Сделка на миллиард
Гатчинский ДСК, входивший в структуру «Группы ЛСР», приобрела московская компания «ТОРОС». По оценке экспертов, сумма сделки превысила 1 млрд рублей. Закрыв ее, «Группа ЛСР» завершила оптимизацию производственных активов.
О том, что «Группа ЛСР» продала Гатчинский ДСК, на прошлой неделе сообщила пресс-служба компании. Проданы 100% долей предприятия. Их приобрело АО «Тушинское объединение по ремонту, отделке и строительству» («ТОРОС»), говорится в сообщении «Группы ЛСР». Сумма сделки не обозначена. Но эксперты «Строительного Еженедельника» уверены, что она превысила 1 млрд рублей.
Компания «ТОРОС», судя по данным ее сайта и отчетности, – активный игрок строительного рынка. Компания была основана в 1990 году на базе ремонтно-строительного управления Тушинского производственного ремонтно-эксплуатационного объединения и занимается строительством и модернизацией зданий. «ТОРОС» на 100% принадлежит бизнесмену Дмитрию Матвеенко. Компания реализовала более 60 строительных проектов. Причем, за последние 8 лет ввела в эксплуатацию более 100 тыс. кв. м недвижимости в Москве и Московской области.
Для «Группы ЛСР» эта сделка – очередной шаг в реализации стратегии по оптимизации производственных активов. «Мы фокусируемся на более доходном девелопменте жилой недвижимости. Это не значит, что мы полностью откажемся от производства стройматериалов. Но с продажей завода в Гатчине, входившего в ПО «Баррикада», активную фазу оптимизации можно считать завершенной», – цитирует пресс-служба заместителя генерального директора «Группы ЛСР» Василия Кострицу.
«Группа ЛСР» действительно планомерно избавляется от производственных активов. Она успешно продала цементное производство в Ленобласти, выставила на продажу бетонные активы в двух столицах, а две недели назад продала предприятие «ЛСР. Строительство-М» (производитель ЖБИ, проектировщик и застройщик жилых и социальных объектов в столичном регионе) московской компании ФСК «Лидер».
В собственности «Группы ЛСР» остаются еще две производственные площадки, ранее входившие в ПО «Баррикада». Это ДСК «Блок» на Парнасе (производит панели для строительства жилья) и производство в Рыбацком. Они в сделку с «ТОРОСом» не вошли. Этими площадками «Группа ЛСР» владеет с 2002 года. В 2013 году ПО «Баррикада» было переименовано в ОАО «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад». Общая производственная мощность трех площадок составляла 570 тыс. куб. м в год. Более половины мощностей приходилось на завод в Гатчине, где выпускают сваи, лестничные пролеты, лифтовые шахты, стеновые панели, а также плиты для строительства аэродромов. По последнему виду продукции Гатчинский ДСК является лидером рынка не только региона, но и всей страны – выпускает 50 тыс. плит в год и поставляет их, в частности, для нужд Минобороны.
Вячеслав Засухин, директор компании «ФиннПанель»:
– Об этой сделке на рынке говорили последние полгода. И вот – свершилось. Для самого предприятия смена собственника – хороший знак. Завод будет жить и развиваться. Если бы его не купили, судьба производства и его персонала могла быть печальной. Ходили слухи о скорых массовых сокращениях персонала ДСК. Во главе предприятия поставили нового гендиректора – Владимира Зубкова. Городское сообщество с ним еще не знакомо, поскольку он приехал в Петербург из другого региона. Но, надеюсь, он грамотный управленец и поможет предприятию остаться на плаву.
Смольный пытается вовлечь в оборот два пятна в Петродворцовом районе общей площадью около 40 га. Отчаявшись продать участки на торгах, власти хотят нарезать землю и раздать многодетным семьям под индивидуальное строительство. Но благое дело тормозит полное отсутствие инженерной подготовки этих участков.
На состоявшемся во вторник заседании правительства были признаны утратившими силу несколько постановлений от 2008 года о проведении торгов под комплексное освоение территорий в Петродворцовом районе. Два постановления касались участка общей площадью в 18,4 га на северо-западе города в районе Петергофского ручья по адресу Санкт-Петербургский проспект, участок 1, рассказал глава Комитета по строительству Михаил Демиденко.
Из них около 9,4 га земли предназначались под жилищное строительство. Решение о проведении торгов было принято до кризиса 2008 года, сам аукцион проводился уже в разгар кризиса, и желающих приобрести землю не нашлось. Еще одним отягчающим фактором стало частичное вхождение пятна (3,4 га) в охранную зону мемориала «Зеленый пояс Славы». Стоимость лота составляла более 70 млн рублей. В итоге, как рассказал господин Демиденко, по предложению районной администрации, мемориальная часть будет отмежевана от участка, перезонируется в Р2. Возможность индивидуального жилищного строительства на 15 га сохраняется. Еще один нереализованный лот - 24,4 га на юге, в районе Луговой улицы, который Фонд имущества Санкт-Петербурга в 2008 году пытался продать сначала за 151 млн рублей, а потом за 82,9 млн рублей.
Согласно Генплану участки предназначены под малоэтажное строительство. Как рассказал Михаил Демиденко, при подготовке поправок в Генплан была попытка изменить их назначение на 3ЖД – зону средне и многоэтажного жилого строительства, однако комиссия не утвердила эту поправку.
Члены правительства во главе с градоначальником Георгием Полтавченко пытались на ходу выдумать как вовлечь простаивающие земли в оборот. Губернатор предложил выделить оба пятна, общей площадью около 40 га под ИЖС для многодетных семей. Такая программа действует во всех регионах, в Петербурге же она работает не особенно эффективно. Однако как рассказал господин Демиденко, участки представляют собой чистое поле – никаких коммуникаций там нет. Выгонять льготников на пахоту власти не решились и договорились рассмотреть возможность каких-либо форм государственно-частного партнерства. Например, инвестор получит часть земли, а в обмен на это подведет к участку канализацию и свет.
