Ярмарка определяет спрос
В Петербурге прошла 36-я Ярмарка недвижимости. В ней приняли участие около 300 участников строительного рынка.
На площадке международного конгрессно-выставочного центра «Экспофорум» с 30 марта по 1 апреля прошла 36-я Ярмарка недвижимости. Выставка является одним из ключевых событий для рынка недвижимости Петербурга и Ленобласти. Газета «Строительный Еженедельник» выступила информационным спонсором мероприятия.
Ярмарка недвижимости традиционно ориентируется как на профессионалов рынка, так и на потребителей. Порядка 300 компаний представили свои проекты в сегментах городской, загородной, зарубежной и курортной недвижимости. Также были задействованы экспозиции в таких выставочных блоках, как «Строим загородный дом» и «Дизайн и интерьер».
Открывая выставку, генеральный директор компании «Экспофорум Интернэшнл» Сергей Воронков отметил, что популярность Ярмарки недвижимости как у ее экспонентов, так и посетителей растет из года в год. Она является барометром рынка недвижимости и определяет спрос. «Отрадно, что сейчас этот рынок на подъеме. Строится все больше жилья, приобретается огромное количество квартир, в том числе за счет ипотеки», – подчеркнул он.
Генеральный директор Ярмарки недвижимости Мария Зыкова добавила, что мероприятие уже стало стало местом проведения сделок по приобретению жилья. Большинство из них заключаются с существенными скидками для покупателей.
Ярмарка недвижимости является и площадкой для обсуждения новаций в сфере строительства. В частности, на ней состоялась пресс-конференция представителей Смольного о новых процедурах и сервисах в «Единой системе строительного комплекса Санкт-Петербурга» (ЕССК). Заместитель руководителя Администрации губернатора Петербурга, начальник Проектного управления – проектного офиса Юлия Лудинова рассказала, что в настоящее время в ЕССК для представителей строительных организаций доступно 47 видов услуг. 20 из них появились в сервисе в марте этого года. Предполагается, что к октябрю в ЕССК будут представлены 60 услуг. Кроме того, на сайте сервиса заработает специальная графическая карта для застройщиков. На ней будут изображены все возведенные и планируемые к строительству объекты в городе.
«Очень важно, что ЕССК – это не просто электронный документооборот. Это оптимизация процессов. При создании сервиса органы власти актуализировали и привели в соответствие все регламенты взаимодействия с застройщиками, содержавшие лишние процессы. Совместно с бизнесом в течение полутора лет была проведена кропотливая работа по доработке и переработке регламентов и переводу их в электронный вид. Это позволило ускорить работу по согласованию документов и сделать прозрачным процесс взаимодействия со строителями», – добавила она.
Для посетителей выставки было открыто множество семинаров и круглых столов о текущей ситуации на рынке, о новых объектах, ценах и тенденциях.
Газета «Строительный Еженедельник» на Ярмарке недвижимости организовала и провела вместе с партнерами круглый стол «Паркинг – как объект недвижимости и инвестиций». На нем обсуждались изменения в законодательстве, касающемся паркинга как самостоятельного объекта недвижимости, процедура оформления в собственность и регистрация машино-мест, инвестиционный и покупательский спрос на них. Итоговый материал по круглому столу будет опубликован в следующем номере нашей газеты.
По данным опроса Ассоциации иностранных инвесторов в недвижимость (AFIRE), рынок недвижимости Германии занимает второе место после США с точки зрения стабильности и надежности, благодаря чему в 2015 году объем инвестиций в Германию может стать рекордным и займёт третье место вслед за США и Канадой.
Эксперты рассказали, что уже в течение целого ряда лет покупатели из разных стран стремятся разместить свои капиталы во всех сегментах немецкой недвижимости. У частных инвесторов наибольшим спросом пользуются крупные города – Мюнхен, Франкфурт, Берлин и Гамбург, где с 2007 года численность населения выросла на 330 тыс. человек в значительной степени за счет притока иммигрантов. Впрочем, покупателей инвестиционной недвижимости в немецких мегаполисах тоже хватает – по данным JLL, доля иностранных инвесторов на рынке Германии с 2009 года выросла примерно с 10 % до 50 %.
