MIPIM: монетизация идей
Инвестиционный климат в России сегодня как никогда привлекателен для иностранных инвесторов, однако сложная политическая обстановка препятствует воплощению их интереса в реальные проекты. Впрочем, российский бизнес на счет западных капиталов иллюзий не питает – и едет на MIPIM не за деньгами, а за идеями.
Международная выставка недвижимости MIPIM проходила с 13 по 16 марта во французских Каннах. Всего в этом году в ней приняли участие около 25 тыс. человек, они представляли почти 10 тыс. компаний, работающих на рынке недвижимости. В составе российской делегации MIPIM посетили около 500 человек.
Лондон – Стамбул
В этом году MIPIM еще раз подтвердила статус одной из крупнейших международных выставок – в экспозиции было представлено почти 6 тыс. стендов. В собственных павильонах разместились Лондон, Париж, Люксембург, Стамбул. Во все дни выставки здесь кипела деловая жизнь, было не протолкнуться. «Своими масштабами поразил макет Лондона, занявший почти полпавильона, – делится впечатлениями Фёдор Туркин, председатель совета ГК «РосСтройИнвест». – На макете детально отражен каждый дом в городе. Это говорит о том, что и власти Лондона, и архитекторы видят каждое из этих зданий в отдельности – и каждое неслучайно».
«Ярко на фоне других выделялся павильон Стамбула. Примечательно, что ряд представленных там проектов был целенаправленно адаптирован для российских инвесторов. В этом году были открыты стенды Африки, что само по себе не может не вызывать интерес», – рассказал Всеволод Баев, генеральный директор компании Media108.
Особое внимание инвесторов привлекают рынки развивающихся стран, где можно строить много жилья, и MIPIM этот тренд вполне отражает, считает он. «Не секрет, что в странах старой Европы объемы ввода очень скромны, а масштабы российских проектов и удешевление кредитных ставок делают доходность вложений весьма заманчивой. Эксперты, принимавшие участие в деловой программе MIPIM, открыто говорили о том, что в России сегодня складывается очень привлекательный инвестиционный климат, однако политические факторы его блокируют», – говорит Всеволод Баев.
По мнению Александра Шарапова, президента Becar Asset Management Group, сегодня для российского бизнеса международные выставки – площадки для поиска не инвестиций, а идей, которые можно усовершенствовать и затем реализовать в России. «Если говорить о девелопменте, то я думаю, что задача россиян – не столько привлекать деньги, сколько делать такие проекты, чтобы потихонечку двигаться и завоевывать мир – нашими опытом и знаниями, как делать эффективный, зарабатывающий деньги проект», – считает он.
Москва не сразу строилась
В собственном павильоне разместилась и российская столица. Однако, в отличие от соседних шатров Стамбула, Лондона и Парижа, здесь было не столь многолюдно. От Москвы на MIPIM отправилась делегация во главе с главным архитектором столицы Сергеем Кузнецовым. Среди представленных на выставке московских проектов: реновация пятиэтажек, редевелопмент промышленных территорий, реконструкция стадиона «Лужники» и парк Зарядье.
Кстати, два последних в этом году попали в шорт-лист премии в области архитектуры и девелопмента MIPIM Awards, победителей которой чествуют на выставке. Всего на получение премии претендовали 227 объектов из 55 стран. Победители были определены в 11 категориях. Реконструкция «Лужников» была номинирована как «Лучшее обновленное здание». В этой категории победило здание порта Антверпена (Бельгия) – проект, над которым работала ныне уже покойная Заха Хадид, выдающийся британский архитектор и дизайнер иракского происхождения.
Парк Зарядье претендовал на премию в номинации «Лучший проект городской регенерации». Соперниками московского парка были проект редевелопмента старого квартала Porta Nuova в Милане, комплекс Puhlmannhof в Берлине и парк Калиджодо в Джакарте. Победа досталась миланскому кварталу.
