Воспитать кадры, которые «решат все»
Среди проблем, стоящих перед строительной отраслью, часто упоминается кадровая. Можно услышать жалобы на нехватку квалифицированных профессионалов. По мнению экспертов, одним из наиболее эффективных путей для решения вопроса может стать «воспитание» нужных специалистов непосредственно в компании.
Два пути
О проблемах с кадрами, в том числе среди специалистов и руководящего звена, можно услышать практически на любом мероприятии, в ходе которого обсуждаются актуальные внутриотраслевые проблемы строительного комплекса. Этим вопросом озабочен НОСТРОЙ. Можно добавить, что и сложности при реализации проектов в рамках госзаказа, по мнению заместителя главы Комитета по строительству Смольного Евгения Барановского, часто напрямую связаны с кадровыми проблемами у подрядчиков.
В компаниях наиболее распространены две кадровые стратегии в отношении ответственных специалистов и менеджеров: наем уже опытных работников со стороны и «выращивание» в самой компании. Конечно, они редко где реализуются в «чистом виде». В основном, практикуется некое «смешение стилей». По словам президента ГК «ННЭ» Александра Орта, очень многое зависит от конкретной ситуации в компании.
«Когда шесть лет назад наша фирма только вышла на рынок и в ней было всего несколько сотрудников, мы, понимая, что в нашем деле не смогут работать люди без годами накапливаемого опыта, принимали только специалистов с хорошим стажем. В экспертном бизнесе нельзя поручать ответственные задачи человеку, только что окончившему вуз и не имеющему реальных практических навыков», – рассказывает специалист.
С ним соглашается президент ООО «Группа компаний Н.Э.П.С.» Виктор Зозуля. «Самое главное – ни в коем случае не брать человека без опыта работы в экспертизе, но имеющего аттестат по какому-либо из направлений деятельности. Это «кот в мешке». Плод недальновидной политики высокопоставленных менеджеров всех рангов относительно профессионализма в области строительства», – подчеркивает он.
В то же время, по убеждению Александра Орта, когда компания уже завоевала твердые позиции на рынке, наработала партнерские связи, имеет пакет заказов и с уверенностью смотрит в будущее, нужно ориентироваться уже на вторую кадровую стратегию.
Растить самим
«Мы живем в очень быстро меняющемся мире – приходят новые технологии, появляется более современная техника – и чтобы работать эффективно и качественно, необходимо идти в ногу со временем. А это невозможно без привлечения в коллектив молодых специалистов. Этой позиции я придерживался всегда, в том числе и во время работы начальником Службы государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга. Когда я пришел на эту должность в 2004 году, средний возраст сотрудника ведомства составлял 53 года, а когда ушел в 2012-м – уже 44», – вспоминает Александр Орт.
По его убеждению, для надежной работы компании необходимо сочетание и взаимодополнение двух факторов: практических навыков и умений опытных специалистов старшего возраста с современными знаниями и энергией молодых. «Поэтому мы используем систему своего рода наставничества. Когда к нам приходит выпускник вуза, он работает в паре с опытным сотрудником. Первый получает навыки практической работы, второй делится знаниями о новейших технологиях и свежим взглядом на производственные процессы, что, кстати, порой позволяет их оптимизировать», – говорит эксперт.
Как отмечает Александр Орт, в компаниях ГК «ННЭ» делают ставку на «выращивание» своих специалистов и руководителей. Это, с одной стороны, позволяет обеспечить безболезненную «смену поколений» сотрудников, а с другой – приводит на руководящие должности людей, которые имеют опыт работы в компании, знают внутренние регламенты и технологии, доказали свои деловые качества и способности. По его словам, ярким примером такого подхода может служить недавнее назначение генеральным директором ООО «Негосударственный надзор и экспертиза» Алины Плетцер, которая работала в компании с момента ее основания.
