«Оттепель» для хрущевок
В школе креативных индустрий “Маяк” презентовали две концепции по реновации квартала модернистской застройки 1960–1970-х годов на Малой Охте, разработанные студентами под кураторством петербургских и лондонских архитекторов. Обсуждение концепций конкурсным жюри внезапно переросло в спор о том, кто и как должен финансировать реновацию хрущевок в Петербурге.
В рамках воркшопа “Оттепель”, организованного журналом «Проект Балтия» совместно с Комитетом по градостроительству и архитектуре Петербурга и компанией AAG две команды студентов-архитекторов под кураторством старших коллег (Степана Липгарта и Алексей Левчука и британских преподавателей архитектурной школы МАРШ Джеймса О’Брайена и Джозефа ван дер Стина, соответственно) в течение недели разрабатывали сценарии реновации для одного из кварталов на Малой Охте.
Концепция команды под руководством британцев под названием «Хрущевки: адаптация к будущему» представляет собой консервативный сценарий без сноса домов. Студенты предложили укрепить дома металлическим каркасом и надстроить сверху два этажа. В части домов один из этажей предлагается отдать под террасы и превратить в общественное пространство.
По периметру домов предложено надстроить платформу с пандусами, облегчив тем самым доступ в квартиры маломобильных жителей. В домах также появятся лифты. Преобразования внутри зданий предложены незначительные: расширить общие коридоры и надстроить лоджии.
Большое внимание в проекте уделено озеленению. Фактически почти все пространство между домами предложено превратить в парк, сделав дворы свободными от автомобилей (парковки предлагается вывести за пределы квартала).
Авторы проекта, по их словам, руководствовались идеей изменения стиля жизни обитателей хрущевок. Достичь этой цели они предлагают за счет новых общественных пространств и таким образом расширяя возможности для общения и взаимодействия местных жителей.
Второй сценарий, разработанный под кураторством петербургских архитекторов, предлагает несколько иной путь. Концепция “Органический Петербург” также отталкивается от нового образа городской среды, меняющей стиль жизни населения на более комфортный. Также сделан акцент на зеленой зоне. Но вопрос с застройкой решен принципиально иначе.
Дома в центре квартала, одной из низкокачественных панельных серий, предлагается снести, а на их месте высадить деревья. “Память места” предлагается сохранить в виде футпринтов (следов) от бывших пятиэтажек, в центр которых будут посажены сосны. В парке также предполагается искусственный водоем, велодорожки, площадки для выгула собак.
В архитектуре квартала предлагается полностью уйти от однообразия хрущевских фасадов. Треугольные крыши с мансардами, блокированная застройка, арки, дворы-карэ и несколько высотных доминант, - по замыслу архитекторов должны приблизить дворы Малой Охты к атмосфере исторической застройки Петербурга.
При этом площадь застройки авторы предполагают увеличить в два раза, а количество населения - в три.
Эксперты воркшопа, оценив эстетические и средовые преимущества обеих концепций, посетовали на абсолютное игнорирование экономической модели реализации этих проектов. Куда и как переселять жителей? Будут ли проекты рентабельны?
Генеральный директор холдинга AAG Александр Завьялов отметил, что для того, чтобы понимать порядок реализации проектов, при их подготовке нужна экспертиза девелоперов. “Для районов у центра нужно оценивать показатели, чтобы текущая площадь жилого фонда и продаваемая площадь возводимых улучшений соотносилась не менее, чем 1 к 2,5. Тогда получается экономический результат без вмешательства бюджетных денег”, - прокомментировал девелопер.
Генеральный директор российского офиса бюро Semrén & Månsson (Санкт-Петербург) Андрей Петров, отзываясь о второй концепции, одним из ее недостатков назвал дисбаланс визуального восприятия класса и экономического восприятия: “По моим подсчетам получается 25 кв. м. на одну квартиру. Даже в эконом-классе однокомнатные квартиры имеют площадь минимум 40 кв.м.”.
Недостаточно продуманными оказались и методы работы с местными жителями. “Вы уверены, что жители захотят переселяться во временное жилье, а потом возвращаться в свои или новые квартиры? А если это будут новые квартиры на надстроенных этажах, то кто будет оплачивать дополнительную площадь? Вряд ли сами жители захотят нести эти расходы”, - поинтересовалась главный архитектор ЛЕНЖИЛНИИПРОЕКТ Ксения Шарлыгина.
По мнению главного архитектора ООО «Институт территориального развития» Ирины Мироновой, реновация в принципе не может быть экономически привлекательна для девелоперов и стоит рассматривать сценарии государственно-частного партнерства.
