Разница в цене готовых новостроек и проектов на котловане становится всё меньше
Аналитики «Метриум» фиксируют сокращение ценовой разницы между новостройками на начальном этапе[1] строительства и готовыми домами от московских застройщиков за последние пятилетие. В I квартале 2021 года квартиры в готовых массовых ЖК были на 9% дороже, чем на котловане, а в бизнес-классе завершенные дома оказались в среднем на 13% дешевле тех, что в начале строительства.
Цены в проектах новостроек на начальном этапе реализации постепенно «догоняют» стоимость готовых домов от застройщиков в Москве. К таким выводам пришли эксперты «Метриум», проанализировав динамику средней стоимости квадратного метра в корпусах с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию (РВЭ) и в проектах зданий на нулевом цикле работ.
Комфорт- и эконом-класс
В массовом сегменте новостроек в целом разница между этими показателями сохраняется, но постепенно сокращается. В 2016 году она составила 14%, то есть готовые дома были в среднем дороже на 14%, чем варианты на котловане. В 2017 году этот показатель составил 6%, в 2018 году – 9%, а в 2019 году стал отрицательным, то есть в среднем готовые новостройки были дешевле строящихся на 1%.
В 2020 году ситуация была неоднозначной. В I квартале разница была незначительной (1%), а во II квартале она резко возросла – цены на новостройки на котловане упали (со 173 до 149 тыс. руб. за кв.м за квартал из-за ощутимого прироста количества квартир на начальном этапе в 1,7 раза до 5 тыс. штук), из-за чего готовые новостройки оказались на 18% дороже. В последний раз такие стоимостные различия наблюдались только в 2016 году. Впрочем, в последующие кварталы новостройки на стадии котлована начали быстро дорожать, и готовое жилье оказалось дороже квартир в корпусах нулевого цикла в I квартале 2021 только на 9%. Так или иначе тренд показателя нисходящий.
Источник: «Метриум»
Бизнес-класс
В сегменте новостроек бизнес-класса ситуация схожая, однако тренд на сокращение разницы в цене на квартиры в сданных и только начатых корпусах виден четче. Наибольшая разница в цене готовых новостроек и проектов на котловане в этом сегменте отмечалась аналитиками «Метриум» в 2016 году – в среднем (за четыре квартал года) показатель составил 26%. Затем в 2017 году произошло сокращение разницы в цене с 24% до 5% (среднее значение за четыре квартала - 10%), но в 2018 году жилье в готовых домах бизнес-класса в среднем вновь стало дороже на 19%, чем варианты на котловане. Затем началось устойчивое снижение. В 2019 году в среднем готовые новостройки были только на 10% дороже строящихся. В 2020 году – на 5% дешевле. В I квартале 2021 года наметилась обратная зависимость средневзвешенной цены от степени готовности: корпуса с разрешением на ввод оказались дешевле «котлована» на 13%.
«Качественный уровень новостроек бизнес-класса быстро растет, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – За прошедшие пять лет проекты жилья этого класса стали более сложными, технологичными, энергоэффективными. Застройщики таким образом повышают конкурентоспособность своих комплексов, привлекают дополнительные категории покупателей, скажем, инновационно ориентированных клиентов. К примеру, в наших проектах, причем не только бизнес-класса, мы внедряем системы умного дома. Всё это прямо влияет на себестоимость строительства и конечную цену продажи. Соответственно проект здания, которое еще только предстоит возвести, может быть более интересным, чем готовый комплекс, построенный (или разработанный) 5-7 лет назад. Это обуславливает более высокую цену новостроек на котловане».
Источник: «Метриум»
Весь рынок
Анализ ценовой динамики всех новостроек «старой» Москвы, включая премиальные и элитные, а также апартаменты, тем не менее показывает, что разница в цене готовых зданий и проектов на стадии котлована сохраняется. По подсчетам экспертов «Метриум», в среднем за последние четыре года квадратный метр в готовой новостройке в 1,45 раза дороже, чем на начальном этапе строительства и в готовом доме. Однако стоит отметить, что вклад в высокую стоимость готового предложения вносят высокобюджетные проекты, так как продажа подобных объектов редко ведется на этапе котлована.
