MIPIM: монетизация идей
Инвестиционный климат в России сегодня как никогда привлекателен для иностранных инвесторов, однако сложная политическая обстановка препятствует воплощению их интереса в реальные проекты. Впрочем, российский бизнес на счет западных капиталов иллюзий не питает – и едет на MIPIM не за деньгами, а за идеями.
Международная выставка недвижимости MIPIM проходила с 13 по 16 марта во французских Каннах. Всего в этом году в ней приняли участие около 25 тыс. человек, они представляли почти 10 тыс. компаний, работающих на рынке недвижимости. В составе российской делегации MIPIM посетили около 500 человек.
Лондон – Стамбул
В этом году MIPIM еще раз подтвердила статус одной из крупнейших международных выставок – в экспозиции было представлено почти 6 тыс. стендов. В собственных павильонах разместились Лондон, Париж, Люксембург, Стамбул. Во все дни выставки здесь кипела деловая жизнь, было не протолкнуться. «Своими масштабами поразил макет Лондона, занявший почти полпавильона, – делится впечатлениями Фёдор Туркин, председатель совета ГК «РосСтройИнвест». – На макете детально отражен каждый дом в городе. Это говорит о том, что и власти Лондона, и архитекторы видят каждое из этих зданий в отдельности – и каждое неслучайно».
«Ярко на фоне других выделялся павильон Стамбула. Примечательно, что ряд представленных там проектов был целенаправленно адаптирован для российских инвесторов. В этом году были открыты стенды Африки, что само по себе не может не вызывать интерес», – рассказал Всеволод Баев, генеральный директор компании Media108.
Особое внимание инвесторов привлекают рынки развивающихся стран, где можно строить много жилья, и MIPIM этот тренд вполне отражает, считает он. «Не секрет, что в странах старой Европы объемы ввода очень скромны, а масштабы российских проектов и удешевление кредитных ставок делают доходность вложений весьма заманчивой. Эксперты, принимавшие участие в деловой программе MIPIM, открыто говорили о том, что в России сегодня складывается очень привлекательный инвестиционный климат, однако политические факторы его блокируют», – говорит Всеволод Баев.
По мнению Александра Шарапова, президента Becar Asset Management Group, сегодня для российского бизнеса международные выставки – площадки для поиска не инвестиций, а идей, которые можно усовершенствовать и затем реализовать в России. «Если говорить о девелопменте, то я думаю, что задача россиян – не столько привлекать деньги, сколько делать такие проекты, чтобы потихонечку двигаться и завоевывать мир – нашими опытом и знаниями, как делать эффективный, зарабатывающий деньги проект», – считает он.
Москва не сразу строилась
В собственном павильоне разместилась и российская столица. Однако, в отличие от соседних шатров Стамбула, Лондона и Парижа, здесь было не столь многолюдно. От Москвы на MIPIM отправилась делегация во главе с главным архитектором столицы Сергеем Кузнецовым. Среди представленных на выставке московских проектов: реновация пятиэтажек, редевелопмент промышленных территорий, реконструкция стадиона «Лужники» и парк Зарядье.
Кстати, два последних в этом году попали в шорт-лист премии в области архитектуры и девелопмента MIPIM Awards, победителей которой чествуют на выставке. Всего на получение премии претендовали 227 объектов из 55 стран. Победители были определены в 11 категориях. Реконструкция «Лужников» была номинирована как «Лучшее обновленное здание». В этой категории победило здание порта Антверпена (Бельгия) – проект, над которым работала ныне уже покойная Заха Хадид, выдающийся британский архитектор и дизайнер иракского происхождения.
Парк Зарядье претендовал на премию в номинации «Лучший проект городской регенерации». Соперниками московского парка были проект редевелопмента старого квартала Porta Nuova в Милане, комплекс Puhlmannhof в Берлине и парк Калиджодо в Джакарте. Победа досталась миланскому кварталу.
Надо сказать, что в этом году премию MIPIM Awards можно по праву считать итальянской, так как именно итальянцы, помимо проекта Porta Nuova, стали лучшими еще в двух номинациях – «Лучший торговый центр» (FICO Eataly World в Болонье) и «Лучшее офисное здание» (здание Фонда Фельтринелли и компании «Майкрософт» в Милане).
