5 мифов проектного финансирования
Проектное финансирование практически не повлияло на рост цен в новостройках, банки готовы давать застройщикам кредиты не только на строительство, а продажи в обход эскроу-счетов не показали себя эффективными. Эксперты компании «Метриум» и банка «Открытие» развенчали самые распространенные мифы о новой схеме финансирования строек на посвященном этой теме бизнес-завтраке.
В отеле «St. Regis Москва Никольская» прошел бизнес-завтрак на тему «Мифы проектного финансирования жилой недвижимости», организованный банком «Открытие» и компанией «Метриум». Открывая бизнес-завтрак, старший вице-президент банка «Открытие» Екатерина Чиркова рассказала об амбициозных целях кредитной организации на рынке недвижимости. Уже сейчас около 100 застройщиков в 34 регионах России доверили размещение средств дольщиков на счетах эскроу в банке «Открытие». Общая сумма остатков на счетах – около 100 млрд руб. В планах банка – увеличить этот объем более чем в два раза, достигнув доли рынка в 10%.
Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) и Олег Шишкин, начальник управления недвижимости и девелопмента корпоративного бизнеса банка «Открытие», развеяли пять самых распространенных среди застройщиков мифов о проектном финансировании, а также обсудили причины бурного роста цен на жилье за последний год.
Миф 1: цены на новостройки растут из-за проектного финансирования
Одно из самых распространенных заблуждений – переход рынка на массовое проектное финансирование привел к росту себестоимости строительства и, как следствие, цен. Анализ, проведенный банком «Открытие», показал, что ценовые изменения из-за этого очень незначительны. В результате компенсации за счет привлечения средств дольщиков на счета эскроу, средневзвешенная ставка по проектному финансированию составляет лишь 3,6%, формируя не более 5% себестоимости.
Миф 2: застройщикам выгоднее продавать квартиры в готовых домах
Эксперты «Метриум» и банка «Открытие» сравнили две модели продаж – со старта строительства жилого комплекса и с момента ввода в эксплуатацию, основываясь на данных о темпах реализации реальных проектов. Расчеты показали, что NPV (чистая текущая стоимость) в 3,8 раза выше, если открыть продажи квартир на этапе котлована, чем построить дом и искать покупателей жилья только после его ввода в эксплуатацию.
Миф 3: на девелоперский проект можно собрать деньги краудфандингом
Далее эксперты рассказали о том, как застройщики адаптировались к новой модели продаж жилья и какие иные инструменты они пытались применять вместо схемы эскроу. Однозначно нереализуемой идеей стал краудфандинг. По мнению спикеров, он не способен дать необходимый объем инвестиций, так как неквалифицированные инвесторы могут вложить в такой проект не более 600 тыс. рублей в год, что явно недостаточно для финансирования приобретения недвижимости даже в регионах. Кроме того, существуют законодательные ограничения. Закон о краудфандинге не позволяет вкладываться в недвижимость или в права на нее. В свою очередь, 214-й ФЗ исключает финансирование строительства иными средствами, кроме как банковским кредитом или собственными деньгами.
Миф 4: застройщикам выгоднее продавать по альтернативным схемам
И банкиры, и эксперты «Метриума» сошлись во мнении, что продавать квартиры в обход эскроу-счетов застройщикам невыгодно. Продажи по договорам покупки будущей вещи показали себя хорошо в единичных случаях. Когда речь идет о реконструкции здания, которое покупатели могут увидеть и «пощупать», они вкладываются только в небольшие подобные проекты.
Другая схема продажи активно рассматривалась девелоперами еще в начале реформы – привлечение средств через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Но этот инструмент также не приобрел широкую популярность – позитивные примеры единичны и являются скорее исключением из общего правила: в одном из премиальных комплексов удалось продать через паи не больше 15%.
Эксперты одинаково скептически оценили попытки перепродавать квартиры по договорам уступки: застройщик покупает сам у себя квартиры по ДДУ, а затем продает их по переуступке конечному покупателю. «В этом случае девелопер просто может не получить проектного финансирования», – отметил Олег Шишкин.
«Практика показала, что покупатели очень быстро прониклись идеей эскроу-счетов, – пояснила Наталья Сазонова. – Дольщики понимают, что получают практически железные гарантии сохранности своих средств, поэтому сами не заинтересованы в обходных путях покупки квартиры. Эскроу стали прозрачным и надежным инструментом вложений. Для застройщиков проектное финансирование также стало в какой-то степени “спасением”. Теперь девелопер не зависит от колебаний спроса и может полностью положиться на кредит».
