За год средняя цена квадратного метра в Новой Москве выросла почти на 40%
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам мая 2021 г. совокупный объем предложения жилья на первичном рынке жилья в ТиНАО Москвы увеличился на 3,4% за месяц и составил 537,5 тыс. кв. м и 10,9 тыс. лотов в 33 проектах. В годовом выражении рост составил 10,8% площади и 2,4% лотов. В мае стартовали продажи в новом проекте комфорт-класса с апартаментами ЖК «Тропарево парк» (Самолет) и в новом корпусе ЖК «Саларьево парк».
В НАО лидером остаётся поселение Сосенское, доля которого за месяц выросла на 2,7% до 57,8%, а объём - на 8%. С большим отрывом на втором месте - поселение Десенёвское (15,6%), доля которого за месяц сократилась на 3,2%, а объём - на 14,3%. В ТАО доли предложения распределены между поселениями Первомаское (82%) и Новофёдоровское (18%).
По стадиям строительной готовности в большая часть предложения находится на начальной стадии строительной готовности - 50% площади предложения, которая сократилась за месяц на 3,3%: на нулевом цикле – 42%, на стадии монтажа первых этажей – 7,9%. На заключительной стадии строительной готовности находится 23,2% площади предложения, которая сократилась на 2,1% за месяц: на стадии ФОР – 16,9%, благоустройства – 2,5%, введен – 3,8%.
По наличию отделки большая доля приходится на предложение без отделки (45,2% лотов), которая сократилась на 2,4% за месяц, на долю предложения с отделкой приходится 41,2% лотов (-3,2% за месяц). Доля с предчистовой отделкой выросла на 1,4% и составила 8%. Доля предложения с дополнительными опциями составила 5,6%, которая выросла на 4,2%. В ТАО почти все предложение (94%) представлено с отделкой.
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) на первичном рынке ТиНАО продолжила рост и составила 188,5 тыс. руб. (+2,2% за месяц, +39,7% за год). В НАО за месяц СВЦ увеличилась на 2,4%, а за год - на 39,7%, составив 193,5 тыс. руб. В комфорт-классе СВЦ выросла на 2,6% за месяц и 39,5% за год (194,5 тыс. руб.), в бизнес-классе - на 0% и 20,3% соответственно (170,3 тыс. руб.). В Троицком АО рост СВЦ за месяц составил 4,5%, а за год - 38%, составив 100,3 тыс. руб.
В разрезе поселений НАО самая высокая СВЦ представлена в поселении Сосенское – 203 тыс. руб. (-0,1% за месяц, + 42,8% за год), в поселении Мосрентген – 199,4 тыс. руб. и в поселении Московский – 197,4 тыс. руб. (+1,5% за месяц, +38,6% за год). Самая низкая СВЦ в поселении Марушкинское и Филимонковское – 153 тыс. руб. (+1,5% за месяц, +13,4% за год) и 155,2 тыс. руб. (+1,5% за месяц, +26,1% за год).
Рейтинг поселений НАО по СВЦ, тыс. руб.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам апреля 2021 г. на первичном рынке ТиНАО экспонировалось 519,8 тыс. кв.м и 10,6 тыс. лотов в 32 проектах. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения увеличился на 22,9% площади и на 26,7% лотов за счет выхода новых объемов в уже реализующихся проектах (ЖК Скандинавия (корпуса 14.1 и 14.2), ЖК Прокшино (корпус 4) и ЖК Новые Ватутинки (корпуса 15.1,15.2,15.3). Тем не менее, за год сокращение составило 11,6% площади и 8,8% лотов.
Большая часть предложения в ТиНАО находится на начальной стадии строительной готовности - 50,1% площади (на нулевом цикле – 34,7%, на стадии монтажа первых этажей – 16%), которая выросла за месяц на 17%. На заключительной стадии находится 28,7% площади (на стадии ФОР – 22,2%, благоустройства – 2,9%, введен – 3,6%), которая сократилась на 5% за месяц.
По наличию отделки большая доля приходится на предложение без отделки (49,5% лотов), которая сократилась на 2% за месяц, а его объем вырос на 21,4%. На долю предложения с отделкой приходится 42,9% лотов, которая за месяц выросла на 6%, а его объем - на 47,6%. Доля с предчистовой отделкой сократилась на 3,9% при сокращении объема предложения на 21%. Предложение с мебелью и кухней составило 1,3%, доля которой не изменилась, а объем вырос на 25%.
По итогам апреля 2021 г. СВЦ (средневзвешенная цена квадратного метра) первичного рынка ТиНАО составила 184,3 тыс. руб., что на 3,2% больше, чем месяц назад, и на 34,7%, чем год назад.
В НАО СВЦ увеличилась на 38,1% за год и на 2,7% - за месяц, достигнув 188,9 тыс. за кв. м. Положительную динамику демонстрируют как комфорт-класс (2,6% за месяц и 37,2% за год) до 189,5 тыс. рублей за кв. м), так и бизнес-класс (0,8% и 25,5% соответственно) до 170,3 тыс. руб. за кв. м.
