Быстрее всего вторичка дорожает в Сочи и на Дальнем Востоке
Аналитики Циан подвели итоги мая на вторичном рынке недвижимости России. В выборку вошли 146 городов с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Расчеты ведутся по средним ценам за кв. м, без учета «веса» города (доли квартир в продаже, приходящихся на конкретный город).
- Средняя цена кв. м на вторичном рынке РФ увеличилась в мае 2021 года на 1,1% - до 74,6 тыс. рублей (за год - на 18,9%); стоимость квартиры в продаже - на 0,3% - до 4,21 млн рублей.
- В 11 городах России средняя цена кв. м на вторичном рынке превышает 150 тыс. рублей. Без учета Московского региона самые дорогие квартиры в Сочи - 193,7 тыс. рублей за кв. м.
- Быстрее всего недвижимость дорожает в Сочи, Ноябрьске и городах Дальневосточного ФО. Только в 3 городах из 146 (Новомосковск, Новокуйбышевск, Орск) в мае средняя цена кв. м на вторичном рынке снизилась.
- Объем предложения на вторичном рынке в городах РФ с населением от 100 тыс. за месяц увеличился на 15,2%.
- Стартовая средняя стоимость впервые опубликованных предложений в мае 2021 года составила 78,1 тыс. рублей за кв. м - на 1,3% выше, чем в апреле, и на 24% выше, чем год назад.
1. На вторичном рынке ценовая стагнация: цены за месяц увеличились на 1,1%
По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в мае 2021 года составила 74,5 тыс. рублей. За месяц она увеличилась на 1,1% (с 73,8 тыс. рублей). На рынке продолжается ценовая стагнация, продавцы с осторожностью подходят к повышению цен. В предыдущих месяцах помесячная динамика была чуть более выраженной: +1,5% в апреле по отношению к марту, +1,6% в марте по отношению к февралю. Всего с начала года рост на 6,3%, по сравнению с маем 2020 года - +18,9% (с 62,7 тыс. рублей).
Средний бюджет предложения на вторичном рынке в целом по РФ составляет сегодня 4,21 млн рублей при площади в 56,6 кв. м. За месяц стоимость увеличилась на 10 тыс. рублей (+0,3%), за год - на 615 тыс. (+17,1%). Средняя площадь за месяц, напротив, немного уменьшилась - на 0,5 кв. м.
Динамика средних цен кв. м в городах РФ (население 100 тыс.+)
|
|
май.20 |
апр.21 |
май.21 |
Динамика за месяц |
Динамика за год |
|
Средняя цена кв. м, тыс. р. |
62,7 |
73,8 |
74,6 |
1,1% |
18,9% |
|
Средняя стоимость квартиры в продаже, млн руб. |
3,59 |
4,20 |
4,21 |
0,3% |
17,1% |
|
Средняя площадь квартиры в продаже, кв. м |
56,3 |
57,0 |
56,6 |
-0,8% |
0,5% |
Источник: Аналитический центр Циан
2. В Сочи, Ноябрьске и городах Дальневосточного ФО вторичка дорожает быстрее всего
Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке в Москве увеличилась по итогам мая на 0,8% - до 260,4 тыс. рублей (за год +15,7%). В городах Московской области с населением от 100 тыс. человек цена квадратного метра в среднем составляет 125,0 тыс. рублей (+1,1% за месяц и +19,0% за год). В январе 2021 года в области было 5 городов с ценами “квадрата” выше 150 тыс. рублей: Красногорск, Реутов, Долгопрудный, Одинцово, Химки. С начала года к этому списку добавились еще 2 города - Люберцы и Мытищи.
В целом по всей России сегодня насчитывается 11 городов со средней ценой кв. м от 150 тыс. рублей. Помимо перечисленных выше семи подмосковных, в список также входят Москва, Сочи, Санкт-Петербург, Южно-Сахалинск. Южно-Сахалинск преодолел рубеж только в апреле, Санкт-Петербург - в конце прошлого года, а в Сочи уже год назад средний ценник был более 150 тыс. рублей за квадратный метр. Сочи занимает второе место в рейтинге городов с самой дорогой недвижимостью на вторичном рынке (193,7 тыс. рублей за кв. м) после Москвы. На третьем месте - Реутов (183,2 тыс. рублей), а без учета городов Московской области - Санкт-Петербург (161,7 тыс. рублей), далее Южно-Сахалинск (154,8 тыс. рублей) и Владивосток (146,5 тыс. рублей).
