«Миллионы квадратов»: основные точки роста жилого девелопмента в Петербурге
Рекордный объем сделок с земельными участками привел не только к активному выходу на рынок новых проектов, но и к пополнению земельного банка «на перспективу». По данным Colliers, на данный момент в Петербурге в активах девелоперов находится около 730 га, где еще не начато строительство. До 2030 года, по оценке Colliers, на них может появиться более 5 млн кв. м жилья.
Наибольшая доля от объема участков приходится на Пушкинский район (27%), в котором девелоперы владеют 199 га. Лидерство Пушкинского района связано с приобретением компанией КВС проекта ЮгТаун площадью около 200 га. На втором месте расположился Василеостровский район (22%), где преимущественно за счет создания намывных территорий застройщики потенциально могут освоить 164 га. Ключевой сделкой в локации стала покупкой Группой ЛСР прав на создание 143 га северной части намывных территорий Васильевского острова. Тройку лидеров замыкают участки в Ленинградской области (12%), расположенные на границе с Петербургом. Там девелоперы владеют чуть более 90 га. Среди примеров крупных земельных наделов – участки «ПИК» в Кудрово и Янино.
На всех 730 га, которые сейчас есть в активах у девелоперов, вероятно, в большинстве своем появятся проекты массового сегмента. По оценке Colliers, около 86% всех площадей (или 632 га) по своим характеристикам позволяют разместить проекты комфорт-класса. К классу «бизнес» потенциально можно отнести почти 53 га (7%), к премиум-классу – 28 га (4%). Элитные жилые комплексы можно будет разместить лишь на 17 га (2%).
«Почти 40% перспективных земельных участков для строительства жилья, которые уже принадлежат девелоперам, расположены за кольцевой автодорогой. Дефицит земельных участков и повышение стоимости жилья вновь делают интересными локации в ближайшей агломерации. Однако сейчас, с учетом возросшей требовательности покупателя на качественный продукт, девелоперы смогут учесть ошибки прошлых лет и создать по-настоящему комфортную среду, отвечающую запросам будущих жителей, - комментирует Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers. – Несмотря на внушительный земельный банк, который уже сформирован у девелоперов, интерес застройщиков к новым площадкам растет, и мы ожидаем, что активность игроков рынка сохранится и в 2021 году».
В рамках спецпроекта «Миллионы квадратов» Colliers проанализирует шесть ключевых локаций жилищного девелопмента в Петербурге – это Черная речка и Выборгская набережная, Новая и Старая Охта, Намывные территории и Васильевский остров, Московский и «новый» Лиговский проспект, Октябрьская набережная, Юго-Запад. Суммарно в этих локациях строится, построено и проектируется около 8,7 млн кв. м жилья бизнес- и комфорт-класса. В будущих исследованиях Colliers представит подробный анализ каждой из локаций, оценит существующий и проектируемый объем стройки, а также расскажет, на каких свободных участках в перспективе могут появиться жилые проекты.
Объем земельного банка девелоперов, где еще не ведётся строительство жилья
|
Район |
Площадь, га |
Доля, % |
|
Пушкинский |
198,5 |
27% |
|
Василеостровский |
163,5 |
22% |
|
Ленинградская обл. |
91 |
12% |
|
Петродворцовый |
43 |
12% |
|
Красносельский |
41 |
6% |
|
Приморский |
37 |
5% |
|
Калининский |
36 |
5% |
|
Невский |
32 |
4% |
|
Кировский |
21 |
3% |
|
Выборгский |
15 |
2% |
|
Петроградский |
15 |
2% |
|
Московский |
10 |
1% |
|
Фрунзенский |
8 |
1% |
|
Центральный |
7 |
1% |
|
Адмиралтейский |
6 |
1% |
|
Красногвардейский |
6 |
1% |
Источник: Colliers, 2021
В 2020 году в Санкт-Петербурге было открыто три торговых центра совокупной арендной площадью 127 тыс. кв. м. Это рекордное значение за последние семь лет. Так, в 2020 году были открыты мебельный центр «Кубатура» (GLA 110 тыс. кв. м), 3-я очередь Outlet Village Пулково (GLA 5 тыс. кв. м) и районный культурно-досуговый центр Green Park (GLA 12 тыс. кв. м).
