Разница в цене готовых новостроек и проектов на котловане становится всё меньше
Аналитики «Метриум» фиксируют сокращение ценовой разницы между новостройками на начальном этапе[1] строительства и готовыми домами от московских застройщиков за последние пятилетие. В I квартале 2021 года квартиры в готовых массовых ЖК были на 9% дороже, чем на котловане, а в бизнес-классе завершенные дома оказались в среднем на 13% дешевле тех, что в начале строительства.
Цены в проектах новостроек на начальном этапе реализации постепенно «догоняют» стоимость готовых домов от застройщиков в Москве. К таким выводам пришли эксперты «Метриум», проанализировав динамику средней стоимости квадратного метра в корпусах с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию (РВЭ) и в проектах зданий на нулевом цикле работ.
Комфорт- и эконом-класс
В массовом сегменте новостроек в целом разница между этими показателями сохраняется, но постепенно сокращается. В 2016 году она составила 14%, то есть готовые дома были в среднем дороже на 14%, чем варианты на котловане. В 2017 году этот показатель составил 6%, в 2018 году – 9%, а в 2019 году стал отрицательным, то есть в среднем готовые новостройки были дешевле строящихся на 1%.
В 2020 году ситуация была неоднозначной. В I квартале разница была незначительной (1%), а во II квартале она резко возросла – цены на новостройки на котловане упали (со 173 до 149 тыс. руб. за кв.м за квартал из-за ощутимого прироста количества квартир на начальном этапе в 1,7 раза до 5 тыс. штук), из-за чего готовые новостройки оказались на 18% дороже. В последний раз такие стоимостные различия наблюдались только в 2016 году. Впрочем, в последующие кварталы новостройки на стадии котлована начали быстро дорожать, и готовое жилье оказалось дороже квартир в корпусах нулевого цикла в I квартале 2021 только на 9%. Так или иначе тренд показателя нисходящий.
Источник: «Метриум»
Бизнес-класс
В сегменте новостроек бизнес-класса ситуация схожая, однако тренд на сокращение разницы в цене на квартиры в сданных и только начатых корпусах виден четче. Наибольшая разница в цене готовых новостроек и проектов на котловане в этом сегменте отмечалась аналитиками «Метриум» в 2016 году – в среднем (за четыре квартал года) показатель составил 26%. Затем в 2017 году произошло сокращение разницы в цене с 24% до 5% (среднее значение за четыре квартала - 10%), но в 2018 году жилье в готовых домах бизнес-класса в среднем вновь стало дороже на 19%, чем варианты на котловане. Затем началось устойчивое снижение. В 2019 году в среднем готовые новостройки были только на 10% дороже строящихся. В 2020 году – на 5% дешевле. В I квартале 2021 года наметилась обратная зависимость средневзвешенной цены от степени готовности: корпуса с разрешением на ввод оказались дешевле «котлована» на 13%.
«Качественный уровень новостроек бизнес-класса быстро растет, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – За прошедшие пять лет проекты жилья этого класса стали более сложными, технологичными, энергоэффективными. Застройщики таким образом повышают конкурентоспособность своих комплексов, привлекают дополнительные категории покупателей, скажем, инновационно ориентированных клиентов. К примеру, в наших проектах, причем не только бизнес-класса, мы внедряем системы умного дома. Всё это прямо влияет на себестоимость строительства и конечную цену продажи. Соответственно проект здания, которое еще только предстоит возвести, может быть более интересным, чем готовый комплекс, построенный (или разработанный) 5-7 лет назад. Это обуславливает более высокую цену новостроек на котловане».
Источник: «Метриум»
Весь рынок
Анализ ценовой динамики всех новостроек «старой» Москвы, включая премиальные и элитные, а также апартаменты, тем не менее показывает, что разница в цене готовых зданий и проектов на стадии котлована сохраняется. По подсчетам экспертов «Метриум», в среднем за последние четыре года квадратный метр в готовой новостройке в 1,45 раза дороже, чем на начальном этапе строительства и в готовом доме. Однако стоит отметить, что вклад в высокую стоимость готового предложения вносят высокобюджетные проекты, так как продажа подобных объектов редко ведется на этапе котлована.