“У нас в Петербурге реновация реализована на 1%, вы задавались вопросом почему? Потому что в бюджете города, в отличии от Москвы, нет денег, - добавил главный архитектор проектов бюро «Студия-17», доцент СПбГАСУ Владимир Линов. - Существуют экспериментальные расчеты, включающие финансовый анализ. Он показывает, что можно провести реконструкцию территории с надстройкой двух этажей и полным соблюдением всех современных нормативов только силами частных инвесторов. Но это крайний случай. Рентабельность таких проектов - от нуля до десяти процентов. Если заключить соглашение с городом и обеспечить комплексное финансирование, то рентабельность может доходить для 20%. Застройщики же стремятся к рентабельности больше 20%”.
Вице-президент Банка ВТБ Александр Ольховский на это возразил, что в современных условиях застройщики стремятся “хоть к какой-нибудь рентабельности”, и даже 16% - может быть вполне приемлемым показателем, чтобы взяться за реновацию. “Если у города будет готовность к реновации территории и он будет участвовать только в той части, которая не обеспечивает девелоперу 16% годовых - вот и финансовое решение, в том числе для проектов, которые были представлены сегодня, - аргументировал Александр Ольховский. - Другая дилемма: соблюсти те параметры , которые существуют, и достичь доходности в 16%, - со стороны города придется финансировать слишком много, а на это нет бюджета”.
Неутешительный прогноз для реализации концепций дал руководитель мастерской «Б2», архитектор Феликс Буянов: “Оба проекта представляют собой мечты архитектора, как преобразить унылые, но привычные сердцу кварталы. Первый вариант - это синица в руках. Все живут в одинаковых кварталах, где одинаково распределена зелень и расположены транспортные магистрали. Второй проект - это явная революция и пощечина уравниловке. Но потолок задран слишком высоко. В городе еще долго не будет средств на реализацию подобного квартала. Если только не изменится государственная политика в отношении Петербурга”.
В завершении дискуссии, эксперты - и архитекторы, и девелоперы, и чиновники - сошлись во мнении, что главный тормоз реновации - не столько дефицит финансирования, сколько действующие градостроительные нормативы. Строить новое по старым нормативам невозможно. “Проекты, которые мы сегодня увидели, еще раз подтверждают, что нельзя, чтобы на все разнообразные градостроительные и средовые ситуации распространялись одни и те же нормы. Мы получим очередной виток уныния и однообразия. Среда должна быть разной”, - резюмировала консультант председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга по вопросам градостроительной политики Анна Катханова.
Комитет по инвестициям Петербурга отчитался о работе за 2017 год. Чиновники рапортуют об увеличении инвестиционной привлекательности города. Эксперты с этим не спорят, однако уверены, что может быть еще лучше.
Заместитель председателя Комитета по инвестициям Петербурга Дмитрий Синкин, ссылаясь на данные Петростата, сообщил, что за прошлый год город привлек около 658,5 млрд рублей инвестиций, т. е. на 76,2 млрд больше, чем в 2016 году. Кроме того, Петербург вырос в Национальном рейтинге состояния инвестиционного климата в субъектах РФ – с 22-го места в группе В до 17-го места в той же группе. Также Северная столица сохранила позиции в Рейтинге инвестиционной привлекательности регионов России: 2-е место (1А).
Позитивную динамику в вопросах инвестиций руководство комитета связывает с несколькими факторами. В частности, со снижением порога инвестирования стратегических проектов. Ранее статус стратегического могли получить проекты стоимостью от 1,5-2 млрд рублей, теперь же Смольный снизил требования по некоторым категориям объектов до 1 млрд.
В результате за прошлый год стратегическими были признаны 9 проектов общей стоимостью 47,33 млрд рублей. Речь идет о строительстве следующих объектов: порт «Бронка»; металлургический комплекс с цехом металлообработки и автобазой на территории Ижорского завода; трехзвездочная гостиница в Калининском районе; научно-промышленный центр в Московском районе; объекты фармацевтической промышленности ЗАО «БИОКАД»; машиностроительный завод по производству фасовочно-упаковочного оборудования; мусоросжигательные и мусороперерабатывающие заводы; мусоросортировочный и мусороперерабатывающий комплексы; а также медучреждения.
Кроме того, Смольный поддерживает бизнес через государственно-частное партнерство и делает это весьма успешно – на федеральном уровне Петербург считают одним из самых прогрессивных городов в данном вопросе. За 2017 год было подписано два концессионных соглашения на строительство линий скоростного трамвая и одно – на возведение гостиницы.
Важную роль сыграло и развитие инвестиционного портала, который позволяет подавать заявки в режиме онлайн. «Агентство стратегических инициатив признало портал одной из лучших практик и рекомендует ее для внедрения в других регионах РФ», – отметил Дмитрий Синкин.
Помимо этого, в январе 2017 года в Петербурге появился фронт-офис «единого окна» для инвесторов на Московском проспекте, 60. «Подводя первые итоги, можно сказать, что популярность фронт-офиса растет, так как количество посетителей постоянно увеличивается. Кроме того, проект оценили и на федеральном уровне», – добавил г-н Синкин.
Эксперты достижения Петербурга в вопросе привлечения инвесторов не оспаривают, однако полагают, что потенциал города гораздо выше.
