5 мифов проектного финансирования
Проектное финансирование практически не повлияло на рост цен в новостройках, банки готовы давать застройщикам кредиты не только на строительство, а продажи в обход эскроу-счетов не показали себя эффективными. Эксперты компании «Метриум» и банка «Открытие» развенчали самые распространенные мифы о новой схеме финансирования строек на посвященном этой теме бизнес-завтраке.
В отеле «St. Regis Москва Никольская» прошел бизнес-завтрак на тему «Мифы проектного финансирования жилой недвижимости», организованный банком «Открытие» и компанией «Метриум». Открывая бизнес-завтрак, старший вице-президент банка «Открытие» Екатерина Чиркова рассказала об амбициозных целях кредитной организации на рынке недвижимости. Уже сейчас около 100 застройщиков в 34 регионах России доверили размещение средств дольщиков на счетах эскроу в банке «Открытие». Общая сумма остатков на счетах – около 100 млрд руб. В планах банка – увеличить этот объем более чем в два раза, достигнув доли рынка в 10%.
Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) и Олег Шишкин, начальник управления недвижимости и девелопмента корпоративного бизнеса банка «Открытие», развеяли пять самых распространенных среди застройщиков мифов о проектном финансировании, а также обсудили причины бурного роста цен на жилье за последний год.
Миф 1: цены на новостройки растут из-за проектного финансирования
Одно из самых распространенных заблуждений – переход рынка на массовое проектное финансирование привел к росту себестоимости строительства и, как следствие, цен. Анализ, проведенный банком «Открытие», показал, что ценовые изменения из-за этого очень незначительны. В результате компенсации за счет привлечения средств дольщиков на счета эскроу, средневзвешенная ставка по проектному финансированию составляет лишь 3,6%, формируя не более 5% себестоимости.
Миф 2: застройщикам выгоднее продавать квартиры в готовых домах
Эксперты «Метриум» и банка «Открытие» сравнили две модели продаж – со старта строительства жилого комплекса и с момента ввода в эксплуатацию, основываясь на данных о темпах реализации реальных проектов. Расчеты показали, что NPV (чистая текущая стоимость) в 3,8 раза выше, если открыть продажи квартир на этапе котлована, чем построить дом и искать покупателей жилья только после его ввода в эксплуатацию.
Миф 3: на девелоперский проект можно собрать деньги краудфандингом
Далее эксперты рассказали о том, как застройщики адаптировались к новой модели продаж жилья и какие иные инструменты они пытались применять вместо схемы эскроу. Однозначно нереализуемой идеей стал краудфандинг. По мнению спикеров, он не способен дать необходимый объем инвестиций, так как неквалифицированные инвесторы могут вложить в такой проект не более 600 тыс. рублей в год, что явно недостаточно для финансирования приобретения недвижимости даже в регионах. Кроме того, существуют законодательные ограничения. Закон о краудфандинге не позволяет вкладываться в недвижимость или в права на нее. В свою очередь, 214-й ФЗ исключает финансирование строительства иными средствами, кроме как банковским кредитом или собственными деньгами.
Миф 4: застройщикам выгоднее продавать по альтернативным схемам
И банкиры, и эксперты «Метриума» сошлись во мнении, что продавать квартиры в обход эскроу-счетов застройщикам невыгодно. Продажи по договорам покупки будущей вещи показали себя хорошо в единичных случаях. Когда речь идет о реконструкции здания, которое покупатели могут увидеть и «пощупать», они вкладываются только в небольшие подобные проекты.
Другая схема продажи активно рассматривалась девелоперами еще в начале реформы – привлечение средств через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Но этот инструмент также не приобрел широкую популярность – позитивные примеры единичны и являются скорее исключением из общего правила: в одном из премиальных комплексов удалось продать через паи не больше 15%.
Эксперты одинаково скептически оценили попытки перепродавать квартиры по договорам уступки: застройщик покупает сам у себя квартиры по ДДУ, а затем продает их по переуступке конечному покупателю. «В этом случае девелопер просто может не получить проектного финансирования», – отметил Олег Шишкин.
