Задачи нового архитектора
Бывший начальник отдела архитектуры Приозерского района Ленинградской области Михаил Киреев занял пост главного архитектора региона. В минувший понедельник был его первый рабочий день. Он рассказал «Строительному Еженедельнику», что главная его задача - повышение комфорта жизни в регионе.
Несмотря на то, что на ниве архитектуры в Ленобласти Михаил Киреев трудится с 2006 года, как показал опрос «Строительного Еженедельника», для рынка он - человек новый. К тому же девелоперы до сих пор до конца не понимают, за что отвечает главный архитектор Ленобласти, а за что – глава Комитета по архитектуре и градостроительству (КАГ).
«Разделение главного архитектора и главы КАГ – новация для нашего региона, поэтому пока не совсем понятно, кто будет влиять на работу строительной отрасли активнее. Впрочем, влияние архитектора должно быть сильным, т.к. в Ленобласти есть исторические города, которые надо сохранить, – сообщил координатор НОСТРОЙ по СЗФО Георгий Богачев. – Это правильное разделение, ведь архитектор – это человек творческий, а чиновник должен быть хорошим управленцем. Эти качества редко соединяются в одном человеке».
Одной из главных своих задач г-н Киреев считает обеспечение условий комфортной жизни для граждан, проживающих на территории региона: «В Ленинградской области должна реализовываться внятная градостроительная политика. Так сложилось, что активнее всего застраиваются территории районов, расположенных возле КАД, что приводит к определенным проблемам, – сообщил Михаил Киреев, намекая на нехватку достаточной для комфортной жизни инфраструктуры. – Мы живем в условиях рыночной экономики, но надо все же думать застройщику не только о квадратных метрах и о прибыли, но и о том, где местные жители будут лечиться, работать, отдыхать, заниматься спортом. Не надо забывать и о вопросах обеспечения безопасности жизнедеятельности граждан».
Новый главный архитектор Ленобласти не разделяет мнение тех, кто думает, что комфортная жизнь может быть только в больших городах: «Я сам из небольшого города, долгое время жил в Приозерске, где многое было в пешеходной доступности. И сейчас, передвигаясь по петербургским пробкам, я по нему скучаю»,- поделился он впечатлениями. Чиновник напомнил, что президент РФ Владимир Путин в своем послании Федеральному собранию говорил о необходимости развивать города и поселки. «И очень важно, что об этом с глубоким пониманием вопроса сказал в своем обращении лидер страны. Планировать градостроительное развитие территорий и строить надо так, чтобы и жить, и работать, и отдыхать можно было в одном месте», – сообщил г-н Киреев.
Этой тенденции сопутствует политика и региональных властей. «По поручению губернатора Ленобласти Александра Дрозденко в каждом городе регионального значения прошли открытые конкурсы по благоустройству с участием жителей этих городов. Правительство РФ в рамках федеральной программы каждый год, в течение пяти лет, намерено выделять средства на благоустройство общественных территорий по всей стране, и города Ленобласти могут рассчитывать на серьезную финансовую поддержку», – напомнил чиновник.
Отметим, что уникальность позиции главного архитектора еще и в том, что, по сути, он находится в двойном подчинении: по административной части перед председателем отраслевого комитета, а по архитектурной — подчиняется главе региона. Михаил Киреев уверяет, что готов и к этому: «Меня это не смущает».
Дольщики проблемного жилого комплекса «Ванино» в Ломоносовском районе Ленобласти просят вернуть им деньги. Они выступают против смены застройщика, который обещает сдать все 12 домов в 2018 году.
Судьбу достройки проблемного ЖК «Ванино» власти Ленобласти на прошлой неделе обсудили на совещании с обманутыми дольщиками. Трехэтажные дома, расположенные в дер. Узигонты, застройщик ООО «Тареал» обещал сдать еще в 2014 году.
Ситуация с долгостроем сдвинулась с мертвой точки в этом году. За проект поручился эстонский холдинг TASMO, куда входил «Тареал». Инвестор подписал соглашение с Правительством Ленобласти и пообещал достроить первые шесть домов в IV квартале 2018 года, а еще шесть – в IV квартале 2019 года. TASMO создал новую компанию ООО «ЖК «Ванино», и теперь, чтобы завершить строительство, холдингу необходимо получить согласие абсолютно всех дольщиков.