Не уповая особенно на высокий интерес иностранных партнеров, российская сторона сделала упор на качественную деловую программу. Так, большой интерес у профессионалов рынка вызвала организованная компанией RRG на стенде Москвы конференция о новых форматах и инновациях «Девелопмент 3.0». Председатель совета директоров RRG Денис Колокольников в своем выступлении сформулировал тренды, ярко проявившиеся на MIPIM в этом году: «На рынок выходят новые форматы, такие как гастромаркеты, фудмаркеты. Актуальными становятся многофункциональные проекты, сочетающие в себе сразу несколько типов недвижимости: жилье + ритейл + общественные пространства. Отлично, если в этот микс удается интегрировать и транспортный узел. Именно ТПУ постепенно превращаются из зон отчуждения в новые городские центры. Во всем мире (и Россия не исключение) набирают обороты проекты RE: реконструкция, ревитализация, реновация. Все чаще в комплексных проектах используются нестандартные решения: айдентика места, социализация жителей. Коворкинги и коливинги – больше не экзотика, а реальные проекты совместного использования пространств, и таких становится все больше».
Investor’s talks
Петербургская делегация принимала участие в MIPIM в 20-й раз, по случаю чего приняла поздравления от организаторов выставки и получила в подарок большой шоколадный торт. На своем стенде на интерактивных панелях город показал крупные инвестиционные проекты, реализованные за последние годы, а также перспективные – ВСД, Аэроэкспресс и др. Возглавлял делегацию Северной столицы России вице-губернатор Игорь Албин. В рамках деловой программы выставки состоялась сессия Investor’s talks, модератором которой выступил генеральный директор ГК «Доверие» Дмитрий Панов. Организаторы сессии предложили участникам поразмышлять над вопросами: как сочетать интересы бизнеса и горожан, сделать Петербург не только центром коммерции, но и оставить удобным для жизни, как выстраивать систему взаимодействия с инвестиционным и девелоперским сообществом.
Игорь Албин, открывая дискуссию, отметил, что городские власти находятся в постоянном диалоге с бизнес-сообществом, и напомнил, что Петербург является одним из лидеров жилищного строительства среди российских регионов. «Есть одна проблема, которую нам не удалось урегулировать пока – это социальное обременение. Для того, чтобы жить было комфортно, кроме жилых помещений необходимо создать школы, больницы, детские сады, зеленые насаждения общего пользования, парковочные пространства, обеспечить транспортную доступность. В идеале, конечно же, это обязанность государства или муниципалитета. Но денег как всегда не хватает. И должен отметить, что в социальном плане в Петербурге очень ответственный бизнес. Многие объекты мы получаем в казну бесплатно и безвозмездно», – подчеркнул он.
Вопрос доступности информации об объектах потенциального инвестирования прокомментировал заместитель председателя Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Алексей Силкин: «В 2017 году была проведена большая работа по усовершенствованию инвестиционного портала Санкт-Петербурга – http://spbinvestment.ru. Теперь это единая площадка, интегрированная практически со всеми городскими информационными системами. Это дает инвестору возможность получить максимально подробную информацию об объектах потенциального инвестирования и мерах поддержки. Напомню, что сайт работает на пяти иностранных языках – английском, испанском, французском, немецком и китайском».
Александр Ольховский, вице-президент ПАО «Банк ВТБ», назвал основные стимулы для инвестирования в Петербург: «В первую очередь, это очень крупный, достаточно стабильный рынок. Вторая важная причина – это то, что мы находимся в диалоге с властями. Может быть, этот диалог не всегда приводит к тому, что наша позиция принимается, но, во всяком случае, мы всегда можем прийти и высказать свое мнение, получить аргументированный отказ, если это отказ. Это очень важно. Все происходит в режиме нормального и комфортного диалога. И в-третьих, это та динамика, в которой регион вообще находится. По целому ряду показателей мы видим рост: и размера бюджета, и числа туристов, посещающих Петербург, и экономики в целом, которая растет, в частности, в промышленном секторе».
Завершая сессию, Игорь Албин обозначил новый акцент в деле поддержки петербургского бизнеса со стороны органов городской власти. «В течение 2018 года мы будем работать над тем, что предметно проанализируем все международные конкурсные процедуры, международные рынки, начнем заявляться на конкурсы и побеждать», – сказал он, пригласив петербургских бизнесменов к совместной работе.