«Практика показала, что покупатели очень быстро прониклись идеей эскроу-счетов, – пояснила Наталья Сазонова. – Дольщики понимают, что получают практически железные гарантии сохранности своих средств, поэтому сами не заинтересованы в обходных путях покупки квартиры. Эскроу стали прозрачным и надежным инструментом вложений. Для застройщиков проектное финансирование также стало в какой-то степени “спасением”. Теперь девелопер не зависит от колебаний спроса и может полностью положиться на кредит».
Миф 5: привлечь банковское финансирование можно только после получения разрешения на строительства
Представители банка «Открытие» отметили, что банки готовы финансировать не только этап строительно-монтажных работ и продаж жилого комплекса, но и подготовку к строительству, то есть разработку проектной документации, покупку площадки и т.п. «В наш банк застройщики могут обратиться не только для получения кредита на строительно-монтажные работы, – рассказал Евгений Мандрыкин, начальник управления кредитования недвижимости и транспорта Департамента корпоративного бизнеса КИБ банка «Открытие». – Существуют и программы для финансирования ранних этапов проекта. В частности, на этапе разработки проекта планировки территории (ППТ) есть кредит-мезонин, при утверждения генерального плана застройки участка (ГПЗУ) – бридж-кредит, а при достижении 30% готовности комплекса – кредит на развитие бизнеса».
Таким образом в банке реализован «бесшовный» подход к финансированию застройщиков, позволяющий последним обращаться за кредитными средствами на любом этапе реализации проекта. В «Открытии» разработана целая программа кредитной поддержки застройщиков, позволяющая банку участвовать в проекте с момента приобретения площадки до выхода проекта на стабильные продажи. Кредитные продукты банка были в деталях презентованы собравшимся застройщикам.
Почему всё-таки растут цены
«Многие винят в быстром увеличении цен льготную ипотеку и проектное финансирование, но это не совсем правильно, – сказала Наталья Сазонова. – Нужно принимать во внимание и другие факторы. Прежде всего, растет себестоимость строительства: в разы подорожали металл и рабочая сила. К примеру, услуги сварщиков выросли в цене двукратно. Помимо этого, мы забываем, что за последние три года увеличилась доля квартир с отделкой (с 15% до 58%), а это добавляет к цене порядка 30-40 тыс. рублей. Одновременно снизился объем предложения до минимальных уровней за последние шесть лет. Цены на крупные квартиры растут и опережают расценки даже на двухкомнатные – это признаки дефицита. Другой немаловажный фактор – повышение качества новостроек. Стандарты “премиума” перешли в “бизнес”, а “бизнеса” – в “комфорт”. Конечно, в совокупности это не могло не повлиять на ситуацию с ценами».
Также Наталья Сазонова отметила, что застройщики практически перестали предлагать скидки – теперь они не заинтересованы в том, чтобы быстро на раннем этапе строительства привлечь деньги. Демпинговать на старте продаж, по словам эксперта, больше нет смысла.
Олег Шишкин рассказал о дополнительных причинах роста цен: «Не только льготная ипотека спровоцировала ажиотаж среди покупателей. Наблюдается дефицит объектов инвестирования. Ставки по депозитам на низком уровне, фондовый рынок требует высокой квалификации и знаний, валютный рынок весьма волатильный и россияне не спешат вкладываться в него. Остается один инструмент – жилищные инвестиции, которые были подогреты не только низкими ставками, но и смягчением требований к первоначальному взносу. Люди получают потребительские кредиты, делают первый взнос, оформляют ипотеку. Кстати, отмечу и такую особенность прошлого года, как закрытие границ. К примеру, в 2018 году россияне потратили на поездки за рубеж 30 млрд долларов. Не исключаю, что в прошлом году часть этих средств превратились в инвестиции».
Национальное бюро кредитных историй (НБКИ) зафиксировало снижение индекса «кредитного здоровья» россиян в III квартале 2018 года. Индекс, который непрерывно рос с 2016 года, снизился всего на 1 пункт, и бить тревогу рано. Однако если ставки по кредитам (и, в первую очередь, по ипотеке) вырастут, просрочка по кредитам может резко взлететь вверх, предупреждают эксперты.
