Быстрее всего вторичка дорожает в Сочи и на Дальнем Востоке
Аналитики Циан подвели итоги мая на вторичном рынке недвижимости России. В выборку вошли 146 городов с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Расчеты ведутся по средним ценам за кв. м, без учета «веса» города (доли квартир в продаже, приходящихся на конкретный город).
- Средняя цена кв. м на вторичном рынке РФ увеличилась в мае 2021 года на 1,1% - до 74,6 тыс. рублей (за год - на 18,9%); стоимость квартиры в продаже - на 0,3% - до 4,21 млн рублей.
- В 11 городах России средняя цена кв. м на вторичном рынке превышает 150 тыс. рублей. Без учета Московского региона самые дорогие квартиры в Сочи - 193,7 тыс. рублей за кв. м.
- Быстрее всего недвижимость дорожает в Сочи, Ноябрьске и городах Дальневосточного ФО. Только в 3 городах из 146 (Новомосковск, Новокуйбышевск, Орск) в мае средняя цена кв. м на вторичном рынке снизилась.
- Объем предложения на вторичном рынке в городах РФ с населением от 100 тыс. за месяц увеличился на 15,2%.
- Стартовая средняя стоимость впервые опубликованных предложений в мае 2021 года составила 78,1 тыс. рублей за кв. м - на 1,3% выше, чем в апреле, и на 24% выше, чем год назад.
1. На вторичном рынке ценовая стагнация: цены за месяц увеличились на 1,1%
По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в мае 2021 года составила 74,5 тыс. рублей. За месяц она увеличилась на 1,1% (с 73,8 тыс. рублей). На рынке продолжается ценовая стагнация, продавцы с осторожностью подходят к повышению цен. В предыдущих месяцах помесячная динамика была чуть более выраженной: +1,5% в апреле по отношению к марту, +1,6% в марте по отношению к февралю. Всего с начала года рост на 6,3%, по сравнению с маем 2020 года - +18,9% (с 62,7 тыс. рублей).
Средний бюджет предложения на вторичном рынке в целом по РФ составляет сегодня 4,21 млн рублей при площади в 56,6 кв. м. За месяц стоимость увеличилась на 10 тыс. рублей (+0,3%), за год - на 615 тыс. (+17,1%). Средняя площадь за месяц, напротив, немного уменьшилась - на 0,5 кв. м.
Динамика средних цен кв. м в городах РФ (население 100 тыс.+)
|
май.20 |
апр.21 |
май.21 |
Динамика за месяц |
Динамика за год |
Средняя цена кв. м, тыс. р. |
62,7 |
73,8 |
74,6 |
1,1% |
18,9% |
Средняя стоимость квартиры в продаже, млн руб. |
3,59 |
4,20 |
4,21 |
0,3% |
17,1% |
Средняя площадь квартиры в продаже, кв. м |
56,3 |
57,0 |
56,6 |
-0,8% |
0,5% |
Источник: Аналитический центр Циан
2. В Сочи, Ноябрьске и городах Дальневосточного ФО вторичка дорожает быстрее всего
Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке в Москве увеличилась по итогам мая на 0,8% - до 260,4 тыс. рублей (за год +15,7%). В городах Московской области с населением от 100 тыс. человек цена квадратного метра в среднем составляет 125,0 тыс. рублей (+1,1% за месяц и +19,0% за год). В январе 2021 года в области было 5 городов с ценами “квадрата” выше 150 тыс. рублей: Красногорск, Реутов, Долгопрудный, Одинцово, Химки. С начала года к этому списку добавились еще 2 города - Люберцы и Мытищи.
В целом по всей России сегодня насчитывается 11 городов со средней ценой кв. м от 150 тыс. рублей. Помимо перечисленных выше семи подмосковных, в список также входят Москва, Сочи, Санкт-Петербург, Южно-Сахалинск. Южно-Сахалинск преодолел рубеж только в апреле, Санкт-Петербург - в конце прошлого года, а в Сочи уже год назад средний ценник был более 150 тыс. рублей за квадратный метр. Сочи занимает второе место в рейтинге городов с самой дорогой недвижимостью на вторичном рынке (193,7 тыс. рублей за кв. м) после Москвы. На третьем месте - Реутов (183,2 тыс. рублей), а без учета городов Московской области - Санкт-Петербург (161,7 тыс. рублей), далее Южно-Сахалинск (154,8 тыс. рублей) и Владивосток (146,5 тыс. рублей).
За последние 10 лет квартиры в Сочи подорожали в 3 раза. За аналогичный период в Москве цены выросли на 60%, в городах-миллионниках - в среднем на 70%. Причина стремительного роста в дисбалансе спроса и предложения: по объему ввода многоквартирных домов Сочи замыкает первую сотню российских городов, в то время как спрос на жилье очень велик как со стороны инвесторов, так и тех, кто хочет переехать жить в более благоприятные климатические условия (особенно это проявилось при переходе населения на удаленный формат работы).