Glorax Development на MIPIM
Единственным невиртуально представленным на стенде Петербурга проектом был комплекс Golden City от Glorax Development, которая принимала участие в выставке в качестве официального партнера городской экспозиции. Компания анонсировала Golden City два года назад на MIPIM-2016. Тогда это был архитектурный проект, который впоследствии был доработан при участии европейских и российских специалистов. Сегодня Golden City активно реализуется – и был представлен на выставке в новом статусе, как успешный пример освоения городских территорий.
Всего в рамках проекта будет построено шесть кварталов, включающих в себя жилую и коммерческую недвижимость, общей площадью более 450 тыс. кв. м. Сегодня идет активное строительство первой очереди (6-й квартал). Это два отдельно стоящих жилых корпуса переменной этажности, площадью 56 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию первой очереди проекта намечен на I квартал 2020 года.
В рамках деловой программы петербургского стенда Glorax Development также представила масштабный городской проект Ligovsky City, который является первым проектом компании в рамках редевелопмента «серого пояса» и будет реализован в историческом центре Петербурга.
Идея создания проекта возникла после проведения администрацией города конкурса «Серый пояс. Преобразование», где в качестве одной из трех пилотных территорий была представлена Волковская промзона. Предложенная голландским бюро MLA+ концепция развития была признана лучшей. Европейские урбанисты рассматривали территорию «серого пояса» как важнейшую часть структуры города со своей историей и перспективами в будущем. «Этот проект должен стать пилотной площадкой для развития «серого пояса», стать тем городом, в котором мы с вами хотим жить в XXI веке. Проект особенно важен для Петербурга – от его успеха зависит имидж процесса регенерации «серого пояса» в целом», – считает Яна Голубева, директор петербургского представительства MLA+.
Концепция MLA+ была доработана в Glorax Development – и результатом совместной работы стал проект Ligovsky City. При его реализации планируется объединение нескольких локаций Фрунзенского района города, в каждой из которых будут формироваться кварталы со своей средой и особой функцией. Это жилые кварталы с комплексами бизнес-класса, общественно-деловая застройка, социальная инфраструктура, пространства для отдыха и творчества.
«Сегодня в состав Ligovsky City входят четыре территории, они занимают около 25 га. Жилые комплексы «Первый квартал» и «Второй квартал» на Лиговском проспекте – отправные точки проекта, их строительство уже началось. В этих кварталах будет построено жилье бизнес-класса с коммерческими помещениями, социальной инфраструктурой и подземным паркингом», – уточнил Александр Моторин, директор проекта Ligovsky City.
В рамках реализации жилого комплекса компания будет развивать и новые территории. Так, в активе Glorax Development участок площадью 1,6 га на улице Тосина, а также территория площадью 18 га на Лиговском проспекте, 240.
Столицы в диалоге
Центральным мероприятием второго дня деловой программы стенда Петербурга стала кросс-сессия «Санкт-Петербург – Москва: Диалог двух столиц» с участием главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова и главного архитектора Петербурга Владимира Григорьева.
Европейские столицы стремительно меняют свой облик, смещая акценты своего развития на новые технологии, инфраструктуру, общественные пространства. Отдельный вопрос: для кого строятся города будущего? Насколько иначе воспринимает городскую среду поколение Z, не знающее мира без финансовых кризисов, Интернета и сотовых телефонов?
«Архитектура во всем мире сегодня испытывает тренд отвлечения от традиционных понятий, привычек, стереотипов, – отметил главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев. – Пару лет назад в Осло проходила триеннале, которая называлась After Belonging, что значит «Постпринадлежность». Архитектура After Belonging ожидает человечество, когда люди отрешатся от принадлежности к чему-либо или кому-либо. На мой взгляд, для Петербурга это пока достаточно отдаленная перспектива, но, если возникнет такой вызов, безусловно, мы должны будем на него отвечать».
По мнению Сергея Кузнецова, будущее настолько непредсказуемо, что строить города будущего сейчас – идея утопичная по своей сути. «Мы можем только оценить намечающиеся тенденции и интерполировать их на некоторое время вперед. Действительно, есть ярко выраженные тенденции: отказ от собственности и рост популярности арендного жилья, качественное изменение среды. Мы стараемся отследить эти тенденции и заложить в проекты, чтобы те были максимально устойчивыми. Это касается и программы реновации, которая сейчас так актуальна для столицы».