Значение индекса «кредитного здоровья» в III квартале 2018 года составило 93 пункта, снизившись на 1 пункт по сравнению со II кварталом 2018 года, сообщили НБКИ и компания FICO – лидер в предиктивной аналитике и разработке систем для принятия управленческих решений, которая рассчитывает индекс. (Индекс рассчитывается FICO на основе данных НБКИ. При вычислении учитывается доля «плохих» долгов среди их общего числа (bad rate). При этом в качестве «плохих» рассматриваются займы, просроченные более чем на 60 дней в течение последних шести месяцев.)
В 2015–2016 годах индекс «кредитного здоровья» стремительно падал, достигнув рекордной отметки в 89 пунктов, однако со второй половины 2016 года он только рос и поднялся на 5 баллов, до 94 пунктов. Это первое снижение за последние годы. На 1 октября 2018 года самыми здоровыми округами являются: Центральный ФО – 98 пунктов, Приволжский и Северо-Западный федеральные округа – по 96 пунктов.
Несмотря на то, что качество кредитов, выданных до 2015 года, стабилизировалось, а количество предоставленных за последние 3-4 года – существенно возросло, объем «плохих» долгов остается довольно существенным, отмечает директор по скорингам FICO Елена Конева. Поэтому кредиторы продолжают следить как за качеством новых кредитов, так и за риск-профилем заемщиков, у которых уже имеются действующие обязательства.
Просроченная задолженность по кредитам физлицам в РФ в течение всего 2018 года планомерно снижалась, обращает внимание аналитик ИК «Фридом Финанс» Анастасия Соснова. С начала года доля просрочки, по данным ЦБ, опустилась с 6,9% до 5,7% на 1 октября. В Петербурге ситуация с просроченной задолженностью была лучше, чем в целом по стране. В начале года доля просрочки в общем объеме выданных петербуржцам кредитов составила 5,4%, а за 9 месяцев 2018 года она снизилась до 4,2%. Несколько лет назад ситуация была значительно серьезнее, добавляет Анастасия Соснова: на 1 октября 2015 года просроченная задолженность составляла 8% от всех выданных физическим лицам кредитов в РФ, в Санкт-Петербурге – 6,8%.
В целом, в 2017–2018 годах ситуация с «плохими» долгами стабилизировалась. Почти два года «кредитное здоровье» населения не только не ухудшалось, но и постепенно отыгрывало свои позиции, отмечает генеральный директор НБКИ Александр Викулин. «Вместе с тем, основные риски для генерирования просрочки остаются прежними – снижение или отсутствие роста реальных доходов населения. По этой причине кредиторам необходимо продолжать внимательно следить за такими рыночными индикаторами, как уровень долговой нагрузки, а также ставить на «сигнал» (оперативный мониторинг финансового поведения заемщиков) портфели всех типов кредитов», – добавляет он.
Примечательно, что в октябре НБКИ зафиксировало снижение общей долговой нагрузки работающих граждан в большинстве сфер занятости. Больше всего за год долговая нагрузка сократилась в туристическом и гостиничном бизнесе, управлении персоналом, а также в сфере маркетинга, рекламы и PR. В то же время она выросла у работников из сфер «Продажи», «Телекоммуникации и связь» и «Образование».
В последние годы на рынке розничного кредитования наблюдался бум: с середины 2017 года до середины 2018 года объем задолженности физлиц перед банками в России вырос на 19%, динамика сегмента достигла пика с 2014 года, фиксируют аналитики агентства «Эксперт РА». При этом реальные располагаемые денежные доходы населения стагнировали. Этот фактор вызывает опасение экспертов. Негативное влияние на платежеспособность населения дополнительно окажут повышение НДС и рост цен на топливо, а также снижение курса рубля. Это может привести к росту дефолтности в розничном сегменте в 2019–2020 годах, считает «Эксперт РА».