Источник: «Метриум»
«Разница в цене новостроек на котловане и в готовых корпусах весьма волатильна и зависит от множества факторов, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Существенно влияет на динамику показателя соотношения и структура предложения готовых и проектных новостроек. Однако тренд на уменьшение разницы в цене очевиден. Это связано с несколькими факторами. Большое значение сыграл переход на новую модель финансирования – у застройщиков снизилась мотивация демпинговать цены на старте продаж в новом проекте для привлечения дольщиков, ведь деньги на стройку теперь дает банк. Вторая причина – устойчивое повышение спроса, которое наблюдается с 2018 года благодаря снижению ставок по ипотеке. Ситуация на рынке стала более комфортной для девелоперов, поэтому занижать цены на старте не имеет смысла. Наконец растет и качественный уровень новостроек. Готовые жилые комплексы, разработка проектов которых начиналась 4-5 лет назад, на фоне нового продукта с более продуманными планировками, выразительной архитектурой и интересными концепциями, выглядят морально устаревшими. В совокупности все эти причины ведут к тому, что стартовые цены в новых проектах и в новых корпусах выше среднерыночных. Тем не менее это совсем не значит, что покупать новостройки на ранней стадии не имеет смысла, так как оба варианта жилья продолжают дорожать».
[1] К готовому жилью относятся квартиры в корпусах с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию. Начальная стадия строительства здания длится до выхода на отметку «ноль» (отметка чистого пола первого этажа дома) и включает в себя подготовку территории, раскопку котлована, заливку фундамента, строительство подземной части дома.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам февраля 2021 г. объем предложения квартир бизнес-класса на первичном рынке старой Москвы составил 693,20 тыс. кв.м и 9,5 тыс. лотов. За месяц объем экспозиции вырос на 14,5% площади и на 18,4% лотов в связи с выходом в реализацию 3 проектов (ЖК Достижение, Событие-2 и Остров) и корпусов в уже реализующихся проектах. За год размер экспозиции сократился на 10% площади и 6,5% лотов.
Почти 67% предложения приходится на 4 округа: ЮАО -18,9% площади (-0,4% мм, +6,7% гг), СВАО – 18,3% (+6% мм, +9,9% гг), ЗАО -15,9% (-2,9% мм, -6% гг) и СЗАО -13% (+0,9% мм, +1,9% гг).
По стадиям строительной готовности большая доля предложения квартир бизнес-класса приходится на нулевой цикл – 42% площади (+6,8% мм, +27,0% гг). Объем предложения на нулевом цикле вырос на 36% по сравнению с прошлым месяцем и в 2 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. На втором месте – предложение на стадии фасадно-отделочных работ – 21% площади (-4,1% мм, -6,2% гг). На третьем месте – доля предложения на стадии введенных объемов -16,1% площади (-0,7% мм, -10,5% гг).
Большая доля предложения реализуется без отделки 67% лотов (+6,9% мм, -9,6% гг), на долю предчистовой отделки приходится 23% (-0,2% мм, +7,2% гг), отделки – 10% (-6,7% мм, +2,4% гг).
Почти 65% предложения приходится на 3 типа квартир: 3е - 27,5% (-0,4% мм, +0,9% гг), 4е – 18,8% (-0,6% мм, +1,6% гг) и 2е -16% (+2,3% мм, +4,1% гг). Средняя площадь квартир составила 73,5 кв.м., что на 2,6% меньше, чем месяц назад, и на 3,5%, чем год назад.
По итогам февраля 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса составила 316 тыс. руб. (+1,2% мм, +24,3% гг). Самым доступным округом стал ВАО с СВЦ на уровне 262,1 тыс. руб. (+0,6% мм, +25% гг), самым дорогим - ЮАО с СВЦ на уровне 355,3 тыс. руб. (+3,5% мм, +40,6% гг) и ЗАО на уровне 347,4 тыс. руб. (+1,5% мм, + 32,4% гг).
Средняя цена квартиры бизнес-класса составила 23,2 млн руб. (-17% мм, +19,5% гг). Самым доступным округом стал ЮВАО со средней стоимостью лота 18,6 млн. руб. (+2,2% мм, +18,3% гг), самым дорогим – ЗАО со средней ценой квартиры 28,5 млн руб. (+ 0,4% мм, +39% гг).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
В течение коронавирусного 2020 года темпы ввода новостроек в высокобюджетном сегменте столичного жилья замедлились. По оценке экспертов «Метриум», в прошлом году вовремя сдались 53,4% заявленных проектов. Тогда как в 2019 году этот показатель составлял 65,3%. Впрочем, вряд ли в этом виновата весенняя остановка строек — перенос сроков в половине и более проектов высокобюджетного сегмента наблюдался и ранее. Так, в 2018 году вовремя сдались только 43% проектов данной категории, что значительно ниже показателей периода пандемии.
