MIPIM: монетизация идей
Инвестиционный климат в России сегодня как никогда привлекателен для иностранных инвесторов, однако сложная политическая обстановка препятствует воплощению их интереса в реальные проекты. Впрочем, российский бизнес на счет западных капиталов иллюзий не питает – и едет на MIPIM не за деньгами, а за идеями.
Международная выставка недвижимости MIPIM проходила с 13 по 16 марта во французских Каннах. Всего в этом году в ней приняли участие около 25 тыс. человек, они представляли почти 10 тыс. компаний, работающих на рынке недвижимости. В составе российской делегации MIPIM посетили около 500 человек.
Лондон – Стамбул
В этом году MIPIM еще раз подтвердила статус одной из крупнейших международных выставок – в экспозиции было представлено почти 6 тыс. стендов. В собственных павильонах разместились Лондон, Париж, Люксембург, Стамбул. Во все дни выставки здесь кипела деловая жизнь, было не протолкнуться. «Своими масштабами поразил макет Лондона, занявший почти полпавильона, – делится впечатлениями Фёдор Туркин, председатель совета ГК «РосСтройИнвест». – На макете детально отражен каждый дом в городе. Это говорит о том, что и власти Лондона, и архитекторы видят каждое из этих зданий в отдельности – и каждое неслучайно».
«Ярко на фоне других выделялся павильон Стамбула. Примечательно, что ряд представленных там проектов был целенаправленно адаптирован для российских инвесторов. В этом году были открыты стенды Африки, что само по себе не может не вызывать интерес», – рассказал Всеволод Баев, генеральный директор компании Media108.
Особое внимание инвесторов привлекают рынки развивающихся стран, где можно строить много жилья, и MIPIM этот тренд вполне отражает, считает он. «Не секрет, что в странах старой Европы объемы ввода очень скромны, а масштабы российских проектов и удешевление кредитных ставок делают доходность вложений весьма заманчивой. Эксперты, принимавшие участие в деловой программе MIPIM, открыто говорили о том, что в России сегодня складывается очень привлекательный инвестиционный климат, однако политические факторы его блокируют», – говорит Всеволод Баев.
По мнению Александра Шарапова, президента Becar Asset Management Group, сегодня для российского бизнеса международные выставки – площадки для поиска не инвестиций, а идей, которые можно усовершенствовать и затем реализовать в России. «Если говорить о девелопменте, то я думаю, что задача россиян – не столько привлекать деньги, сколько делать такие проекты, чтобы потихонечку двигаться и завоевывать мир – нашими опытом и знаниями, как делать эффективный, зарабатывающий деньги проект», – считает он.
Москва не сразу строилась
В собственном павильоне разместилась и российская столица. Однако, в отличие от соседних шатров Стамбула, Лондона и Парижа, здесь было не столь многолюдно. От Москвы на MIPIM отправилась делегация во главе с главным архитектором столицы Сергеем Кузнецовым. Среди представленных на выставке московских проектов: реновация пятиэтажек, редевелопмент промышленных территорий, реконструкция стадиона «Лужники» и парк Зарядье.
Кстати, два последних в этом году попали в шорт-лист премии в области архитектуры и девелопмента MIPIM Awards, победителей которой чествуют на выставке. Всего на получение премии претендовали 227 объектов из 55 стран. Победители были определены в 11 категориях. Реконструкция «Лужников» была номинирована как «Лучшее обновленное здание». В этой категории победило здание порта Антверпена (Бельгия) – проект, над которым работала ныне уже покойная Заха Хадид, выдающийся британский архитектор и дизайнер иракского происхождения.
Парк Зарядье претендовал на премию в номинации «Лучший проект городской регенерации». Соперниками московского парка были проект редевелопмента старого квартала Porta Nuova в Милане, комплекс Puhlmannhof в Берлине и парк Калиджодо в Джакарте. Победа досталась миланскому кварталу.
Надо сказать, что в этом году премию MIPIM Awards можно по праву считать итальянской, так как именно итальянцы, помимо проекта Porta Nuova, стали лучшими еще в двух номинациях – «Лучший торговый центр» (FICO Eataly World в Болонье) и «Лучшее офисное здание» (здание Фонда Фельтринелли и компании «Майкрософт» в Милане).