Источник: «Метриум»
«Разница в цене новостроек на котловане и в готовых корпусах весьма волатильна и зависит от множества факторов, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Существенно влияет на динамику показателя соотношения и структура предложения готовых и проектных новостроек. Однако тренд на уменьшение разницы в цене очевиден. Это связано с несколькими факторами. Большое значение сыграл переход на новую модель финансирования – у застройщиков снизилась мотивация демпинговать цены на старте продаж в новом проекте для привлечения дольщиков, ведь деньги на стройку теперь дает банк. Вторая причина – устойчивое повышение спроса, которое наблюдается с 2018 года благодаря снижению ставок по ипотеке. Ситуация на рынке стала более комфортной для девелоперов, поэтому занижать цены на старте не имеет смысла. Наконец растет и качественный уровень новостроек. Готовые жилые комплексы, разработка проектов которых начиналась 4-5 лет назад, на фоне нового продукта с более продуманными планировками, выразительной архитектурой и интересными концепциями, выглядят морально устаревшими. В совокупности все эти причины ведут к тому, что стартовые цены в новых проектах и в новых корпусах выше среднерыночных. Тем не менее это совсем не значит, что покупать новостройки на ранней стадии не имеет смысла, так как оба варианта жилья продолжают дорожать».
[1] К готовому жилью относятся квартиры в корпусах с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию. Начальная стадия строительства здания длится до выхода на отметку «ноль» (отметка чистого пола первого этажа дома) и включает в себя подготовку территории, раскопку котлована, заливку фундамента, строительство подземной части дома.
После запуска программы льготной ипотеки в мае прошлого года доля ипотеки в общем количестве сделок на первичном жилом рынке стала неуклонно расти. Если в предыдущие пару лет ее доля в среднем составляла 45-55% по Москве, то на текущий момент выросла до 65%. Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» проанализировал статистику по продажам на рынке новостроек «старой» Москвы с привлечением ипотеки.
Во второй половине 2020 года количество сделок, заключенных с привлечением ипотечных кредитов, росло вместе с общим количеством продаж на первичном рынке. В октябре прошлого года было приобретено рекордное количество лотов с привлечением ипотечных средств – 5 141 шт., тогда же и общие продажи составили наивысший за всю историю рынка объем – 8 625 шт.
Росло не только количество продаж с ипотекой, а также ее доля в общей структуре сделок. В апреле 2020 года она составляла 53,2%, а по итогам февраля 2021 года была уже на уровне 65%.
В разрезе по классам жилья доля ипотеки выросла во всех сегментах рынка. В основном в массовом сегменте жилья. С апреля прошлого года доля сделок с ипотекой в данном классе выросла с 56,4% до 70,6% на текущий момент. Больше двух третей всех лотов в классах комфорт и эконом продаются на данный момент с привлечением кредитных средств.
В бизнес-классе за тот же период доля ипотеки выросла с 49,9% до 56,1%, в элитном сегменте наблюдается рост с 22,8% до 35%.
За 10 месяцев действия льготной ипотеки, начиная с мая 2020 года, было приобретено 62% объектов в ипотеку от общего количества проданных квартир. У апартаментов доля ипотеки составила 44%.
Наибольшее количество заемных средств за последние 10 месяцев было взято на покупку двухкомнатных квартир – 12 424 сделок с привлечением ипотеки (36% от общего количества сделок с ипотекой). На втором месте однокомнатные квартиры – 10 689 сделок (31% от общего количества сделок с ипотекой). На третьем месте трехкомнатные квартиры – 6 111 сделок (18% от общего количества сделок с ипотекой).
Из всех проданных трехкомнатных квартир за 10 месяцев в массовом сегменте 72% было продано с привлечением ипотеки, двухкомнатных квартир – 70%. Для сравнения по итогам 2019 года доля ипотеки по данным типам квартир в массовом сегменте составляла 59% и 54% соответственно.
Также, заметна тенденция высокого спроса со стороны покупателей на приобретение квартир с отделкой с привлечением ипотеки. За 10 месяцев 25% квартир и апартаментов было куплено с отделкой и одновременно с привлечением ипотеки. Из всех проданных лотов с отделкой доля сделок с ипотекой самая высокая – 66%.
«Для покупателей, приобретающих квартиру в ипотеку, выгоднее купить ее уже с отделкой. В таком случае расходы на ремонт квартиры сразу закладываются в ипотеку. После оформления ипотеки и первоначального взноса не нужно тратить условно дополнительный миллион на чистовую отделку. Также, удобно, что в таких случаях после оформления сделки можно сразу въехать в купленную квартиру и обставлять ее, а не тратить деньги, на аренду, пока в приобретенной квартире ведутся работы. Можно ожидать, что до конца действия программы льготной ипотеки в Москве, ее доля еще увеличится. Во второй половине года рост замедлится, как и активность покупателей. Однако доля ипотеки останется высокой, что связано с пока еще относительно низким уровнем процентных ставок (даже без учета льготной ипотеки), а также снижением доходов населения», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики, агентства недвижимости «Азбука Жилья».