«Если организация может себе позволить учить и готовить кадры, а не искать готовых специалистов вовне, это большой плюс. Ведь на адаптацию любого сотрудника необходимо время. Если же штатный сотрудник демонстрирует в работе заботу об интересах компании, стремится развиваться и расти, то его необходимо поддерживать, поощрять и вносить в кадровый резерв», – со своей стороны отмечает Алина Плетцер.
Такой подход поддерживает и Виктор Зозуля. «Оптимально сочетание обеих стратегий – таким образом получается сплав молодости и зрелости, планомерная передача богатейшего, накопленного годами опыта «выращиваемым» в компании молодым специалистам, обладающим необходимыми качествами для экспертной деятельности. Только после этого (года через полтора-два) можно направлять этих молодых специалистов на аттестацию (или увольнять, были и такие случаи)», – говорит эксперт.
Нюансы
Конечно, универсальных, совершенно беспроблемных стратегий не бывает. Есть свои сложности и в практике «воспитания» своих кадров. «В подготовке руководителей внутри организации есть как свои плюсы, так и минусы. Большое преимущество – это то, что сотрудники уже знают назначенного руководителя, а он, в свою очередь, хорошо знает коллектив. Новому руководителю не нужно сызнова заслуживать уважение и доверие. Но в этом же заключается и сложность – в сложившемся коллективе очень трудно изменить отношение к себе. При переходе на другой уровень общения, с партнерского на руководящий, есть вероятность неприятия распоряжений, несоблюдение субординации. Особое влияние на это накладывают возрастные различия руководителей и подчиненных. Как правило, молодому назначенному руководителю приходится в течение некоторого времени доказывать коллективу то, что он достоин и способен занимать предложенную должность. И тут ему необходимо проявлять не только профессиональные навыки и опыт, но и дипломатию, такт и сдержанность», – отмечает Алина Плетцер.
Директор по персоналу бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» финского концерна YIT Алексей Устинов также считает, что для использования кадровых стратегий «в чистом виде» есть масса ограничений. «В проектном бизнесе выращивание руководителя проекта или начальника участка занимает 10-15 лет – это примерно 5-7 реализованных проектов. Кроме того, для выращивания нужна стабильная бизнес-среда, поскольку при снижении оборота компании наиболее уязвимыми являются специалисты с меньшим опытом и стажем. Смена поколений также приносит с собой новые жизненные сценарии, работа 3-5 лет на одном месте сейчас норма, а для миллениумов этот срок будет еще меньше. Как мы видим, среда для выбора модели, скажем, несколько турбулентная», – отмечает он.
Тем не менее, по словам специалиста, в YIT не боятся брать студентов на практику. «У нас достаточно примеров «выращенных» руководителей, самый яркий пример для концерна – это президент компании Кари Каунискангас, который вырос из университетских стажеров. Мы поддерживаем работников, которые надолго связывают свою судьбу с компанией. Действуют знаки отличия за 10, 20, 30 лет стажа. Во всех наших организациях можно найти примеры состоявшихся специалистов-руководителей с длительной карьерой в YIT», – отмечает Алексей Устинов.
«Безусловно, есть потенциально проблемные точки, связанные с «выращиванием» специалистов и руководителей внутри компании. И на эти аспекты руководство должно обращать серьезное внимание. Тем не менее, компании, которые имеют четкие перспективы роста, нацелены на дальнейшее развитие, не должны бояться такой модели работы. Поэтому у себя мы прилагаем немало усилий, чтобы люди, пришедшие к нам, видели потенциал для профессионального и карьерного роста, чувствовали себя внутри коллектива комфортно и знали, что их работа будет оценена по достоинству», – резюмирует Александр Орт.
Холдинг «Адамант» построит для торговой сети «Пятерочка» мультитемпературный склад на территории собственного складского комплекса «Армада Парк». Инвестиции в строительство эксперты оценили в 945 млн рублей. Это будет уже второй склад в Шушарах для X5 Retail Group, а ранее здесь же решила складироваться французская сеть «Ашан».