За счет роста объема предложения обеспеченность жителей Санкт-Петербурга торговыми площадями увеличилась и достигла 596 кв. м на 1000 жителей в 2020 году, тогда как в 2019 году она составляла 574 кв. м.
2020 год несомнено стал вызовом для сегмента торговой недвижимости. Помимо общего снижения покупательской активности из-за экономической нестабильности и пандемии, значимую роль в работе торговых центров сыграли ограничения, вводимые администрацией Санкт-Петербурга: существенная часть арендаторов ТЦ были закрыты с 28 марта по 27 июля. Самыми уязвимыми профилями арендаторов стали сегменты общественного питания и кинотеатры. Например, кафе и ресторанам было разрешено возобновить работу только в сентябре, а в конце ноября деятельность арендаторов этого профиля снова была под запретом. В результате действия ограничительных мер, во втором квартале трафик торговых центров упал на 85% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Однако по мере снятия ограничений посещаемость торговых центров восстанавливалась и в четвертом квартале составила около 70% от показателей октября-декабря 2019 года.
Несмотря на сложную ситуацию, обусловленную пандемией и ограничительными мерами, торговым центрам удалось сдержать резкий рост уровня вакантности благодаря активным переговорам арендаторов и арендодателей. По данным Colliers, в 2020 году доля свободных площадей в торговых центрах составила 5,1% в среднем по рынку и 2,4% – в наиболее качественных объектах.
В то же время, на рынок Санкт-Петербурга выходили новые бренды. Так, в Северной столице открылся магазин спортивной одежды The North Face и салон товаров для здорового сна «Основа снов». В ТРК «Питер Радуга» в формате pop up store открылся магазин одежды «Каляев», а ТК «Невский центр» подписал договор аренды с федеральной сетью «Технопарк», которая откроет магазин в первом квартале 2021 года.
«2020 год наметил две важные тенденции на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга. Во-первых, пандемия и изменение потребительских привычек еще более подчеркнули необходимость реконцепции торговых центров. Сейчас как никогад собсвтенникам орговых центров приходиться бороться за посетителей. По данным Colliers, более 68% классических торговых центров (или 1,4 млн кв. м) были построены более десяти лет назад и не проводили обновлений. В ближайшие годы мы увидим развитие этого направления, – отмечает Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Colliers. – Во-вторых, мы наблюдаем тенденцию роста числа районных торговых центров. В 2020 году основной объем нового предложения сформирован специализированными торговыми центрами, в то время как число классических ТЦ увеличивается, в основном, за счет районных форматов. Жилищные девелоперы в рамках создания комфортной среды уделяют внимание торговой составляющей, что, безусловно, позитивная тенденция для рынка». Так, в 2019 году был открыт ТЦ в составе жилого комплекса «Солнечный город», в 2020 году – культурно-досуговый центр Green Park в Славянке. В 2021 году ожидается открытие ТРК «Спутник» в Невском районе.
Всего на 2021 год запланировано открытие четырех торговых центров общей площадью 42.5 тыс. кв. м. Так, заявлены к открытию ТРК «Спутник», 4-я очередь ТРК «Заневский Каскад», 2-я очередь Fashion House Outlet и ТК «Солнечный город».
В 2020 году московские девелоперы элитных и премиальных новостроек продали 209 тыс. кв. м жилья в высокобюджетных проектах на 119 млрд рублей, подсчитали эксперты компании «Метриум». Из них на долю десяти самых востребованных покупателями комплексов пришлось 143 тыс. кв.м. или 68% от общей площади реализованных квартир и апартаментов в новостройках сегмента.