По словам экспертов, если участки действительно будут предложены бизнесу, они могут заинтересовать инвесторов. «Спрос на такую землю сохраняется. Но нужно отметить, что в данной локации возможно возведение коттеджей в сегменте не выше бизнес-класса, и только в том случае, если речь идет о территории, близкой к заливу. На территории в районе Луговой улицы возможно строительство коттеджного поселка в сегменте масс-маркет, максимум комфорт-класса. Для девелопмента элитной загородной недвижимости направление Петродворцового района и в целом южное направление не слишком популярно, спрос на коттеджи в сегменте элит сосредоточен сегодня преимущественно в северном направлении», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге.
Отдадут эти земли многодетным семьям или нет – зависит от волевого решения правительства города. Интерес же коммерческих застройщиков к этим участкам будет сильно зависеть от локации и окружения, высказывает свою точку зрения Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема». «Окружение Санкт-Петербургского шоссе сильно разнится на протяженности магистрали – по соседству может оказаться и коттеджный поселок, и поле для гольфа, и старый фонд ветхих и заброшенных домов», - заметила эксперт.
По ее словам, Санкт-Петербургское шоссе подразумевает застройку класса комфорт, бизнес и даже элит. А 40 га для этого формата – довольно большой объем. В общем потребуется не менее 200-250 млн рублей для создания и подключения полноценной базовой инженерии. «Я сомневаюсь, что сейчас для многодетных семей будут выделены такие деньги. На этой площади можно будет разместить примерно 250 участков. Получается, что на каждую семью, кроме выделения земли, городу нужно будет потратить еще почти по 1 миллиону», - подсчитала эксперт.
Кроме того, так как участки находятся в черте Петербурга, предполагается, что это будут места постоянного проживания, а, значит, в соответствие с действующим законодательством, необходимо обеспечить жильцов социальной инфраструктурой – причем не досуговой, а именно детским садом, школой, поликлиникой. «В сложившихся экономических условиях предположить, что город сможет выделить такое финансирование – как минимум, утопично», - заключила госпожа Агеева.
Городской Центр повышения эффективности использования госимущества с открытием нового сезона активизировал борьбу с незаконными ресторанными террасами в Петербурге. В 2014 году из-за отсутствия договора аренды с городом было освобождено 160 земельных участков, с начала 2015 года – уже 81.
СПб ГБУ «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» с началом сезона активизировало рейды по демонтажу незаконных летних террас, примыкающих к ресторанам. В частности, по итогам последнего рейда от 25 мая на сайте учреждения появилось требование убрать террасу ресторана Tse Fung на ул. Рубинштейна, 13, пристройку к ресторану «Тимьян» на Московском пр., 207, а также террасу у кафе на Московском пр., 216.
Как говорят в центре, терраса является законной и не подлежит демонтажу, если на земельный участок, на котором она находится, заключен договор аренды с Комитетом имущественных отношений Петербурга. Если же веранда занимает территорию без правоустанавливающих документов, то она подлежит демонтажу в любом случае. В центре подчеркнули, что всегда уведомляют владельцев незаконных построек о нарушениях, потому у бизнеса есть возможность демонтировать террасу самостоятельно.
Но если этого не случится, то сотрудники центра приступят к ее ликвидации собственными силами. «Владельцам заведений, отказавшимся демонтировать террасы в добровольном порядке, придется платить не только штраф и выплаты за использование участка, но и компенсировать расходы бюджета на принудительный снос», – комментируют в учреждении. В 2014 году, например, было освобождено 160 таких участков, с начала 2015 года – 81.
Эксперты говорят, что проводимая городом политика по летним кафе – это палка о двух концах. С одной стороны, беспорядочное скопление временных конструкций создает неудобства жителям и гостям города, особенно в историческом центре Петербурга. Поэтому город выступает за их снос.
А с другой стороны, отсутствие открытой террасы в летний период существенно сказывается на выручке кафе и ресторанов. Поэтому владельцы заведений вынуждены предлагать горожанам альтернативный отдых на открытом воздухе.
В свою очередь, представитель ресторанного бизнеса на условиях анонимности рассказал «Строительному Еженедельнику», что из-за бюрократических проволочек получить разрешительную документацию на размещение летней террасы сложно и долго. «Многие рестораны вначале открывают террасу, а потом в течение двух-трех месяцев ходят по кабинетам Центра повышения эффективности использования госимущества за разрешительной документацией. Более того, сделать это можно лишь в специально отведенные часы дважды в неделю», – сетует собеседник.
Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры», говорит, что собственники ресторанов чаще всего оказываются обороняющейся стороной в судебных процессах, когда с них пытаются взыскать плату за фактическое использование земельного участка. Либо пытаются оспорить постановления о привлечении к административной ответственности в виде штрафа.
«Если ресторатор самовольно использует прилежащий земельный участок, с него может быть взыскан штраф от 2 до 3% кадастровой стоимости земельного участка или от 100 до 200 тыс. рублей, если кадастровая стоимость не была определена. Если была занята часть земельного участка, штраф будет исчисляться пропорционально этой части. Кроме штрафа ресторатор будет вынужден оплатить период самовольного пользования участком и расходы на демонтаж террасы, если он не разберет ее самостоятельно», – прокомментировал Андрей Кулаков.
Среди наиболее громких дел, которое дошло до Высшего арбитражного суда, – запрет на работу летнего кафе собственникам «Магазина купцов Елисеевых» на Малой Садовой ул. Среди причин – нарушение архитектурно-художественного регламента исторического центра.