СРО расширяют функции контроля
НОСТРОЙ провел семинар для представителей СРО Северо-Западного федерального округа.
13 марта 2018 года состоялся семинар «Актуальные вопросы деятельности саморегулируемых организаций» для представителей СРО Северо-Западного федерального округа. С докладами выступили директор Департамента нормативного и методического обеспечения НОСТРОЙ Леонид Бандорин, заместитель директора Департамента нормативного и методического обеспечения – начальник отдела методологии саморегулирования и контрактной системы НОСТРОЙ Антон Забелин и ведущий специалист-юрисконсульт Департамента нормативного и методического обеспечения НОСТРОЙ Александр Сидоркин. В семинаре приняли участие 60 представителей саморегулируемых организаций из Архангельской, Вологодской, Калининградской, Мурманской, Новгородской, Псковской, Ленинградской областей, Республики Коми, Карелии и Санкт-Петербурга.
Совершенствуя механизмы
Основная тематика семинара была посвящена практике применения новых норм Градостроительного кодекса. Открывая мероприятие, координатор НОСТРОЙ по СЗФО Георгий Богачёв отметил, что последние новеллы законодательства расширяют функции контроля саморегулируемых организаций за деятельностью своих членов. В том числе они касаются контроля исполнения членами СРО договоров строительного подряда, заключаемых с использованием конкурентных способов заключения договоров. Некоторые вопросы по новой практике работы СРО требуют дополнительных разъяснений и рекомендаций НОСТРОЙ, подчеркнул он.
Леонид Бандорин рассказал о том, как в настоящее время саморегулируемые организации в соответствии с положениями 372-ФЗ занимаются анализом полученной отчетности своих членов и уведомлений о фактическом совокупном размере обязательств по договорам строительного подряда, и о том, как Национальное объединение строителей продолжает работу над проектами стандартов деятельности СРО, в частности: СТО НОСТРОЙ «Обеспечение саморегулируемой организацией контроля деятельности своих членов».
Также Леонид Бандорин напомнил, что настоящее время в Государственную Думу внесен законопроект, который позволит осуществить восполнение средств компенсационных фондов саморегулируемым организациям, у которых часть средств компенсационных фондов находится в банках с отозванной лицензией. Директор Департамента нормативного и методического обеспечения НОСТРОЙ подчеркнул, что текст законопроекта нуждается в доработке, в частности, по вопросу определения порядка действий саморегулируемых организаций, частично утративших средства компенсационных фондов в банках с отозванными лицензиями, но сохранивших минимально необходимый размер компенсационного фонда (компенсационных фондов) на действующих членов СРО.
В тесном сотрудничестве
На семинаре Антон Забелин выступил с подробным докладом об организации контроля за совокупным размером обязательств членов СРО и исполнением членами СРО обязательств по договорам, заключенным с использованием конкурентных способов заключения договоров. В соответствии с новыми положениями Градостроительного кодекса, уже в срок до 1 марта все члены СРО были обязаны представить саморегуляторам уведомления о совокупном размере их договорных обязательств за отчетный период. Сами СРО должны проверить соответствие этих данных заявленному ранее уровню ответственности члена СРО.
Представитель НОСТРОЙ признался, что механизм контроля СРО за своими членами по исполнению контрактов достаточно скупо описан Градостроительным кодексом. Соответственно, на данный момент возникают возможности различных вариаций его применения. Упорядочить сложившееся положение сможет помочь стандарт НОСТРОЙ по организации контроля деятельности членов СРО, которым, в частности, предлагается вести автоматизированный контроль за заключением и исполнением членами саморегулируемых организаций своих договорных обязательств в режиме реального времени. Информацию СРО смогут получать через агрегаторы, сайты закупок, специальное программное обеспечение. Правда, при автоматизированном сборе возможен «белый шум», связанный с получением лишней информации. Соответственно, необходимо будет продумать дополнительную фильтрацию системы.
Александр Сидоркин на семинаре представил ответы на конкретные вопросы деятельности саморегулируемых организаций строительной отрасли по контролю за своими членами – ответы на вопросы, которые поступали, в том числе, из СЗФО в течение последних шести месяцев. В частности, он напомнил критерии процедур, относимых законодательством к конкурентным способам заключения договоров, разъяснил правовые последствия процедуры закупки работ у единственного поставщика, у единственного участника несостоявшейся закупки, а также дал разъяснения по процедуре контроля СРО за договорами его членов, заключенными до 1 июля 2017 года и действующими и в настоящее время.
Во втором блоке семинара докладчики подробно ответили на многочисленные устные вопросы саморегулируемых организаций СЗФО. В частности, они рассказали, как определяются уровень ответственности застройщика и технического заказчика, ответственность СРО за срыв контракта его членом. Также эксперты объяснили порядок расчета совокупного размера обязательств, уменьшения и увеличения уровня ответственности строительной организации, особенности контроля исполнения обязательств, связанных с исполнением договоров по проведению реставрационных работ, и многое другое.
В заключение мероприятия представители НОСТРОЙ поблагодарили СРО Северо-Запада за активную и плодотворную работу, направленную на дальнейшее совершенствование законодательства в сфере саморегулирования.
Доходные дома, появившиеся менее пяти лет назад на рынке, пока широкого распространения не получили. Но в будущем, полагают эксперты, наличие официальных договоров и юридическая прозрачность может стать серьезным плюсом как для арендодателя, так и для арендаторов.