Впрочем, как говорят банкиры, действующие меры регулирования не позволят розничному рынку «перегреться». В частности, в 2017 году ЦБ существенно повысил требования резервирования по ипотечным кредитам (наиболее значительным по объему) с низким первоначальным взносом, с целью снижения высокорискового кредитования, отмечает управляющая филиалом «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге Мария Батталова. В результате сейчас на рынке практически нет предложений с первоначальным взносом по ипотеке менее 20% от стоимости объекта. Впрочем, ведущие ипотечные банки и до введения новых требований регулятора не выдавали кредиты с первоначальным взносом менее 15%, обращает внимание г-жа Батталова.
Еще один важный фактор, позволяющий минимизировать риски, – это оценка заемщика при рассмотрении заявления о кредите, добавляет банкир. Крупнейшие кредиторы ответственно подходят к тому, чтобы после внесения обязательного платежа у заемщика в распоряжении осталась сумма, достаточная для комфортного существования. Благодаря современным технологиям банки имеют возможность проверить предоставленные клиентом сведения об уровне доходов, наличие дополнительных обременений и прочее.
Сектор ипотечного кредитования считается самым низкорисковым в кредитовании физических лиц, отмечает Анастасия Соснова. Доля просроченной задолженности в сегменте ипотечного кредитования традиционно невелика и редко сильно увеличивается. На 1 октября по России она едва достигала 1%. В Санкт-Петербурге приблизительно такие же показатели: по последним данным ЦБ – 1,3% (в Ленобласти – 0,93%). Активные меры ЦБ по снижению выдачи наиболее рискованных кредитов – безусловно, положительный фактор, который заметно сдерживают рост, говорит генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов. Банкам становится все менее выгодно выдавать необеспеченные потребительские кредиты и ипотечные кредиты с минимальным (до 20%) первоначальным взносом.
Второй очевидный, но не самый позитивный фактор снижения просрочки, начиная с 2014–2015 годов, – рост объемов выдачи ипотеки на фоне снижения ипотечных ставок, продолжает Максим Ельцов. Только за девять месяцев 2018 года выдачи ипотеки в Петербурге выросли на 64% до 136, 231 млрд. рублей (по РФ - на 61% до 2,07 трлн. рублей). Практика показывает, что в первые один-два года после получения кредита заемщики лучше соблюдают обязательства по платежам. Стабильный незначительный рост цен на недвижимость и спокойная ситуация на рынке мотивирует даже проблемных заемщиков соблюдать платежную дисциплину. «Рост выдачи ипотеки более чем на 60% при более медленном, инертном росте дефолтов по кредитам как раз и обеспечивает эту временную картину стабильности. К тому же с 2014–2015 годов, когда просрочка была намного выше, банки успели просудиться с проблемными заемщиками, реализовать залоговую недвижимость и погасить просроченные кредиты», – говорит Максим Ельцов.
Максим Ельцов полагает, что относительно благоприятная ситуация с уровнем просрочки будет сохраняться лишь до повышения ставок, а также до незначительного ухудшения макроэкономической ситуации. В зависимости от степени ухудшения уровень просроченной задолженности может подняться в 1,5 раза и более. Для этого достаточно, чтобы ставка по ипотеке вернулась на уровень выше 11%.
Некоторые почему-то считают проектирование производственных объектов делом несложным. Между тем, практика показывает, что небрежное отношение к этому вопросу может вызвать самые серьезные проблемы в дальнейшей работе этих предприятий.
Проект здания ООО «Инмед»
Архитектурная мастерская Сахновского (АМС), которой в этом году исполнилось 20 лет, уже наработала серьезный опыт в разработке проектов производственных зданий. «Подготовка таких проектов, как и работа с объектами других сегментов недвижимости, требует специфических знаний, навыков и умений. Многие нюансы понятны только тем, кто уже получил практику выполнения таких заказов. И возможность учесть их на самых ранних стадиях проектирования позволяет заказчику сэкономить время и деньги благодаря отсутствию необходимости в дальнейших переделках», – говорит старший партнер и главный архитектор АМС Виктор Сахновский.