Надо сказать, что в этом году премию MIPIM Awards можно по праву считать итальянской, так как именно итальянцы, помимо проекта Porta Nuova, стали лучшими еще в двух номинациях – «Лучший торговый центр» (FICO Eataly World в Болонье) и «Лучшее офисное здание» (здание Фонда Фельтринелли и компании «Майкрософт» в Милане).
Не уповая особенно на высокий интерес иностранных партнеров, российская сторона сделала упор на качественную деловую программу. Так, большой интерес у профессионалов рынка вызвала организованная компанией RRG на стенде Москвы конференция о новых форматах и инновациях «Девелопмент 3.0». Председатель совета директоров RRG Денис Колокольников в своем выступлении сформулировал тренды, ярко проявившиеся на MIPIM в этом году: «На рынок выходят новые форматы, такие как гастромаркеты, фудмаркеты. Актуальными становятся многофункциональные проекты, сочетающие в себе сразу несколько типов недвижимости: жилье + ритейл + общественные пространства. Отлично, если в этот микс удается интегрировать и транспортный узел. Именно ТПУ постепенно превращаются из зон отчуждения в новые городские центры. Во всем мире (и Россия не исключение) набирают обороты проекты RE: реконструкция, ревитализация, реновация. Все чаще в комплексных проектах используются нестандартные решения: айдентика места, социализация жителей. Коворкинги и коливинги – больше не экзотика, а реальные проекты совместного использования пространств, и таких становится все больше».
Investor’s talks
Петербургская делегация принимала участие в MIPIM в 20-й раз, по случаю чего приняла поздравления от организаторов выставки и получила в подарок большой шоколадный торт. На своем стенде на интерактивных панелях город показал крупные инвестиционные проекты, реализованные за последние годы, а также перспективные – ВСД, Аэроэкспресс и др. Возглавлял делегацию Северной столицы России вице-губернатор Игорь Албин. В рамках деловой программы выставки состоялась сессия Investor’s talks, модератором которой выступил генеральный директор ГК «Доверие» Дмитрий Панов. Организаторы сессии предложили участникам поразмышлять над вопросами: как сочетать интересы бизнеса и горожан, сделать Петербург не только центром коммерции, но и оставить удобным для жизни, как выстраивать систему взаимодействия с инвестиционным и девелоперским сообществом.
Игорь Албин, открывая дискуссию, отметил, что городские власти находятся в постоянном диалоге с бизнес-сообществом, и напомнил, что Петербург является одним из лидеров жилищного строительства среди российских регионов. «Есть одна проблема, которую нам не удалось урегулировать пока – это социальное обременение. Для того, чтобы жить было комфортно, кроме жилых помещений необходимо создать школы, больницы, детские сады, зеленые насаждения общего пользования, парковочные пространства, обеспечить транспортную доступность. В идеале, конечно же, это обязанность государства или муниципалитета. Но денег как всегда не хватает. И должен отметить, что в социальном плане в Петербурге очень ответственный бизнес. Многие объекты мы получаем в казну бесплатно и безвозмездно», – подчеркнул он.
Вопрос доступности информации об объектах потенциального инвестирования прокомментировал заместитель председателя Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Алексей Силкин: «В 2017 году была проведена большая работа по усовершенствованию инвестиционного портала Санкт-Петербурга – http://spbinvestment.ru. Теперь это единая площадка, интегрированная практически со всеми городскими информационными системами. Это дает инвестору возможность получить максимально подробную информацию об объектах потенциального инвестирования и мерах поддержки. Напомню, что сайт работает на пяти иностранных языках – английском, испанском, французском, немецком и китайском».
Александр Ольховский, вице-президент ПАО «Банк ВТБ», назвал основные стимулы для инвестирования в Петербург: «В первую очередь, это очень крупный, достаточно стабильный рынок. Вторая важная причина – это то, что мы находимся в диалоге с властями. Может быть, этот диалог не всегда приводит к тому, что наша позиция принимается, но, во всяком случае, мы всегда можем прийти и высказать свое мнение, получить аргументированный отказ, если это отказ. Это очень важно. Все происходит в режиме нормального и комфортного диалога. И в-третьих, это та динамика, в которой регион вообще находится. По целому ряду показателей мы видим рост: и размера бюджета, и числа туристов, посещающих Петербург, и экономики в целом, которая растет, в частности, в промышленном секторе».