Не уповая особенно на высокий интерес иностранных партнеров, российская сторона сделала упор на качественную деловую программу. Так, большой интерес у профессионалов рынка вызвала организованная компанией RRG на стенде Москвы конференция о новых форматах и инновациях «Девелопмент 3.0». Председатель совета директоров RRG Денис Колокольников в своем выступлении сформулировал тренды, ярко проявившиеся на MIPIM в этом году: «На рынок выходят новые форматы, такие как гастромаркеты, фудмаркеты. Актуальными становятся многофункциональные проекты, сочетающие в себе сразу несколько типов недвижимости: жилье + ритейл + общественные пространства. Отлично, если в этот микс удается интегрировать и транспортный узел. Именно ТПУ постепенно превращаются из зон отчуждения в новые городские центры. Во всем мире (и Россия не исключение) набирают обороты проекты RE: реконструкция, ревитализация, реновация. Все чаще в комплексных проектах используются нестандартные решения: айдентика места, социализация жителей. Коворкинги и коливинги – больше не экзотика, а реальные проекты совместного использования пространств, и таких становится все больше».
Investor’s talks
Петербургская делегация принимала участие в MIPIM в 20-й раз, по случаю чего приняла поздравления от организаторов выставки и получила в подарок большой шоколадный торт. На своем стенде на интерактивных панелях город показал крупные инвестиционные проекты, реализованные за последние годы, а также перспективные – ВСД, Аэроэкспресс и др. Возглавлял делегацию Северной столицы России вице-губернатор Игорь Албин. В рамках деловой программы выставки состоялась сессия Investor’s talks, модератором которой выступил генеральный директор ГК «Доверие» Дмитрий Панов. Организаторы сессии предложили участникам поразмышлять над вопросами: как сочетать интересы бизнеса и горожан, сделать Петербург не только центром коммерции, но и оставить удобным для жизни, как выстраивать систему взаимодействия с инвестиционным и девелоперским сообществом.
Игорь Албин, открывая дискуссию, отметил, что городские власти находятся в постоянном диалоге с бизнес-сообществом, и напомнил, что Петербург является одним из лидеров жилищного строительства среди российских регионов. «Есть одна проблема, которую нам не удалось урегулировать пока – это социальное обременение. Для того, чтобы жить было комфортно, кроме жилых помещений необходимо создать школы, больницы, детские сады, зеленые насаждения общего пользования, парковочные пространства, обеспечить транспортную доступность. В идеале, конечно же, это обязанность государства или муниципалитета. Но денег как всегда не хватает. И должен отметить, что в социальном плане в Петербурге очень ответственный бизнес. Многие объекты мы получаем в казну бесплатно и безвозмездно», – подчеркнул он.
Вопрос доступности информации об объектах потенциального инвестирования прокомментировал заместитель председателя Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Алексей Силкин: «В 2017 году была проведена большая работа по усовершенствованию инвестиционного портала Санкт-Петербурга – http://spbinvestment.ru. Теперь это единая площадка, интегрированная практически со всеми городскими информационными системами. Это дает инвестору возможность получить максимально подробную информацию об объектах потенциального инвестирования и мерах поддержки. Напомню, что сайт работает на пяти иностранных языках – английском, испанском, французском, немецком и китайском».
Александр Ольховский, вице-президент ПАО «Банк ВТБ», назвал основные стимулы для инвестирования в Петербург: «В первую очередь, это очень крупный, достаточно стабильный рынок. Вторая важная причина – это то, что мы находимся в диалоге с властями. Может быть, этот диалог не всегда приводит к тому, что наша позиция принимается, но, во всяком случае, мы всегда можем прийти и высказать свое мнение, получить аргументированный отказ, если это отказ. Это очень важно. Все происходит в режиме нормального и комфортного диалога. И в-третьих, это та динамика, в которой регион вообще находится. По целому ряду показателей мы видим рост: и размера бюджета, и числа туристов, посещающих Петербург, и экономики в целом, которая растет, в частности, в промышленном секторе».
Завершая сессию, Игорь Албин обозначил новый акцент в деле поддержки петербургского бизнеса со стороны органов городской власти. «В течение 2018 года мы будем работать над тем, что предметно проанализируем все международные конкурсные процедуры, международные рынки, начнем заявляться на конкурсы и побеждать», – сказал он, пригласив петербургских бизнесменов к совместной работе.
Glorax Development на MIPIM
Единственным невиртуально представленным на стенде Петербурга проектом был комплекс Golden City от Glorax Development, которая принимала участие в выставке в качестве официального партнера городской экспозиции. Компания анонсировала Golden City два года назад на MIPIM-2016. Тогда это был архитектурный проект, который впоследствии был доработан при участии европейских и российских специалистов. Сегодня Golden City активно реализуется – и был представлен на выставке в новом статусе, как успешный пример освоения городских территорий.
