Аналитики «ЕКТА Менеджмент» изучили судьбу 110 закрытых заводов Москвы
90 предприятий были закрыты не в 90-е, а дожили до нулевых и 2010-х, всего 23% из них были перенесены, а на территории более половины из них теперь построено жилье.
«Изменения в московской промышленности – популярная тема для дискуссий, – говорит Екатерина Наумова, основатель и CEO компании «ЕКТА Менеджмент», – Кто-то доволен тем, что предприятия выносят за пределы Москвы, кто-то против, потому что таким образом сокращается количество рабочих мест в городе. Когда мы наткнулись на длинный перечень закрытых предприятий, собранный москвичами в одной из групп о жизни в Москве в Фейсбуке, мы проверили их данные и историю, чтобы ответить на несколько важных вопросов, которые ставили перед собой. Получившимися результатами мы решили поделиться с широкой общественностью».
По данным Правительства города Москвы, промзоны занимают порядка 18,8 тысяч га только в границах «старой» Москвы. Исследование «ЕКТА Менеджмент» коснулось 110 предприятий, данные по площади найдены в открытых источниках по 70 из них. Общая территория этих предприятий составляет более 1,9 тысяч га – то есть, исследование проведено на основе информации о предприятиях, занимающих более 10 % территорий московских промзон.
Всего 23 % предприятий были перенесены в другие места и продолжили работу
В этом отношении показатели по округам Москвы получились разными. Так, из 22 заводов ЦАО информация о переносе производств есть всего по 5 объектам, в САО из 15 перенесено также 5, из 13 заводов в СВАО отследить дальнейшую судьбу получилось лишь у 4, а в ВАО из 12, судя по открытым источникам, возобновил работу в другом месте всего 1.
«Отследить судьбу промышленных предприятий чаще всего очень и очень сложно, – уточняет Екатерина Наумова. – Где-то распустили людей, оборудование было распродано, а коммуникации перераспределены на другие объекты; где-то оборудование было расхищено и списано, а где-то заброшенные цеха, невостребованные оборудование и инженерные коммуникации по-прежнему простаивают и ждут решения своей судьбы. Все эти процессы обычно происходят вне публичного поля, к ним не привлекают внимания, в отличие от новых девелоперских проектов. И даже если в каком-то случае произошла релокация производства, далеко не факт, что оно перезапустилось в том же формате и объемах. Чаще всего для того, чтобы увидеть реальную картину, нужен существенный аудит. Таким образом, сколько из этих 23 % перенесенных предприятий реально сохранили свои ресурсы и стали эффективно работать – нам неизвестно».
На территориях 55 % московских заводов построено жилье
Из 110 заводов, которые рассматривали аналитики «ЕКТА Менеджмент», жилье и апартаменты появились на территории 60 – около 55 %. При этом в ЦАО жилая застройка есть лишь на территории 10 предприятий из 22, попавших в исследование (45 %), остальные были реорганизованы под бизнес-центры, креативные пространства. В САО жилье появилось на территории 11 из 15 предприятий (73 %), в СВАО – 6 из 13 (46 %), в ВАО – 7 из 12 (58 %), в ЮАО – 8 из 14 (57 %).
«Надо отметить, что многие промзоны, на которых располагались ныне закрытые предприятия, еще не попали под реновацию, – комментирует Екатерина Наумова. – Соответственно, сейчас там, где расположены старые производственные корпуса, которые сдаются в аренду в том же состоянии, жилые объекты еще могут появиться позднее. Однако, пока следует констатировать: под жилье уже отдано более половины территорий старых московских заводов».
Большинство предприятий прекратили свою работу только в 2010-х годах.
Вопреки расхожему мнению, что самым губительным периодом для московской промышленности были 90-е годы прошлого века, абсолютное большинство предприятий работали до 2010-х годов – 50 заводов, в «нулевых» свою работу полностью прекратили 40 из 110 исследуемых предприятий. А в 90-е было закрыто всего 4 из 110 предприятий.
«Советские предприятия, история многих из которых уходит еще в дореволюционное прошлое Москвы – это очень жизнеспособные, ресурсные объекты, – подводит итог Екатерина Наумова. – Многие из них, как мы видим, долго боролись за жизнь. Конечно, мы понимаем, что некоторые предприятия дожили до наших времен уже чисто номинально – на их территории сдавались в аренду площади начинающим предпринимателям, организовывались первые кооперативы.
К сожалению, в процессе изменений значительно растерялся ценнейший кадровый ресурс московской промышленности. У многих сотрудников закрытых предприятий не было возможности получить достойную работу рядом с домом в новых условиях, в результате люди были вынуждены сменить род деятельности. Будем надеяться, что в новой реальности, благодаря проектам комплексного развития территорий и балансу жилой и общественно-деловой застройки, получится возродить кадровый потенциал».