По состоянию на начало 2020 года в Москве планировалось ввести в эксплуатацию 73 жилых и апартаментных комплексов[1] бизнес-, премиум- и элитного классов. Однако фактический ввод значительно ниже этой отметки: в срок сдано чуть более половины заявленных проектов — 39 новостроек (53,4%). Для сравнения — в 2019 году из 75 запланированных к вводу высокобюджетных новостроек разрешения на ввод в эксплуатацию получили 49 проектов, что составило 65,3%.
Однако здесь нужно учитывать тот факт, что за год до этого — в 2018 году — не уложились в сроки почти 60% проектов. И большинство из них с опозданием сдавалось в прошлом году, оказав значительное влияние на статистику. В среднем же за последние годы ситуация на рынке высокобюджетной недвижимости Москвы остается довольно стабильной: вовремя сдается только половина новостроек.
Самые заметные положительные изменения по сравнению с предыдущим отчетным периодом были отмечены в категории элитных апартаментов. Если в 2019 году в данном сегменте не был завершен в срок ни один проект, то в 2020 доля вовремя введенных проектов выросла до 33,3%. Впрочем, если детально изучить хронологию этих проектов и сопоставить 2019 и 2020 гг., то общая ситуация с вводом в заявленные сроки не столько благоприятна. Так, в 2019 году из трех проектов не был сдан ни один, весь объем ввода был перенесен на 2020 год. Таким образом в 2020 году общее количество заявленных к вводу проектов увеличилось до шести. В результате в прошлом году сдались только две новостройки, из них лишь одна относится к «опоздавшим» проектам 2019 года. Иными словами, два элитных проекта не были введены в эксплуатацию ни в 2019, ни в 2020 годах.
В категории жилых комплексов премиум-класса доля вовремя сданных проектов увеличилась на 10% — с 35,5% до 45,5%. А в сегменте квартир бизнес-класса она осталась практически без изменений: 66,7% сданных в срок в 2020 году против 67,7% за год до этого.
Самый же заметный провал зафиксирован в сегменте апартаментов бизнес-класса. Если в 2019 году эта категория лидировала с впечатляющим показателем соблюдения заявленных сроков на уровне 87,5%, то в прошлом году сегмент оказался среди аутсайдеров — вовремя получила разрешение на ввод лишь треть проектов. В сегменте апартаментов премиум-класса снижение составило чуть более 6 процентных пунктов (53,8% в 2020 против 60% в 2019), а элитные жилые комплексы «просели» на 20 п.п. (42,9% в 2020 против 63% в 2019).
Жилые комплексы бизнес-класса
Традиционно квартиры бизнес-класса являются наиболее широко представленной группой в сегменте высокобюджетного жилья. В 2020 году в этой категории вовремя были оформлены разрешения на ввод в эксплуатацию корпусов в 19 проектах. При этом стоит оговориться, что в ряде жилых комплексов было отмечено разделение: часть корпусов сдались в срок, другая — «опоздала».
Ценовой минимум в сданных в 2020 году жилых комплексах бизнес-класса на текущий момент зафиксирован на уровне 11,75 млн рублей. Это бюджет покупки самой доступной квартиры в жилом комплексе «Небо». Чуть выше порог входа находится в ЖК «Береговой» — от 12,13 млн рублей. Замыкает топ-3 ЖК «Династия» со стартовым ценником в 13,52 млн рублей.