За последние 10 лет квартиры в Сочи подорожали в 3 раза. За аналогичный период в Москве цены выросли на 60%, в городах-миллионниках - в среднем на 70%. Причина стремительного роста в дисбалансе спроса и предложения: по объему ввода многоквартирных домов Сочи замыкает первую сотню российских городов, в то время как спрос на жилье очень велик как со стороны инвесторов, так и тех, кто хочет переехать жить в более благоприятные климатические условия (особенно это проявилось при переходе населения на удаленный формат работы).
Для 71 из 146 российских городов (с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир) средняя стоимость кв. м на вторичном рынке за месяц изменилась в пределах 1%. Только в 3 городах (Новомосковск, Новокуйбышевск, Орск) средняя цена снизилась (на 0,4-0,6%), в остальных 143 зафиксирован прирост.
Вторичная недвижимость в городах вне столичных агломераций выросла в цене за месяц на 1,1%, за год – на 17,1% - до 63,8 тыс. рублей. В Московском регионе темпы роста сопоставимы со среднероссийскими. В годовой динамике вторичка в Московской области дорожает сильнее, чем в регионах. В городах-миллионниках без учета Москвы и Санкт-Петербурга стоимость за месяц увеличилась на 0,8%, за год - на 16,5%. Максимальные темпы в Нижнем Новгороде, Омске, Воронеже, Перми. Вторичка в городах с численностью населения от 500 тыс. до миллиона подорожала за месяц на 0,9%, за год - на 17,0%. Наибольшее увеличение за месяц - в Махачкале, Липецке и Ижевске, за год - Томске, Иркутске, Кемерово. Темпы роста в городах 500+ тыс. меньше, чем в целом в городах вне столичных агломераций, что говорит о том, что быстрее дорожает вторичка в городах с населением 100-500 тыс. человек. Там продавцы еще менее аккуратно относятся к индексации цен. Самые высокие темпы роста за месяц в Сочи (+2,7%), Ноябрьске (2,8%) и городах Дальневосточного ФО - Петропавловск-Камчатский (3%), Чита и Южно-Сахалинск (по 2,5%). На Дальнем Востоке действует субсидированная «дальневосточная» ипотека, которая стимулирует рост цены. За год - в Чите (+36,9%), Нижнекамске (+35,1%), Улан-Удэ (+34,4%).
Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке
|
|
Средняя цена кв. м, тыс. р. |
Динамика за месяц |
Динамика за год |
||
|
май.20 |
апр.21 |
май.21 |
|||
|
Москва |
225,1 |
258,4 |
260,4 |
0,8% |
15,7% |
|
Московская область |
99,9 |
123,6 |
125,0 |
1,1% |
19,0% |
|
Санкт-Петербург |
129,6 |
159,5 |
161,7 |
1,4% |
24,8% |
|
Города вне столичных агломераций |
54,5 |
63,1 |
63,8 |
1,1% |
17,1% |
|
в т.ч. города-миллионники |
63,0 |
72,8 |
73,4 |
0,8% |
16,5% |
|
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
56,9 |
66,0 |
66,6 |
0,9% |
17,0% |
Источник: Аналитический центр Циан
В разрезе федеральных округов самая дорогая недвижимость на вторичном рынке – в Дальневосточном ФО (78,7 тыс. рублей за кв. м) и в Центральном ФО (77,9 тыс. рублей за кв. м). Во всех федеральных округах отмечен рост цен. Максимум (и за месяц, и за год) - в Дальневосточном ФО (это же прослеживалось и по отдельным городам), минимум - в Приволжском ФО (в месячном выражении) и в Северо-Кавказском ФО (в годовом выражении) - здесь покупательская активность ниже, чем в среднем по стране, в том числе за счет востребованности ИЖС (70% жилья вводится населением, в целом по РФ – 55%).