Для 71 из 146 российских городов (с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир) средняя стоимость кв. м на вторичном рынке за месяц изменилась в пределах 1%. Только в 3 городах (Новомосковск, Новокуйбышевск, Орск) средняя цена снизилась (на 0,4-0,6%), в остальных 143 зафиксирован прирост.
Вторичная недвижимость в городах вне столичных агломераций выросла в цене за месяц на 1,1%, за год – на 17,1% - до 63,8 тыс. рублей. В Московском регионе темпы роста сопоставимы со среднероссийскими. В годовой динамике вторичка в Московской области дорожает сильнее, чем в регионах. В городах-миллионниках без учета Москвы и Санкт-Петербурга стоимость за месяц увеличилась на 0,8%, за год - на 16,5%. Максимальные темпы в Нижнем Новгороде, Омске, Воронеже, Перми. Вторичка в городах с численностью населения от 500 тыс. до миллиона подорожала за месяц на 0,9%, за год - на 17,0%. Наибольшее увеличение за месяц - в Махачкале, Липецке и Ижевске, за год - Томске, Иркутске, Кемерово. Темпы роста в городах 500+ тыс. меньше, чем в целом в городах вне столичных агломераций, что говорит о том, что быстрее дорожает вторичка в городах с населением 100-500 тыс. человек. Там продавцы еще менее аккуратно относятся к индексации цен. Самые высокие темпы роста за месяц в Сочи (+2,7%), Ноябрьске (2,8%) и городах Дальневосточного ФО - Петропавловск-Камчатский (3%), Чита и Южно-Сахалинск (по 2,5%). На Дальнем Востоке действует субсидированная «дальневосточная» ипотека, которая стимулирует рост цены. За год - в Чите (+36,9%), Нижнекамске (+35,1%), Улан-Удэ (+34,4%).
Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке
|
Средняя цена кв. м, тыс. р. |
Динамика за месяц |
Динамика за год |
||
май.20 |
апр.21 |
май.21 |
|||
Москва |
225,1 |
258,4 |
260,4 |
0,8% |
15,7% |
Московская область |
99,9 |
123,6 |
125,0 |
1,1% |
19,0% |
Санкт-Петербург |
129,6 |
159,5 |
161,7 |
1,4% |
24,8% |
Города вне столичных агломераций |
54,5 |
63,1 |
63,8 |
1,1% |
17,1% |
в т.ч. города-миллионники |
63,0 |
72,8 |
73,4 |
0,8% |
16,5% |
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
56,9 |
66,0 |
66,6 |
0,9% |
17,0% |
Источник: Аналитический центр Циан
В разрезе федеральных округов самая дорогая недвижимость на вторичном рынке – в Дальневосточном ФО (78,7 тыс. рублей за кв. м) и в Центральном ФО (77,9 тыс. рублей за кв. м). Во всех федеральных округах отмечен рост цен. Максимум (и за месяц, и за год) - в Дальневосточном ФО (это же прослеживалось и по отдельным городам), минимум - в Приволжском ФО (в месячном выражении) и в Северо-Кавказском ФО (в годовом выражении) - здесь покупательская активность ниже, чем в среднем по стране, в том числе за счет востребованности ИЖС (70% жилья вводится населением, в целом по РФ – 55%).
Динамика средней стоимости квадратного метра по федеральным округам
Федеральный округ |
Средняя цена кв. м, май 2020 |
Средняя цена кв. м, апрель 2020 |
Средняя цена кв. м, май 2021 |
Динамика за месяц |
Динамика за год |
ДФО |
78,7 |
95,6 |
97,0 |
1,5% |
23,3% |
ЦФО |
77,9 |
94,6 |
95,6 |
1,1% |
22,9% |
ЮФО |
65,9 |
74,9 |
75,9 |
1,3% |
15,2% |
СЗФО |
61,4 |
73,2 |
74,0 |
1,2% |
20,7% |
УФО |
53,5 |
59,9 |
60,5 |
1,0% |
13,3% |
СФО |
50,6 |
60,4 |
61,0 |
0,9% |
20,4% |
СКФО |
49,6 |
54,3 |
54,9 |
1,1% |
10,6% |
ПФО |
47,7 |
53,2 |
53,6 |
0,8% |
12,4% |
Источник: Аналитический центр Циан
3. Объем предложения растет
По подсчетам аналитиков Циан, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в городах РФ с населением от 100 тыс. за месяц увеличился на 15,2%, за год - на 27,4%. Наибольший прирост в не самых крупных городах: Прокопьевске (+30,6%), Орске (+30,6%), Петропавловске-Камчатском (+30,4%). В Москве увеличение на 16,0%, в Санкт-Петербурге - на 19,5%.