В ТАО СВЦ составила 95,9 тыс. за кв. м: в комфорт-классе - 91,6 тыс. рублей за кв. м (+1,8% за месяц), в бизнес-классе - 213,6 тыс. рублей за кв. м (-2,3%).
В разрезе поселений НАО самая высокая СВЦ представлена в поселении Сосенское – 203,2 тыс. руб. (+3,6% за месяц, + 41,8% за год) и в поселении Московский – 194,6 тыс. руб. (+4,3% за месяц, +38,7% за год). Самая низкая СВЦ в поселении Марушкинское и Филимонковское – 150,8 тыс. руб. (+3,6% за месяц, +18,9% за год) и 153 тыс. руб. (+4,6% за месяц, +24,3% за год).
Объём просроченных ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья на балансах банков в январе-марте 2021 года вырос на 4% до 7,2 млрд рублей. Доля проблемных кредитов под залог договоров долевого участия (ДДУ) по отношению к общему просроченному ипотечному портфелю достигла 8,9%, увеличившись за три месяца на 0,5 процентных пункта (п.п.) против роста на 0,8 п.п. за весь 2020 год. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа статистической информации Банка России, опубликованной по итогам I квартала 2021 года.
«Игра в удовлетворение спроса на строящееся жилье по введенным год назад правилам показывает свои первые негативные плоды, доля просроченных ипотек под залог ДДУ в общем объёме проблемной ипотечной задолженности достигла 9%, тогда как в начале текущего года она едва доходила до 8,4%, а в марте 2020-го — 7,9%, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Таким образом, сегодня каждый десятый просроченный ипотечный кредит – это кредит, взятый на покупку строящегося жилья».
После окончания строительства дома, которое длится в среднем три года, оформляется закладная и кредиты под залог ДДУ переводятся в категорию общей ипотечной задолженности. Ипотечные кредиты под залог ДДУ на 1 апреля 2021 года в общем ипотечном портфеле банков РФ занимают 23%, их доля по сравнению с аналогичной датой прошлого года выросла на 3 п.п.
«На ипотечном рынке первичного жилья свои нюансы, чаще всего просроченная задолженность возникает при срыве сроков сдачи дома, — рассуждает Денис Аксёнов. — По нашей оценке, восстановить платежеспособность по ипотеке на строящееся жильё в несколько раз сложнее, в отличие от вторичного рынка жилья, когда для получения дополнительного дохода недвижимость сдают в аренду или продают за короткий срок».
По оценке эксперта, реальный масштаб неплатежей по ипотеке на первичном рынке жилья существенно больше, но так как кредиторы заинтересованы максимально быстро переводить кредиты под залог прав требования по ДДУ в залоговые, проблемам на рынке ипотеки по ДДУ уделяется мало внимания. Из-за специфики строительства в регионах по объёмам вводимого жилья, его срокам и стоимости, динамика показателей просроченной ипотеки также неравномерна (см. Таблицу №1).
«Программа льготной ипотеки увеличила долю кредитов на покупку строящегося жилья в общем объёме ипотечного портфеля. По мере сворачивания программы доля ипотеки под залог ДДУ перестанет расти. И если застройщики справятся с завершением строительства текущих проектов, то ситуация с просроченными кредитами на строящееся жильё останется лишь частью ситуации с просроченными ипотечными кредитами и не выльется в отдельную проблему», — резюмировал Денис Аксёнов.
Таблица №1. Показатели просроченной ипотечной задолженности на первичном рынке жилья
|
на 01.04.2021 г. |
|||
|
Динамика с начала года |
Объём, млн руб. |
Доля проблемной ипотеки по ДДУ в общем объёме просроченной ипотечной задолженности |
|
|
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ |
4% |
7153 |
9% |
|
Томская область |
145% |
27 |
10% |
|
Сахалинская область |
125% |
9 |
5% |
|
Ивановская область |
113% |
81 |
25% |
|
Удмуртская Республика |
77% |
23 |
5% |
|
Орловская область |
55% |
31 |
19% |
|
Республика Крым |
50% |
9 |
15% |
|
Псковская область |
38% |
11 |
6% |
|
Мурманская область |
35% |
31 |
12% |
|
Магаданская область |
25% |
5 |
7% |
|
Хабаровский край |
24% |
26 |
4% |
|
Ростовская область |
23% |
162 |
9% |
|
Курганская область |
22% |
11 |
6% |
|
Архангельская область |
20% |
12 |
5% |
|
Краснодарский край |
17% |
564 |
18% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
17% |
14 |
5% |
|
Кировская область |
14% |
42 |
12% |
|
Республика Мордовия |
13% |
9 |
6% |
|
Ленинградская область |
12% |
135 |
17% |
|
Республика Калмыкия |
11% |
10 |
7% |
|
Самарская область |
10% |
95 |
6% |
Источник: ЦБ РФ, Коллекторское агентство «Долговой Консультант»
Полная версия доступна по ссылке.