О намерении холдинга «Адамант» построить для X5 Retail Group распределительный центр площадью 27 тыс. кв. м в Шушарах рассказали в компании Colliers International, выступившей консультантом сделки. Долгосрочный договор аренды заключен на 10 лет по схеме built-to-suit. По оценке директора направления инвестиционного брокериджа NAI Becar Александры Смирновой стоимость сделки на долгосрочную аренду складского комплекса составила не менее 12 млн рублей, инвестиции в строительство мультитемпературного склада – 945 млн рублей, не считая затрат на оборудование.
Новый мультитемпературный складской комплекс планируется ввести в эксплуатацию летом 2016 года. В его состав войдут помещения для хранения замороженных и охлажденных продуктов, склад для хранения алкоголя, а также сухой отапливаемый склад для другого ассортимента торговой сети «Пятерочка».
Распределительный центр будет располагаться в промзоне «Шушары» на территории собственного складского комплекса «Адаманта» - «Армада Парк». О выходе с этим проектом на рынок складской недвижимости «Адамант» заявил в 2013 году. Тогда компания планировала построить в Шушарах комплекс на 200 тыс. кв. м и вложить 300 млн USD. В настоящее время сдана в эксплуатацию первая очередь складского комплекса площадью 78,4 тыс. кв.м. Как рассказали в Colliers International, склад для «Пятерочки» предполагает именно новое строительство, которое будет расположено на площадке, выделенной девелопером для проектов built-to-suit. Всего в собственности у девелопера около 136 тыс. кв. м земли.
Отметим, что это будет уже второй склад для X5 Retail Group в Шушарах. В конце 2014 года ретейлер договорился с «А Плюс Девелопмент» о строительстве мультитемпературного склада площадью 33,5 тыс. кв. м. в индустриальном парке «А Плюс Парк Шушары» на Московском шоссе. Стоимость сделки оценивалась в 20-25 млн USD. Сдать объект заказчику планируется уже осенью 2015 года. На своей площадке «А Плюс Девелопмент» приютил и еще одну крупную торговую сеть. В октябре 2014 года долгосрочный договор аренды с девелопером заключила французская сеть «Ашан». Для нее оператор парка построит аналогичный комплекс, но меньшего размера – 25 тыс. кв. м.
Строительство под заказчика становится все более популярной схемой при аренде складов, говорят эксперты. Госпожа Смирнова рассказала, что по итогам II квартала 2015 года общий объём арендопригодных складских площадей в Петербурге составил 1,9 млн кв. м: 1,4 млн кв. м относятся к классу А, 515 тыс. кв. м – к классу В. При этом в классе А пустует 10,4% площадей, уровень вакансии в классе В составляет 5,4%.
Объем рынка складских площадей в Colliers International оценивают в 2,5 млн кв. м, при этом к концу I полугодия 2015 года 41% всего рынка представляют собой проекты, построенные «под заказчика» - либо самостоятельно, либо по схеме built-to-suit. Как рассказали аналитики, интерес арендаторов и девелоперов к проектам built-to-suit обусловлен, прежде всего, тем, что реализация подобного проекта «под ключ» позволяет учесть все нюансы и требования будущего арендатора. Основной объем текущего строительства складских площадей также приходится на проекты built-to-suit, сделки по которым закрывались как во втором полугодии 2014 года, так и в этом году. «В
первой половине 2015 года, как и в предыдущие периоды, основной спрос на складские объекты формируют торговые и дистрибуционные компании, на долю которых приходится около 60% сданных в аренду площадей», - утверждают в Colliers International.
МНЕНИЕ:
Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar
-Строительство складских объектов по схеме built-to-suit является сейчас основным механизмом реализации проектов. Высокий интерес девелоперов к работе по этой схеме обусловлен гарантией сдачи площадей в аренду, а также простотой получения проектного финансирования под такие проекты.
Смольный предлагает пересмотреть подход к реализации программы развития застроенных территорий. Девять нерентабельных для «СПб Реновации» кварталов могут быть переданы отдельному ГУПу, чтобы построить в этих кварталах жилье за счет бюджета. Жителей на время строительства выселят в маневренный фонд.
