«Оттепель» для хрущевок
В школе креативных индустрий “Маяк” презентовали две концепции по реновации квартала модернистской застройки 1960–1970-х годов на Малой Охте, разработанные студентами под кураторством петербургских и лондонских архитекторов. Обсуждение концепций конкурсным жюри внезапно переросло в спор о том, кто и как должен финансировать реновацию хрущевок в Петербурге.
В рамках воркшопа “Оттепель”, организованного журналом «Проект Балтия» совместно с Комитетом по градостроительству и архитектуре Петербурга и компанией AAG две команды студентов-архитекторов под кураторством старших коллег (Степана Липгарта и Алексей Левчука и британских преподавателей архитектурной школы МАРШ Джеймса О’Брайена и Джозефа ван дер Стина, соответственно) в течение недели разрабатывали сценарии реновации для одного из кварталов на Малой Охте.
Концепция команды под руководством британцев под названием «Хрущевки: адаптация к будущему» представляет собой консервативный сценарий без сноса домов. Студенты предложили укрепить дома металлическим каркасом и надстроить сверху два этажа. В части домов один из этажей предлагается отдать под террасы и превратить в общественное пространство.
По периметру домов предложено надстроить платформу с пандусами, облегчив тем самым доступ в квартиры маломобильных жителей. В домах также появятся лифты. Преобразования внутри зданий предложены незначительные: расширить общие коридоры и надстроить лоджии.
Большое внимание в проекте уделено озеленению. Фактически почти все пространство между домами предложено превратить в парк, сделав дворы свободными от автомобилей (парковки предлагается вывести за пределы квартала).
Авторы проекта, по их словам, руководствовались идеей изменения стиля жизни обитателей хрущевок. Достичь этой цели они предлагают за счет новых общественных пространств и таким образом расширяя возможности для общения и взаимодействия местных жителей.
Второй сценарий, разработанный под кураторством петербургских архитекторов, предлагает несколько иной путь. Концепция “Органический Петербург” также отталкивается от нового образа городской среды, меняющей стиль жизни населения на более комфортный. Также сделан акцент на зеленой зоне. Но вопрос с застройкой решен принципиально иначе.
Дома в центре квартала, одной из низкокачественных панельных серий, предлагается снести, а на их месте высадить деревья. “Память места” предлагается сохранить в виде футпринтов (следов) от бывших пятиэтажек, в центр которых будут посажены сосны. В парке также предполагается искусственный водоем, велодорожки, площадки для выгула собак.
В архитектуре квартала предлагается полностью уйти от однообразия хрущевских фасадов. Треугольные крыши с мансардами, блокированная застройка, арки, дворы-карэ и несколько высотных доминант, - по замыслу архитекторов должны приблизить дворы Малой Охты к атмосфере исторической застройки Петербурга.
При этом площадь застройки авторы предполагают увеличить в два раза, а количество населения - в три.
Эксперты воркшопа, оценив эстетические и средовые преимущества обеих концепций, посетовали на абсолютное игнорирование экономической модели реализации этих проектов. Куда и как переселять жителей? Будут ли проекты рентабельны?
Генеральный директор холдинга AAG Александр Завьялов отметил, что для того, чтобы понимать порядок реализации проектов, при их подготовке нужна экспертиза девелоперов. “Для районов у центра нужно оценивать показатели, чтобы текущая площадь жилого фонда и продаваемая площадь возводимых улучшений соотносилась не менее, чем 1 к 2,5. Тогда получается экономический результат без вмешательства бюджетных денег”, - прокомментировал девелопер.
Генеральный директор российского офиса бюро Semrén & Månsson (Санкт-Петербург) Андрей Петров, отзываясь о второй концепции, одним из ее недостатков назвал дисбаланс визуального восприятия класса и экономического восприятия: “По моим подсчетам получается 25 кв. м. на одну квартиру. Даже в эконом-классе однокомнатные квартиры имеют площадь минимум 40 кв.м.”.
Недостаточно продуманными оказались и методы работы с местными жителями. “Вы уверены, что жители захотят переселяться во временное жилье, а потом возвращаться в свои или новые квартиры? А если это будут новые квартиры на надстроенных этажах, то кто будет оплачивать дополнительную площадь? Вряд ли сами жители захотят нести эти расходы”, - поинтересовалась главный архитектор ЛЕНЖИЛНИИПРОЕКТ Ксения Шарлыгина.