Миф 5: привлечь банковское финансирование можно только после получения разрешения на строительства
Представители банка «Открытие» отметили, что банки готовы финансировать не только этап строительно-монтажных работ и продаж жилого комплекса, но и подготовку к строительству, то есть разработку проектной документации, покупку площадки и т.п. «В наш банк застройщики могут обратиться не только для получения кредита на строительно-монтажные работы, – рассказал Евгений Мандрыкин, начальник управления кредитования недвижимости и транспорта Департамента корпоративного бизнеса КИБ банка «Открытие». – Существуют и программы для финансирования ранних этапов проекта. В частности, на этапе разработки проекта планировки территории (ППТ) есть кредит-мезонин, при утверждения генерального плана застройки участка (ГПЗУ) – бридж-кредит, а при достижении 30% готовности комплекса – кредит на развитие бизнеса».
Таким образом в банке реализован «бесшовный» подход к финансированию застройщиков, позволяющий последним обращаться за кредитными средствами на любом этапе реализации проекта. В «Открытии» разработана целая программа кредитной поддержки застройщиков, позволяющая банку участвовать в проекте с момента приобретения площадки до выхода проекта на стабильные продажи. Кредитные продукты банка были в деталях презентованы собравшимся застройщикам.
Почему всё-таки растут цены
«Многие винят в быстром увеличении цен льготную ипотеку и проектное финансирование, но это не совсем правильно, – сказала Наталья Сазонова. – Нужно принимать во внимание и другие факторы. Прежде всего, растет себестоимость строительства: в разы подорожали металл и рабочая сила. К примеру, услуги сварщиков выросли в цене двукратно. Помимо этого, мы забываем, что за последние три года увеличилась доля квартир с отделкой (с 15% до 58%), а это добавляет к цене порядка 30-40 тыс. рублей. Одновременно снизился объем предложения до минимальных уровней за последние шесть лет. Цены на крупные квартиры растут и опережают расценки даже на двухкомнатные – это признаки дефицита. Другой немаловажный фактор – повышение качества новостроек. Стандарты “премиума” перешли в “бизнес”, а “бизнеса” – в “комфорт”. Конечно, в совокупности это не могло не повлиять на ситуацию с ценами».
Также Наталья Сазонова отметила, что застройщики практически перестали предлагать скидки – теперь они не заинтересованы в том, чтобы быстро на раннем этапе строительства привлечь деньги. Демпинговать на старте продаж, по словам эксперта, больше нет смысла.
Олег Шишкин рассказал о дополнительных причинах роста цен: «Не только льготная ипотека спровоцировала ажиотаж среди покупателей. Наблюдается дефицит объектов инвестирования. Ставки по депозитам на низком уровне, фондовый рынок требует высокой квалификации и знаний, валютный рынок весьма волатильный и россияне не спешат вкладываться в него. Остается один инструмент – жилищные инвестиции, которые были подогреты не только низкими ставками, но и смягчением требований к первоначальному взносу. Люди получают потребительские кредиты, делают первый взнос, оформляют ипотеку. Кстати, отмечу и такую особенность прошлого года, как закрытие границ. К примеру, в 2018 году россияне потратили на поездки за рубеж 30 млрд долларов. Не исключаю, что в прошлом году часть этих средств превратились в инвестиции».
В Петербурге продвигают идею строительства объектов с зарядными станциями для электромобилей. Несколько жилых домов и социальных объектов оснастят таким оборудованием за бюджетный счет. Однако эксперты не уверены, что электромобили будут популярны в Северной столице.
Как сообщили в Комитете по строительству Петербурга, проектировщики города начали учитывать в своих проектах установку зарядных станций для электромобилей. Сегодня на стадии проектирования находится 11 таких объектов. Один жилой дом будет построен в Кировском районе, еще один во Фрунзенском и сразу шесть – в Колпинском районе. Оборудуют заправками для электромобилей и социальные объекты. Они находятся в Петроградском, Пушкинском и Невском районах (см. карту). Все это государственные проекты, реализуемые за бюджетный счет. Тенденция строительства объектов с заправками для электромобилей продолжится, уверены чиновники.
