«Оттепель» для хрущевок
В школе креативных индустрий “Маяк” презентовали две концепции по реновации квартала модернистской застройки 1960–1970-х годов на Малой Охте, разработанные студентами под кураторством петербургских и лондонских архитекторов. Обсуждение концепций конкурсным жюри внезапно переросло в спор о том, кто и как должен финансировать реновацию хрущевок в Петербурге.
В рамках воркшопа “Оттепель”, организованного журналом «Проект Балтия» совместно с Комитетом по градостроительству и архитектуре Петербурга и компанией AAG две команды студентов-архитекторов под кураторством старших коллег (Степана Липгарта и Алексей Левчука и британских преподавателей архитектурной школы МАРШ Джеймса О’Брайена и Джозефа ван дер Стина, соответственно) в течение недели разрабатывали сценарии реновации для одного из кварталов на Малой Охте.
Концепция команды под руководством британцев под названием «Хрущевки: адаптация к будущему» представляет собой консервативный сценарий без сноса домов. Студенты предложили укрепить дома металлическим каркасом и надстроить сверху два этажа. В части домов один из этажей предлагается отдать под террасы и превратить в общественное пространство.
По периметру домов предложено надстроить платформу с пандусами, облегчив тем самым доступ в квартиры маломобильных жителей. В домах также появятся лифты. Преобразования внутри зданий предложены незначительные: расширить общие коридоры и надстроить лоджии.
Большое внимание в проекте уделено озеленению. Фактически почти все пространство между домами предложено превратить в парк, сделав дворы свободными от автомобилей (парковки предлагается вывести за пределы квартала).
Авторы проекта, по их словам, руководствовались идеей изменения стиля жизни обитателей хрущевок. Достичь этой цели они предлагают за счет новых общественных пространств и таким образом расширяя возможности для общения и взаимодействия местных жителей.
Второй сценарий, разработанный под кураторством петербургских архитекторов, предлагает несколько иной путь. Концепция “Органический Петербург” также отталкивается от нового образа городской среды, меняющей стиль жизни населения на более комфортный. Также сделан акцент на зеленой зоне. Но вопрос с застройкой решен принципиально иначе.
Дома в центре квартала, одной из низкокачественных панельных серий, предлагается снести, а на их месте высадить деревья. “Память места” предлагается сохранить в виде футпринтов (следов) от бывших пятиэтажек, в центр которых будут посажены сосны. В парке также предполагается искусственный водоем, велодорожки, площадки для выгула собак.
В архитектуре квартала предлагается полностью уйти от однообразия хрущевских фасадов. Треугольные крыши с мансардами, блокированная застройка, арки, дворы-карэ и несколько высотных доминант, - по замыслу архитекторов должны приблизить дворы Малой Охты к атмосфере исторической застройки Петербурга.
При этом площадь застройки авторы предполагают увеличить в два раза, а количество населения - в три.
Эксперты воркшопа, оценив эстетические и средовые преимущества обеих концепций, посетовали на абсолютное игнорирование экономической модели реализации этих проектов. Куда и как переселять жителей? Будут ли проекты рентабельны?
Генеральный директор холдинга AAG Александр Завьялов отметил, что для того, чтобы понимать порядок реализации проектов, при их подготовке нужна экспертиза девелоперов. “Для районов у центра нужно оценивать показатели, чтобы текущая площадь жилого фонда и продаваемая площадь возводимых улучшений соотносилась не менее, чем 1 к 2,5. Тогда получается экономический результат без вмешательства бюджетных денег”, - прокомментировал девелопер.
Генеральный директор российского офиса бюро Semrén & Månsson (Санкт-Петербург) Андрей Петров, отзываясь о второй концепции, одним из ее недостатков назвал дисбаланс визуального восприятия класса и экономического восприятия: “По моим подсчетам получается 25 кв. м. на одну квартиру. Даже в эконом-классе однокомнатные квартиры имеют площадь минимум 40 кв.м.”.
Недостаточно продуманными оказались и методы работы с местными жителями. “Вы уверены, что жители захотят переселяться во временное жилье, а потом возвращаться в свои или новые квартиры? А если это будут новые квартиры на надстроенных этажах, то кто будет оплачивать дополнительную площадь? Вряд ли сами жители захотят нести эти расходы”, - поинтересовалась главный архитектор ЛЕНЖИЛНИИПРОЕКТ Ксения Шарлыгина.
По мнению главного архитектора ООО «Институт территориального развития» Ирины Мироновой, реновация в принципе не может быть экономически привлекательна для девелоперов и стоит рассматривать сценарии государственно-частного партнерства.