Как сообщила директор СПб ГБУ «Управление инвестиций» Ольга Иванова, за 2017 год Фонд имущества Петербурга через аукционы продал 12 земельных участков под строительство объектов разного назначения. При этом под жилье было реализовано 4 участка общей площадью чуть менее 46 тыс. кв. м. Исполняющий обязанности председателя петербургского отделения организации «Деловая Россия» Дмитрий Панов отметил, что этот показатель может быть в разы больше: «К нам обратились около 50 инвесторов из разных регионов РФ и шести других стран. И все они готовы строить в Петербурге жилье и инфраструктуру, в особенности спортивную. Сегодня в Северной столице строить выгоднее, чем в Москве. Здесь есть свободная земля и спрос».
Член Союза промышленников и предпринимателей Санкт-Петербурга Владимир Евсеев отметил, что промышленным отраслям требуется более активная инвестиционная поддержка. «Система привлечения инвесторов к промышленным проектам в Петербурге выстроена и функционирует, но есть проблемы. И главная заключается в том, что действующая федеральная политика не позволяет привлекать крупные инвестиции в базовые и стратегические промышленные отрасли. Необходимо поднять эти вопросы в Правительстве РФ, поскольку на городском уровне уже много сделано. Необходимо прийти к отраслевому принципу привлечения инвестиций», – уверен эксперт.
Г-н Евсеев отметил, что промышленным предприятиям необходимо помочь диверсифицировать производства, чтобы они могли поставлять востребованный продукт: «У самих предприятий на это нет средств, нужны огромные инвестиции со стороны». Кроме того, он отметил, что необходимо строить новые современные производства. При этом хорошо зарекомендовавшая себя схема ГЧП в сфере промышленности не работает. «Необходимо разработать механизмы, чтобы принцип ГЧП мог применяться и в промышленных областях», – добавил Владимир Евсеев.
На месте заброшенной военной базы в Лахте может появиться новый малоэтажный жилой микрорайон. Инвесторы предлагают включить эту территорию в список проектов комплексного устойчивого развития территорий. Пока в этом списке 10 адресов.
В районе Лахты может появиться еще один крупный жилой массив. Вариант застройки почти 40 га недалеко от возводимого «Главстроем СПб» жилого квартала «Юнтолово» на днях обсудили на публичных слушаниях по поправкам в ПЗЗ Приморского района. Речь идет о территории недостроенной военной базы, часть которой (12 га) Фонд РЖС продал в 2013 году. Имя собственника не раскрывалось. Но именно он выступил на публичных слушаниях с инициативой перевести свой участок (пока предназначенный под промышленную застройку) под малоэтажное жилье. По предварительным расчетам, там можно построить почти 160 тыс. кв. м. жилья с социальной инфраструктурой.
А всю территорию бывшей военной части инвестор предложил включить в список проектов комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ), который сейчас формируют и обсуждают в городе.
Понятие "КУРТ" ввел федеральный закон №373, вступивший в силу 1 января 2017 года. Формально он закрепил поправки в Градкодекс в части регулирования подготовки, согласования и утверждения ППТ. Но по факту ввел совершенно новый градостроительный институт КУРТ для создания городских кварталов, обеспеченных всеми видами инфраструктуры.
В начале 2017 года Петербург определил пять территория для КУРТ. В июле список территорий под КУРТ был расширен до 14 адресов по заявлениям районных администраций. Но в январе этого года КГА рекомендовал исключить из списка четыре участка - земли в районе Киевского шоссе, аэродрома Горелово, Дальневосточного проспекта и поселка Лисий Нос. Так что, теперь их в списке 10.
В Комитете по градостроительству и архитектуре Петербурга «Строительному Еженедельнику» сообщили, что комиссии, где будут обсуждать предложения, озвученные на общественных слушаниях, пройдут весной. И только после этого будет понятно, попадет ли адрес в Лахте в список КУРТ.
Эксперты считают, что идея с КУРТ не лишена логики. «В современных условиях законодательства и рынка включение этого адреса в список КУРТ будет тем преимуществом, которое позволит обеспечить проект необходимой инфраструктурой. Это здравое решение – хотя дорогостоящее», - говорит руководитель проектов девелопмента и развития территорий Becar Asset Management Group Александр Кириятских. Инвестиции в заявленный проект, по его оценке, составят 11-15 млрд рублей.
Кстати
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», объем рынка в Приморском районе оценивается в 1,16 млн кв. м. жилья, из которых 34,7 тыс. кв.м. находится в районе Лахты (3% от объема рынка района). В свободной продаже в районе находится 515 тыс. кв.м. жилья (из них в Лахте – 17,7 тыс. кв. м.). По итогам 2017 года в Приморском районе реализовано 482,3 тыс. кв.м. жилья, в том числе 5% — в районе Лахты, где представлено в основном жилье массового спроса. Средняя цена предложения при 100% оплате в классе «масс-маркет» в Приморском районе составляет 101,6 тыс. рублей.