Завершая сессию, Игорь Албин обозначил новый акцент в деле поддержки петербургского бизнеса со стороны органов городской власти. «В течение 2018 года мы будем работать над тем, что предметно проанализируем все международные конкурсные процедуры, международные рынки, начнем заявляться на конкурсы и побеждать», – сказал он, пригласив петербургских бизнесменов к совместной работе.
Glorax Development на MIPIM
Единственным невиртуально представленным на стенде Петербурга проектом был комплекс Golden City от Glorax Development, которая принимала участие в выставке в качестве официального партнера городской экспозиции. Компания анонсировала Golden City два года назад на MIPIM-2016. Тогда это был архитектурный проект, который впоследствии был доработан при участии европейских и российских специалистов. Сегодня Golden City активно реализуется – и был представлен на выставке в новом статусе, как успешный пример освоения городских территорий.
Всего в рамках проекта будет построено шесть кварталов, включающих в себя жилую и коммерческую недвижимость, общей площадью более 450 тыс. кв. м. Сегодня идет активное строительство первой очереди (6-й квартал). Это два отдельно стоящих жилых корпуса переменной этажности, площадью 56 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию первой очереди проекта намечен на I квартал 2020 года.
В рамках деловой программы петербургского стенда Glorax Development также представила масштабный городской проект Ligovsky City, который является первым проектом компании в рамках редевелопмента «серого пояса» и будет реализован в историческом центре Петербурга.
Идея создания проекта возникла после проведения администрацией города конкурса «Серый пояс. Преобразование», где в качестве одной из трех пилотных территорий была представлена Волковская промзона. Предложенная голландским бюро MLA+ концепция развития была признана лучшей. Европейские урбанисты рассматривали территорию «серого пояса» как важнейшую часть структуры города со своей историей и перспективами в будущем. «Этот проект должен стать пилотной площадкой для развития «серого пояса», стать тем городом, в котором мы с вами хотим жить в XXI веке. Проект особенно важен для Петербурга – от его успеха зависит имидж процесса регенерации «серого пояса» в целом», – считает Яна Голубева, директор петербургского представительства MLA+.
Концепция MLA+ была доработана в Glorax Development – и результатом совместной работы стал проект Ligovsky City. При его реализации планируется объединение нескольких локаций Фрунзенского района города, в каждой из которых будут формироваться кварталы со своей средой и особой функцией. Это жилые кварталы с комплексами бизнес-класса, общественно-деловая застройка, социальная инфраструктура, пространства для отдыха и творчества.
«Сегодня в состав Ligovsky City входят четыре территории, они занимают около 25 га. Жилые комплексы «Первый квартал» и «Второй квартал» на Лиговском проспекте – отправные точки проекта, их строительство уже началось. В этих кварталах будет построено жилье бизнес-класса с коммерческими помещениями, социальной инфраструктурой и подземным паркингом», – уточнил Александр Моторин, директор проекта Ligovsky City.
В рамках реализации жилого комплекса компания будет развивать и новые территории. Так, в активе Glorax Development участок площадью 1,6 га на улице Тосина, а также территория площадью 18 га на Лиговском проспекте, 240.
Столицы в диалоге
Центральным мероприятием второго дня деловой программы стенда Петербурга стала кросс-сессия «Санкт-Петербург – Москва: Диалог двух столиц» с участием главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова и главного архитектора Петербурга Владимира Григорьева.
Европейские столицы стремительно меняют свой облик, смещая акценты своего развития на новые технологии, инфраструктуру, общественные пространства. Отдельный вопрос: для кого строятся города будущего? Насколько иначе воспринимает городскую среду поколение Z, не знающее мира без финансовых кризисов, Интернета и сотовых телефонов?