По мнению главного архитектора ООО «Институт территориального развития» Ирины Мироновой, реновация в принципе не может быть экономически привлекательна для девелоперов и стоит рассматривать сценарии государственно-частного партнерства.
“У нас в Петербурге реновация реализована на 1%, вы задавались вопросом почему? Потому что в бюджете города, в отличии от Москвы, нет денег, - добавил главный архитектор проектов бюро «Студия-17», доцент СПбГАСУ Владимир Линов. - Существуют экспериментальные расчеты, включающие финансовый анализ. Он показывает, что можно провести реконструкцию территории с надстройкой двух этажей и полным соблюдением всех современных нормативов только силами частных инвесторов. Но это крайний случай. Рентабельность таких проектов - от нуля до десяти процентов. Если заключить соглашение с городом и обеспечить комплексное финансирование, то рентабельность может доходить для 20%. Застройщики же стремятся к рентабельности больше 20%”.
Вице-президент Банка ВТБ Александр Ольховский на это возразил, что в современных условиях застройщики стремятся “хоть к какой-нибудь рентабельности”, и даже 16% - может быть вполне приемлемым показателем, чтобы взяться за реновацию. “Если у города будет готовность к реновации территории и он будет участвовать только в той части, которая не обеспечивает девелоперу 16% годовых - вот и финансовое решение, в том числе для проектов, которые были представлены сегодня, - аргументировал Александр Ольховский. - Другая дилемма: соблюсти те параметры , которые существуют, и достичь доходности в 16%, - со стороны города придется финансировать слишком много, а на это нет бюджета”.
Неутешительный прогноз для реализации концепций дал руководитель мастерской «Б2», архитектор Феликс Буянов: “Оба проекта представляют собой мечты архитектора, как преобразить унылые, но привычные сердцу кварталы. Первый вариант - это синица в руках. Все живут в одинаковых кварталах, где одинаково распределена зелень и расположены транспортные магистрали. Второй проект - это явная революция и пощечина уравниловке. Но потолок задран слишком высоко. В городе еще долго не будет средств на реализацию подобного квартала. Если только не изменится государственная политика в отношении Петербурга”.
В завершении дискуссии, эксперты - и архитекторы, и девелоперы, и чиновники - сошлись во мнении, что главный тормоз реновации - не столько дефицит финансирования, сколько действующие градостроительные нормативы. Строить новое по старым нормативам невозможно. “Проекты, которые мы сегодня увидели, еще раз подтверждают, что нельзя, чтобы на все разнообразные градостроительные и средовые ситуации распространялись одни и те же нормы. Мы получим очередной виток уныния и однообразия. Среда должна быть разной”, - резюмировала консультант председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга по вопросам градостроительной политики Анна Катханова.
Публичные лидеры рынка – «Группа ЛСР» и ГК «Эталон», на этой неделе отчитались о вводе и продажах жилья в 2017 году. По итогам года «Группа ЛСР» сократила продажи в деньгах на 7% до 63,5 млрд рублей. А «Эталон», напротив, нарастил выручку от продаж на 6% до 50,2 млрд рублей. Тем не менее, оба застройщика планируют в текущем году увеличить ввод жилья на рынок. Другие девелоперы города равняются на лидеров.
Первой на прошлой неделе о работе в 2017 году отчиталась «Группа ЛСР» Андрея Молчанова. Согласно отчету, совокупно во всех регионах присутствия компания заключила контракты на продажу 640 тыс. кв.м. жилья, что на 6% меньше, чем годом ранее. В денежном выражении продажи сократились на 7% до 65,3 млрд рублей. Цены на жилье в компании год к году сократились на 2% и составили в среднем 102 тыс. рублей за 1 кв.м. Доля сделок с ипотекой достигла 47% против 38% годом ранее. Между тем «Группа ЛСР» увеличила за год ввод объектов в эксплуатацию и продажу. Ввод в эксплуатацию вырос на 15% до 909 тыс. кв.м., а ввод в продажу увеличился на 7% до 780 тыс. кв.м.
Традиционно основные продажи девелопера пришлись на Петербург. Здесь за 2017 год «Группа ЛСР» продала 407 тыс. кв.м. жилья (на 6% больше, чем в 2016 году) на сумму 41,3 млрд рублей (рост в деньгах составил 13%). Ввод в эксплуатацию жилья в Петербурге у застройщика вырос за год на 23%, до 607 тыс. кв.м. Для сравнения, за 2017 год в Москве «Группа ЛСР» заключила новые контракты по продаже всего 122 тыс. кв.м. недвижимости на сумму 17,7 млрд рублей (в натуральном выражении и в деньгах спад составил 37%). И ввела в эксплуатацию только 193 тыс. кв.м. недвижимости.