“У нас в Петербурге реновация реализована на 1%, вы задавались вопросом почему? Потому что в бюджете города, в отличии от Москвы, нет денег, - добавил главный архитектор проектов бюро «Студия-17», доцент СПбГАСУ Владимир Линов. - Существуют экспериментальные расчеты, включающие финансовый анализ. Он показывает, что можно провести реконструкцию территории с надстройкой двух этажей и полным соблюдением всех современных нормативов только силами частных инвесторов. Но это крайний случай. Рентабельность таких проектов - от нуля до десяти процентов. Если заключить соглашение с городом и обеспечить комплексное финансирование, то рентабельность может доходить для 20%. Застройщики же стремятся к рентабельности больше 20%”.
Вице-президент Банка ВТБ Александр Ольховский на это возразил, что в современных условиях застройщики стремятся “хоть к какой-нибудь рентабельности”, и даже 16% - может быть вполне приемлемым показателем, чтобы взяться за реновацию. “Если у города будет готовность к реновации территории и он будет участвовать только в той части, которая не обеспечивает девелоперу 16% годовых - вот и финансовое решение, в том числе для проектов, которые были представлены сегодня, - аргументировал Александр Ольховский. - Другая дилемма: соблюсти те параметры , которые существуют, и достичь доходности в 16%, - со стороны города придется финансировать слишком много, а на это нет бюджета”.
Неутешительный прогноз для реализации концепций дал руководитель мастерской «Б2», архитектор Феликс Буянов: “Оба проекта представляют собой мечты архитектора, как преобразить унылые, но привычные сердцу кварталы. Первый вариант - это синица в руках. Все живут в одинаковых кварталах, где одинаково распределена зелень и расположены транспортные магистрали. Второй проект - это явная революция и пощечина уравниловке. Но потолок задран слишком высоко. В городе еще долго не будет средств на реализацию подобного квартала. Если только не изменится государственная политика в отношении Петербурга”.
В завершении дискуссии, эксперты - и архитекторы, и девелоперы, и чиновники - сошлись во мнении, что главный тормоз реновации - не столько дефицит финансирования, сколько действующие градостроительные нормативы. Строить новое по старым нормативам невозможно. “Проекты, которые мы сегодня увидели, еще раз подтверждают, что нельзя, чтобы на все разнообразные градостроительные и средовые ситуации распространялись одни и те же нормы. Мы получим очередной виток уныния и однообразия. Среда должна быть разной”, - резюмировала консультант председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга по вопросам градостроительной политики Анна Катханова.
Власти Петербурга намерены в формате ГЧП найти инвестора строительства скоростной линии трамвая от Купчино в Славянку.
На прошлой неделе Комитет по инвестициям Петербурга объявил о конкурсе на право заключения концессионного соглашения в проекте государственно-частного партнерства по созданию и использованию скоростной трамвайной сети по маршруту станция метро «Купчино» – Шушары – Славянка.
Стоимость контракта определена в 25,9 млрд рублей. В рамках этой суммы концессионеру необходимо будет разработать градостроительную, проектную документацию и построить на юге города трамвайную линию протяженностью более 21 км. Первый этап строительства предполагает прокладку 10 км трамвайных путей до Шушар и закупку десяти современных трамваев. Второй этап – прокладку 11 км путей до Славянки и приобретение еще 12 единиц подвижного состава.
Сам срок действия концессионного соглашения составит 30 лет. Прием заявок на участие в конкурсе продлится до 10 октября этого года. Согласно разработанному плану-графику конкурсных процедур, соглашение будет подписано в марте-апреле 2018 года.
По словам и. о. председателя Комитета по инвестициям Дмитрия Синкина, данный проект очень значим для города. «Он поможет решить многие транспортные проблемы южной части Петербургской агломерации. Мы надеемся, что проект вызовет интерес у инвесторов. Вероятно, выйдем на этап предварительных договоренностей с инвестором в конце этого года», – отметил он.
Потенциальных участников конкурса Дмитрий Синкин «Строительному Еженедельнику» затруднился назвать. При этом он подчеркнул, что переговоры с инвесторами уже велись на ПМЭФ этого года.