О том, что Смольный разочаровался в способности «СПб Реновация» завершить своими силами программу развития застроенных территорий глава Комитета по строительству Михаил Демиденко рассказал в интервью «Строительному Еженедельнику».
По его словам, инвестор выбрал для себя только самые интересные кварталы, а «проблемные» сдвинул в хвост. К 2018-му году компания должна передать Петербургу около 1 млн кв. м жилья. Пока переданы 42 квартиры площадью менее тысячи метров, сказал чиновник. (Как сообщили в «СПб Реновации», в стадии передачи находится еще 31 квартира – прим. Ред.).
Сроки реализации девяти кварталов, где у инвестора нет «точки входа», то есть стартового пятна, на котором начинается строительство первого дома, уже неминуемо будут сдвинуты. Насколько – пока непонятно. Речь идет о кварталах Щемиловка, Тихорецкий 55, Гражданский 17-17А, Автово 7, 8, 9, Ульянка 6, Дачное 5, кварталы 7-10, 9 и 13-14-16 Западнее Варшавской железной дороги.
Впрочем, переподписывать новые сроки с инвестором может и не придется. Как рассказал господин Демиденко, после празднования Дня строителя, то есть к середине августа, он выйдет на вице-губернатора Игоря Албина с инициативой о передаче девяти проблемных кварталов смольнинскому ГУПу по аналогии с механизмом, который был не так давно введен для достройки объектов ГК «Город» и других долгостроев. Собственно и с существующей застройкой ГУП будет работать по-другому. Скорее всего, будет использоваться столичный опыт.
«Приходит ведомственная структура в квартал, выселяет всех в маневренный фонд, строит новые девятиэтажные дома, куда, помимо переселенцев, селит еще и очередников. Все. Решается целый пакет вопросов – очередь, обновление жилья, земельный фонд», - сказал чиновник. По его словам, эти девять кварталов могут быть застроены бюджетным жильем, на строительство которого город выделяет 4-5 млрд рублей ежегодно.
Для нужд очередников город каждый год должен вводить не менее 200 тыс. кв. м социального жилья. При этом господин Демиденко поспешил заметить, что Комитет не предлагает расторгать инвестдоговор с «СПб Реновацией», а просто обтекаемо предлагает рассмотреть иные формы реализации проекта. Впрочем, теперь вопрос реновации и не входит в компетенцию Комитета по строительству – вместе с ГБУ «Управление инвестиций» эту программу передали Комитету по инвестициям Ирины Бабюк.
А вот решать вопросы по компенсации инвестору понесенных потерь придется всем жителям города. Как сообщили в «СПб Реновации», всего в проект на данный момент вложено более 12 млрд рублей, непосредственно на работы в «проблемных» кварталах компания успела потратить более 1 млрд рублей. В случае, если вице-губернатор одобрит инициативу главы комстроя, то «СПб Реновация», как говорят участники рынка, может подать в суд для получения соответствующей компенсации.
По словам Дмитрия Некрестьянова, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», в отношении «компенсации средств» вопрос зависит от слишком многих факторов - ориентироваться надо, прежде всего, на текст договора, так как обычно в договорах КУГИ есть норма об отсутствии обязанности какой-либо компенсации.
Если такой нормы нет, но договор расторгнут по вине арендатора, то шансы также малы. "Закон не регулирует возможности подписания дополнительных соглашений к инвестдоговору, в том числе по изменению предмета договора (исключение части кварталов)", - говорит юрист. Но в добровольном порядке такое исключение, по его словам, возможно.
Справка:
Инвестдоговор на развитие 22 кварталов в 9 районах города «СПб Реновация» подписала с городом в 2009 году.
Договор предполагал строительство 8,5 млн кв. м. нового жилья, более 50 социальных объектов, а также обновление внутриквартальных инженерных сетей. Общий объем инвестиций превысит 420 млрд рублей. Сейчас в стадии реализации (идет проектирование или строительство) у «СПб Реновации» находится шесть кварталов. Еще пять кварталов готовятся к реализации – идет пересчет технико-экономических данных или подготовка к проектированию.