Динамика средней стоимости квадратного метра по федеральным округам
|
Федеральный округ |
Средняя цена кв. м, май 2020 |
Средняя цена кв. м, апрель 2020 |
Средняя цена кв. м, май 2021 |
Динамика за месяц |
Динамика за год |
|
ДФО |
78,7 |
95,6 |
97,0 |
1,5% |
23,3% |
|
ЦФО |
77,9 |
94,6 |
95,6 |
1,1% |
22,9% |
|
ЮФО |
65,9 |
74,9 |
75,9 |
1,3% |
15,2% |
|
СЗФО |
61,4 |
73,2 |
74,0 |
1,2% |
20,7% |
|
УФО |
53,5 |
59,9 |
60,5 |
1,0% |
13,3% |
|
СФО |
50,6 |
60,4 |
61,0 |
0,9% |
20,4% |
|
СКФО |
49,6 |
54,3 |
54,9 |
1,1% |
10,6% |
|
ПФО |
47,7 |
53,2 |
53,6 |
0,8% |
12,4% |
Источник: Аналитический центр Циан
3. Объем предложения растет
По подсчетам аналитиков Циан, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в городах РФ с населением от 100 тыс. за месяц увеличился на 15,2%, за год - на 27,4%. Наибольший прирост в не самых крупных городах: Прокопьевске (+30,6%), Орске (+30,6%), Петропавловске-Камчатском (+30,4%). В Москве увеличение на 16,0%, в Санкт-Петербурге - на 19,5%.
Ни в одном городе за месяц предложение не сократилось. За год отрицательная динамика в 33 городах, в том числе в крупнейших - Санкт-Петербурге (-7,7%), Краснодаре (-1,3%), Волгограде (-11,2%). Причина в сохраняющейся активности покупателей при примерно таком же объеме вывода предложений продавцами. В начале года отрицательная динамика была практически во всех городах-миллионниках, сейчас же их только 3 за счет увеличения объема нового предложения. Максимум новых объявлений на вторичном рынке в мае - в Москве (6,8 тыс. предложений), далее следуют Санкт-Петербург (по +4,4 тыс.), Новосибирск (+2,7 тыс.), Красноярск (+2,6 тыс.). В топе также Тюмень, которая не является миллионником (+3,1 тыс.).
Топ-20 городов с максимальным количеством новых объявлений на вторичном рынке в мае 2021 года
Источник: Аналитический центр Циан
4. Стоимость квадратного метра нового предложения увеличилась за месяц на 1,3%
Циан отмечает рост средней стоимости квадратного метра нового предложения. В мае 2021 года в целом по РФ средняя стоимость кв. м “новинок” вторичного рынка (объявлений, впервые опубликованных за последний месяц) составила 78,1 тыс. рублей, в апреле показатель был ниже на 1,3% (77,1 тыс. рублей). В годовой динамике (с мая 2020 года) прирост составил 24,0% (с 63 тыс. рублей).
Резко увеличилась стартовая стоимость в Петропавловске-Камчатском (+15,9% по сравнению с апрелем), в Сочи (+7,5%), Калуге (+6,1%). В разрезе по федеральным округам максимальные изменения в Южном ФО (+3%) на фоне повышенного интереса к квартирам в курортных городах и в Дальневосточном ФО (+2,6%) из-за действия дальневосточной ипотеки. В Северо-Кавказском ФО стартовые цены снизились на 0,1%.
Изменение стартовой стоимости на вторичном рынке в мае 2021 года относительно апреля 2021 года
Источник: Аналитический центр Циан
«На вторичном рынке продолжается ценовая стагнация, цены за месяц увеличились лишь на 1,1%. До этого помесячная динамика была чуть более выраженной. Продавцы аккуратнее индексируют цены после рекордного роста в прошлом году, - отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Активность покупателей и продавцов в летний период традиционно снижается. В ближайшее время на рынке сохранится тенденция на замедление роста цен - с высокой вероятностью, они будут расти не быстрее 1 п. п. в месяц. Ожидать высоких показателей спроса также не приходится. Помимо снижающейся летом активности причинами являются планируемое повышение ставок по ипотечным кредитам и эффект высокой базы (цены находятся на максимуме). Фактором стабилизации стоимости остается рост объема предложения».