Новостройки бизнес-класса, получившие РВЭ в 2020 году[2]
|
Проект |
Корпус |
Девелопер |
Min площадь (кв. м) |
Max площадь (кв. м) |
Min стоимость (млн руб.) |
Max стоимость (млн руб.) |
|
Небо |
все |
Capital Group |
27,2 |
220,6 |
11,75 |
127,88 |
|
Береговой |
1 очередь |
ГК Главстрой |
29,1 |
136,5 |
12,13 |
49,50 |
|
Династия |
корп. 1, 2 |
Sezar Group |
39,9 |
101,9 |
13,52 |
37,46 |
|
Big Time |
корп. 1, 2, 3 |
Tekta Group |
43,6 |
63,3 |
14,07 |
19,13 |
|
Серебряный парк |
корп. 1-6 |
INGRAD |
45,4 |
172,3 |
16,02 |
75,48 |
|
LIFE-Кутузовский |
корп. 5, 7, 8, 9 |
ГК Пионер |
54,6 |
222,3 |
16,29 |
76,28 |
|
СВОЙ |
единственный |
ИНТЕКО |
87,6 |
107,5 |
17,34 |
26,62 |
|
Квартал 38А |
корп. 2 |
РЕМСТРОЙТРЕСТ |
60,0 |
178,4 |
18,23 |
84,62 |
|
LIFE-Ботанический сад 2 |
6 очередь, корп. 1-3 |
ГК Пионер |
85,4 |
141,8 |
20,81 |
35,07 |
|
Хорошевский |
корп. 17, 18 |
ГК МонАрх |
86,0 |
86,0 |
21,33 |
21,41 |
|
ЗИЛАРТ |
лот 8 |
Группа ЛСР |
63,6 |
85,6 |
22,06 |
28,54 |
|
Счастье на Соколе |
единственный |
Группа Эталон |
99,1 |
101,5 |
32,73 |
33,52 |
|
Петровский парк |
ул. Юннатов, 4, корп. А, Б, В, Г |
РГ-Девелопмент |
52,6 |
110,2 |
18,20 |
37,81 |
|
Родной город. Октябрьское поле |
2 очередь, корп. 1, 2 |
РГ Девелопмент |
Продажи завершены |
|||
|
Нагорная 7 |
единственный |
Финансовая компания Cоюз |
Продажи завершены |
|||
|
Счастье в Кусково |
единственный |
Группа Эталон |
Продажи завершены |
|||
|
Новочеремушкинская, 17 |
корп. 1-4 |
INGRAD |
Продажи завершены |
|||
|
Сердце столицы |
корп. 6 |
ДОНСТРОЙ |
Продажи завершены |
|||
|
Счастье на Пресне |
единственный |
Группа Эталон |
Продажи завершены |
|||
Источник: «Метриум»
Жилые комплексы премиум-класса
Категория сданных в 2020 году жилых комплексов премиум-класса является не столь насыщенной — в ней представлено 5 новостроек, из которых в одной уже полностью завершены первичные продажи. Из оставшихся на рынке самый низкий порог входа отмечен в ЖК Prime Park — от 18,81 млн рублей. Минимум в проекте со второй строчки — ЖК «Кутузовский XII» — на 70% выше (32,25 млн рублей). Тройку замыкает жилой комплекс «Вишневый сад», где самая доступная из оставшихся в продаже квартир оценена в 47,66 млн рублей.
Новостройки премиум-класса, получившие РВЭ в 2020 году
|
Проект |
Корпус |
Девелопер |
Min площадь (кв. м) |
Max площадь (кв. м) |
Min стоимость (млн руб.) |
Max стоимость (млн руб.) |
|
Prime Park |
корп. R4, R5, R6 |
Optima Development |
40,1 |
159,5 |
18,81 |
86,21 |
|
Кутузовский XII |
единственный |
Capital Group |
46,4 |
228,2 |
32,25 |
315,00 |
|
Вишневый сад |
корп. A, B, C, D, E |
AB Development |
60,0 |
252,0 |
47,66 |
340,50 |
|
NV/9 ARTKVARTAL |
корп. 1, 2 |
State Development |
126,1 |
209,1 |
66,39 |
117,19 |
|
CITY PARK |
корп. 1, 2, 3, 6 |
ГК МонАрх |
Продажи завершены |
|||
Источник: «Метриум»
Жилые комплексы элитного класса
Из семи элитных жилых комплексов, запланированных к вводу в 2020 году, фактически получили разрешения на ввод в эксплуатацию только три проекта. Причем все они должны были сдаться еще раньше — в 2019 и даже в 2018 годах.
В продаже от застройщика в данных проектах осталось буквально несколько квартир. Самая доступная из них предлагается в ЖК ORDYNKA (от 116,44 млн рублей). В клубном доме на Хлебном цены начинаются от 167,29 млн рублей. А в жилом комплексе «Дом Бакст» на реализации находится единственный лот, для приобретения которого необходим бюджет более чем в полмиллиарда рублей (530 млн рублей).
Новостройки элитного класса, получившие РВЭ в 2020 году
|
Проект |
Корпус |
Девелопер |
Min площадь (кв. м) |
Max площадь (кв. м) |
Min стоимость (млн руб.) |
Max стоимость (млн руб.) |
|
ORDYNKA |
все |
INSIGMA |
79,0 |
273,4 |
116,44 |
388,23 |
|
Дом на Хлебном |
единственный |
Волей Гранд |
94,7 |
342,9 |
167,29 |
659,93 |
|
Дом Бакст |
единственный |
Инвестстройком |
212,0 |
212,0 |
530,00 |
530,00 |
Источник: «Метриум»
Апартаментные комплексы
В общей сложности на 2020 год был запланирован ввод в эксплуатацию 28 проектов бизнес-, премиум- и элитного классов, в которых жилье продается в статусе апартаментов. Однако фактический ввод значительно отличается от планового: РВЭ получили лишь 12 проектов, два из которых уже полностью распроданы. Таким образом, на первичной реализации сегодня представлено только 10 высокобюджетных апартаментных комплексов, сданных в 2020 году.