«В дальнейшем, при подготовке проектной документации, Комитет по строительству продолжит рассматривать возможность размещения инфраструктуры для развития электромобильного транспорта на территории Петербурга», – прокомментировали в Комитете по строительству.
Есть куда расти
По данным старшего консультанта департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Любавы Пряниковой, в России зарегистрированы около 750 электроавтомобилей, в Петербурге – не более 50.
У генерального директора компании «Ева-Про» Дмитрия Дубовика другие данные – в Петербурге есть 200 электромобилей, а только в одной Москве их насчитывается около 1000 штук.
Что касается зарядных станций, то их в Северной столице установлено не более десяти. Они находятся во дворах жилых домов, на территории Политехнического университета, на парковках аэропорта «Пулково» и ТРЦ «Галерея» (см. карту). В большинстве случаев подзарядить свое экологичное авто можно бесплатно.
На прошлой неделе зарядную станцию установили в подземном паркинге ТРЦ «Питерлэнд». Проект реализовал производитель зарядных станций – компания AVT&Co. «Этим шагом мы намерены заложить тенденцию популяризации электромобилей в стране и улучшения экологии в Петербурге», – прокомментировал партнер AVT&Co Пётр Мовчан.
Как объяснил руководитель отдела оценки и консалтинга компании Maris в ассоциации с CBRE Кирилл Акиньшин, больше всего станций находится в Москве, на втором месте – Сочи. «Можно сказать, что Петербург только в начале своего развития в этом отношении. Казань находится примерно на таком же уровне, как и мы», – сказал эксперт. Кроме того, станции есть в Белгороде, Борисоглебске, Екатеринбурге, Тюмени, а также на участках трассы М4 «Дон».
Начали учитывать в своих инвестиционных проектах зарядные станции для электромобилей и застройщики. Так, шведская компания «Бонава» оборудовала зарядными устройствами паркинг ЖК Skandi Klubb. Этот проект относится к сегменту «бизнес-класс».
«Предполагая, что среди наших покупателей есть приверженцы энергосберегающих технологий, направленных на улучшение экологической ситуации в мегаполисах, мы подготовили в первом этапе строительства в подземном паркинге пять машино-мест с розетками для электромобилей, две «быстрые» зарядки и три стандартные», – сказал председатель совета директоров ООО «Бонава Санкт-Петербург» Майкл Бьёрклунд.
Экономный подход
Как объясняет руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев, в целом по мере увеличения долей электромобилей и гибридных авто в автопарке города потребность в парковках, оборудованных зарядными устройствами, будет возрастать. При этом зарядка 220В не обеспечивает высокой скорости, но является универсальной – такие возможности для зарядки целесообразно предусматривать в жилых комплексах и бизнес-центрах, где время стоянки составляет несколько часов. «Зарядки же 380В обеспечивают большую скорость зарядки, но требуют установки соответствующего оборудования, которое к тому же может отличаться у разных производителей. Но зато такие зарядные устройства могут обеспечить заметно более быструю зарядку, соответствующую, например, времени посещения торгового центра, спортивного или культурного мероприятия», – сказал Игорь Кокорев.
По словам Дмитрия Дубовика, «домашняя» зарядная станция обойдется покупателю в сумму от 80 до 150 тыс. рублей. Аналог коммерческого типа будет стоить от 150 до 250 тыс. рублей. Время зарядки зависит от мощности станции и может варьироваться от 15 минут до 8 часов.
Если говорить об увеличении стоимости проекта, связанной с установкой зарядных станций для электромобилей, то, по словам Майкла Бьёрклунда, в масштабе всего проекта она незначительна: «Себестоимость парковочного места, оборудованного по всем нормам быстрой зарядной станцией, плата за электрическую мощность и другие детали увеличивается на 50%. Но главное – мы даем нашим покупателям альтернативу: если они хотят пользоваться электромобилями, в наших проектах у них есть такая возможность».
Стоимость же электромобиля выходит за рамки эконом-класса. Так, например, модель Tesla Model S стоит около 5 млн рублей. В 2012 году электромобиль появился и на горизонтах отечественного автопрома. Модель Lada Ellada стоит в пределах 1,2 млн рублей. «Электромобиль стоит своих денег. Во-первых, это экономия на стоимости бензина. Во-вторых, в автомобилях с двигателем внутреннего сгорания много мельчайших деталей, которые надо менять, проводить техобслуживание. А в электрокаре – колеса, батарея, резина и дворники. Даже колодки стираются реже за счет режима рекуперации», – перечислил достоинства экологичного авто Дмитрий Дубовик.