«Архитектура во всем мире сегодня испытывает тренд отвлечения от традиционных понятий, привычек, стереотипов, – отметил главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев. – Пару лет назад в Осло проходила триеннале, которая называлась After Belonging, что значит «Постпринадлежность». Архитектура After Belonging ожидает человечество, когда люди отрешатся от принадлежности к чему-либо или кому-либо. На мой взгляд, для Петербурга это пока достаточно отдаленная перспектива, но, если возникнет такой вызов, безусловно, мы должны будем на него отвечать».
По мнению Сергея Кузнецова, будущее настолько непредсказуемо, что строить города будущего сейчас – идея утопичная по своей сути. «Мы можем только оценить намечающиеся тенденции и интерполировать их на некоторое время вперед. Действительно, есть ярко выраженные тенденции: отказ от собственности и рост популярности арендного жилья, качественное изменение среды. Мы стараемся отследить эти тенденции и заложить в проекты, чтобы те были максимально устойчивыми. Это касается и программы реновации, которая сейчас так актуальна для столицы».
Мнение
Всеволод Баев, генеральный директор компании Media108:
– Российская делегация на MIPIM в этом году традиционно была замкнута сама на себе и за редким исключением не ориентирована на общение с иностранными партнерами. Например, тема проектного финансирования, актуальность которой значительно возросла в связи с недавними правительственными поручениями, к сожалению, не нашла своего места в деловой программе российской делегации, хотя уверен, что нашим западным коллегам по этому вопросу есть что рассказать.
Алексей Лебедев, президент группы компаний «Региональное управление»:
– В 2018-м количество участников из России на MIPIM заметно сократилось, в то время как, по данным организатора MIPIM, мероприятие посетило на 3 тысячи больше человек, чем годом ранее. Атмосфера выставки на российских стендах в целом была спокойнее, чем обычно, что выражалось и в сравнительно невысокой активности делегаций городов Петербурга и Москвы. На стенде Петербурга было представлено заметно меньше инвестиционных проектов. Порадовало то, что делегацию от Северной столицы в этом году возглавил вице-губернатор Игорь Албин, а также то, что участником мероприятий стал председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга Владимир Григорьев. Благодаря их участию наблюдался повышенный интерес к дискуссиям, были важные актуальные обсуждения перспектив развития Санкт-Петербурга и Ленинградской области, обсуждались эффективные и интересные форматы для развития в будущем, а также градостроительные ограничения.
Банки Петербурга начали выдавать ипотеку на новостройки без первоначального взноса.
Ранее о программе заявил «СМП Банк», а с 6 февраля текущего года кредиты без первоначального взноса на новостройки и вторичное жилье предоставляет и банк «Санкт-Петербург». На каких условиях банки готовы идти на риск и одобрять займы на жилье с нулевым взносом – читайте в нашем в обзоре.
«СМП Банк» предоставляет кредиты по программе «Ипотека без первоначального взноса» с минимальной ставкой 12,5% (для зарплатных клиентов банка). Основная ставка по кредиту составит 13%. Срок кредитования – от 3 до 10 лет. Минимальная сумма кредита – 400 тысяч рублей, максимальная – 15 млн рублей.
По одному процентному пункту на ставку накинут при отказе от личного страхования и при запрете клиентом уступки прав требования по кредитному договору. В качестве созаемщиков разрешено привлекать третьих лиц, но выступать в таком качестве смогут только официальные супруги. Ставка сохраняется единой на период до и после регистрации права собственности.
По данной программе «СМП Банка» можно приобрести квартиры в ЖК «Новоселье: Городские кварталы» в квартале «Гамма» (застройщик – УК «Новоселье»), а также в ЖК «Графская слобода» и ЖК «Полководец» (застройщик – «47 ТРЕСТ»).
«СМП Банк» готов выдавать такие кредиты заемщикам в возрасте от 21 года, при условии, что к моменту погашения ипотеки им будет не более 65 лет. Обязательное условие – постоянная или временная регистрация в РФ и не менее 6 месяцев стажа на последнем месте работы.
Банк «Санкт-Петербург» предлагает ипотеку с нулевым взносом для тех, кто уже успешно закрыл хотя бы один ипотечный кредит и не имеет просрочек свыше 30 дней.