В результате объем инвестиций в жилой сектор непрерывно увеличивается с 2010 года. При этом годовой пик пришелся на 2013 год, когда было вложено около 16 млрд евро. Однако, совершенно очевидно, что в этом году рекорд будет побит, поскольку только в первом квартале 2015 в жилую недвижимость Германии было вложено 10,9 млрд евро, что составляет около 80% инвестиций за весь 2014 год.
Ценовой скачок
Востребованность жилья стимулирует и рост цен. По данным Knight Frank, за последние пять лет жилье в Германии подорожало на 25,8 %. Причем, как рассказали в компании, стоимость квартир увеличивалась быстрее, нежели цены на дома и коттеджи, при этом вторичный рынок демонстрировал более высокие темпы роста, чем объекты нового строительства.
Например, с мая 2014 по май 2015 года цены на квартиры на вторичном рынке Берлина подскочили на 17,3 %, жилье же в новостройках подорожало всего лишь на 6,6 %. Самые дорогие квартиры продаются в Гамбурге, где цены достигают 10,5 тыс. евро за кв. м на первичном рынке жилья и 12,5 тыс. евро за кв.м на вторичке. Следом идут Штутгарт (10 тыс. евро за «квадрат» на объектах нового строительства) и Мюнхен (9 тыс. евро за кв. м в новостройках). Самые низкие цены предлагает вторичный рынок Ганновера, Кельна и Эссена, где квартиры можно купить по стоимости от 500 до 800 евро за «квадрат», однако инвесторы упорно продолжают отдавать предпочтение городам так называемой «большой семерки» - Берлину, Гамбургу, Дюссельдорфу, Кёльну, Мюнхену, Франкфурту-на-Майне и Штутгарту, которые неизменно демонстрируют высокие цены. «В крупных административных и туристических городах Германии недвижимость дороже для приобретения, но и ликвидность ее в разы выше, чем в менее популярных локациях страны, - объясняет директор департамента зарубежной недвижимости Kalinka Group Виктория Комарницкая. - В зависимости от статуса и расположения объекта инвестор может рассчитывать на 5-12% годовой доходности отсдачи его в аренду. С учетом того, что не менее 55% жителей Германии практикуют аренду, а не покупку жилья, востребованность его практически гарантирована».
Кстати, генеральный директор управляющей компании ООО «Москва-Сити Капитал» Роман Котов добавляет, что основной доход инвесторам в Германии приносит именно управление недвижимостью и сдача ее в аренду, и в этом направлении Германия далеко впереди России. «Фактически вся Германия делится на две категории людей: инвесторов и арендаторов, поэтому в этой стране очень развита сфера доходных домов и апарт-отелей, и на рынке очень много разнообразных предложений по инвестициям в эту сферу», - считает эксперт.
Что касается арендных ставок, то за последние пару лет они также демонстрируют положительную динамику. Как рассказал управляющий инвестициями в недвижимость компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс, рост арендной платы в 2015 году зафиксировали практически все крупные города Германии. Так, в Гамбурге арендная плата выросла с 13 евро в 2013 году до 13,5 евро за кв. м. в 2015 году, в Мюнхене – с 14 до 15 евро, во Франкфурте-на-Майне с 12,8 до 13,3 евро, в Дюссельдорфе – с 12 до 12,5 евро и в Кельне с 11,2 до 11,6 евро за квадратный метр.
Благоприятные условия
Стабильный рост цен стимулирует инвестиции с целью дальнейшей перепродажи. «Постоянный приток местных и зарубежных инвесторов позволяет собственникам, при необходимости, продать недвижимые активы с хорошей выгодой, так как ежегодный рост стоимости недвижимости в Германии составляет в среднем 3-5%», - объясняет Виктория Комарницкая.
