5 мифов проектного финансирования
Проектное финансирование практически не повлияло на рост цен в новостройках, банки готовы давать застройщикам кредиты не только на строительство, а продажи в обход эскроу-счетов не показали себя эффективными. Эксперты компании «Метриум» и банка «Открытие» развенчали самые распространенные мифы о новой схеме финансирования строек на посвященном этой теме бизнес-завтраке.
В отеле «St. Regis Москва Никольская» прошел бизнес-завтрак на тему «Мифы проектного финансирования жилой недвижимости», организованный банком «Открытие» и компанией «Метриум». Открывая бизнес-завтрак, старший вице-президент банка «Открытие» Екатерина Чиркова рассказала об амбициозных целях кредитной организации на рынке недвижимости. Уже сейчас около 100 застройщиков в 34 регионах России доверили размещение средств дольщиков на счетах эскроу в банке «Открытие». Общая сумма остатков на счетах – около 100 млрд руб. В планах банка – увеличить этот объем более чем в два раза, достигнув доли рынка в 10%.
Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) и Олег Шишкин, начальник управления недвижимости и девелопмента корпоративного бизнеса банка «Открытие», развеяли пять самых распространенных среди застройщиков мифов о проектном финансировании, а также обсудили причины бурного роста цен на жилье за последний год.
Миф 1: цены на новостройки растут из-за проектного финансирования
Одно из самых распространенных заблуждений – переход рынка на массовое проектное финансирование привел к росту себестоимости строительства и, как следствие, цен. Анализ, проведенный банком «Открытие», показал, что ценовые изменения из-за этого очень незначительны. В результате компенсации за счет привлечения средств дольщиков на счета эскроу, средневзвешенная ставка по проектному финансированию составляет лишь 3,6%, формируя не более 5% себестоимости.
Миф 2: застройщикам выгоднее продавать квартиры в готовых домах
Эксперты «Метриум» и банка «Открытие» сравнили две модели продаж – со старта строительства жилого комплекса и с момента ввода в эксплуатацию, основываясь на данных о темпах реализации реальных проектов. Расчеты показали, что NPV (чистая текущая стоимость) в 3,8 раза выше, если открыть продажи квартир на этапе котлована, чем построить дом и искать покупателей жилья только после его ввода в эксплуатацию.
Миф 3: на девелоперский проект можно собрать деньги краудфандингом
Далее эксперты рассказали о том, как застройщики адаптировались к новой модели продаж жилья и какие иные инструменты они пытались применять вместо схемы эскроу. Однозначно нереализуемой идеей стал краудфандинг. По мнению спикеров, он не способен дать необходимый объем инвестиций, так как неквалифицированные инвесторы могут вложить в такой проект не более 600 тыс. рублей в год, что явно недостаточно для финансирования приобретения недвижимости даже в регионах. Кроме того, существуют законодательные ограничения. Закон о краудфандинге не позволяет вкладываться в недвижимость или в права на нее. В свою очередь, 214-й ФЗ исключает финансирование строительства иными средствами, кроме как банковским кредитом или собственными деньгами.
Миф 4: застройщикам выгоднее продавать по альтернативным схемам
И банкиры, и эксперты «Метриума» сошлись во мнении, что продавать квартиры в обход эскроу-счетов застройщикам невыгодно. Продажи по договорам покупки будущей вещи показали себя хорошо в единичных случаях. Когда речь идет о реконструкции здания, которое покупатели могут увидеть и «пощупать», они вкладываются только в небольшие подобные проекты.
Другая схема продажи активно рассматривалась девелоперами еще в начале реформы – привлечение средств через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Но этот инструмент также не приобрел широкую популярность – позитивные примеры единичны и являются скорее исключением из общего правила: в одном из премиальных комплексов удалось продать через паи не больше 15%.
Эксперты одинаково скептически оценили попытки перепродавать квартиры по договорам уступки: застройщик покупает сам у себя квартиры по ДДУ, а затем продает их по переуступке конечному покупателю. «В этом случае девелопер просто может не получить проектного финансирования», – отметил Олег Шишкин.
«Практика показала, что покупатели очень быстро прониклись идеей эскроу-счетов, – пояснила Наталья Сазонова. – Дольщики понимают, что получают практически железные гарантии сохранности своих средств, поэтому сами не заинтересованы в обходных путях покупки квартиры. Эскроу стали прозрачным и надежным инструментом вложений. Для застройщиков проектное финансирование также стало в какой-то степени “спасением”. Теперь девелопер не зависит от колебаний спроса и может полностью положиться на кредит».
