состоятельность, и теперь уже вряд ли уложится в жесткий дедлайн подготовки к мундиалю. Впрочем, замену в Смольном уже нашли – построить мост за 2,4 млрд рублей предлагают ряду банковских структур и Группе ЛСР Андрея Молчанова.
О том, что британская компания Spicer Oppenheim Limited, по всей видимости, не будет участвовать в строительстве пешеходного моста в створе Яхтенной улицы «Строительному Еженедельнику» рассказал источник в Комитете по инвестициям.
По словам источника, Комитет выслал инвестору перечень документов, требующихся, согласно постановлению правительства, для присвоения статуса стратегического инвестора. Документы требовались, чтобы у Смольного была возможность на внеконкурсной основе отдать англичанам землю, прилегающую к створам моста под коммерческое использование. Одним из важнейших документов в пакете был запрос сведений о финансовой состоятельности компании, то есть инвестор должен был документально подтвердить, что у него есть средства на реализацию проекта.
«Полный пакет документов должен был быть предоставлен инвестором до 1 августа 2015 года, однако документы мы так и не получили», - говорят в Комитете по инвестициям. При этом в финансовой состоятельности Spicer Oppenheim (сначала Комитет по инвестициям заявлял в качестве инвестора монегасков Scp Basillique, но затем заявил об аффилированности этих компаний) Смольный ничуть не сомневался в июне, когда на ПМЭФ-2015 года свои подписи под соглашением ставили губернатор Георгий Полтавченко и глава Spicer Oppenheim Пол Ярвис. Компания намеревалась оказать содействие в реализации проекта и обеспечить его финансирование в размере 100 млн EUR.
«Если инвестор очень поторопится и предоставит документы прямо сейчас, у него есть шанс не выпасть из проекта», - отмечают в Комитете по инвестициям. Но по факту признаются – шансов, с учетом длительных процедур оформления документов, практически нет. При этом в комитете уверяют, что строительство моста так или иначе начнется до конца года. «Мы совместно с профильными комитетами разработали и утвердили «дорожную карту» мероприятий по строительству Яхтенного моста. Проектная документация подготовлена, получено положительное заключение экспертизы по технической части проекта и сметной документации. Срок реализации проекта – май 2017 года», - рассказывала глава комитета Ирина Бабюк. Как это удастся провернуть – пока непонятно. Обычно только подготовка конкурса занимает не менее полугода, кроме того, только в последних числах августа Комитет по госзаказу объявил конкурс на подготовку рабочей документации для пешеходного моста в створе Яхтенной улицы, то есть чертежей, по которым будет вестись строительства. На разработку чертежей у победителя конкурса будет целый год – до 5 декабря 2016 года. Кроме того, до сих пор не решен имущественный статус земли, примыкающей к сходам с моста.
За интересантами на проект Смольному далеко ходить не пришлось. В начале сентября на заседании штаба по метростроению глава КРТИ Сергей Харлашкин рассказал, что комитетом уже ведутся переговоры с несколькими потенциальными инвесторами на возведение пешеходного моста, имена инвесторов глава комитета не назвал. Но по данным «Строительного Еженедельника» речь идет о ряде банковских структур, а также Группе ЛСР Андрея Молчанова, с которой у нынешнего руководства строительного блока Смольного установились теплые
отношения. В ближайшей перспективе этот коллаборационизм сможет породить проект строительства линии частного трамвая в Красногвардейском районе (появится к первому кварталу 2017 года), ряд тоннелей и развязок на Обводном канале стоимостью 37 млрд рублей, а также линии ЛРТ до Всеволожска и от станции метро «Южная» до Колпино.
Экспертиза утвердила сметную стоимость моста в 2,4 млрд рублей (еще в марте в комитете оценивали стоимость объекта в 1,8 млрд) и если в ближайшие месяцы город не найдет инвестора под концессию, то эти деньги придется срочно изыскивать в уже секвестрированном донельзя бюджете или просить у федералов. Кстати, отказаться от частных денег и строить мост за счет налогоплательщиков предлагал еще Марат Оганесян.
СПРАВКА:
Строительство километрового моста через северный рукав Невы в створе Яхтенной улицы в Смольном задумали еще в 2013 году. Ему отводилась важная роль – наряду со станцией «Новокрестовская» взять на себя пешеходные потоки в дни проведения матчей на Зенит-Арене. Изначально власти города предполагали на высоте 17 м от воды построить двухэтажный разводной мост с магазинами «на борту».