Мнение
Всеволод Баев, генеральный директор компании Media108:
– Российская делегация на MIPIM в этом году традиционно была замкнута сама на себе и за редким исключением не ориентирована на общение с иностранными партнерами. Например, тема проектного финансирования, актуальность которой значительно возросла в связи с недавними правительственными поручениями, к сожалению, не нашла своего места в деловой программе российской делегации, хотя уверен, что нашим западным коллегам по этому вопросу есть что рассказать.
Алексей Лебедев, президент группы компаний «Региональное управление»:
– В 2018-м количество участников из России на MIPIM заметно сократилось, в то время как, по данным организатора MIPIM, мероприятие посетило на 3 тысячи больше человек, чем годом ранее. Атмосфера выставки на российских стендах в целом была спокойнее, чем обычно, что выражалось и в сравнительно невысокой активности делегаций городов Петербурга и Москвы. На стенде Петербурга было представлено заметно меньше инвестиционных проектов. Порадовало то, что делегацию от Северной столицы в этом году возглавил вице-губернатор Игорь Албин, а также то, что участником мероприятий стал председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга Владимир Григорьев. Благодаря их участию наблюдался повышенный интерес к дискуссиям, были важные актуальные обсуждения перспектив развития Санкт-Петербурга и Ленинградской области, обсуждались эффективные и интересные форматы для развития в будущем, а также градостроительные ограничения.
Сбербанк выдал «Группе ЛСР» Андрея Молчанова гарантию в размере 3,3 млрд рублей на строительство первой в стране частной трамвайной дороги. Она заработает летом 2017 года и свяжет Ладожский вокзал с районом Ржевки.
О том, что «Северо-Западный банк» ПАО «Сбербанк» предоставил компании «ЛСР–Строй» гарантию, сообщила пресс-служба банка. Этот проект включает в себя строительство комплекса зданий трамвайного депо, а также трамвайных путей протяженностью 14 км в Красногвардейском районе Петербурга.
Он также предполагает строительство контактной сети, остановочных павильонов и транспортно–пересадочных узлов на Ладожском вокзале. Предусмотрена и закупка вагонов у ЗАО «Штадлер Минск». «Это уникальный инфраструктурный проект, задача которого – улучшить транспортную доступность юго–востока Петербурга», – отметил председатель «Северо-Западного банка» ПАО «Сбербанк» Дмитрий Курдюков. Он подчеркнул, что сделка была реализована в очень сжатые сроки благодаря слаженной работе сторон. В «Группе ЛСР» получение гарантии подтвердили, но не прокомментировали.
Проект частного трамвая в Петербурге стартовал этой весной с подписания контракта между Смольным и «Транспортной концессионной компанией», которую учредили ИК «Лидер» (60%), «Группа ЛСР» (20%), а также компании «Главная дорога» (10%) и «Новое качество дорог» (10%). Стоимость работ, включая закупку подвижного состава и эксплуатацию трамвайной сети в течение 30 лет после строительства, составит 33,7 млрд рублей.
После запуска скоростного трамвая, по прогнозу экспертов, в районе в два раза вырастет скорость трамвайного сообщения, снизится шум, улучшится экология. Между тем, проект будет реализован по городскому тарифу общественного транспорта, что позволит легко интегрировать его в единую систему билетов города.
Интерес девелопера к расширению проекта связан в том числе и с его планами застройки территории бывшего аэропорта Ржевка. В ближайшие пять-семь лет там появится больше 1 млн кв. м жилья.
«Пока в этот район ведет лишь ответвление от «Дороги жизни». Этого недостаточно. Скоростной трамвай может решить эту проблему. А также попутно и проблему транспортной доступности района поселка Щеглово, который в последние годы активно застраивается малоэтажным жильем (там заявили проекты шведская компания Bonava, Navis Development Group, ГК «Академия», «Алгоритм-девелопмент» и др. – прим. «СЕ»). Так что, эту инициативу можно только поддержать», – говорит гендиректор ГК «Академия» Руслан Юсупов.
«Мы очень надеемся, что инвестор и Ленобласть договорятся и скоростной трамвай дотянут до Всеволожска. В этом случае транспортная доступность наших проектов (а мы построили три очереди комплекса «Щегловская усадьба» площадью 45 тыс. кв. м и в этом году начали строительство еще 17 тыс. кв. м) значительно улучшится», – заключил совладелец Navis Development Group Александр Львович. Первый трамвай должен выйти на трассу в августе 2017 года. Не исключено, что позже его ветку продлят до Всеволожска. По замыслу инвестора, она должна соединить южный квартал Всеволожска с продолжением Ириновского проспекта.