Миф 5: привлечь банковское финансирование можно только после получения разрешения на строительства
Представители банка «Открытие» отметили, что банки готовы финансировать не только этап строительно-монтажных работ и продаж жилого комплекса, но и подготовку к строительству, то есть разработку проектной документации, покупку площадки и т.п. «В наш банк застройщики могут обратиться не только для получения кредита на строительно-монтажные работы, – рассказал Евгений Мандрыкин, начальник управления кредитования недвижимости и транспорта Департамента корпоративного бизнеса КИБ банка «Открытие». – Существуют и программы для финансирования ранних этапов проекта. В частности, на этапе разработки проекта планировки территории (ППТ) есть кредит-мезонин, при утверждения генерального плана застройки участка (ГПЗУ) – бридж-кредит, а при достижении 30% готовности комплекса – кредит на развитие бизнеса».
Таким образом в банке реализован «бесшовный» подход к финансированию застройщиков, позволяющий последним обращаться за кредитными средствами на любом этапе реализации проекта. В «Открытии» разработана целая программа кредитной поддержки застройщиков, позволяющая банку участвовать в проекте с момента приобретения площадки до выхода проекта на стабильные продажи. Кредитные продукты банка были в деталях презентованы собравшимся застройщикам.
Почему всё-таки растут цены
«Многие винят в быстром увеличении цен льготную ипотеку и проектное финансирование, но это не совсем правильно, – сказала Наталья Сазонова. – Нужно принимать во внимание и другие факторы. Прежде всего, растет себестоимость строительства: в разы подорожали металл и рабочая сила. К примеру, услуги сварщиков выросли в цене двукратно. Помимо этого, мы забываем, что за последние три года увеличилась доля квартир с отделкой (с 15% до 58%), а это добавляет к цене порядка 30-40 тыс. рублей. Одновременно снизился объем предложения до минимальных уровней за последние шесть лет. Цены на крупные квартиры растут и опережают расценки даже на двухкомнатные – это признаки дефицита. Другой немаловажный фактор – повышение качества новостроек. Стандарты “премиума” перешли в “бизнес”, а “бизнеса” – в “комфорт”. Конечно, в совокупности это не могло не повлиять на ситуацию с ценами».
Также Наталья Сазонова отметила, что застройщики практически перестали предлагать скидки – теперь они не заинтересованы в том, чтобы быстро на раннем этапе строительства привлечь деньги. Демпинговать на старте продаж, по словам эксперта, больше нет смысла.
Олег Шишкин рассказал о дополнительных причинах роста цен: «Не только льготная ипотека спровоцировала ажиотаж среди покупателей. Наблюдается дефицит объектов инвестирования. Ставки по депозитам на низком уровне, фондовый рынок требует высокой квалификации и знаний, валютный рынок весьма волатильный и россияне не спешат вкладываться в него. Остается один инструмент – жилищные инвестиции, которые были подогреты не только низкими ставками, но и смягчением требований к первоначальному взносу. Люди получают потребительские кредиты, делают первый взнос, оформляют ипотеку. Кстати, отмечу и такую особенность прошлого года, как закрытие границ. К примеру, в 2018 году россияне потратили на поездки за рубеж 30 млрд долларов. Не исключаю, что в прошлом году часть этих средств превратились в инвестиции».
В Петербурге продолжает расти количество коммерческих банных комплексов и саун. Несмотря на высокую конкуренцию на рынке, бизнес привлекателен для инвесторов сравнительно высокой рентабельностью.
По данным Комитета по развитию предпринимательства и потребительского рынка Петербурга, в городе в настоящее время официально работает более 300 различных банных комплексов. В том числе, в статистику попало и чуть более 30 государственных объектов. При этом большая часть из них таковыми являются только условно. На основании инвестиционных договоров они сданы бизнесменам в долгосрочную аренду. Соглашениями были закреплены обязанности инвестора по модернизации технического состояния бань, сохранению функциональности данных объектов, обязательному оказанию услуг по билетам закрепленной городом стоимости. По оценке чиновников, инвесторами были произведены капитальные вложения в бани в размере от 70 до 130 млн рублей.
Стоит отметить, что инвесторами и управленцами некоторых государственных комплексов являются структуры, имеющие отношение к руководителям известных петербургских предприятий. Предполагается, что для них баня – вторичный или личный бизнес. Так, по данным СМИ, несколькими городскими объектами управляют близкие Игоря Минакова. Он был владельцем обанкротившейся крупнейшей в регионе дорожно-строительной организации – «Мостострой №6».