Минимальная ставка по условиям программы «Новостройка без первоначального взноса» составляет 12,75% годовых. Срок кредитования – от 1 до 25 лет. Кредит выдается на сумму от 500 тысяч до 6 млн рублей. Заявленная ставка действует при условии страхования жизни и здоровья заемщика, наличия положительной кредитной истории и погашенной ипотеки на сумму не менее 500 тысяч рублей. В зачет может пойти погашенная ипотека у созаемщиков.
Предусмотрены надбавки – 1% годовых при отказе клиента от страхования и 0,5% при отказе от аккредитивной формы расчетов на весь срок кредитования. Ипотечные кредиты предоставляются в строящихся жилых комплексах OSTROV, «Пляж», NEWПИТЕР и «Капитал» (застройщик – «Строительный трест»).
Купить квартиру по данной программе и почти на тех же условиях можно не только в новостройках, но и на вторичном рынке. В этом случае ставка составит 12,25% годовых. Плюс 2% накинут при отказе от страхования риска утраты права собственности.
В банке готовы видеть заемщиков от 18 лет, возраст на момент погашения кредита – 60 лет для мужчин и 55 – для женщин. Максимальное количество созаемщиков – четыре человека, включая заемщика.
Разнообразный продукт
Ипотека с нулевым взносом встречается в разных формах. Например, под ее видом продают ипотеку с материнским капиталом в качестве базового платежа. В других случаях ипотека без первого взноса выдается под залог имеющейся недвижимости.
В чистом виде этот механизм долгое время отсутствовал на рынке недвижимости: банки слишком высоко оценивали риски такого кредитования. Но теперь предложение встречается чаще: сегодня ипотеку без первоначального взноса почти на все свои объекты совместно с крупным федеральным банком предлагает «СПб Реновация».
«Ипотека без первого взноса» – инструмент интересный и многогранный, так как разные банки под одним и тем же названием предлагают разные продукты, – считает заместитель генерального директора ЗАО «47 ТРЕСТ» Анна Бунеева, – В последнее время банки лояльнее стали относиться к заемщикам без первого взноса, и готовы идти на риск, предлагая ипотеку без первого взноса в чистом виде».
По мнению генерального директора агентства недвижимости «Квартировичкоф» Никиты Сверчкова, одним из факторов появления такого предложения стало обострение конкуренции на рынке. «Строительные компании вынуждены придумывать все новые и новые приемы, которые будут влиять на выбор клиентов, – комментирует господин Сверчков. – На данный момент предложение ипотеки без первоначального взноса не очень распространено, но его нельзя назвать уникальным».
Небесплатный сыр
Неизбежные ограничения, которые накладываются на заемщика без первого взноса: короткий срок кредитования (до 10 лет) и процентная ставка на 1,5-2% выше рыночной.
Первоначальный взнос – это одна из гарантий того, что заемщик платежеспособен и не столкнется в дальнейшем с просрочками по кредиту. Отказываясь от получения первоначального взноса, банк вынужден подстраховываться иначе, например, повышая ставку по кредиту.
Еще одна особенность – банки не готовы доверять непроверенным заемщикам, поэтому у ряда кредитных организаций в числе обязательных условий можно обнаружить не только благополучную кредитную историю, но и как минимум одну закрытую ипотеку.
Внезапно богатые
Перечисленные особенности формируют потребителя ипотеки с нулевым взносом. «Это, как правило, покупатели квартир небольших площадей, располагающие стабильным доходом – средним и выше среднего – и стремящиеся как можно быстрее выплатить ипотечный кредит, – говорит Анна Бунеева. – Также такой вариант подходит для людей, обладающих собственностью, которую они собираются продать, но продажа растянута во времени».
«Предложение может заинтересовать тех, кто резко увеличил свои доходы, не успев сделать накопления, но не хочет упускать выгодные предложения от застройщиков», – рассуждает руководитель службы по работе с госорганами и СМИ компании «СПб Реновация» Дмитрий Михалев.