Доля квартир с отделкой достигла 72% на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве, подсчитали эксперты «Метриум». Год назад только в 57% квартир была предусмотрена такая опция. При этом доля квартир с финишной отделкой выросла, а число вариантов жилья с предчистовой отделкой сократилось.
По данным аналитиков «Метриум», в октябре на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса московские девелоперы продавали 12,7 тыс. квартир. Большинство из них – 8,1 тыс. единиц – предлагались с отделкой под ключ от застройщика. Еще 3,6 тыс. квартир были без отделки. Промежуточная опция – предчистовая отделка, которая еще называется white box, – была представлена в 1 тыс. квартир.
Соответственно, доля квартир с отделкой (чистовой и предчистовой) составила 72% от общего объема предложения, из которых варианты жилья под ключ образуют 64%, а white box – 8%. Без отделки застройщики продавали 28% жилья на рынке массовых новостроек.
Доля квартир с отделкой устойчиво растёт последние годы, отмечают эксперты «Метриум». Год назад у потенциальных покупателей жилья на рынке массовых новостроек Москвы на выбор было только немногим более половины таких вариантов жилья. На долю квартир с отделкой приходилось 57% квартир, из которых чистовая отделка была предусмотрена в 43% квартир, а white box – в 14%. Без отделки было 43% вариантов жилья.
«Покупатели отдают предпочтение разным типам отделки, и квартиры без отделки все еще востребованы рынком, – комментирует Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие». – Клиенты всегда стремятся придать индивидуальность новой квартире, что трудно сделать в жилье под ключ и отчасти в вариантах с white box. Другие клиенты, напротив, хотят сэкономить время и силы, поэтому приобретают жилье с готовыми планировочными и дизайнерскими решениям. Поэтому интересом пользуются все опции рынка. Тем не менее мы стимулируем продажи квартир под ключ в нашем проекте. К примеру, мы заключили соглашение с одним из производителей кухонной мебели, который помогает клиентам определиться с дизайнерскими решениями в таком жилье».
Динамика структуры предложения по типу отделки за последние 12 месяцев указывает, что девелоперы планомерно наращивают предложение жилья с отделкой. Это связано с возросшим спросом на такую опцию со стороны основной массы покупателей.
«На рынке жилья с отделкой и без есть разные тенденции, – поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Квартиры с предчистовой отделкой представляются покупателям золотой серединой. Не нужно тратить время и деньги на черновые работы, а дизайнерские решения можно выбрать самому. Полагаю, именно поэтому доля таких квартир снизилась: спрос очень высокий. Также сохраняется высокий спрос на жилье без отделки, так как по-прежнему многие клиенты рассчитывают делать ремонт самостоятельно, к тому же на рынке немало инвесторов, которые часто приобретают для перепродажи «черновые» квартиры. Наконец квартиры с отделкой также пользуются большим спросом. Чем выше стоимость квартир, тем меньше желание клиентов дополнительно вкладываться в них после получения ключей. Поэтому отделка под ключ – это тренд, и именно поэтому предложения такого жилья растет быстрее спроса, что и обуславливает увеличение числа таких объектов».
Источник: «Метриум»
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги октября на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 14% и достигло минимального значения за 5 лет. Месячный прирост цен в октябре сопоставим с приростом за весь III квартал текущего года – средняя цена предложения выросла на 4,5% и составила 198 585 руб. за кв. м.
По данным «Метриум», первичный рынок жилья массового сегмента в октябре был представлен 89 комплексами с общим объемом предложения около 12 740[1] квартир (715 тыс. кв. м). За месяц количество экспонируемых лотов сократилось на 14%, а продаваемая площадь уменьшилась на 14,4%.
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
Рынок пополнился пятью новыми проектами, однако в действительности в продажи вышли только три комплекса от ГК «ПИК». К концу октября бронирование в проектах «Авиатика» и «Талисман на Рокоссовском» было приостановлено.
Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих проектах:
– «Квартал Некрасовка» (корп. 1);
– «Полярная 25» (корп. 6);
– «Большая Очаковская 2» (корп. 1.1, корп. 1.2).
Структура предложения по расположению не претерпела значительных изменений. Лидирующие позиции по-прежнему занимает ЮВАО (31,7%; -0,2 п.п.), где стартовал проект «Новохохловская 15». На долю СВАО по количеству лотов пришлось 21,4% (+0,1 п.п.). В САО (12%; +0,8 п.п.) вышло сразу два проекта, но на рынке экспонируется только один («Кронштадтский 9»). В ЗАО предложение сократилось на 1 п.п. до 10,9%, а в ВАО доля округа выросла на 0,8 п.п. составив 8,5%.