В ожидании спроса
По данным Любавы Пряниковой, в 2015 году на государственном уровне было принято постановление, согласно которому зарядные станции должны появиться на всех АЗС. «Тем не менее, количество таких пунктов не увеличилось, что в первую очередь связано с низким спросом в силу небольшого количества электромобилей, а также длительным временем зарядки, которое делает более целесообразным размещение таких устройств на охраняемых паркингах, нежели чем на АЗС», – сказала Любава Пряникова, добавив, что также АЗС не оборудуют зарядными устройствами из-за их высокой стоимости и отсутствия установленной ответственности за неисполнение предписания.
«В Европе электромобили набирают популярность. Это связано с тем, что там есть государственные программы, стимулирующие применение электромобилей и строительство зарядных станций. Например, в Швеции, с учетом налоговых льгот, льгот на оплату парковки в центре города и паромную переправу, электромобиль стоит как обычный», – рассказал Майкл Бьёрклунд.
Поскольку городские власти начали задумываться над увеличением количества электрических заправочных станций, в перспективе это может переломить ситуацию и позволит развиваться данному направлению, уверен Кирилл Акиньшин. «Тем не менее, объемы господдержки пока минимальны, и перспективы не кажутся радужными», – считает он.
Однако Любава Пряникова считает, что главным стимулом к развитию сети зарядных станций должны стать не административные меры, а прежде всего увеличение количества электрокаров. «Это возможно только при улучшении общего благосостояния населения. По нашему мнению, существующих зарядных пунктов более чем достаточно на имеющееся количество зарегистрированных Петербурге электромобилей», – резюмировала она.
Мнение:
Илья Андреев, вице-президент BECAR Asset Management Group:
– Количество электромобилей в Петербурге и в целом по России крайне небольшое, в связи с этим рост числа зарядных станций будет происходить медленно. Стоимость электромобилей достаточно высока, а большинство приобретаемых автомобилей на сегодняшний день относятся к эконом-классу. Для активного развития рынка электромобилей в России необходим комплексный подход: открытие их производства на территории страны, открытие сервисных центров, а также программы государственной поддержки, например, значительные налоговые льготы и выгодные программы кредитования, которые уже существуют в ряде стран и стимулируют развитие данного рынка.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg:
– С учетом сравнительно высокой стоимости таких транспортных средств, в первую очередь будут востребованы места парковки с зарядками у дорогих ресторанов и клубов, торговых объектов высокого класса, элитных жилых комплексов.
В Петербурге раз в несколько лет случаются «рекламные обострения» – когда те или иные компании начинают продвигать свои продукты при помощи эпатажных роликов и биллбордов. Сейчас такое обострение случилось у строительных компаний.
Привлекать внимание потенциального потребителя скандальной рекламой начали еще в 1990-е годы – компаниям необходимо было выделять свой продукт в общем информационном шуме, и некоторые решили пойти таким, нестандартным по тем временам путем. Когда на рекламу обращали внимание власти и пытались ее как-то отрегулировать, продукт получал дополнительную известность. Многие в городе помнят слоган «Мои любимые пельмешки» – если бы чиновники не возмутились и не попытались запретить такую рекламу, кампания прошла бы незаметной.
Сейчас, когда конкуренция на рынке строительства обострилась, девелоперам также понадобилось выделиться из толпы. Осенью компании начали соревноваться нестандартными роликами – сначала певец Николай Басков, вместе с Филиппом Киркоровым и другими медийными персонажами, снялся к клипе, рекламирующем столичный проект «Группы ЛСР» – «ЗИЛАРТ». Маркетологи по-разному оценили эффективность такого хода, однако впервые за долгое время, если не вообще впервые для рекламы жилья, были привлечены звезды такого уровня. Затем в сети появился «вирусный» ролик «Приходи ко мне на объект» от ГК «Эталон». А дальше «креативить» начали и компании не столь крупные. Компания «Теорема» выпустила ряд рекламных плакатов «Можно жить втроем», «Просто подарили квартиру», «Большие и маленькие». Компания «ЛенСпецСтрой» повесила биллборд «Двушки созрели», на котором дородная селянка держит в руках два арбуза. По эпатажному пути пошли и некоторые другие девелоперы.