Всего в рамках проекта будет построено шесть кварталов, включающих в себя жилую и коммерческую недвижимость, общей площадью более 450 тыс. кв. м. Сегодня идет активное строительство первой очереди (6-й квартал). Это два отдельно стоящих жилых корпуса переменной этажности, площадью 56 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию первой очереди проекта намечен на I квартал 2020 года.
В рамках деловой программы петербургского стенда Glorax Development также представила масштабный городской проект Ligovsky City, который является первым проектом компании в рамках редевелопмента «серого пояса» и будет реализован в историческом центре Петербурга.
Идея создания проекта возникла после проведения администрацией города конкурса «Серый пояс. Преобразование», где в качестве одной из трех пилотных территорий была представлена Волковская промзона. Предложенная голландским бюро MLA+ концепция развития была признана лучшей. Европейские урбанисты рассматривали территорию «серого пояса» как важнейшую часть структуры города со своей историей и перспективами в будущем. «Этот проект должен стать пилотной площадкой для развития «серого пояса», стать тем городом, в котором мы с вами хотим жить в XXI веке. Проект особенно важен для Петербурга – от его успеха зависит имидж процесса регенерации «серого пояса» в целом», – считает Яна Голубева, директор петербургского представительства MLA+.
Концепция MLA+ была доработана в Glorax Development – и результатом совместной работы стал проект Ligovsky City. При его реализации планируется объединение нескольких локаций Фрунзенского района города, в каждой из которых будут формироваться кварталы со своей средой и особой функцией. Это жилые кварталы с комплексами бизнес-класса, общественно-деловая застройка, социальная инфраструктура, пространства для отдыха и творчества.
«Сегодня в состав Ligovsky City входят четыре территории, они занимают около 25 га. Жилые комплексы «Первый квартал» и «Второй квартал» на Лиговском проспекте – отправные точки проекта, их строительство уже началось. В этих кварталах будет построено жилье бизнес-класса с коммерческими помещениями, социальной инфраструктурой и подземным паркингом», – уточнил Александр Моторин, директор проекта Ligovsky City.
В рамках реализации жилого комплекса компания будет развивать и новые территории. Так, в активе Glorax Development участок площадью 1,6 га на улице Тосина, а также территория площадью 18 га на Лиговском проспекте, 240.
Столицы в диалоге
Центральным мероприятием второго дня деловой программы стенда Петербурга стала кросс-сессия «Санкт-Петербург – Москва: Диалог двух столиц» с участием главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова и главного архитектора Петербурга Владимира Григорьева.
Европейские столицы стремительно меняют свой облик, смещая акценты своего развития на новые технологии, инфраструктуру, общественные пространства. Отдельный вопрос: для кого строятся города будущего? Насколько иначе воспринимает городскую среду поколение Z, не знающее мира без финансовых кризисов, Интернета и сотовых телефонов?
«Архитектура во всем мире сегодня испытывает тренд отвлечения от традиционных понятий, привычек, стереотипов, – отметил главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев. – Пару лет назад в Осло проходила триеннале, которая называлась After Belonging, что значит «Постпринадлежность». Архитектура After Belonging ожидает человечество, когда люди отрешатся от принадлежности к чему-либо или кому-либо. На мой взгляд, для Петербурга это пока достаточно отдаленная перспектива, но, если возникнет такой вызов, безусловно, мы должны будем на него отвечать».
По мнению Сергея Кузнецова, будущее настолько непредсказуемо, что строить города будущего сейчас – идея утопичная по своей сути. «Мы можем только оценить намечающиеся тенденции и интерполировать их на некоторое время вперед. Действительно, есть ярко выраженные тенденции: отказ от собственности и рост популярности арендного жилья, качественное изменение среды. Мы стараемся отследить эти тенденции и заложить в проекты, чтобы те были максимально устойчивыми. Это касается и программы реновации, которая сейчас так актуальна для столицы».
Мнение
Всеволод Баев, генеральный директор компании Media108:
– Российская делегация на MIPIM в этом году традиционно была замкнута сама на себе и за редким исключением не ориентирована на общение с иностранными партнерами. Например, тема проектного финансирования, актуальность которой значительно возросла в связи с недавними правительственными поручениями, к сожалению, не нашла своего места в деловой программе российской делегации, хотя уверен, что нашим западным коллегам по этому вопросу есть что рассказать.