Несмотря на выход новых проектов, в структуре предложения по стадиям строительной готовности наблюдалось уменьшение количества объектов, находящихся на начальном этапе строительства (26,3%; -6,4 п.п.). Помимо общего повышения покупательской активности на рынке, растет спрос на квартиры на начальном этапе – доля таких сделок c начала года увеличилась с 2% до 25%. Наибольшее количество лотов в реализации почти в равной степени представлено в домах на стадии монтажных работ (34,7%; +4,9 п.п.) и этапе отделочных работ (33,3%; +2,1 п.п.). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется всего 5,7% (-0,6 п.п.).
По итогам октября доля двухкомнатных квартир уменьшилась на 2,5 п.п., однако на квартиры данного типа по-прежнему приходится более трети рынка (34,3%). Незначительно по количеству представленных лотов отстают однокомнатные квартиры, их доля составила 30,9% (+1,6 п.п.). Доля квартир-студий составила 13,5% (+0,5 п.п.), а трехкомнатных лотов – 19% (+0,8 п.п.). Неизменно наименьшую долю от совокупного объема предложения занимают многокомнатные лоты (2,3%; -0,2 п.п.).
Доля лотов с отделкой в массовом сегменте составляет почти две трети рынка (63,6%), однако в этом месяце было отмечено сокращение предложения квартир данного типа на 1,8 п.п. На лоты без отделки пришлось 28,3% (+0,5 п.п.), а с отделкой white box – 8,1% (+1,3 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя цена предложения на рынке новостроек массового сегмента в октябре составила 198 585 руб. за кв. м (+4,5% за прошедший месяц). При этом месячный прирост данного показателя в октябре сопоставим с приростом за весь III квартал текущего года. Рост отмечен во всех округах в диапазоне 1,1-9,2%, за исключением ЮАО (-2,2%). Наибольший прирост отмечен в ЮВАО (+9,2%), в котором произошло плановое повышение цен во многих проектах.
Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 11,15 млн руб. (+3,7% за прошедший месяц). Бюджет предложения вырос абсолютно во всех типологиях: студии – на 7,3%, однокомнатные – 4,0 %, двухкомнатные – на 4,6%, трехкомнатные – на 4,3%, многокомнатные – 0,8 %:
– студии – 5,72 млн руб. (+7,3%);
– однокомнатные – 8,39 млн руб. (+4%);
– двухкомнатные – 12,20 млн руб. (+4,6%);
– трёхкомнатные – 16,39 млн руб. (+4,3%);
– многокомнатные – 22,23 млн руб. (+0,8%).
Рейтинг самых доступных предложений в октябре 2020 года:
– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 10,6 кв. м за 3,2 млн руб.
– ЖК «MySpace на Фрезерной» (ЮВАО / р-н Нижегородский): студия площадью 15,6 кв. м за 3,9 млн руб.
– ЖК «Станция Л» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 27,0 кв. м за 4,4 млн руб.
Основные тенденции
«На рынке новостроек массового сегмента в октябре средняя цена квадратного метра выросла до 198 585 руб. (+4,5% за месяц), а средний бюджет предложения – до 11,15 млн руб. (+3,7% за месяц), – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом динамика повышения цен в октябре сопоставима с приростом аналогичных показателей за весь III квартал текущего года. В годовой динамике (октябрь к октябрю) квадратный метр вырос в цене почти на 9%.
Предложение достигло минимального значения за 5 лет – 12,7 тыс. квартир (-14% за месяц). В прошлом месяце аналогичный показатель снизился на 6,9%. Сопоставимый объем предложения был представлен на рынке в ноябре 2015 года, когда экспонировалось 12 тыс. квартир.
В октябре зарегистрировано 8 тыс.[1] договоров долевого участия на первичном рынке Москвы по всем классам (+11% за месяц; +73% к аналогичному периоду прошлого года). Главными драйверами спроса являлись: программа льготной ипотеки, продленная до июля 2021 года (ранее до 1 ноября 2020 года), и риск дальнейшего ослабления курса рубля[2]. Рекордный спрос в октябре, вероятнее всего, связан с принятием решения о продлении программы в последний момент – покупатели спешили приобрести квартиры до 1 ноября, а официальная информация появилась только в октябре.
Коррекция спроса неизбежна, но насколько она будет серьезной, зависит от ряда факторов. Основные угрозы для первичного рынка жилья – это сокращение доходов населения, усиление карантинных ограничений в связи с растущей заболеваемостью коронавирусной инфекцией».
[1] Сделки физических лиц, без оптовых покупок (без учета Новой Москвы)
[2] По данным ЦБ РФ в октябре курс доллара США вырос всего на 1% (с 78,7847 до 79,3323 руб.)