Отметим, что год назад также на ПМЭФ власти Петербурга подписали рамочное соглашение с ВТБ о развитии дорожно-транспортной инфраструктуры на юге города. В соответствии с ним на деньги инвестора предполагалось пустить скоростную линию трамвая от станции метро «Кировский завод» в Петергоф через квартал «Балтийской Жемчужины» и вторую линию – от пока недостроенной станции метро «Южная» в Шушарах к городу-спутнику Южный и в Красное Село. В целом, в строительство данных трамвайных сетей ВТБ планировал вложить 20 млрд рублей. На данный момент проекты реализовываться не начинали. В презентациях Комитета по инвестициям текущий статус этих проектов обозначен как «Поиск инвестора».
Между тем, пока с трудом начал осуществляться ГЧП-проект строительства скоростного трамвая в Красногвардейском районе Петербурга. На прошлой неделе вице-губернатор Игорь Албин раскритиковал концессионера – «Группу ЛСР» – за отставание проводимых работ от графика на 4-6 месяцев. Он поручил руководителям Комитета по транспорту и КРТИ ежедневно контролировать ход работ на объекте. В «Группе ЛСР» пояснили, что отставание связано с задержкой передачи земельных участков, а также с техническими сложностями переустройства сетей. Тем не менее, пообещал концессионер, в ближайшее время работы будут ускорены и проект будет реализован в изначально определенные сроки.
Кстати
На данный момент на сопровождении Комитета находится более 100 проектов (включая 11 проектов ГЧП), по которым с начала 2016 года и по состоянию на 1 июля 2017 года привлечено 230 млрд рублей. В этом году на заседании Совета по инвестициям при губернаторе Санкт-Петербурга рассмотрено восемь проектов на сумму объявленных инвестиций около 57 млрд рублей, для пяти из них рекомендовано рассмотреть возможность присвоения статуса стратегического проекта.
Фонд имущества Петербурга создает электронную торговую блокчейн-площадку, чтобы с ее помощью продавать или сдавать в аренду объекты, находящиеся в собственности города.
Заявка на разработку современной информационной торговой платформы на основе технологии блокчейн от Фонда имущества при поддержке Комитета имущественных отношений в Комитет финансов Петербурга поступила на прошлой неделе. В случае ее утверждения в 2017 году новый ресурс начнет работать в Северной столице в 2018 году.
«Децентрализованный принцип работы электронной торговой площадки на основе технологии блокчейн при максимальной прозрачности позволит устранить риски, характерные для обычных торговых площадок – подделку и компрометацию данных об активах, изменение лотов, истории и деталей торгов, любые виды сговора участников. То есть, устранит недобросовестных участников торгов», – объяснили в Фонде имущества.
Технологии блокчейн аналитики прочат светлое будущее. Главный ее плюс, по их мнению, – экономия времени и, как следствие, денег. Согласно прогнозам Accenture, если эту технологию начнут использовать восемь крупнейших инвестиционных банков мира, то к 2025 году они смогут экономить до 12 млрд долларов в год. Аналитики McKinsey считают, что для сектора финансовых услуг ежегодная выгода составит 110 млрд долларов.
По мнению Екатерины Лапиной, вице-президента «АРИН» по управлению коммерческой недвижимостью, технология блокчейн позволяет снизить количество посредников при заключении сделки и, как следствие, – уменьшить ее стоимость. «С применением этой технологии рынок недвижимости, безусловно, станет более цивилизованным. Но этот факт не повлияет на наличие посредников, которые сейчас не зарабатывают на перепродаже, а выступают в качестве специалистов по привлечению той или иной группы покупателей для объектов жилой и коммерческой недвижимости», – уточняет она.
Руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group Екатерина Тейдер сообщила, что западные компании уже активно внедряют эту методику в свою работу. Например, в некоторых странах появилась возможность проводить оплату по карте в криптовалюте. «Что касается российского рынка – у нас есть желание сотрудничать с партнерами на уровне блокчейна, но проблема в отношении госструктур к подобным изменениям и в непонимании самой технологии, – объясняет Екатерина Тейдер. – Активно ведется работа по поиску специалистов, которые могли бы работать в этом направлении, но пока реальный переход к блокчейну кажется маловероятным. Если говорить о других российских городах, то там интереса к этой технологии пока нет».
Справка
Блокчейн (blockchain) – это распределенная база данных, у которой устройства хранения данных не подключены к общему серверу. Эта база данных хранит постоянно растущий список упорядоченных записей, называемых блоками. Каждый блок содержит метку времени и ссылку на предыдущий блок. Первая сделка, основанная на технологии блокчейн, состоялась осенью 2016 года. Операция по аккредитиву на 100 тыс. долларов банком Barclays была проведена за 4 часа вместо стандартных 10 дней.