«У «Группы ЛСР» были проблемы с флагманским московским проектом «ЗИЛАрт». Девелопер его переделывал - уменьшал размеры квартир. Поэтому в продажу проект вышел в ноябре, на несколько месяцев позже, чем ожидалось. Это повлияло на общие натуральные показатели», - пояснил аналитик "БКС" Марат Ибрагимов.
Но в самой «Группе ЛСР» сообщили, что результаты работ за 2017 год полностью соответствуют ожиданиям. «В 2018 году мы намерены реализовать около 840 тыс. кв.м. недвижимости во всех в регионах присутствия, в том числе за счет вывода на рынок новых проектов, которые мы анонсируем позднее", — сообщили в пресс-службе «Группы ЛСР».
Что касается г руппы «Эталон» Вячеслава Заренкова, то за 2017 год она продала во всех регионах присутствия недвижимость общей площадью 512,2 тыс. кв.м. на сумму 50,2 млрд рублей, увеличив показатель прошлого года в натуральном выражении на 3%, и в деньгах на 6%. При этом средняя цена «квадрата» жилья у «Эталона» выросла на 3% до 98 тыс. рублей. А доля сделок с ипотекой у девелопера выросла до 41% против 23% годом ранее. Ввод объектов девелопер за год увеличил на 0,7%, до 423 тыс. кв. м.
Аналитик "Уралсиб Капитал" Денис Ворчик обратил внимание на то, что денежный поток «Эталона» в значительной степени поддерживает тот запас готовой недвижимости, который у компании возник за последние годы, - она на растущем рынке строила больше, чем продавала. «Но сейчас рынок стал сложнее, и компания, видимо, сбалансирует свою стратегию», - рассуждает Денис Ворчик.
Глава компании Вячеслав Заренков назвал итоги года ожидаемыми. И сообщил, что в 2018 году, ГК "Эталон" планирует сдать еще больше площадей. «Мы намерены ввести в эксплуатацию в 2018 году 480 тыс. кв.м. (на 13% больше, чем годом ранее) и реализовать недвижимость на сумму около 57 млрд рублей, что также на 13% больше, чем в ушедшем году», - сообщил Вячеслав Заренков. Он напомнил, что за прошлый год «Эталон» приобрел несколько новых проектов: проект бизнес-класса на ул. Летниковской в Москве и два проекта в Петроградском районе Петербурга. И в течение 2018 года, по его словам, компания еще увеличит долю проектов с центральным расположением в двух столицах в своем портфеле.
Другие застройщики Петербурга также сообщили о росте продаж и ввода жилья по итогам 2017 года. Многие из них планируют придерживаться этой стратегии и дальше. Так, в холдинге Setl Group сообщили, что объем ввода за год увеличили с 1 млн кв. м. до 1,2 млн кв. м. Показатели продаж компания не раскрывает.
Директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев сообщил, что в 2017 году компания ввела 580 тыс. кв. м. (5 тыс. квартир в городе и агломерации) против 400 тыс. кв. м. годом ранее. «А в 2018 году компания планирует вывести в реализацию шесть новых объектов общей площадью 760 тыс. кв. м., из которых четыре будут в черте города», - добавил он.
Заместитель генерального директора «Строительного треста» Беслан Берсиров рассказал, что за 2017 год компания ввела в эксплуатацию 130,4 тыс. кв. м. и продала 105 тыс. кв. м. недвижимости (без учета домов в коттеджных поселках и инфраструктурных объектов). «Продажи и в натуральном выражении, и в деньгах немного превышают аналогичный показатель 2016 года. Объем ипотечных сделок в портфеле компании в 2017 году составил 61%», - сообщил Беслан Берсиров. В 2018 году, по его словам, компания займется реализацией двух масштабных проектов: в Купчино и на проспекте Тореза. Их общая площадь – 230 тыс. кв. м. И начнет строительство 10-го лота ЖК NEW ПИТЕР в Новоселье. «Всего в 2018 году мы планируем ввести в эксплуатацию 125 тыс. кв. м. недвижимости», - сообщил Беслан Берсиров.