Алексей Лебедев, президент группы компаний «Региональное управление»:
– В 2018-м количество участников из России на MIPIM заметно сократилось, в то время как, по данным организатора MIPIM, мероприятие посетило на 3 тысячи больше человек, чем годом ранее. Атмосфера выставки на российских стендах в целом была спокойнее, чем обычно, что выражалось и в сравнительно невысокой активности делегаций городов Петербурга и Москвы. На стенде Петербурга было представлено заметно меньше инвестиционных проектов. Порадовало то, что делегацию от Северной столицы в этом году возглавил вице-губернатор Игорь Албин, а также то, что участником мероприятий стал председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга Владимир Григорьев. Благодаря их участию наблюдался повышенный интерес к дискуссиям, были важные актуальные обсуждения перспектив развития Санкт-Петербурга и Ленинградской области, обсуждались эффективные и интересные форматы для развития в будущем, а также градостроительные ограничения.
Проекты планировки территорий в Петербурге в скором времени будут согласовываться только в электронном виде. Новшество должно снизить количество административных барьеров и ускорить процесс начала строительства.
На прошлой неделе в Смольном состоялось очередное заседание рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства». Чиновники и представители строительного сообщества обсудили вопросы, касающиеся сокращения сроков согласования документации и различного рода разрешений.
В частности, была затронута тема перехода на полное электронное согласование документации проектов планировки территории. Случиться это должно в этом году. Но пока переходу на электронный вид взаимодействия мешает ряд несоответствий в подзаконных нормативных актах. Было сообщено, что в настоящее время уже готовятся соответствующие изменения в Постановление Правительства Петербурга № 438 «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке документации по планировке территории», но некоторые его положения необходимо согласовать с федеральными ведомствами, в частности, с Министерством культуры (в вопросах, связанных с объектами культурного наследия).
Согласование электронных ППТ будет проходить через «единое окно» Комитета по градостроительству и архитектуре Петербурга. В 2017 году КГА параллельно с бумажным видом уже начал электронный прием документов ППТ. Но этой услугой, по данным на конец прошлого года, воспользовались только два девелопера.
Слабая заинтересованность игроков строительного рынка не понравилась начальнику аппарата вице-губернатора Игоря Албина, руководителю рабочей группы Алексею Золотову. «Раньше все строительное бизнес-сообщество жаловалось на мутные схемы, коррупцию при согласовании документации в бумажном варианте. Теперь все будет по-другому. Игра будет проходить в двое ворот», – отметил он.
Также в рамках совещания рабочей группы были подведены итоги первого года работы государственной информационной системы Санкт-Петербурга «Единая система строительного комплекса» (ЕССК). Было отмечено, что в настоящее время в ЕССК застройщикам предоставляется возможность подать документы на получение 28 государственных услуг в сфере строительства. За 2017 год системой было принято 1276 заявлений, из них 87% имеют положительный результат.
Было отмечено, что с 1 января 2018 года все процедуры и услуги Службы госстройнадзора, реализованные в ЕССК, принимаются от застройщиков исключительно в электронном виде. Планируется, что внедрение ЕССК позволит перевести в удобный электронный формат предоставление не менее 80 процедур в строительной сфере, что положительно повлияет на качество и сроки их оказания.
Участники рабочей группы на совещании вновь обсудили проект поправок в редакцию 214-ФЗ, подготовленный чиновниками Смольного и участниками строительного рынка. Алексей Золотов сообщил, что в настоящее время они находятся на подписи у губернатора.
Напомним, значительная часть предложений петербургских экспертов связана с регуляцией финансирования строительства жилых объектов. В частности, эксперты предлагают скорректировать 214-ФЗ таким образом, чтобы застройщик смог задействованные на объекте средства также тратить на прилегающую инфраструктуру и благоустройство, а также расходовать не только средства дольщиков, но и деньги, получаемые из других источников. Это поможет застройщикам при работе на объекте избегать кассовых разрывов. Также эксперты считают необходимым разрешить застройщику иметь счета в нескольких уполномоченных банках. Это обезопасит организации от неожиданного банкротства кредитной организации и поможет сохранить средства.
Сбербанк предоставил 1,15 млрд рублей проектного финансирования компании «Базис-СПб» для строительства в Петербурге жилого комплекса на Васильевском острове. Пока такие кредиты редкость. Но если Центробанк снизит требования к уставному капиталу банков, финансирующих стройку, на рынок выйдут небольшие кредитные организации – и возможности строителей расширятся.