Рынок аренды сегодня растет очень интенсивными темпами, и в перспективе последующих 10 лет такая динамика, вероятнее всего, сохранится. С одной стороны, это обусловлено высокой стоимостью 1 кв. м для конечного потребителя – лишь немногие могут себе позволить приобретение квартир в собственность; с другой – снижением числа платежеспособных потребителей из-за старения населения и как, следствие, отсутствием бурного роста цен на жилье. «В ближайшие годы рост цен вряд ли будет превышать 2-2,5% над уровнем инфляции, в то время как арендный рынок способен показать более активную динамику. Поэтому в среднесрочном и долгосрочном плане выиграют те инвесторы, которые сделают ставку не только на строительство и продажу жилья, но и на проекты с менее высоким, но стабильным уровнем отдачи. К таковым относятся проекты по аренде квартир. При этом необязательно строить доходные дома целиком, можно в бизнес-плане предусмотреть часть квартир, которые будут сдаваться в аренду», – рассуждает Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина».
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая обращает внимание на то, что и для девелопера плюсы и минусы реализации подобных проектов разнятся в зависимости от стратегии реализации подобной недвижимости. В случае когда девелопер сам становится арендодателем, плюсы и минусы будут одни, а в случае когда он реализовал проект и затем продал дом сторонней компании – другие, так как сдавать апартаменты в аренду будет уже новый собственник. Для девелопера механизм строительства доходного дома чем-то напоминает механизм реализации проекта бизнес-центра, когда объект коммерческой недвижимости строится под конкретного инвестора, который затем его полностью приобретает. «Проект может реализовываться и не под конкретного инвестора, но здесь у девелопера будет больше рисков. Так же и в случае со строительством доходного дома: наличие конкретного инвестора (будущего собственника и арендодателя) – это большой плюс для девелопера, которому не надо привлекать дольщиков, работать в рамках 214-ФЗ и т. п.», – рассуждает госпожа Гуртовая.
При этом, по ее словам, плюсы и минусы для владельцев апартаментов и съемщиков не столь очевидны. «С одной стороны, у нас очень много квартир сдают в аренду частные собственники, у которых стоимость аренды ниже, чем в апартамент-отеле, но на этом рынке действуют в основном «серые» схемы. С другой стороны, многие компании, которые арендуют для своих сотрудников жилье, хотят или вынуждены делать это на основе «белых» схем и прозрачных договоров, поэтому они обращаются к собственникам доходных домов и апартаментов. Наличие официальных договоров и юридическая прозрачность – это плюс как для арендодателя, так и для компании-арендатора», – говорит госпожа Гуртовая.
Мнение:
Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED:
– Пока доходных домов в России очень мало. В нашей ситуации уместнее говорить не о понятии «доходный дом», а о понятии «доходная квартира». В старом центре Москвы 2/3 жителей сдают квартиры и переезжают в более дешевое жилье. На мой взгляд, если дом принадлежит разнообразным собственникам, не связанным между собой, понятие доходный дом теряет смысл и переходит в ранг обычного дома.
Квартирография и планировочные решения относятся к ключевым факторам успеха строящегося дома и определяются прежде всего потребностями и возможностями покупателей. Если застройщику удается прочувствовать и понять их, найти приемлемый для будущих дольщиков баланс между мечтами и возможностями, то проект становится востребованным.
Квартирография современных проектов меняется и постепенно приходит к европейским стандартам. Крупные девелоперы все чаще предлагают квартиры с эффективной планировкой. Это квартиры с одной или двумя небольшими комнатами (спальные зоны) и объединенной кухней-гостиной площадью 20-30 кв. м, предназначенной для проведения основного активного времени семьи.
По прогнозам аналитиков, в ближайшие 3-5 лет доля таких квартир увеличится на 20%, через 10 лет такая недвижимость будет преобладать на рынке (потребуется время, чтобы донести преимущества такого жилья до конечного потребителя).
Эксперты считают, что важно шире рассматривать понятие эргономики жилья и организации жилого пространства с точки зрения комфорта и удобства для будущего владельца квартиры и проецировать его на весь жилой комплекс.
Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль», также считает, что самой важной и массовой тенденцией на рынке является то, что доля европланировок становится все выше. «Например, кухня-ниша без окна больше никого не смущает, метраж спальни сокращается в пользу гардеробных, подсобных помещений, санузла. Если раньше очень часто можно было видеть вариант: санузел – 5 кв. м, а спальня – 15 кв. м, то сейчас более продаваемой будет планировка: санузел – 8 кв. м, спальня – 12 кв. м», – говорит госпожа Карасева.
По ее мнению, важным приемом стало деление на зону общественную (семейную, общую) и зону приватную (индивидуальную для каждого члена семьи). «Мы видим большие, часто объединенные пространства кухни и гостиной, все чаще кухня становится выделенной зоной и все реже – отдельным помещением. Достаточно распространены примеры «евродвушек» и «евротрешек», когда площадь кухни-гостиной варьируется от 25-60 кв. м, но при этом запланированы небольшие спальни по 10-14 кв. м», – рассказала она. Трендом последних лет стало и появление подсобных помещений. Все чаще в квартирах, особенно бизнес-класса и выше, присутствуют прачечные зоны, кладовые помещения и т. п. Очень популярным становится увеличение площади общего остекления квартиры – появляются окна в санузлах и гардеробных, панорамное остекление.
Мнение:
Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль»:
– Если раньше, разрабатывая план квартиры, основными были проектные задачи, то сейчас к планированию помещений все чаще привлекаются службы маркетинга. Это позволяет двигаться не от проекта к покупателю, а в обратную сторону – от покупателя к проекту. Совместная работа приводит к очень глубокой проработке деталей, начиная от того, где установить встроенный шкаф, и заканчивая тем, как будет размещен диван и т. д. Важно, чтобы, глядя на план квартиры, покупатель видел не столько саму квартиру, сколько образ своей будущей жизни в ней.