У АМС только в 2018 году завершилась реализация в этой сфере одного проекта и началась – другого. Так, на площадке особой экономической зоны (ОЭЗ) Санкт-Петербурга «Новоорловская» недавно введено в эксплуатацию здание инновационного центра «Буревестник» («дочка» АК «АЛРОСА»). Объект представляет собой комплекс из трех зданий суммарной площадью более 24,5 тыс. кв. м, построенный на участке в 2,3 га. На этом предприятии начинается выпуск специализированного оборудования для алмазодобывающей промышленности.
Инновационный центр «Буревестник»
Параллельно полным ходом идут работы по другому проекту АМС – производственному зданию ООО «Инмед», находящемуся на площадке ОЭЗ Санкт-Петербурга «Нойдорф». Объект площадью более 10,7 тыс. кв. м строится на участке площадью почти 1 га. В этом комплексе «Инмед» будет осуществлять разработку и производство композиционных нетканых материалов на основе биополимерных нановолокон для медицины.
«Производственные объекты могут иметь самое разное предназначение, и оно обязательно должно учитываться в технологии уже на этапе проектирования. Например, в оборудовании, которое производит ИЦ «Буревестник», используются источники ионизированного излучения – и проект должен был предусматривать установку специальных экранирующих систем. А проектирование чистых помещений по стандартам GMP для ООО «Инмед» выполнялось нами с использованием BIM-технологий», – рассказывает Виктор Сахновский.
По его словам, это лишь один из множества аспектов, которые необходимо учесть при проектировании. «Реалии жизни таковы, что заказчику обычно проект необходим «еще вчера». Кроме того, нередко техническое задание по разным причинам меняется уже в ходе реализации проекта. Соответственно, рабочую документацию надо готовить крайне оперативно, а строительство идет буквально «с листа». Более того, поскольку изначальный проект менялся, необходимо заново проходить экспертизу. И это уже в условиях, когда идут строительные работы. А ситуация, когда эксперты отклоняют проект уже фактически построенного здания, заказчика, мягко говоря, не устраивает. Но поскольку опыт у нас наработан серьезный и проектируем мы строго по нормативам, мы готовы дать своим клиентам гарантии, что проект будет согласован», – говорит генеральный директор ООО «АМС» Игорь Половцев.
Работа в условиях ОЭЗ или индустриального парка, которые нередко соседствуют с жилой застройкой, имеет дополнительные сложности, отмечает главный архитектор АМС. «Тут я бы выделил два базовых фактора. Первый – экологический. Фоновые показатели загрязнения рассчитываются на всю площадку. Значит, уже при проектировании надо учесть окружающие объекты и их выбросы. Второй фактор – ресурсный. Оператор площадки выделяет резиденту определенные мощности по газо-, тепло-, электро-, водоснабжению и канализованию. Сплошь и рядом их не хватает, а дополнительных резервов взять негде. И проектировщику нужно найти вариант, как обеспечить все нужды предприятия, не превышая при этом имеющихся лимитов. Например, на объекте ООО «Инмед» по технологии есть необходимость сжигания выбросов. Но резервов газа и электричества для традиционного решения этой проблемы не было. Тогда мы предложили использовать для сжигания выбросов специальную каталитическую печь – и сумели уложиться в имеющиеся ограничения по ресурсам», – рассказывает он.
В последнее время, по словам специалистов АМС, большое внимание заказчики уделяют не только производственным потребностям, но и обеспечению комфортных условий труда для своих сотрудников. «Поэтому мы предлагаем современные разработки по интерьерам в наших проектах. Это предполагает применение суперграфики, новых отделочных материалов, цветовых решений и др. На комфорт также серьезно влияют системы отопления, вентиляции и кондиционирования. Занимаемся мы и разработкой навигационных транспортных схем. Из всего вышеперечисленного становится очевидным, что проектирование производственных зданий – задача непростая, многоаспектная и требующая серьезного опыта исполнителя», – резюмирует Виктор Сахновский.
Мнение
Юрий Гусев, главный инженер ООО «Инмед»:
– Компания «АМС» проявляет себя как надежный и ответственный партнер, с которым вполне комфортно работать. Надо отметить, что мы строим свое производство на территории особой экономической зоны, что предопределяет наличие дополнительных специфических требований к объекту. Специалисты АМС сумели привести проект в соответствие этим требованиям.