«Банки готовы подстраиваться под возможности и потребности своих клиентов, так же ориентируясь на застройщиков, тем самым помогая всем участникам рынка справиться с текущей экономической ситуацией», – резюмирует Анна Бунеева.
Setl Group Максима Шубарева приобрела у бизнесмена Вагифа Мамишева 3 га под новый проект ЖК «МореОкеан» в Приморском районе. Инвестиции составят 5 млрд рублей.
Это уже третий земельный актив, который Setl Group покупает у Вагифа Мамишева.
Компания Setl City, входящая в Setl Group, сообщила о начале строительства нового жилого комплекса комфорт-класса «МореОкеан» в Приморском районе. Он будет состоять из двух домов общей жилой площадью 53,5 тыс. кв. м и двух детских садов на 60 мест каждый. В проекте также предусмотрены два подземных паркинга на 342 автомобиля и коммерческие «встройки» площадью 4,4 тыс. кв. м. Продажи в проекте планируют открыть в марте 2017 года. Окончание строительства намечено на середину 2019 года. «Объем инвестиций оценивается в 5 млрд рублей», – сообщили в пресс-службе Setl City.
Разрешение на строительство Служба Госстройнадзора выдала Setl Sity на прошлой неделе. Новый комплекс появится на участке площадью около 3 га на Яхтенной улице, северо-западнее ее пересечения с ул. Оптиков. Эта земля раньше принадлежала компании ЛК «Ликострой», входящей в ГК «Конрад» Вагифа Мамишева. «Конрад» получил эти участки от Смольного прошлой весной в качестве компенсации за «пятно» площадью 1,5 га под бывшим кинотеатром «Спутник», который город изъял у него в прошлом году. Там Вагиф Мамишев собирался строить торгово-развлекательный комплекс. Но против проекта выступили градозащитники, указавшие застройщику и властям, что на этом месте раньше было кладбище. Девелоперу пришлось отказаться от планов, хотя его затраты на покупку земли и подготовку проекта на момент изъятия составили почти 200 млн рублей.
Вагиф Мамишев сообщил, что продал участок на Яхтенной улице в декабре 2016 года и пояснил, что строительство жилья – не его профиль. «Гораздо лучше, чтобы дом там построили те, кто умеют это делать хорошо», – говорит Вагиф Мамишев.
Сумма сделки не раскрывается. По оценке исполнительного директора ГК «С.Э.Р.» Павла Бережного, актив мог стоить 1,5-1,8 млрд рублей.
Это третий земельный участок, который Setl Group купила у Вагифа Мамишева за последние два года. В 2015 году был приобретен участок площадью 1,4 га на улице Костюшко, 19. А в 2016 году – 0,5 га на ул. Гастелло, 7.
Как пояснял ранее Вагиф Мамишев, он был вынужден продавать землю из-за валютного кредита в размере 61 млн долларов, взятого в банке «Санкт-Петербург» для строительства МФК на месте «Спутника». После падения курса рубля бизнесмен, как и другие валютные заемщики, оказался в непростой ситуации и был вынужден продавать имущество.
Из плюсов нового проекта «МореОкеан» эксперты отмечают пешую доступность гипермаркетов «О’Кей» и «Лента», близость к развязке ЗСД, Юнтоловскому лесопарку и станции метро «Старая деревня». Ольга Морозова, руководитель департамента строящейся недвижимости АН «Адвекс», говорит: «Район, где куплен участок, сформирован, и новых мест для строительства мало, при высоком спросе. Цена продажи может начинаться от 110 тыс. рублей за "квадрат"».
Кстати: Как ранее сообщали эксперты КЦ «Петербургская Недвижимость», в Приморском районе строится 828,4 тыс. кв. м жилья, из них 352 тыс. кв. м находятся в продаже (26 жилых комплексов). «Спрос на квартиры в районе высок — около 15% от общего объема первичного жилья в городе. Средняя цена предложения на первичном рынке жилья — 104,9 тыс. рублей за 1 кв. м», — сообщили в КЦ.