В отличие от государственных бань, по словам экспертов, коммерческие, в большинстве своем, имеют меньшую площадь (обычно она не превышает 250 кв. м), в среднем они рассчитаны на одновременное посещение не более 20 человек. Расположены они в нежилых помещениях. Достаточно много их располагается в «сером поясе», на бывших промышленных площадках, в зданиях опустевших НИИ. Отдельные банные комплексы построены в малоэтажных пригородах Петербурга, на Крестовском острове и у Суздальских озер.
Больше пара
По словам заместителя председателя петербургской НКО «Организация банных специалистов» Сергея Литвинова, условно коммерческие бани можно поделить на два типа. Это «правильные» (с традициями русской паровой бани) и «неправильные», к которым относятся посиделочные сауны, куда посетители чаще ходят поесть, принять спиртного и развлечься. Также сауны есть при оздоровительных комплексах и фитнес-центрах. Их можно считать чем-то средним между этими двумя типами объектов.
«Саун в Петербурге достаточно много, приблизительно около тысячи. Правильных бань с веником и парилкой в городе гораздо меньше, но их количество растет. Хочу отметить, что с медицинской точки зрения наиболее полезен для организма именно формат русской бани с температурой воздуха 60-70 градусов и влажностью 40-60%. Температура воздуха более 80 градусов, как в саунах, уже не оказывает позитивный эффект, а скорее наоборот», – отмечает Сергей Литвинов.
Эксперт также добавляет, что окупаемость банных комплексов, конечно же, зависит от посещаемости. А сама посещаемость – от удовлетворенности клиентов полученной услугой. При этом ценовой фактор не самый важный. Есть свои клиенты как у бюджетных, так и у дорогих бань.
Специфический бизнес
По мнению аналитиков рынка коммерческой недвижимости, несмотря на высокую конкуренцию на рынке, банный бизнес привлекателен для инвесторов сравнительно высокой рентабельностью. Кроме того, открытие бани не требует получения специальной лицензии, которая, к примеру, нужна при работе парикмахерской, медицинских салонов.
Сами инвестиции, рассказывает аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев, зависят от размеров планируемого банного комплекса. По небольшим и средним объектам объем инвестиций может быть от 3,5 до 10 млн рублей. Вложения в создание крупного комплекса будут оцениваться в сотни миллионов.
«Рентабельность и срок окупаемости также лежат в широких пределах и очень зависят как от места расположения объекта, так и от маркетингового сопровождения и прочих факторов. Если комплекс построен в достаточно популярном туристическом месте или в центральном районе крупного города, то можно ожидать рентабельность от 20% и выше при сроках окупаемости от двух лет. Если подобный сервис предложить в точке, куда затруднен доступ (вдалеке от центра города), в стороне от туристических маршрутов или в промышленной зоне, где экологические и эстетические факторы не способствуют отдыху, особой прибыльности от проекта ждать не стоит», – отмечает Алексей Коренев.
Независимые эксперты также сетуют на закрытость данного бизнеса. По словам управляющего директора департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольги Шарыгиной, есть крупные муниципальные комплексы, работа которых достаточно прозрачна, но, если говорить о частных банях, то это, как правило, «серый» бизнес. «Владельцами чаще всего являются люди, которые начали свою деятельность в 90-х, либо представители южных национальностей. Небольшие коммерческие бани находятся в частной собственности, и доля подобных «серых» объектов на банном рынке примерно 50%. При этом я могу предположить, что в реальности возможны и все 70%», – полагает она.
По мнению Алексея Коренева, «серые» объекты на то и «серые», что по ним отсутствует не только официальная, но вообще сколь-нибудь внятная статистика. «Очевидный вывод сделать можно только один – среди именно нелегальных объектов подобного назначения доминируют полукриминальные бани, совмещающие традиционные услуги с целым спектром услуг, не входящих в перечень привычных банно-оздоровительных мероприятий», – считает аналитик.
Российский рынок коллективных инвестиций в недвижимость растет, но пока остается специфичным, и его продукты востребованы у относительно небольшой группы населения.
Общий объем инвестиций в российскую недвижимость в первом полугодии 2017 года превысил 2 млрд долларов. По оценке экспертов JLL, это на 39% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Рост объема инвестиций связан с относительно стабильной экономической ситуацией в стране, необходимостью проведения отложенных сделок.