Для этого придется построить еще 7-8 км путей. Соответствующие переговоры между «Группой ЛСР» и администрацией Ленинградской области уже идут. Инвестиции в продление сети оцениваются в 3-4 млрд рублей.
В условиях дефицита участков под дачи и ИЖС, Смольный решил раздать многодетным семьям, стоящим в очереди на получение земли, по 300 тыс. рублей на покупку дачи в любом регионе страны. За четыре месяца за этой мерой поддержки обратились только 98 из почти 30 тыс. нуждающихся в участках семей.
Новая мера поддержки заработала с июля 2016 года, в бюджете на «земельный капитал» заложили 350 млн рублей, этой суммы хватит на компенсационные сертификаты примерно 1,6 тыс. семей. Но в силу ряда причин эта услуга пока не пользуется популярностью у многодетных петербуржцев.
В Петербурге, по словам председателя городского комитета по социальной политике Александра Ржаненкова – порядка 31 тыс. многодетных, 29,8 тыс из них обратились за предоставлением участка. Размер бесплатных участков предусмотрен законом – 10-12 соток, такого количества свободной земли, чтобы хватило на всех - у города нет. Предоставление земельного капитала должно было помочь решить проблему с обеспеченностью участками.
В 2015 году по адресной программе было выделено 998 участков под дачи в Ломоносовском и Всеволожском районах соседнего субъекта. Но дальше сотрудничество регионов не срослось. «Были предложения от очень дальних районов, но наши горожане не изъявили желания получать земли там, - объяснил господин Ржаненков. - Можно было бы рассмотреть ситуацию выкупа городом у области на каких-то условиях неких территорий. Но это сложный и дорогостоящий процесс. В области много территорий, но они заинтересованы в том, чтобы мы их развивали. Пока таких возможностей – и финансовых и юридических мы не имеем».
Из 98 семей, подавших заявления на земельный капитал, сертификаты на возмещение средств получили пока 43. Теперь их задача найти подходящий участок, купить его на свои средства, а затем получить 300 тыс рублей из городского бюджета. За истекшие 4 месяца за выплатой еще не обратился ни один из получателей. Впрочем, искать оптимальный надел для своей семьи, владельцы сертификата могут до трех лет, главное, успеть закрыть сделку до совершеннолетия детей.
По словам экспертов, на сумму в 300 тыс рублей можно приобрести участок в 6 соток в садоводстве относительно недалеко от города. Участки с коммуникациями будут стоить уже от 600 тыс до 1-1,5 млн рублей. «В сегодняшних параметрах рынка участков должно хватить. Например, по Ропшинскому и по Гостилицкому шоссе немало продается земель даже под ИЖС, по цене – 400-500 тыс рублей за участок», - комментирует председатель совета директоров АН «Арин» Андрей Тетыш.
Аналогичные суммы озвучивает президент Российской гильдии риэлторов Валерий Виноградов: «За 300 тыс можно купить 6 соток в садоводстве, но если речь идет об участке в 10-12 соток – то за такую сумму его можно найти только в 60-70 км от Петербурга, в непрестижных локациях, и без коммуникаций. Может быть там будет дорога, но газа точно не будет». По его словам, расценки на полноценные дачные участки, с хорошей транспортной доступностью и необходимыми коммуникациями начинаются от одного миллиона рублей.
Таким образом, ограничение параметров участка площадью минимум в 10 соток, может стать серьезной препоной для ряда семей при получении земельного капитала. «Человек встает перед выбором: купить 12 соток с субсидией, и это будет минимум 600 тыс, или купить 7 соток и потратить 380-400 тыс., но без поддержки из бюджета, - комментирует Андрей Тетыш. – Фактически он получает не субсидию, а дополнительные сотки. Вопрос, что с ними делать?».
В Смольном с данной мерой поддержки связывают большие надежды и даже готовы увеличивать ее финансирование. Но для начала необходимо освоить 350 млн рублей, заложенные на реализацию закона о земельном капитале на текущий год. Для этого обратиться за услугой должны еще как минимум 1,5 тыс многодетных семей.