Ни в одном городе за месяц предложение не сократилось. За год отрицательная динамика в 33 городах, в том числе в крупнейших - Санкт-Петербурге (-7,7%), Краснодаре (-1,3%), Волгограде (-11,2%). Причина в сохраняющейся активности покупателей при примерно таком же объеме вывода предложений продавцами. В начале года отрицательная динамика была практически во всех городах-миллионниках, сейчас же их только 3 за счет увеличения объема нового предложения. Максимум новых объявлений на вторичном рынке в мае - в Москве (6,8 тыс. предложений), далее следуют Санкт-Петербург (по +4,4 тыс.), Новосибирск (+2,7 тыс.), Красноярск (+2,6 тыс.). В топе также Тюмень, которая не является миллионником (+3,1 тыс.).
Топ-20 городов с максимальным количеством новых объявлений на вторичном рынке в мае 2021 года
Источник: Аналитический центр Циан
4. Стоимость квадратного метра нового предложения увеличилась за месяц на 1,3%
Циан отмечает рост средней стоимости квадратного метра нового предложения. В мае 2021 года в целом по РФ средняя стоимость кв. м “новинок” вторичного рынка (объявлений, впервые опубликованных за последний месяц) составила 78,1 тыс. рублей, в апреле показатель был ниже на 1,3% (77,1 тыс. рублей). В годовой динамике (с мая 2020 года) прирост составил 24,0% (с 63 тыс. рублей).
Резко увеличилась стартовая стоимость в Петропавловске-Камчатском (+15,9% по сравнению с апрелем), в Сочи (+7,5%), Калуге (+6,1%). В разрезе по федеральным округам максимальные изменения в Южном ФО (+3%) на фоне повышенного интереса к квартирам в курортных городах и в Дальневосточном ФО (+2,6%) из-за действия дальневосточной ипотеки. В Северо-Кавказском ФО стартовые цены снизились на 0,1%.
Изменение стартовой стоимости на вторичном рынке в мае 2021 года относительно апреля 2021 года
Источник: Аналитический центр Циан
«На вторичном рынке продолжается ценовая стагнация, цены за месяц увеличились лишь на 1,1%. До этого помесячная динамика была чуть более выраженной. Продавцы аккуратнее индексируют цены после рекордного роста в прошлом году, - отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Активность покупателей и продавцов в летний период традиционно снижается. В ближайшее время на рынке сохранится тенденция на замедление роста цен - с высокой вероятностью, они будут расти не быстрее 1 п. п. в месяц. Ожидать высоких показателей спроса также не приходится. Помимо снижающейся летом активности причинами являются планируемое повышение ставок по ипотечным кредитам и эффект высокой базы (цены находятся на максимуме). Фактором стабилизации стоимости остается рост объема предложения».
Динамика средних цен квадратного метра на вторичном рынке в мае 2021 года
Город |
Ср. цена кв. м, тыс. рублей |
Динамика цен за месяц |
Динамика цен за год |
Средний бюджет предложения, млн рублей |
Города Центрального ФО |
||||
Москва |
260,4 |
0,8% |
15,7% |
15,5 |
Тула |
82,8 |
1,3% |
22,8% |
4,61 |
Обнинск |
80,1 |
1,8% |
18,8% |
4,86 |
Белгород |
79,8 |
1,8% |
29,5% |
4,79 |
Владимир |
68,6 |
1,0% |
20,4% |
4,04 |
Воронеж |
67,8 |
1,0% |
28,4% |
3,8 |
Калуга |
66,7 |
0,8% |
11,0% |
3,95 |
Курск |
65,4 |
1,1% |
32,9% |
3,63 |
Ярославль |
61,5 |