Динамика средних цен квадратного метра на вторичном рынке в мае 2021 года
|
Город |
Ср. цена кв. м, тыс. рублей |
Динамика цен за месяц |
Динамика цен за год |
Средний бюджет предложения, млн рублей |
|
Города Центрального ФО |
||||
|
Москва |
260,4 |
0,8% |
15,7% |
15,5 |
|
Тула |
82,8 |
1,3% |
22,8% |
4,61 |
|
Обнинск |
80,1 |
1,8% |
18,8% |
4,86 |
|
Белгород |
79,8 |
1,8% |
29,5% |
4,79 |
|
Владимир |
68,6 |
1,0% |
20,4% |
4,04 |
|
Воронеж |
67,8 |
1,0% |
28,4% |
3,8 |
|
Калуга |
66,7 |
0,8% |
11,0% |
3,95 |
|
Курск |
65,4 |
1,1% |
32,9% |
3,63 |
|
Ярославль |
61,5 |
0,8% |
16,3% |
3,43 |
|
Орел |
61,3 |
1,0% |
29,6% |
3,59 |
|
Тамбов |
61,1 |
1,5% |
24,4% |
3,49 |
|
Кострома |
60,5 |
1,7% |
20,3% |
3,34 |
|
Тверь |
59,8 |
1,0% |
14,3% |
3,53 |
|
Старый Оскол |
59 |
1,4% |
29,1% |
3,32 |
|
Липецк |
56,4 |
1,4% |
18,0% |
3,28 |
|
Иваново |
56,3 |
0,9% |
21,9% |
3,13 |
|
Рязань |
54,4 |
1,3% |
14,8% |
3,14 |
|
Брянск |
51,2 |
2,2% |
19,3% |
2,94 |
|
Смоленск |
49,1 |
0,6% |
10,3% |
2,81 |
|
Ковров |
48 |
1,1% |
19,7% |
2,55 |
|
Муром |
47,8 |
0,4% |
14,4% |
2,37 |
|
Новомосковск |
45,2 |
-0,4% |
9,2% |
2,37 |
|
Рыбинск |
39,5 |
1,8% |
4,8% |
1,94 |
|
Города Московской области |
||||
|
Реутов |
183,2 |
1,6% |
22,7% |
10,85 |
|
Красногорск |
176,8 |
0,8% |
20,8% |
10,76 |
|
Химки |
170,9 |
0,3% |
24,9% |
9,93 |
|
Долгопрудный |
169,6 |
1,2% |
27,2% |
9,42 |
|
Одинцово |
169,5 |
0,1% |
27,5% |
9,7 |
|
Люберцы |
156,7 |
0,0% |
27,2% |
8,18 |
|
Мытищи |
155,7 |
0,5% |
27,9% |
8,73 |
|
Королев |
134,2 |
1,8% |
28,2% |
7,34 |
|
Домодедово |
131,1 |
1,2% |
31,8% |
6,85 |
|
Балашиха |
130,9 |
1,2% |
27,0% |
7,1 |
|
Подольск |
130,1 |
1,5% |
29,6% |
6,69 |
|
Пушкино |
123,4 |
1,0% |
27,9% |
6,7 |
|
Жуковский |
116,5 |
2,2% |
21,7% |
6,52 |
|
Раменское |
112 |
2,2% |
23,9% |
6,09 |
|
Щелково |
102,9 |
1,6% |
25,2% |
5,33 |
|
Сергиев Посад |
90,1 |
1,8% |
21,3% |
5,05 |
|
Коломна |
81,3 |
1,8% |
25,5% |
4,53 |
|
Серпухов |
78,9 |
1,4% |
27,1% |
4,34 |
|
Ногинск |
74,9 |
0,8% |
17,6% |
4,01 |
|
Электросталь |
73,6 |
1,7% |
14,8% |
3,84 |
|
Орехово-Зуево |
62,9 |
1,5% |
19,4% |
2,99 |
|
Города Северо-Западного ФО |
||||
|
Санкт-Петербург |
161,7 |
1,4% |
24,8% |
10,21 |
|
Калининград |
86,8 |
1,6% |
29,9% |
5,48 |
|
Северодвинск |
82,2 |
0,7% |
18,3% |
4,5 |
|
Архангельск |
69 |
2,4% |
9,9% |
3,75 |
|
Петрозаводск |
68,4 |
0,4% |
31,3% |
3,66 |
|
Мурманск |
63,4 |
1,1% |
16,1% |
3,32 |
|
Сыктывкар |
63,2 |
1,4% |
8,6% |
3,34 |
|
Череповец |
56,9 |
0,5% |
27,9% |
3,08 |