В бизнес-классе цены стартуют от 5 млн рублей. Столь низкий — даже по меркам комфорт-класса — уровень зафиксирован в комплексе Loft FM. Следом идет проект с более подобающим ценником: в готовом комплексе Soho+Noho апартаменты можно приобрести по цене от 20,3 млн рублей. Последним из тройки бизнес-класса идет проект «ВТБ Арена Парк» с минимальным бюджетом 25,84 млн рублей.
Среди всех введенных в эксплуатацию высокобюджетных апарт-комплексов больше всего представителей класса премиум. В 2020 году сдались 7 проектов этого класса, 5 из которых находятся в продаже. Цены стартуют от 11,54 млн рублей за студию в комплексе Hill 8. В проекте The Book на Новом Арбате стоимость лота начинается от 17 млн рублей. А в комплексе Magnum минимальный бюджет покупки составит 42,35 млн рублей.
В сегменте элитных апартаментов за 2020 год сдались два проекта. В небоскребе Neva Towers цены стартуют от 24,86 млн рублей. А в его полной противоположности — малоэтажном комплексе ORDYNKA — минимальный бюджет предложения 58,54 млн рублей, то есть почти вдвое выше.
Комплексы апартаментов высокобюджетного сегмента, получившие РВЭ в 2020 году
|
Проект |
Корпус |
РВЭ |
Min площадь (кв. м) |
Max площадь (кв. м) |
Min стоимость (млн руб.) |
Max стоимость (млн руб.) |
|
Бизнес-класс |
||||||
|
Loft FM |
единственный |
Колди |
17,9 |
53,3 |
5,00 |
12,28 |
|
Soho+Noho |
корп. Soho, Noho |
Wainbridge |
48,0 |
116,4 |
20,30 |
48,71 |
|
ВТБ Арена парк |
корп. 12 |
УК Динамо |
74,1 |
236,8 |
25,84 |
78,44 |
|
Премиум-класс |
||||||
|
Hill 8 |
единственный |
Сити XXI век |
36,6 |
208,1 |
11,54 |
104,04 |
|
The Book |
единственный |
Capital Group |
26,8 |
147,9 |
17,00 |
92,05 |
|
Magnum |
единственный |
Magnum Development |
54,7 |
198,7 |
42,35 |
148,11 |
|
Данилов дом |
единственный |
СМУ-6 Инвестиции |
118,5 |
212,4 |
52,15 |
95,60 |
|
Astris |
единственный |
ИЭ ЖКХ |
130,8 |
347,7 |
161,00 |
255,00 |
|
Buon’Apart (Quartet House) |
единственный |
ООО «Дискуссия» |
Продажи завершены |
|||
|
Play |
единственный |
Stone Hedge |
Продажи завершены |
|||
|
Элитный класс |
||||||
|
Neva Towers |
башня 1 |
Renaissance Development |
39,7 |
900,0 |
24,86 |
1000,00 |
|
ORDYNKA |
корп. 1, 2, 3, 5, 7 |
INSIGMA |
88,7 |
242,9 |
58,54 |
321,02 |
Источник: «Метриум»
«В отличие от массового сегмента, где в год коронавирусной пандемии был зафиксирован рост доли сданных в срок проектов, высокобюджетные новостройки продемонстрировали отрицательную динамику, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). — Впрочем, вряд ли перенос сроков ввода в категории дорогого и сверхдорогого жилья является прямым следствием весенних коронавирусных ограничений. Доля введенных проектов в срок в 2018 году составила 43%, а в 2019 – 65%, таким образом в 2020 году уровень своевременного ввода в 53,4% укладывается в ложившуюся практику на рынке. Одной из причин является низкое качество работы подрядчиков: зачастую девелоперу приходится по несколько раз переделывать одну и ту же работу, чтобы добиться соответствия высоким требованиям, предъявляемым к дорогому жилью».
[1] Расчет производился по корпусам проектов, в которых велись первичные продажи по состоянию на начало 2020 года. Новостройки, полностью распроданные до 31 декабря 2019 года и вышедшие на рынок в 2020 году, не учитывались.
[2] Здесь и далее показатели приведены для корпусов, заявленных к сдаче в 2020 году, а также оформивших РВЭ в начале 2021 года.