Как рассказал гендиректор ООО «ЖК Ванино» Петр Верцинский, изначально в ЖК «Ванино» было заключено 170 договоров долевого участия. На сегодняшний день позицию о смене застройщика поддержало большинство граждан, однако семеро не могут определиться или выступают против.
«Я хочу получить обратно деньги, которые вложила. Не требую ни выплаты пени за срыв сроков сдачи, ни возмещения морального ущерба. Но больше мне эта квартира не нужна», – сказала дольщица ЖК «Ванино» Ольга Сергеева.
Еще один дольщик – Сергей Наранов – также просит вернуть ему деньги за квартиру, рассчитаться с банком по ипотечным процентам на общую сумму почти 500 тыс. рублей, а также компенсировать ему расходы на оплату съемного жилья.
На встрече Петр Верцинский уговаривал дольщиков не выводить средства из стройки. По его словам, за последние четыре месяца инвестор вложил 1 млн евро в реализацию проекта. В целом, на его завершение требуется более 800 млн рублей. «Мы ускорили работы, и у нас есть силы и возможности ввести в эксплуатацию все 12 домов. Но здесь нужно понять и инвестора, который пока вкладывает деньги в проект, не имея гарантий, что все дольщики согласятся со сменой застройщика», – сказал Петр Верцинский.
Заместитель председателя Правительства Ленинградской области Михаил Москвин обозначил сроки: до 5 декабря текущего года гражданам нужно высказать свою позицию, и, если она будет не в пользу застройщика – к 11 декабря он должен рассчитаться с ними. 12 декабря Арбитражный суд будет рассматривать дело о банкротстве «Тареала». Исцами выступили дольщики уже введенной в эксплуатацию очереди. Они требуют выплат пени за просрочку.
Кстати, после совещания в редакцию «Строительного Еженедельника» обратился бывший дольщик ЖК «Ванино» – Юрий Рождествин. Он сообщил, что расторг договор с ООО «Тареал», его квартиру продали, но деньги (3,756 млн рублей) ему так и не вернули. Для того, чтобы получить обратно свои деньги, он обратился в суд. «От смены застройщика ничего не изменится – все они мошенники», – поделился свои мнением Юрий Рождествин.
Кстати
Президент РФ Владимир Путин поручил правительству страны в течение трех лет разработать план отказа от долевого строительства. На прошлой неделе премьер-министр Дмитрий Медведев прокомментировал эту инициативу: «В будущем вообще нужно отказаться от договоров долевого строительства, это всё, если хотите, рудименты прежней эпохи, это всё наследие недоразвитого жилищного рынка».
Экономическая ситуация заставляет строительные организации мобилизовать ресурсы, избавляться от балласта, осваивать новые компетенции и перестраивать бизнес-процессы. Одним из следствий этих действий стали массовые ротации в топ-менеджменте девелоперских компаний.
Основные причины и тенденции кадровых перестановок обсудили в рамках круглого стола «Кадровая перезагрузка строительной компании как стратегическая программа на стыке GM, PM, HR», организованного Комитетом по жилой недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД). По оценке председателя Комитета по жилой недвижимости РГУД, генерального директора ГК «Доверие» Дмитрия Панова, в 2017 году конкуренция в девелопменте возросла: продолжился приток московских девелоперов на рынок Петербурга, и, по предварительным прогнозам, в ближайшие годы эта тенденция сохранится.
Кадровая перезагрузка
Рост конкуренции и экономические затруднения прежде всего повлияли на отделы продаж, маркетинга и рекламы. Начальник отдела продаж «БФА Девелопмент» Светлана Денисова разделяет проблему кадровых ротаций на две составляющих: пересмотр деятельности компании и смена кадров. «В свете новых вызовов невозможно оперировать старыми средствами, без пересмотра деятельности, без внутреннего, а возможно, и внешнего аудита. Отдел продаж венчает объемную работу по реализации девелоперского проекта; если в ней есть несоответствия текущим вызовам, их нужно своевременно выявлять и менять. В такой ситуации вывести весь коллектив, и в первую очередь руководителя проекта, из зоны комфорта, сменив руководство, – решение очевидное, но с точки зрения руководителя отдела продаж – неправильное», – комментирует г-жа Денисова.