|
Вологда |
55,3 |
1,3% |
15,2% |
3 |
|
Псков |
54,2 |
1,9% |
24,6% |
3,09 |
|
Великий Новгород |
53,6 |
1,5% |
19,6% |
3,01 |
|
Города Южного ФО |
||||
|
Сочи |
193,7 |
2,7% |
23,7% |
13,75 |
|
Севастополь |
122,3 |
1,1% |
24,4% |
7,71 |
|
Симферополь |
92,5 |
1,2% |
14,6% |
5,54 |
|
Новороссийск |
81,5 |
2,1% |
17,3% |
5,13 |
|
Краснодар |
75,4 |
0,1% |
9,3% |
4,82 |
|
Керчь |
67,1 |
1,1% |
16,7% |
3,48 |
|
Ростов-на-Дону |
66,3 |
-0,2% |
5,2% |
3,73 |
|
Волгоград |
56,7 |
1,1% |
11,0% |
3,18 |
|
Астрахань |
51,5 |
1,2% |
17,8% |
3,15 |
|
Батайск |
51,2 |
0,0% |
4,7% |
2,6 |
|
Волжский |
48,2 |
0,6% |
15,6% |
2,5 |
|
Таганрог |
42,5 |
1,0% |
6,8% |
2,27 |
|
Волгодонск |
37,3 |
0,3% |
1,9% |
2,04 |
|
Города Северо-Кавказского ФО |
||||
|
Пятигорск |
64,5 |
0,9% |
9,3% |
4,1 |
|
Махачкала |
62,8 |
1,8% |
14,6% |
4,27 |
|
Кисловодск |
61,5 |
1,5% |
12,8% |
3,61 |
|
Ставрополь |
59,7 |
1,0% |
20,6% |
3,59 |
|
Ессентуки |
54,8 |
0,4% |
7,9% |
3,54 |
|
Нальчик |
49,8 |
0,8% |
1,6% |
2,73 |
|
Владикавказ |
46,6 |
1,3% |
7,9% |
3,1 |
|
Невинномысск |
39,1 |
0,5% |
9,2% |
2,16 |
|
Города Приволжского ФО |
||||
|
Казань |
101,6 |
1,4% |
21,7% |
6,04 |
|
Нижний Новгород |
90,6 |
1,6% |
25,3% |
5,06 |
|
Уфа |
79,5 |
0,4% |
11,3% |
4,54 |
|
Самара |
67,2 |
0,4% |
11,8% |
3,81 |
|
Альметьевск |
62 |
0,3% |
10,3% |
3,55 |
|
Пенза |
61,2 |
0,8% |
20,7% |
3,28 |
|
Набережные Челны |
59,2 |
1,0% |
9,8% |
3,3 |
|
Ижевск |
59 |
1,4% |
13,0% |
3,15 |
|
Нижнекамск |
58,1 |
0,7% |
35,1% |
3,17 |
|
Чебоксары |
52,8 |
0,6% |
8,6% |
3,04 |
|
Киров |
51,9 |
1,4% |
13,3% |
2,77 |
|
Арзамас |
51,4 |
1,6% |
14,5% |
2,63 |
|
Ульяновск |
51,2 |
1,0% |
12,5% |
2,83 |
|
Саратов |
51,2 |
0,6% |
10,8% |
2,84 |
|
Оренбург |
50,4 |
1,0% |
9,6% |
2,65 |
|
Стерлитамак |
49,5 |
1,2% |
12,0% |
2,59 |
|
Октябрьский |
49,3 |
0,2% |
5,1% |
2,57 |
|
Тольятти |
48,2 |
0,8% |
12,6% |
2,65 |
|
Дзержинск |
48,1 |
1,3% |
12,4% |
2,38 |
|
Энгельс |
47,5 |
0,8% |
10,7% |
2,74 |
|
Йошкар-Ола |
46,6 |
0,2% |
7,1% |
2,72 |
|
Новокуйбышевск |
42,4 |
-0,5% |
7,3% |
2,18 |
|
Нефтекамск |
41,9 |
0,5% |
7,4% |
2,19 |
|
Новочебоксарск |
41,8 |
0,0% |
5,0% |
2,15 |
|
Нижний Тагил |
41,4 |
0,2% |
6,4% |
2,12 |
|
Воткинск |
40,3 |
1,0% |
4,4% |
2,01 |
|
Балаково |
38,9 |
1,0% |
9,0% |
2,04 |
|
Димитровград |
37,8 |
0,0% |
3,3% |
1,9 |
|
Орск |
35 |
-0,6% |
3,9% |
1,97 |
|
Города Уральского ФО |
||||
|
Нефтеюганск |
96 |
0,6% |
15,0% |
5,33 |
|
Сургут |
93,6 |
1,1% |
18,8% |
5,61 |
|
Екатеринбург |
83,1 |
0,8% |
14,1% |