Выросли ввод и продажи жилья и у «УНИСТО Петросталь». Президент компании Владимир Оксман рассказал, что за 2017 год фирма увеличила ввод на 20% до 87 тыс. кв. м. и продажи на 6,7% до 42 тыс. кв. м. Доля ипотеки у компании превысила 70%. «Мы разрабатываем сразу несколько проектов комплексного освоения территории, некоторые из которых выйдут в продажу в следующем году», — поделился планами Владимир Оксман.
Компания «Главстрой-СПб» за 2017 год ввела в эксплуатацию 501,7 тыс. кв. м. и планирует в 2018 году ввести более 300 тыс. тыс. кв. м., сообщили в пресс-службе застройщика. Объемы продаж в компании не раскрывают, но говорят, что они находились на плановом уровне. «У нас сбалансированный товарный запас, проведена работа по оптимизации квартирографии и повышению функциональности жилья. Доля квартир с ипотекой составила 60%», - заключили там.
Но эксперты предупреждают, что активный вывод новых проектов на рынок может привести к «надуванию пузыря». Сейчас предложение на рынке жилья в Петербурге, по разным данным, превышает спрос на 20-30%. «Желающих купить квартиры уже не хватает на всех девелоперов. Рынок на всех парах несется к классическому кризису перепроизводства», — считает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
Градсовет при правительстве Петербурга одобрил строительство на Петроградской набережной десятиэтажной гостиницы с сохранением на участке исторического деревянного здания.
На первом в 2018 году Градостроительном совете при правительстве Петербурга его участники рассмотрели и одобрили с небольшими замечаниями проект гостиницы, которую предполагается возвести по адресу Петроградская набережная, 24. В настоящее время на данном участке расположен двухэтажный деревянный исторический дом.
Заказчиком проекта по представленным в КГА документам является индивидуальный предприниматель Александр Шестаков. Он же является собственником «Первой мебельной фабрики» и владельцем участка. О намерении возвести на Петроградской набережной гостиницу, бизнесмен заявил еще в 2016 году. Предполагаемый объем инвестиций должен был составлять не менее 600 млн рублей. Как было заявлено на градсовете, оператор гостиницы уже определен. Им будет сетевой зарубежный холдинг Rezidor, наиболее известный бренд которого – отели Radisson.
Проект гостиничного комплекса был подготовлен архитектурным бюро «Студия 44» Никиты Явейна. Согласно проекту историческое здание будет сохранено. При этом, вероятнее всего, будут переделаны фасады, но геометрия объекта останется прежней. Вплотную к деревянному дому предполагается возвести десятиэтажное гостиничное здание на 135 номеров. Также в нем разместятся ресторан, конференц-зал, подземная парковка. Общая площадь гостиничного комплекса составит 10 тыс.кв.м.
Никита Явейн признался, что его команде при работе над данным проектом пришлось считаться с «небольшой конфликтностью», связанной с расположенным на площадке историческим зданием. Дело в том, что в конце 2016 года объект после проведенной по заказу собственника экспертизы был выведен из охранного реестра, так как оказался типовым для постройки второй половины XIX века. Защитить исторический объект пытались градозащитники и даже обращались к вице-губернатору Игорю Албину, но никакого решения в Смольном принято не было.
« Мы смогли убедить заказчика относиться к данному объекту как к памятнику. Все что можно сохранить, будет сохранено, а что нет, - будет заменено на новые деревянные конструкции. Решения будут приниматься после того как полностью обследован дом и определено его фактическое состояние»,- отметил Никита Явейн.
В целом большинству членов Градсовета проект понравился. Эксперты отметили, что проектировщики «достаточно ловко справились с трудным участком». При этом специалисты высказали несколько замечаний по архитектурному переходу верхней части высотного здания и озеленению. Положительно оценил проект и глава петербургского отделения ВООПиК Александр Кононов. Но он отметил, что градозащитники продолжат бороться за признание объекта памятником и за вторичное его внесение в охранный реестр. «На Петроградской стороне и в целом в центре города почти не осталось объектов деревянного зодчества. Проведенная по заказу собственника экспертиза была как минимум претенциозна. В судебном порядке мы продолжим оспаривать ее выводы. К представленному проекту серьезных претензий нет. Мы приветствуем ту деликатность, которая была выбрана по отношению к историческому зданию», - подчеркнул представитель ВООПиК.