0,8% |
16,3% |
3,43 |
Орел |
61,3 |
1,0% |
29,6% |
3,59 |
Тамбов |
61,1 |
1,5% |
24,4% |
3,49 |
Кострома |
60,5 |
1,7% |
20,3% |
3,34 |
Тверь |
59,8 |
1,0% |
14,3% |
3,53 |
Старый Оскол |
59 |
1,4% |
29,1% |
3,32 |
Липецк |
56,4 |
1,4% |
18,0% |
3,28 |
Иваново |
56,3 |
0,9% |
21,9% |
3,13 |
Рязань |
54,4 |
1,3% |
14,8% |
3,14 |
Брянск |
51,2 |
2,2% |
19,3% |
2,94 |
Смоленск |
49,1 |
0,6% |
10,3% |
2,81 |
Ковров |
48 |
1,1% |
19,7% |
2,55 |
Муром |
47,8 |
0,4% |
14,4% |
2,37 |
Новомосковск |
45,2 |
-0,4% |
9,2% |
2,37 |
Рыбинск |
39,5 |
1,8% |
4,8% |
1,94 |
Города Московской области |
||||
Реутов |
183,2 |
1,6% |
22,7% |
10,85 |
Красногорск |
176,8 |
0,8% |
20,8% |
10,76 |
Химки |
170,9 |
0,3% |
24,9% |
9,93 |
Долгопрудный |
169,6 |
1,2% |
27,2% |
9,42 |
Одинцово |
169,5 |
0,1% |
27,5% |
9,7 |
Люберцы |
156,7 |
0,0% |
27,2% |
8,18 |
Мытищи |
155,7 |
0,5% |
27,9% |
8,73 |
Королев |
134,2 |
1,8% |
28,2% |
7,34 |
Домодедово |
131,1 |
1,2% |
31,8% |
6,85 |
Балашиха |
130,9 |
1,2% |
27,0% |
7,1 |
Подольск |
130,1 |
1,5% |
29,6% |
6,69 |
Пушкино |
123,4 |
1,0% |
27,9% |
6,7 |
Жуковский |
116,5 |
2,2% |
21,7% |
6,52 |
Раменское |
112 |
2,2% |
23,9% |
6,09 |
Щелково |
102,9 |
1,6% |
25,2% |
5,33 |
Сергиев Посад |
90,1 |
1,8% |
21,3% |
5,05 |
Коломна |
81,3 |
1,8% |
25,5% |
4,53 |
Серпухов |
78,9 |
1,4% |
27,1% |
4,34 |
Ногинск |
74,9 |
0,8% |
17,6% |
4,01 |
Электросталь |
73,6 |
1,7% |
14,8% |
3,84 |
Орехово-Зуево |
62,9 |
1,5% |
19,4% |
2,99 |
Города Северо-Западного ФО |
||||
Санкт-Петербург |
161,7 |
1,4% |
24,8% |
10,21 |
Калининград |
86,8 |
1,6% |
29,9% |
5,48 |
Северодвинск |
82,2 |
0,7% |
18,3% |
4,5 |
Архангельск |
69 |
2,4% |
9,9% |
3,75 |
Петрозаводск |
68,4 |
0,4% |
31,3% |
3,66 |
Мурманск |
63,4 |
1,1% |
16,1% |
3,32 |
Сыктывкар |
63,2 |
1,4% |
8,6% |
3,34 |
Череповец |
56,9 |
0,5% |
27,9% |
3,08 |
Вологда |
55,3 |
1,3% |
15,2% |
3 |
Псков |
54,2 |
1,9% |
24,6% |
3,09 |
Великий Новгород |
53,6 |
1,5% |
19,6% |
3,01 |
Города Южного ФО |
||||
Сочи |
193,7 |
2,7% |
23,7% |
13,75 |
Севастополь |
122,3 |
1,1% |
24,4% |
7,71 |
Симферополь |
92,5 |
1,2% |
14,6% |
5,54 |
Новороссийск |
81,5 |
2,1% |
17,3% |
5,13 |
Краснодар |
75,4 |
0,1% |
9,3% |
4,82 |
Керчь |
67,1 |
1,1% |
16,7% |
3,48 |
Ростов-на-Дону |
66,3 |
-0,2% |
5,2% |
3,73 |
Волгоград |
56,7 |
1,1% |
11,0% |
3,18 |
Астрахань |
51,5 |
1,2% |
17,8% |
3,15 |
Батайск |
51,2 |
0,0% |
4,7% |
2,6 |
Волжский |
48,2 |
0,6% |
15,6% |
2,5 |
Таганрог |
42,5 |
1,0% |
6,8% |
2,27 |
Волгодонск |
37,3 |
0,3% |
1,9% |
2,04 |
Города Северо-Кавказского ФО |
||||
Пятигорск |
64,5 |
0,9% |
9,3% |
4,1 |
Махачкала |
62,8 |
1,8% |
14,6% |
4,27 |
Кисловодск |
61,5 |
1,5% |
12,8% |
3,61 |
Ставрополь |
59,7 |
1,0% |
20,6% |
3,59 |
Ессентуки |
54,8 |
0,4% |
7,9% |
3,54 |
Нальчик |
49,8 |
0,8% |
1,6% |
2,73 |
Владикавказ |
46,6 |
1,3% |
7,9% |
3,1 |
Невинномысск |
39,1 |
0,5% |
9,2% |
2,16 |
Города Приволжского ФО |
||||
Казань |
101,6 |
1,4% |
21,7% |
6,04 |
Нижний Новгород |
90,6 |
1,6% |
25,3% |
5,06 |
Уфа |
79,5 |
0,4% |
11,3% |
4,54 |
Самара |
67,2 |
0,4% |
11,8% |
3,81 |
Альметьевск |
62 |
0,3% |
10,3% |
3,55 |
Пенза |
61,2 |
0,8% |
20,7% |
3,28 |