В «БФА Девелопмент» решили пойти по пути комплексного аудита работы всех отделов, после которой была перестроена работа менеджеров по продажам, внедрена CRM-система управления. В итоге массовых кадровых перестановок удалось избежать, но и те, что случились – произошли по инициативе сотрудников, а не руководства.
В компании Bonava «перезагрузка» случилась после того, как подразделение жилой недвижимости международной компании было выделено в отдельную компанию. «В первую очередь изменения коснулись стратегии продаж и маркетинга, была выбрана более сфокусированная стратегия продвижения проектов», – рассказывает заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. После ребрендинга был проведен внутренний аудит, а кадровые ротации на 90% происходили между отделами, так как в стратегии работы с персоналом компании приоритет отдается развитию собственных сотрудников.
Валерий Фунтов, бизнес-тренер и руководитель Центра компетенций «Проектный менеджмент», объясняет причины повсеместных кадровых «перезагрузок» в более широком контексте: устойчивый и предсказуемый мир закончился. «Наступил сложный неоднозначный мир, с новыми рынками, технологиями и вызовами, от BIM до проектного финансирования, – делает вывод г-н Фунтов. – Чтобы оставаться конкурентоспособной, компании не обязательно проводить кадровые перестановки, достаточно обучить сотрудников (включая руководителей отделов и топ-менеджмент) актуальным компетенциям (IT-навыкам, работе в эджайл-команде), адаптировать к проектному финансированию и управлению».
Так, современный руководитель должен оперативно реагировать на анализ больших массивов данных и отвечать на запросы новой реальности новым продуктом, максимально учитывающим потребности целевых клиентов.
«Девелопмент – это исключительно проектный бизнес, здесь важны три составляющие: область технического управления, область вхождения в стратегию компании и эджайл-компетенции», – комментирует г-н Фунтов.
Проверка для топов
Руководитель практики «Строительство и недвижимость» компании Morgan Hunt Анастасия Филькина выделяет три категории причин смены топ-менеджментов: смена собственников, профессиональные параметры, внутреннее реструктурирование компании. Максимальная доля запросов приходится на отделы маркетинга и продаж. При этом сами кандидаты в поисках работы готовы перейти из девелопмента в другую сферу.
Генеральный директор Construction Management Group Александр Матеша уверен, что настало лучшее время для поиска топ-менеджеров. «Сейчас катастрофический минимум спроса на менеджеров: я провел собственную оценку, обзвонив десять топ-менеджеров строительной отрасли. Из десяти человек за 2017 год работу нашли только двое: один уехал в Москву, другой – в регион. Для руководителей среднего звена и их команд подчиненных – ситуация аналогичная. Из десяти пятеро переместились на новые места, сократив свою команду наполовину. И все они перешли на позиции с худшими условиями, в первую очередь – финансовыми», – поделился наблюдениями Александр Матеша.
Кадровые перестановки связаны в том числе с курсом на диджитализацию и автоматизацию процессов. При этом г-н Матеша отмечает, что организация строительного процесса крайне зависима от человеческого фактора. «Можно автоматизировать процесс поставок оборудования, материалов, процессы проектирования и планирования, финансовые модели, но оперативное управление в ежедневном режиме – автоматизировать довольно сложно», – комментирует глава Construction Management Group. Для отработки алгоритма автоматизации в компании должен быть спланирован процесс запуска новых проектов на 5-7 лет, что на российском строительном рынке – редкость.
Александр Матеша также выделяет ряд тенденций на российском строительном рынке: уход от иностранных генподрядчиков и внешних генподрядчиков вообще. Это происходит как по финансовым причинам, так и по управленческим. Услуги генподрядчика в конечном счете обходятся инвестору в 15% от стоимости строительства. Кроме того, собственные подразделения более управляемы, чем внешние структуры.
По наблюдениям эксперта, за последние четыре года многие компании оптимизировали свою структуру, сократив коллективы до необходимого минимума, оставив ключевые позиции и наиболее подготовленных сотрудников. В текущей ситуации г-н Матеша рекомендует сформировать и удержать коллектив – в первую очередь руководителей и оперативный персонал. Это особенно актуально для компаний, реализующих несколько проектов; им стратегически важно перейти к новому проекту слаженной командой.