Однако этой зимой 2014 года, после обострения геополитического кризиса и роста курса валют, архитектурный стиль моста претерпел существенные изменения. Он стал одноэтажным и неразводным, но, правда, поднялся на высоту 52 м. Соответственно сократились и торговые площадки объекта с 20 тыс. до 7 тыс. кв. м.
Оборонный концерн «Алмаз-Антей» готовит к продаже четыре участка общей площадью 21 га в Петербурге. Первые торги могут состояться до конца года. Эксперты оценили землю в 5-7 млрд рублей. Если сделка будет денежной, покупатель может получить дисконт до 50% от рыночной цены актива, говорят эксперты.
Участки на продажу
Концерн «Алмаз-Антей» провел тендер на исследование четырех своих земельных участков в Петербурге и находящихся на них зданий. Согласно конкурсной документации, речь идет о пятнах на Лермонтовском пр. (7 га), Шкиперском протоке Васильевского острова (12 га), Лесном пр. (1,9) и Кантемировской ул. (0,2 га). Их планируют отдать под строительство жилья и коммерческой недвижимости. Заказ на проведение исследования территорий – их рыночный анализ и определение стоимости – получила компания Knight Frank SPb, говорится в материалах конкурса. Заказ должен быть исполнен в ноябре. В самом концерне планы по дальнейшему освоению участков не комментируют. Но известно, что в настоящее время «Алмаз-Антей» строит на территории Обуховского завода Северо-Западный региональный центр (СЗРЦ). Там под одной крышей будут к началу 2016 года собраны все разрозненные городские подразделения концерна. Стоимость строительства СЗРЦ – 22,5 млрд рублей. Судя по всему, вырученные от продажи земельных участков средства «Алмаз-Антей» использует для компенсации этих затрат.
Земля с дисконтом
По оценке директора по продажам УК Docklands Екатерины Запорожченко, суммарная стоимость четырех земельных участков «Алмаз-Антея» может составить 5-7 млрд рублей. «Думаю, участки заинтересуют многих девелоперов. Свободных пятен, пригодных под застройку, в черте города сейчас мало», – говорит она. Но эксперты указывают, что в последнее время мало кто из девелоперов платит за землю живыми деньгами. «Более распространенная практика – оплата актива квартирами в будущих домах. Если лендлорд все-таки настаивает на получении денег, он должен быть готов к серьезному дисконту. В отдельных случаях он достигает 50% от рыночной стоимости актива», – говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС». «Земельный рынок стагнировал. А летом и вовсе замер. Думаю, ситуация не прояснится до тех пор, пока не стабилизируется курс валют и цены на нефть», – рассуждает исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной.
«Серый» потенциал
Участники рынка согласны, что бывшие промышленные территории – «серый пояс» города – являются резервом земли под застройку в Петербурге. Согласно данным Комитета по земельным ресурсам Смольного, к территориям промышленности относится 19 тыс. га городской земли, что составляет 13,6% общей площади города. Только на территории исторического центра города, который занимает 5,8 тыс. га, расположены 200 предприятий. Из них объекты, износ которых достиг 60-70%, занимают 2,2 тыс. га. Это половина центра города.
Для сравнения, в европейских столицах, которые уже прошли через процедуру редевелопмента, под «промкой» остается 10-15% центра. Но в последний тренд экономической политики города – ориентация на развитие производства вместо сферы услуг. Губернатор города Георгий Полтавченко даже заявил, что выдворять заводы и предприятия в пригороды и строить на их месте жилые комплексы никто не собирается. Правда, глава комитета по промышленной политике и инновациям Максим Мейксин пояснил, что выводить из города будут только заводы, которые вредят экологии, а на их месте будут строить менее вредные предприятия.
С разработкой стратегии освоения промзон Смольный также не спешит. Многие девелоперы уже разработали поправки в Генплан, нацеленные на перевод промышленных территорий в новый статус, дающий право застраивать их жильем. Но рассмотрение многих поправок городские власти отложили. Так что застройщики в последние годы практически перестали покупать промышленные территории под застройку. Делать это в отсутствие четкой городской позиции инвесторы попросту боятся.
«Подготовка таких территорий к редевелопменту – это ежедневная работа, которая требует от чиновников колоссальных усилий и дипломатии. Причем к каждой территории нужен индивидуальный подход. И нужна личность, которая, как Геракл, будет день за днем чистить эти конюшни. А в городе такого человека нет», – заключил генеральный директор ГК Legenda Василий Селиванов.