Набережные Челны |
59,2 |
1,0% |
9,8% |
3,3 |
Ижевск |
59 |
1,4% |
13,0% |
3,15 |
Нижнекамск |
58,1 |
0,7% |
35,1% |
3,17 |
Чебоксары |
52,8 |
0,6% |
8,6% |
3,04 |
Киров |
51,9 |
1,4% |
13,3% |
2,77 |
Арзамас |
51,4 |
1,6% |
14,5% |
2,63 |
Ульяновск |
51,2 |
1,0% |
12,5% |
2,83 |
Саратов |
51,2 |
0,6% |
10,8% |
2,84 |
Оренбург |
50,4 |
1,0% |
9,6% |
2,65 |
Стерлитамак |
49,5 |
1,2% |
12,0% |
2,59 |
Октябрьский |
49,3 |
0,2% |
5,1% |
2,57 |
Тольятти |
48,2 |
0,8% |
12,6% |
2,65 |
Дзержинск |
48,1 |
1,3% |
12,4% |
2,38 |
Энгельс |
47,5 |
0,8% |
10,7% |
2,74 |
Йошкар-Ола |
46,6 |
0,2% |
7,1% |
2,72 |
Новокуйбышевск |
42,4 |
-0,5% |
7,3% |
2,18 |
Нефтекамск |
41,9 |
0,5% |
7,4% |
2,19 |
Новочебоксарск |
41,8 |
0,0% |
5,0% |
2,15 |
Нижний Тагил |
41,4 |
0,2% |
6,4% |
2,12 |
Воткинск |
40,3 |
1,0% |
4,4% |
2,01 |
Балаково |
38,9 |
1,0% |
9,0% |
2,04 |
Димитровград |
37,8 |
0,0% |
3,3% |
1,9 |
Орск |
35 |
-0,6% |
3,9% |
1,97 |
Города Уральского ФО |
||||
Нефтеюганск |
96 |
0,6% |
15,0% |
5,33 |
Сургут |
93,6 |
1,1% |
18,8% |
5,61 |
Екатеринбург |
83,1 |
0,8% |
14,1% |
4,94 |
Тюмень |
81,2 |
1,0% |
17,5% |
5,24 |
Нижневартовск |
69,9 |
0,6% |
12,7% |
4,22 |
Ноябрьск |
67,1 |
2,8% |
21,1% |
3,68 |
Пермь |
64,9 |
1,6% |
10,2% |
3,51 |
Челябинск |
46,4 |
1,3% |
11,0% |
2,68 |
Курган |
45,5 |
0,4% |
10,4% |
2,42 |
Первоуральск |
42,6 |
1,7% |
6,2% |
2,26 |
Магнитогорск |
40,4 |
1,3% |
13,5% |
2,19 |
Каменск-Уральский |
40,4 |
0,2% |
8,6% |
1,98 |
Миасс |
39,1 |
0,8% |
7,7% |
2,1 |
Копейск |
37,4 |
0,8% |
4,5% |
1,87 |
Города Сибирского ФО |
||||
Иркутск |
90,5 |
0,7% |
24,1% |
5,24 |
Новосибирск |
85,3 |
0,6% |
15,7% |
4,91 |
Красноярск |
77,3 |
0,9% |
20,2% |
4,51 |
Томск |
76,7 |
0,8% |
24,3% |
4,26 |
Омск |
64,6 |
1,3% |
32,4% |
3,46 |
Барнаул |
63,9 |
0,6% |
22,2% |
3,44 |
Абакан |
63 |
1,3% |
17,5% |
3,79 |
Кемерово |
62,9 |
1,0% |
23,1% |
3,66 |
Новокузнецк |
55,7 |
1,3% |
22,4% |
3,11 |
Братск |
55,7 |
2,0% |
21,4% |
2,74 |
Ангарск |
54,1 |
0,7% |
17,6% |
2,88 |
Норильск |
48,5 |
0,6% |
28,0% |
2,61 |
Ачинск |
48,3 |
1,0% |
19,3% |
2,56 |
Северск |
45,7 |
0,7% |
8,3% |
2,59 |
Бийск |
43,7 |
1,2% |
16,8% |
2,32 |
Прокопьевск |
39,6 |
1,0% |
8,5% |
2,16 |
Города Дальневосточного ФО |
||||
Южно-Сахалинск |
154,8 |
2,5% |
31,5% |
8,66 |
Владивосток |
146,5 |
1,0% |
16,0% |
8,17 |
Артем |
103,5 |
0,3% |
19,5% |
5,21 |
Хабаровск |
103,2 |
0,1% |
19,4% |
5,53 |
Благовещенск |
100,9 |
1,4% |
26,8% |
5,73 |
Якутск |
100,6 |
2,1% |
17,8% |
6,33 |
Петропавловск-Камчатский |
86,7 |
3,0% |
33,2% |
4,37 |
Чита |
77,2 |
2,5% |
36,9% |
4,43 |
Улан-Удэ |
76,6 |
1,3% |
34,4% |
3,97 |
Находка |
69,7 |
1,0% |
15,4% |
3,67 |
Комсомольск-на-Амуре |
47,1 |
0,6% |
6,3% |
2,44 |
Студии и однокомнатные квартиры – два формата жилья в Московских новостройках, спрос[1] на которые превышает предложение[2]. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», проанализировав долгосрочную динамику доли этих типов квартир в предложении и продажах московских девелоперов. Равновесие наблюдается только на рынке двухкомнатных квартир, тогда как трехкомнатных и многокомнатных вариантов предлагается больше, чем раскупается.