Сбербанк предоставил компании «Базис-СПб» («дочке» казахстанской строительной корпорации «Базис-А») кредит в размере 1,15 млрд рублей для реализации проекта на Васильевском острове. Деньги пойдут на строительство дома бизнес-класса, общей площадью 18,5 тыс. кв. м, на 24-й линии Васильевского острова. Сдать его в эксплуатацию девелопер планирует к концу 2020 года. «Проектное финансирование защищает как девелопера, так и покупателя недвижимости. Реализация проекта не будет зависеть от динамики продаж и сезонности спроса. А контроль целевого расходования средств со стороны банков повышает прозрачность бизнеса», – говорит гендиректор компании «Базис-СПб» Александр Игнатов.
Правда, по нынешним временам получение проектного финансирования – редкое событие. Из-за высоких требований банка к заемщикам этот инструмент доступен только для крупных компаний. За последний год самый крупный такой кредит от Сбербанка на стройку получила ГК «Легенда» Василия Селиванова. Речь про 4,2 млрд рублей для строительства комплекса «Легенда Героев» на территории квартала «Балтийская жемчужина». Сдать первую очередь этого проекта компания намерена в 2019 году. «Получить проектное финансирование у крупнейшей в стране финансовой структуры достаточно сложно, – признается Василий Селиванов. – Это индикатор доверия». При этом Василий Селиванов признает, что проектное финансирование по силам далеко не всем компаниям. «Сейчас оно составляет не более 10% от общего объема денег, привлеченных в отрасль емкостью 4,5 трлн рублей. И Центробанк все время говорит банкам «не лезьте в стройку», ужесточая требования к кредиторам и порядок выдачи кредитов. Именно поэтому застройщики с проектным финансированием не связываются, а не только из-за больших процентных ставок», – говорит Василий Селиванов.
Крупный кредит (более 3 млрд рублей) Сбербанк минувшим летом предоставил ГК «Пионер» – на строительство апарт-отеля YE’S на Социалистической улице. Ввод комплекса, рассчитанного более чем на 1000 апартаментов, запланирован на I квартал 2020-го. А срок займа – до сентября 2021 года.
А весной 2017 года Сбербанк выдал 3 млрд рублей компании «Петровский Альянс» (входит в ГК «Кортрос») на строительство ЖК Royal Park на Петровском острове. А чуть ранее 700 млн рублей до 2020 года на строительство ЖК «Неоклассика» в Пушкинском районе получила от Сбербанка компания «Красная стрела».
Застройщики по-разному относятся к проектному финансированию. Но признают, что в случае отмены «долевки» это будет один из немногих инструментов для работы на рынке строящегося жилья.
«На данный момент мы не пользуемся этой схемой, однако уже сейчас ведем переговоры с банками-партнерами и обсуждаем возможные условия. Альтернативный вариант рассрочек за последние пару лет практически сошел на нет. Это единичные сделки», – говорит директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.
«В целом мы приветствуем проектное финансирование. Оно придает уверенность и девелоперу, и покупателю жилья в том, что даже при каких-то негативных тенденциях на рынке объект будет возведен точно в срок. Но в наших проектах мы сейчас органично совмещаем проектное финансирование с долевым строительством. Это дает стабильность. В случае сбоев с продажами можно какое-то время строить объект на деньги банка. А затем снова вернуться к дольщикам. Не думаю, что вообще нужно противопоставлять эти виды финансирования друг другу», – говорит заместитель председателя правления компании «Охта Групп», девелопер проекта Art View House Михаил Ривлин.
«Проектное финансирование может стать альтернативой привлечению средств дольщиков, вот только альтернатива эта навязанная и более дорогая. Все участники рынка должны понимать, что застройщик понесет дополнительные расходы, которые найдут отражение в конечной стоимости жилья. И достаточно ли будет у банков ресурсов, чтобы должным образом обеспечить и контролировать деятельность застройщиков? Много «но». Так что отношение к проектному финансированию пока неоднозначное», – заключил генеральный директор Группы «Эталон» Вячеслав Заренков.
Но Минфин и Центробанк намерены подключить к проектному финансированию даже малые и средние банки. Как сообщил на прошлой неделе глава Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, федеральные власти уже готовят соответствующие изменения в нормативные акты. Хотят убрать требования к размеру капитала банка, если он финансирует стройки. Если это произойдет, возможностей у строителей привлекать банковские средства станет больше.
Справка
Общий объем проектного финансирования в России в 2017 году, по данным АИЖК, составил 400 млрд рублей. Более половины – 245 млрд рублей – пришлось на Сбербанк. К 2020 году объемы проектного финансирования в России, по прогнозу АИЖК, должны вырасти до 2-3,5 трлн рублей, то есть в 5-9 раз.
По данным Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), в настоящее время объем вложенных российскими застройщиками средств в текущее жилищное строительство составляет 4,7 трлн рублей, из них 3,5 трлн рублей составляют средства населения.