Существенную роль в привлечении инвесторов на рынок немецкой недвижимости играют и банки Германии, которые ведут на редкость гуманную политику по отношению к своим клиентам. По словам Виктории Комарницкой, доступность ипотечного кредитования, в том числе и для иностранных граждан, позволяет приобретать недвижимость на выгодных условиях. Займ предоставляется на срок до 35 лет, ставка по кредиту составляет 2-4%, размер собственных средств заемщика – не менее 40% от стоимости объекта.
Петербургские отели до 1 июля 2016 года должны пройти сертификацию на подтверждение заявленной звездности. Не прошедшие проверку гостиницы не смогут работать в дни проведения чемпионата мира по футболу 2018 года.
Власти Петербурга ожидают, что с закрытием летнего сезона владельцы петербургских отелей и гостиниц начнут проходить сертификацию, подтверждающую заявленную звездность. До 1 июля 2016 года игроки рынка должны успеть засвидетельствовать свой класс. Не прошедшие до этого времени сертификацию гостиницы не смогут работать в дни проведения чемпионата мира по футболу в 2018 году, который пройдет в ряде российских городов, в том числе и в Северной столице.
По словам заместителя председателя комитета по развитию туризма Петербурга Наны Гвичия, на данный момент значительная часть отелей и гостиниц города сертификацию еще не прошли. «Мы полагаем, что это связано с рядом причин, в том числе с некоторыми нерешенными проблемами внутри учреждений. Кроме того, сам сертификат выдается на три года. Возможно игроки рынка специально ждут осени, что полученное свидетельство закрыло лето 2018 года, т.е период проведения футбольного чемпионата. Мы ожидаем, что в ближайшие месяцы и вначале следующего года количество сертифицированных гостиниц значительно увеличится», - отметила она.
Чиновник также добавила, что в связи принятыми недавно изменениями в федеральном законодательстве, до середины 2016 года сертификацию должны пройти все организации, размещающие туристов, в том числе хостелы, апарт-отели и гостиницы «без звезд». В настоящее время, по данным комитета по развитию туризма, в Петербурге 17 гостиниц имеют статус пять звезд, 51- четырехзвездочные,100 – относятся к 3 и 2 звездам, 550 отелей - не имеют звезд.
Отметим, что освидетельствованием звездности гостиниц занимаются специальные оценочные компании. В Петербурге их семь. Освидетельствование платное, стоимость услуги зависит от количества номеров и той категории, которую отель заявляет и хочет подтвердить.
Как рассказывает генеральный директор компании «Центр классификации» Лилия Биткулова, прохождение освидетельствования не такое сложное. «В большей степени важно соответствовать заявленной утвержденной звездности в дальнейшем. Крупные брендовые отели, как правило, держат свою марку. Небольшие гостиницы из-за ряда причин могут ухудшить качество сервиса. Если же вернутся к теме чемпионата мира, то если мест в городских отелях не хватит, можно использовать гостиницы в Ленобласти. Многие из них готовы пройти сертификацию», - подчеркнула эксперт.
Между тем, по словам руководителя УФАС по Санкт-Петербургу Вадима Владимирова, этим летом ведомство по собственной инициативе уже проверило 138 несертифицированных гостиниц города на соответствие заявленным звездам. По итогам проверки у более половины из них были выявлены признаки нарушения федерального закона о защите конкуренции, так как о себе распространяли ложную информацию «Гостиница, которая вывешивает «звездность», размещает звезды на сайте, добивается определенных преимуществ перед теми, кто этого не делает. А если эта информация недостоверная, значит, нарушается законодательство. В настоящее время ведомство рассматривает вопрос о возбуждении дел в отношении 34 гостиниц по фактам недобросовестной конкуренции. Штраф за нарушение закона о конкуренции для юридических лиц может составить от 100 до 500 тыс. рублей», - отметил специалист.
Кстати: в дни проведения в России чемпионата мира по футболу 2018 года гостиницы Петербурга будут работать по фиксированным ценам, в соответствии с требованиями ФИФА.В своей категории звездности цена будет одинаковой для всех гостиниц. В том числе единый тариф будут иметь гостиницы не имеющие звезд. Предполагается, что стоимость номеров будет определена Смольным уже в 2016 году. Власти города заранее учтут все возможные инфляционные риски.