По итогам 2020 года спрос превышал предложение в двух секторах рынка новостроек Москвы. На студии пришлись 11% сделок от общего числа продаж квартир в новостройках, тогда как в структуре предложения они составляют 10%, подсчитали аналитики «Метриум». При этом только в 2020 году разрыв между этими показателями сократился. Последние пять лет спрос на студии стабильно превышал предложение: в 2015 году – на 7 процентных пунктов, в 2016 году – на 5 п.п., в 2017 – на 7 п.п., в 2018 – на 2 п.п., в 2019 – на 2 п.п.
Источник: «Метриум»
Второй формат жилья, спрос на который превышает предложение, – однокомнатные квартиры. В 2020 году доля сделок с этим типом квартир на московском рынке новостроек составила 31%, тогда как их удельный вес в предложении составил 28%. На протяжении последних спрос превышал предложения на однокомнатные квартиры. С 2015 года – на 2 процентных пункта, в 2016 году – доля сделок была меньше доли предложения на 1 п.п., а в 2017 году спрос вновь превысил предложения – на 2 п.п., в 2018 и 2019 – на 9 п.п.
Источник: «Метриум»
«Спрос на небольшие квартиры действительно очень активный, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – В нашем жилом комплексе «Любовь и голуби» представлено около 50 вариантов планировок студий и однокомнатных квартир с отделкой white box, которые пользуются большой популярностью. Есть лоты с высокими потолками 3,6 м и увеличенной площадью остекления, с гардеробными комнатами и кухнями нишами. Доступность небольших форматов, продуманные планировочные решения, а также снижение ставок по ипотеке – все эти факторы стимулировали спрос на студии и однокомнатные квартиры в последние годы».
Спрос на двухкомнатные квартиры по итогам 2020 года также превысил предложение, но только на один символичный процентный пункт (доля сделок – 36%, доля в структуре предложения – 35%). Между тем в предыдущие годы предложение «двушек», как правило, превышало спрос на 2-4 процентных пункта. За исключением 2016 года, когда спрос был примерно сопоставим с предложением.
Источник: «Метриум»
Стабильно выше предложение трехкомнатных квартир. В 2020 году на их долю пришлось 18% сделок против 22% от общего числа квартир в продаже. Доля предложения трехкомнатных квартир стабильно превышает спрос на 3-5 процентных пунктов. Схожая ситуация и на рынке многокомнатных квартир, на долю которых пришлось 3% сделок, хотя они образуют 5% квартир в продаже.
Источник: «Метриум»
Источник: «Метриум»
«Спрос на небольшие квартиры растет быстрее, чем застройщики успевают адаптировать предложения к меняющимся предпочтениям покупателей, – комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Рост цен при стагнации доходов привел к повышению спроса на студии и однокомнатные квартиры благодаря их доступной стоимости. Во многом на этот процесс повлияла ипотека – снижение ставок открыло возможность приобрести небольшие квартиры тем покупателям, которые раньше не могли себе позволить покупку более дорогого объекта, скажем, большой однокомнатной квартиры площадью 40-45 кв.м».
[1] Структура спроса рассчитана из общего количества всех сделок, заключенных в течение отчетного периода.
[2] Структура предложения сформирована на основании среза всего рынка по состоянию на конец отчетного периода.
Аналитики компании «Метриум» проанализировали новые проекты новостроек, которые появились в продаже в «старой» Москве в I квартале 2021, с точки зрения их инвестиционной привлекательности. Впрочем, стремительный рост стоимости проектов в январе-марте привел к тому, что многие новинки рынка отличались высоким уровнем стартовых цен – «котлован» в ряде случаев оказался дороже готовых домов. Поэтому эксперты «Метриум» рекомендуют потенциальным инвесторам скорректировать стратегию поиска новостроек для вложений.