4,94 |
|
Тюмень |
81,2 |
1,0% |
17,5% |
5,24 |
|
Нижневартовск |
69,9 |
0,6% |
12,7% |
4,22 |
|
Ноябрьск |
67,1 |
2,8% |
21,1% |
3,68 |
|
Пермь |
64,9 |
1,6% |
10,2% |
3,51 |
|
Челябинск |
46,4 |
1,3% |
11,0% |
2,68 |
|
Курган |
45,5 |
0,4% |
10,4% |
2,42 |
|
Первоуральск |
42,6 |
1,7% |
6,2% |
2,26 |
|
Магнитогорск |
40,4 |
1,3% |
13,5% |
2,19 |
|
Каменск-Уральский |
40,4 |
0,2% |
8,6% |
1,98 |
|
Миасс |
39,1 |
0,8% |
7,7% |
2,1 |
|
Копейск |
37,4 |
0,8% |
4,5% |
1,87 |
|
Города Сибирского ФО |
||||
|
Иркутск |
90,5 |
0,7% |
24,1% |
5,24 |
|
Новосибирск |
85,3 |
0,6% |
15,7% |
4,91 |
|
Красноярск |
77,3 |
0,9% |
20,2% |
4,51 |
|
Томск |
76,7 |
0,8% |
24,3% |
4,26 |
|
Омск |
64,6 |
1,3% |
32,4% |
3,46 |
|
Барнаул |
63,9 |
0,6% |
22,2% |
3,44 |
|
Абакан |
63 |
1,3% |
17,5% |
3,79 |
|
Кемерово |
62,9 |
1,0% |
23,1% |
3,66 |
|
Новокузнецк |
55,7 |
1,3% |
22,4% |
3,11 |
|
Братск |
55,7 |
2,0% |
21,4% |
2,74 |
|
Ангарск |
54,1 |
0,7% |
17,6% |
2,88 |
|
Норильск |
48,5 |
0,6% |
28,0% |
2,61 |
|
Ачинск |
48,3 |
1,0% |
19,3% |
2,56 |
|
Северск |
45,7 |
0,7% |
8,3% |
2,59 |
|
Бийск |
43,7 |
1,2% |
16,8% |
2,32 |
|
Прокопьевск |
39,6 |
1,0% |
8,5% |
2,16 |
|
Города Дальневосточного ФО |
||||
|
Южно-Сахалинск |
154,8 |
2,5% |
31,5% |
8,66 |
|
Владивосток |
146,5 |
1,0% |
16,0% |
8,17 |
|
Артем |
103,5 |
0,3% |
19,5% |
5,21 |
|
Хабаровск |
103,2 |
0,1% |
19,4% |
5,53 |
|
Благовещенск |
100,9 |
1,4% |
26,8% |
5,73 |
|
Якутск |
100,6 |
2,1% |
17,8% |
6,33 |
|
Петропавловск-Камчатский |
86,7 |
3,0% |
33,2% |
4,37 |
|
Чита |
77,2 |
2,5% |
36,9% |
4,43 |
|
Улан-Удэ |
76,6 |
1,3% |
34,4% |
3,97 |
|
Находка |
69,7 |
1,0% |
15,4% |
3,67 |
|
Комсомольск-на-Амуре |
47,1 |
0,6% |
6,3% |
2,44 |
Активное развитие рынка апартаментов, идущее уже несколько лет, в ближайшие годы продолжится. Серьезный потенциал для роста сохраняется, заявили эксперты на пресс-конференции «Итоги 2019 года на рынке апартаментов Санкт-Петербурга. Тенденции и перспективы сегмента в 2020 году».
Поводом встретиться стало окончание строительства апарт-комплекса Like, который ГК «ПСК» возвела по адресу: ул. Политехническая, 6, а также начало работы на объекте УК «МТЛ. Управление недвижимостью». Проект реализован в 2017–2019 годах. В сервисном апарт-отеле комфорт-класса – 1112 юнитов площадью от 19 до 84 кв. м. На сегодняшний день 95% из них уже проданы. На первых этажах здания располагается собственная инфраструктура: кафе, ресторан, фитнес-клуб площадью 2,4 тыс. кв. м с бассейном, а также бытовые сервисы.