Доходность выше вклада
Рынок коллективных инвестиций в недвижимость – часть общего рынка вложений в недвижимость. По словам директора по управлению активами фондов недвижимости УК «РВМ Капитал» Гавриила Королёва, в настоящее время рынок коллективных инвестиций в недвижимость находится в активной стадии развития. «Управляющие компании сосредоточили свои инвестиции в следующих сегментах рынка: жилищные проекты и рентные складские проекты. При этом мотивация управляющих компаний разная, например, АИЖК развивает фонды, которые инвестируют в рентное жилье с целью реализации соответствующей государственной программы. Фонды под управлением УК «Сбербанк управление активами» инвестируют в жилищные проекты и рентные складские проекты, так как эти направления обеспечивают относительно депозитов высокую и стабильную доходность от 11% годовых, а также обладают таким качеством, как относительная ликвидность. Аналогичным путем идем мы и рассматриваем инвестиции от фондов под нашим управлением также в качественные стабилизированные складские комплексы и жилищные девелоперские проекты в Москве», – отмечает Гавриил Королёв.
Финансовый директор Е3 Group Антон Рудаковский добавляет, что сегодня под коллективными инвестициями обычно подразумеваются различного рода краудфандинговые и краудинвестинговые площадки, а также паевые инвестиционные фонды (ПИФ). В первом случае с помощью подобных площадок финансируются, в основном, проекты искусства (в том числе киноиндустрии), сферы услуг, благотворительности. Принять участие в финансировании данных проектов может практически любой желающий, но финансовый результат подобных вложений зачастую либо трудно прогнозируется, либо отсутствует в принципе, финансирование проходит на благотворительных началах. «Более профессиональная аудитория в последнее время проявляет все больший интерес к паевым инвестиционным фондам. Вся цепочка взаимоотношений и деятельности фондов полностью контролируема и регулируется законами и нормативными актами, а выгодность подобных инвестиций может быть спрогнозирована. Однако в случае с ПИФами есть один важный момент: они по определению не могут гарантировать своим пайщикам доход. Его величина определяется по итогам работы фонда за период», – подчеркивает Антон Рудаковский.
Свою точку зрения на ПИФы недвижимости высказывает генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин. По его словам, несколько лет назад, на пике популярности спекулятивных сделок, когда инвесторы старались приобрести квадратные метры на этапе «котлована» и продать их с прибылью в 15-20% (а иногда и 30%) в момент завершения строительства объекта, коллективные инвестиции получили некоторое распространение. «Как правило, участниками подобных комбинаций становились родственники, близкие друзья, надежные и проверенные партнеры по бизнесу. Существовала даже схема сделок под управлением профессионалов в формате закрытых паевых инвестиционных фондов. Но сегодня, в ситуации, когда рынок в большей степени ориентирован на сохранение накоплений, а финансовые институты предоставляют широкий спектр доступных кредитных программ, входить в рискованные схемы приобретения недвижимости «на паях» становится попросту нецелесообразным. На рынке новостроек не более 15% квартир приобретается сегодня с инвестиционными целями. В отличие от жилой недвижимости, в сегменте апартаментов с целью инвестирования и последующего извлечения дохода совершается более половины всех приобретений. Наибольшую популярность среди инвесторов получили комплексы сервисных апартаментов, в которых уже на стадии продаж предлагаются различные программы доходности от сдачи апартаментов в аренду, а после завершения реализации в интересах собственников действует профессиональная управляющая компания и предлагается гостиничный сервис для проживающих», – отмечает он.
В правовом поле
По мнению экспертов, в целом рынок коллективных инвестиций не нуждается в дополнительной законодательной коррекции. Как отмечает Гавриил Королёв, если говорить о закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ), то их законодательное регулирование и так весьма жесткое и детально проработанное. Скорее, ЦБ РФ необходимо продолжить то, что он уже делает – борьбу с нецелевым использованием ЗПИФ для сомнительных операций.
По словам Антона Рудаковского, любая инициатива или инновация на рынке управления капиталом, как это принято в России, вызывает у чиновников стойкое желание ввести регулятивные нормы и ограничения, призванные установить понятные правила игры для инвесторов. «Безусловно, подобное законодательное регулирование необходимо, но это должен быть взвешенный постепенный подход, в основе которого должно стоять стремление не навредить. Работа в данных направлениях уже ведется: постоянно корректируется действующее правовое поле по паевым инвестиционным фондам, разрабатываются законопроекты по узакониванию такого понятия, как апартаменты для постоянного и временного проживания, прорабатывается возможность государственного регулирования краудфандинговых площадок. По факту, бизнес к участию в этих процессах не допускается, поэтому сложно спрогнозировать их результат и последствия. Бизнесу остается только приспосабливаться к новым правилам игры. Но на то он и бизнес», – резюмирует финансовый директор E3 Group.
Цифра
13% – средняя доходность ПИФ недвижимости