На основе оценки уровня цен, транспортной доступности, локации, надежности застройщика и других критериев эксперты компании «Метриум» определили лучшие новостройки для вложений. По каждому критерию инвестиционной привлекательности новый проект получил балл (от 1 до 5), после чего все новинкам рынка присваивается рейтинг (подробное описание методики см. ниже).
Какие проекты I квартала 2021 наиболее привлекательны для инвестиций
В январе-феврале на рынке новостроек Москвы начались продажи в 19 проектах. Наиболее привлекательным по сумме баллов (32,6 из 44) среди них стал жилой комплекс премиум-класса «Бадаевский» (Дорогомилово, ЗАО). В целом в этом проекте уровень цен ниже, чем в среднем по району и составляет 800 тыс. рублей за кв.м. (против 1 млн рублей у других похожих новостроек Дорогомиловского района). Комплекс отличается хорошим расположением: в 15 минутах ходьбы 15 мин, шесть минут на авто до ТТК. Проект реализует один из самых авторитетных девелоперов высокобюджетного жилья столицы – компания Capital Group.
Вместе с тем эксперты «Метриум» отмечают, что совсем рядом на противоположном берегу реки идет реализация проекта Capital Towers того же застройщика, где средняя стоимость квадратного метра составляет 885 тыс. рублей за кв.м. При этом квартирный комплекс из трех башен на Краснопресненской набережной в ЦАО практически готов – получение РВЭ намечено на II квартале текущего года.
Вторую позицию рейтинга занял многофункциональный комплекс апартаментов бизнес-класса «3215» в Таганском район (ЦАО), получивший 26,3 из 44 возможных баллов. Жилой комплекс выгодно отличается небольшим масштабом, удачным расположением, хорошим окружением и высокой готовностью. Всего две минуты езды будут отделять будущих жителей «3215» от ТТК и девять минут ходьбы от ближайшей станции МЦК. Вокруг школы, детские сады, дворец детского спорта, взрослая и детская поликлиники и другие социальные и коммерческие объекты. Слабые стороны проекта с точки зрения инвестора – высокий стартовый уровень цен и застройщик, не входящий в топ московских девелоперов, хотя комплекс построен и рисков долгостроя нет. Средняя цена «квадрата» на старте составила 272 тыс. рублей, что на 2% больше средней по локации. Минимальная стоимость лота – 6,2 млн рублей за 21,4 кв.м.
Потенциальным инвесторам аналитики «Метриум» рекомендуют также обратить внимание на другие комплексы в локации. В частности, рядом идет реализация сданного проекта Loft FM (247 тыс. рублей за кв.м) и Monodom Family (249 тыс. рублей за кв.м), находящегося на этапе отделки (получение РВЭ запланировано на 4 кв. 2021 г.).
На третьей позиции – апарт-комплекс эконом-класса «Турист» в Останкинском районе (СВАО), который получил 25,5 из 44 инвестиционных баллов. Здание отличается мелкой «нарезкой» апартаментов – по 18-19 кв.м от 3,8 млн рублей (в среднем – 224 тыс. рублей за кв.м.), что является одним из самых доступных бюджетов для «старой» Москвы и конкурентов с такими предложениями у «Туриста» в локации нет. Ближайшая станция метро находится в 10 минутах ходьбы от комплекса, а дорога до ТТК займет всего девять минут на машине. Рядом с «Туристом» один их крупнейших парков Москвы (Ботанический сад), а также множество объектов инфраструктуры. Девелопером выступает компания «Алтай», которая реализует другие подобные бюджетные проекты в столице.
«Цены на новостройки стремительно растут, и только за первый квартал показатель вырос на 11%, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом в сегменте новостроек комфорт- и бизнес-класса стоимость жилья в проектах на начальной стадии строительства постепенно “догоняет” расценки в готовых домах. Конкуренция при этом увеличивается. Соответственно инвестор должен понимать, что он вполне может найти комплекс на более высокой стадии строительной готовности при более низких ценах. Не исключено, что прибыль от перепродажи квартиры в этом случае можно получить гораздо быстрее, чем при инвестировании в котлован».