«На данный момент с собственниками юнитов подписано около 250 договоров на управление. Ожидаем, что объем номерного фонда в нашем управлении превысит 300 юнитов. Пока процесс оценки классности апарт-отеля еще не завершен, но, думаю, у него есть все шансы получить "4 звезды"», – сообщил Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»).
По его словам, компания берет на себя работу по продвижению апарт-отеля на туристическом рынке, привлечению и обслуживанию гостей. Апартаменты будут сдаваться как в краткосрочную, так и среднесрочную и долгосрочную аренду.
Комплекс Like – не единственный проект ГК «ПСК» в этом сегменте. В настоящее время компания возводит сервисный апарт-отель комфорт-класса START по адресу: пр. Энгельса, 174. Это будет один из крупнейших комплексов в городе – 3244 юнита (суммарная площадь – 72,6 тыс. кв. м). Проект также предусматривает богатую собственную инфраструктуру: детсад, фитнес-центр с бассейном, коворкинг, магазины, заведения общепита и сервиса. Объект ориентирован на частных инвесторов: «точка входа» в проект начинается от 1,6 млн рублей.
Тенденции роста
«Наш опыт наглядно демонстрирует, что сегмент апартаментов сегодня – один из самых перспективных на рынке недвижимости. И мы твердо намерены работать в нем и далее. Это логичная позиция и в смысле дифференциации работы, что обеспечивает нашему холдингу дополнительную стабильность», – подчеркнул руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. Кстати, компания, по данным Единого реестра застройщиков, занимает первую строчку в топ-10 застройщиков по объему текущего строительства апартаментов в Петербурге на 1 декабря 2019 года.
Оптимизм в отношении перспектив развития петербургского рынка апартаментов разделяет и руководитель отдела исследований Knight Frank Светлана Московченко. «По нашей оценке, увеличение объемов продаж апартаментов как минимум на текущем уровне сохранится в ближайшие три-четыре года», – сообщила она, уточнив, что рост этого показателя в 2019 году составил примерно 12%.
По словам эксперта, объем рынка постоянно увеличивается, сейчас он составляет порядка 400 тыс. кв. м, что достигает примерно 10% от общего объема рынка жилья. Большая часть (до 60%) – представляет собой сервисные апарт-проекты, добавила Светлана Московченко. «В этом отношении Петербург разительно отличается от Москвы, где большинство апарт-проектов – это, по сути, «псевдожилье», построенное в тех местах, где возведение жилья по закону недопустимо», – отмечает она.
Доходное дело
По оценке экспертов, особую роль в росте привлекательности апартаментов играет то, что они стали понятным для граждан инструментом инвестирования. «Банковские депозиты сейчас дают доходность 4,5–5% годовых. На этом фоне 12–13% доходности, которые могут обеспечить покупателям юниты, например, в комплексе Like, выглядят очень выигрышно», – отмечает Сергей Мохнарь.
«Высокие показатели доходности по предлагаемым программам обеспечиваются эффективной деятельностью управляющей компании. Умение работать с разными потоками съемщиков апартаментов – туристами, студентами, командировочными, «событийными» визитерами и другими группами – позволяет нам снизить время простоя находящихся в управлении юнитов до 10–15% в году», – сообщил Николай Антонов.
По его словам, если при оценке доходности апартаментов учесть и рост капитализации самих юнитов, ее уровень достигнет 14–15% годовых. «В среднем за время строительства цена юнита вырастает на 20%», – уточнил он. Сергей Мохнарь добавил, что рост цены «квадрата» в комплексе Like со времени запуска проекта превысил 40%.
Следствием этого является растущая доля юнитов в апарт-проектах, приобретаемых гражданами в инвестиционных целях. По оценке Николая Антонова, она сегодня уже превысила 50% от общего числа. «Доля инвестиционных покупок в настоящее время в среднем приближается к 60%. В некоторых проектах она доходит до 80%», – отмечает Светлана Московченко.