Ирина Зеренкова, директор по маркетингу и продажам EKE, так объясняет действия маркетологов строительных компаний: «За день наши глаза видят колоссальный объем рекламы – баннеры, реклама в интернете, СМИ и т. д. Это приводит к «рекламной слепоте». То есть даже если ты заинтересован в покупке чего-либо, ты не видишь рекламу данного продукта, он теряется в потоке общей информации. Эпатажная же реклама, которая набирает сейчас популярность среди застройщиков, призвана обратить на себя большее внимание, так как такой формат вызывает более острые чувства у покупателя, чем стандартное описание преимуществ или указание стоимости продукта». Впрочем, она считает, что такой формат неприемлем для сегментов «комфорт» и «бизнес», здесь покупатели выбирают компанию исходя из качества строительства, репутации, а также суммарных характеристик комплекса, которые формируют его презентабельность. Заигрывание с острым подтекстом в рекламе премиального сегмента, считает эксперт, может понизить класс объекта в глазах конечного потребителя, что естественным образом негативно отобразится на реализации.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», отмечает, что целевой аудиторией новостроек массового рынка являются молодые люди, которые относятся к намекам, лежащим «ниже пояса», достаточно легко – случаи, когда они заявили бы об оскорбленных чувствах, припомнить сложно.
«Реклама с сексуальным подтекстом была всегда. Может, в последнее время она стала появляться чаще, что связано, скорее всего, с желанием как-то выделиться на фоне достаточно однообразных предложений ипотеки и больших процентов скидок», – говорит эксперт.
Начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент» Яна Булмистре считает, что чаще всего шоковый маркетинг используют иногородние девелоперы, не учитывающие менталитет петербургского покупателя. «Безусловно, эпатажная реклама заставляет обратить на себя внимание, но говорить о том, что она является мощным стимулом при выборе того или иного объекта недвижимости, не приходится», – полна скептицизма эксперт.
В мировой практике были случаи запрета рекламы с откровенными сексуальными намеками, но они не касались сферы недвижимости. Например, в Великобритании была запрещена реклама мороженого от компании Antonio Federici Gelato Italiano, в Канаде под запрет попали рекламные постеры общества защиты прав животных PETA, а в Австралии требовали отменить рекламную кампанию натуральной косметики LUSH.
Вартан Погосян, директор по маркетингу Glorax Development, считает, что лишь малая часть подобной рекламы решает финальную задачу – подтолкнуть клиента к покупке. В основном она только привлекает внимание, и дальше коммуникация с потребителем должна быть построена в ином ключе. «В практике рекламного рынка есть как эффективные эпатажные кампании, так и такие, которые смогли вызвать резонанс, но не привлекли покупателей. Важно помнить о существовании невидимой черты, переступив которую, компания теряет потенциального клиента, а приобретает аудиторию, которая смотрит только рекламу – ради развлечения. Считаю, что использование элементов оригинальности или «вирусности» в рекламе допустимо, но не стоит эксплуатировать этот формат до бесконечности, а также переступать грань, отличающую остроумие от пошлости», – резюмирует эксперт.
Примечательно, что случается обратное – заказчик рекламы создает некий сюжет, без всякой задней мысли, но структуры, от которых зависит ее размещение, видят в ней что-то запретное. Инна Тарасова, руководитель отдела маркетинговых коммуникаций холдинга RBI, рассказала, что несколько лет назад в рамках кампании «Предмет гордости» для «Северного города» был придуман плакат: девочка в широкой юбочке катается на роликах, а два ежика рядом на дорожке с восторгом смотрят на нее снизу вверх. Но метрополитен этот плакат тогда не принял, аргументировав тем, что ежи заглядывают девочке под юбку. «В итоге, пришлось изменить сюжет и одеть девочку в брюки», – смеется госпожа Тарасова.
Мнение
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Реклама, спекулирующая на основном инстинкте, всегда обращает на себя внимание. А ведь привлечь внимание аудитории – это и есть ее основная задача. Вопрос в том, чтобы не скатиться в откровенную пошлость, хотя даже это не смущает некоторых рекламодателей. Причем понимание пошлости, уровня недопустимости разнится у людей разных поколений.