В 2020 году в Москве было заключено 2,3 тыс. договоров долевого участия в строительстве 209 тыс. квадратных метров жилья элитного и премиального сегмента. Суммарный объем инвестиций дольщиков в такие проекты составил 119 млрд рублей, подсчитали аналитики «Метриум».
При этом на долю десяти самых успешных новостроек высокобюджетного сегмента пришлись 68% проданных площадей. В этих проектах застройщикам удалось реализовать 143 тыс. кв.м. и привлечь порядка 75 млрд рублей по 1,7 тыс. договорам долевого участия.
Самым востребованным стал комплекс Lucky, который реализуется в Пресненском районе. В этом проекте было продано почти 24 тыс. кв.м, что составило 11% от общей реализованной в 2020 году площади в элитных и премиальных новостройках. Застройщик заключил с покупателями более 230 договоров долевого участия на сумму 14,5 млрд рублей. В среднем каждый месяц здесь покупали 19 квартир.
Вторую позицию сохранил за собой проект премиум-класса Prime Park (Хорошёвский район), где было продано более 11% от общего объема реализованной площади или около 22,8 тыс. кв.м (296 ДДУ). В среднем ежемесячно в этом проекте заключались 25 договоров долевого участия, но суммарная выручка оказалась всё же ниже – 9,3 млрд рублей.
На третью позицию попал новый проект премиум-класса – Victory Park Residence, который реализуется в районе Дорогомилово. Здесь было реализовано 16,7 тыс. кв.м на сумму 10,8 млрд рублей. Общее число заключенных ДДУ – 141.
Самые продаваемые новостройки премиум- и элитного класса в 2020 году*
|
|
|
Проект |
Район |
Класс |
Продано площадей, тыс. кв.м |
Доля рынка, % от реализованной площади в высокобюджетном сегменте |
Средняя цена в конце года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▬ |
Lucky |
Пресненский |
премиум |
23,7 |
11,4% |
709,4 |
|
2 |
▬ |
Prime Park |
Хорошёвский |
премиум |
22,8 |
10,9% |
463,2 |
|
3 |
▲ |
Victory Park Residence |
Дорогомилово |
премиум |
16,7 |
8,0% |
646,1 |
|
4 |
▲ |
Поклонная 9 |
Дорогомилово |
премиум |
14,3 |
6,9% |
547,7 |
|
5 |
▼ |
Capital Towers |
Пресненский |
премиум |
14,0 |
6,7% |
799,7 |
|
6 |
▲ |
Hide |
Раменки |
премиум |
12,6 |
6,0% |
386,2 |
|
7 |
▼ |
Садовые кварталы |
Хамовники |
премиум |
11,4 |
5,5% |
776,5 |
|
8 |
▼ |
Spires |
Очаково-Матвеевское |
премиум |
11,4 |
5,4% |
428,9 |
|
9 |
▼ |
CITY PARK** |
Пресненский |
премиум |
8,3 |
4,0% |
380,0 |
|
10 |
▼ |
Neva Towers*** |
Пресненский |
элит |
7,5 |
3,6% |
589,7 |
*Учитываются сделки со всеми физическими лицами, заключившими не более трех ДДУ одновременно.
**Продажи на первичном рынке завершены в середине года, цена указана на 1 кв. 2020 г.
***Проект с апартаментами.
Источник: «Метруим»
Усредненные характеристики лота, на основании данных 10 самых продаваемых новостроек премиум- и элитного сегмента в 2020 году, выглядят так: площадь – 86 кв.м, а стоимость – 45 млн руб. В среднем квадратный метр обходился покупателям в 522 тыс. рублей за кв.м.
«В 2020 году приобретение жилья в высокобюджетном сегменте в высокой степени имело инвестиционный характер, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Клиенты покупали квартиры не только для личного пользования, но и с расчетом на вложение и долгосрочное сохранение средств. Это было связано с несколькими периодами заметного ослабления рубля, которые произошли весной и летом, а также со снижением доходности депозитов. В таких условиях конвертация рублевых доходов в покупку жилья была одним из самых логичных шагов».