Перспективный вариант
По мнению экспертов, есть дополнительные ресурсы для дальнейшего роста интереса граждан к формату апартаментов. «Апарт-отели уже сегодня составляют заметную конкуренцию классическим гостиницам. В дальнейшем эта тенденция будет только укрепляться. Туристический поток растет из года в год. И здесь есть серьезные перспективы. Думаю, что городским властям нужно больше внимания уделять этой теме. Туризм может стать прекрасным дополнительным источником доходов для бюджета Петербурга», – уверен Сергей Мохнарь.
Он отмечает также, что растет число людей, стремящихся к минимуму свести повседневные бытовые заботы. «Они предпочитают ужинать в кафе и ресторанах. Их устраивает, что порядок в их жилье будет поддерживать соответствующая сервисная служба. Они не хотят заниматься бытовыми проблемами и могут оплатить соответствующие услуги. Апартаменты – прекрасный вариант», – говорит эксперт.
Николай Антонов считает, что большой потенциал имеется также в сфере долгосрочной аренды. «По мере установления цивилизованных отношений в этой области, выхода рынка аренды из «серой зоны», условия найма квартир или съема апартаментов сблизятся по цене. А поскольку апарт-отели обеспечивают дополнительные сервисы, безопасность, имеют свою инфраструктуру, их востребованность будет расти», – отмечает он.
«Если не возникнет каких-то непредвиденных негативных факторов, рынок апартаментов на дистанции ближайших четырех-пяти лет ждет продолжение активного роста», – резюмирует Сергей Мохнарь.
Срок продажи квартиры в доме со старым лифтом увеличивается по сравнению с жильем в домах с исправным подъемником. К такому выводу пришли в ходе анализа продажи квартир за последние пять лет агентство недвижимости «Центр Вторичного Жилья» и компания «МЛМ Нева трейд».
При прочих равных условиях, квартира в доме со старыми лифтами является менее конкурентоспособной. Это вызывает запрос на понижение цены со стороны покупателей, но собственники не соглашаются на такие меры. Квартиру в старом доме, где по плану нет и не может быть лифта, реализовать еще сложнее.
В практике агентства недвижимости есть примеры, когда при продаже квартир в домах со старым подъемником возникали сложности. Больше всего таких случаев в историческом центре Санкт-Петербурга. Дома постройки конца 19-го века не всегда оборудованы лифтами, а если он в них и есть, то, как правило, узкий и небольшой. Еще одна особенность старого фонда - высота потолков, которая достигает 4-4,5 метров. Из-за этого подняться в квартиру на третьем-четвертом этаже непросто даже физически здоровому человеку. А для семей с маленькими детьми и для людей с ограниченными возможностями приобретение такой недвижимости невозможно.
«По данным администрации Санкт-Петербурга, в городе проживает 17 тысяч человек с нарушениями опорно-двигательного аппарата и 1,2 млн людей пожилого возраста. Для них наличие и исправность лифтов в домах крайне важны: без подъемника выход из дома становится затруднительным», - комментирует Игорь Янукович, генеральный директор компании «МЛМ Нева трейд».
«Лифтовая» проблема характерна не только для центра. В «брежневских» домах постройки 60-80-х годов многие подъемники уже отработали свой срок в четверть века. Всего в замене в Петербурге нуждаются около 10 тыс. лифтов из 44 тыс. функционирующих в жилых домах города.
Ожидая свою очередь на замену, часто они дорабатывают срок в совсем не презентабельном виде и периодически ломаются. В таком случае реализовать жилье становится сложнее. Например, в городе Пушкине собственник не может продать квартиру с хорошим ремонтом и удобной планировкой на девятом этаже уже более полугода. Проблема - не работающий последние три года лифт.
«Состояние лифта производит на потенциального покупателя первое впечатление о будущем жилье. Если лифт старый, неухоженный, издает при движении громкие механические звуки, люди делают по нему вывод об управляющей компании. Это влияет на принятие решения о покупке квартиры», - отмечает генеральный директор «Агентства Вторичного Жилья» Денис Малыхин.
Потенциальный покупатель, для которого состояние подъемника – один из важных факторов при выборе жилья, может свериться с планами города по капремонту, отмечает Игорь Янукович, генеральный директор компании «МЛМ Нева трейд»:
«Здание, в котором находится квартира, может быть вскоре отремонтировано согласно программе капитального ремонта, а лифт в нем заменен на новый. Есть также возможность самостоятельно заменить лифт - этот вопрос решается на собрании собственников жилья. Обойдется подъемник примерно в 2 млн рублей, что может позволить себе не каждый кооператив собственников».