Инвестиционный рейтинг новых проектов новостроек Москвы в I квартале 2021
Проект |
Цены |
Масштаб |
Близость метро |
Близость ТТК |
Удаленность от центра |
Окружение |
Рейтинг девелопера |
Риск низк. ликвидности |
Риск остановки |
Итог |
Качественный уровень |
|
1 |
Бадаевский |
4 |
4 |
3 |
4 |
4 |
5 |
1 |
1 |
1 |
32,6 |
74% |
2 |
МФК "3215" |
1 |
5 |
2 |
5 |
4 |
8 |
1 |
1 |
1 |
26,3 |
60% |
3 |
Турист |
1 |
5 |
4 |
4 |
3 |
5 |
1 |
1 |
1 |
25,5 |
58% |
4 |
Измайловский парк |
2 |
4 |
2 |
3 |
3 |
7 |
1 |
1 |
1 |
25,3 |
57% |
5 |
Мичуринский парк |
3 |
3 |
3 |
2 |
2 |
-1 |
5 |
1 |
1 |
24,0 |
54% |
6 |
UNO Старокоптевский |
1 |
5 |
2 |
2 |
2 |
3 |
1 |
1 |
1 |
23,7 |
54% |
7 |
Клубный дом Рублево |
1 |
5 |
1 |
2 |
1 |
4 |
1 |
1 |
1 |
23,4 |
53% |
8 |
Sky View |
2 |
3 |
5 |
5 |
4 |
5 |
1 |
1 |
1 |
22,8 |
52% |
9 |
Остров |
1 |
4 |
1 |
3 |
3 |
6 |
3 |
1 |
1 |
21,7 |
49% |
10 |
Wave |
2 |
3 |
1 |
3 |
2 |
5 |
3 |
1 |
1 |
21,2 |
48% |
11 |
Ever |
1 |
4 |
4 |
3 |
2 |
3 |
1 |
1 |
1 |
21,0 |
48% |
12 |
Will Towers |
4 |
1 |
1 |
3 |
3 |
4 |
1 |
1 |
1 |
20,7 |
47% |
13 |
Зеленая вертикаль |
2 |
3 |
5 |
1 |
2 |
0 |
1 |
1 |
1 |
19,9 |
45% |
14 |
Бристоль |
2 |
5 |
1 |
1 |
1 |
4 |
1 |
0,7 |
1 |
18,7 |
42% |
15 |
Dream Towers |
1 |
3 |
4 |
4 |
3 |
0 |
1 |
1 |
1 |
17,2 |
39% |
16 |
Shagal |
1 |
3 |
1 |
5 |
3 |
-1 |
3 |
1 |
1 |
16,9 |
38% |
17 |
Лофт на Подъемной, 14 |
1 |
5 |
4 |
5 |
3 |
-2 |
1 |
0,7 |
1 |
16,8 |
38% |
18 |
High Life |
1 |
2 |
3 |
3 |
4 |
3 |
1 |
1 |
1 |
14,2 |
32% |
19 |
Новое Внуково |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
5 |
1 |
1 |
9,4 |
21% |
5 – максимальный балл, 1 – минимальный. Отрицательные баллы присуждаются по критерию «Окружение», если рядом с новостройкой находятся промзоны, производства, крупные дорожные развязки и т.п. Баллы выше 5 ставятся за наличие объектов, благоприятно влияющих на проект (парки, инфраструктура).
Источник: «Метриум»
Методика анализа строится следующим образом:
- Проекты оцениваются по семи критериям по балльной системе: цена, транспортная доступность, удаленность центра, окружение, масштаб, надежность девелопера, концептуальная новизна.
- Оценки разделяются на две группы. В первую (условно – «инвестиционные критерии») вошли стоимость новостройки и её масштаб. Это главные для инвестора критерии поиска: чем дешевле объект по сравнению с конкурентами по соседству, тем больше шанс заработать на росте его стоимости. Масштаб новостройки влияет на уровень конкуренции: чем меньше жилой комплекс, тем меньше конкурентов у инвестора при перепродаже квартиры или сдачи её в аренду. Инвестиционные критерии теперь умножаются на коэффициент, который существенно увеличивает их вес в итоговом балле.
Вторая группа – потребительские критерии (транспортная доступность, окружение, инфраструктура, удаленность от центра, новизна концепции). Они влияют на ликвидность объекта прежде всего с точки зрения конечного покупателя или арендатора. Поскольку их много, чтобы предотвратить искажение конечного балла, теперь эти критерии умножаются на понижающий их вес коэффициент в итоговой оценке.
Доля «инвестиционных» баллов составляет 80% с коэффициентом пересчета 3,52, а доля «потребительских» – 20% с коэффициентом пересчета 0,2588.
- Чтобы оценить риски инвестора, аналитики изучают ликвидность проекта и его историю. Для этого используются коэффициенты, которые отражают два возможных риска:
– Риск низкой ликвидности проекта, то есть экспертно оценивается вероятность длительного поиска покупателя для квартиры или апартамента. Коэффициент принимает значения от 0 до 1, где 1 – ликвидное предложение, а 0 – вариант недвижимости, для продажи которой на вторичном рынке по средней цене вероятно уйдет больше 6 месяцев.
– Риск остановки проекта или переноса срока ввода. Коэффициент принимает значения от 0 (были остановки продаж на длительное время, проект выходил повторно на рынок) до 1 (новый проект). Показатель не является прогнозом, а отражает только историю проекта.
Ранее полученные и взвешенные баллы умножаются на коэффициенты риска.