Подмосковный рынок новостроек в последние годы сокращался, но в 2020 году наметился вектор, который вновь может привести к росту спроса на новое жилье здесь и к повышению цен. Эксперты компании «КОРТРОС» рассказывают о главных тенденциях рынка новостроек Московской области.
Новостройки в Подмосковье дорожают быстрее, чем в среднем по России
В 2020 году в большинстве регионов России отмечался рост цен на жилье. Московская область не стала исключением, и даже более того – здесь средняя стоимость квадратного метра увеличилась значительнее. В целом по России этот показатель по итогам года достиг 91 тыс. рублей, по данным Единого ресурса застройщиков, увеличившись на 16%. В Московской области средняя стоимость квадратного метра в декабре 2019 года составляла 77 тыс. рублей, а спустя 12 месяцев она увеличилась до 98 тыс. рублей. Таким образом, за год местные новостройки выросли в цене на 27%, тогда как в Москве первичное жилье подорожало на 20%.
Аналитики компании «КОРТРОС» связывают это с тем, что подмосковный рынок остается очень привлекательным, в том числе и в условиях кризиса, когда многие жители страны предпочитают переезжать поближе к столице, где можно рассчитывать на более высокие доходы. Минимальная стоимость квартир в столичных новостройках даже на фоне более скромного роста цен приблизилась к психологически недоступным для многих потенциальных покупателей значениям, особенно на фоне снижения доходов в 2020 году. Предпосылок роста спроса в 2021 году нет, и привлекательность Подмосковья сохранится. Одновременно разница в стоимости жилья в Московской области и других регионах России сократилась. Соответственно покупатель выбирает большие возможности столичного региона, осознавая высокую степень интеграции транспортной, социальной и прочей инфраструктуры Москвы и Подмосковья.
При этом в 2020 году быстрее всего дорожало подмосковное жилье (как первичное, так и вторичное), которое находится ближе к МКАД. В ближнем Подмосковье квартиры выросли в цене за год на 24%, в среднем поясе – на 22%, в дальнем – на 18%.
Спрос на новостройки в Московской области стабилен
В 2020 году ситуация со спросом была неоднозначной в разных регионах России. В одних, например, в Татарстане, число сделок на рынке строящегося жилья выросло на 16%, в других – резко снизилось, в частности, в Ленинградской области - на 20%, а в Санкт-Петербурге – на 19%.
В Московской области ни пандемия коронавируса, ни программа субсидирования ипотеки существенно не повлияли на итоговое число договоров долевого участия, заключенных в 2020 году. По данным Росреестра, здесь были зарегистрированы 81 тыс. ДДУ, что всего на несколько сотен договоров меньше, чем в 2019 году (–1%). В то же время спрос на вторичное жилье в Московской области в 2020 году снизился на 7%. В прошлом году в этом регионе зарегистрировали 197 тыс. договоров купли-продажи против 212 тыс. годом ранее. Отдельно эксперты «КОРТРОС» отмечают дефицит по-настоящему качественного предложения, особенно в загородном формате, из-за отсутствия которого покупатели вынуждены искать варианты жилья, например, в Новой Москве.
В Московской области стали реже покупать новостройки в ипотеку
За последний год доля ипотеки, которую заемщики получили на покупку строящегося в Московской области жилья, заметно сократилась. По данным ЦБ РФ, в январе 2020 года в Подмосковье заключили 1,8 тыс. ипотечных сделок на первичном рынке жилья, что составило 37% от общего числа полученных жилищных кредитов на тот период, включая займы на вторичное жилье. В декабре того же года дольщики заключили в Московской области 3,1 тыс. ипотечных соглашений – 26% от общего числа кредитов.
Впрочем, такая же тенденция наблюдалась и в Москве. Доля новостроек на московском рынке первичного жилья за 2020 год сократилась с 48% до 37%, то есть на 11 процентных пунктов, так же, как и в Московской области.
В целом, по мнению экспертов «КОРТРОС», это связано с переориентацией части клиентов на вторичный рынок жилья. В то же время многие покупатели стремились приобретать квартиры в готовых новостройках у девелоперов.
Тем не менее покупатели новостроек сейчас чаще берут ипотеку, чем приобретают квартиры исключительно за собственные средства или в рассрочку. По данным «КОРТРОС», в январе 2020 года кредит привлекался для заключения 60% сделок на рынке новостроек, а в декабре – 68%.
В Московской области преобладает мало- и среднеэтажная застройка
Средняя этажность новостроек в Подмосковье повышается не такими быстрыми темпами, как в Москве, и остается ниже. В декабре 2020 года, по данным Единого ресурса застройщиков, этот показатель в Московской области составил 18,1 этаж, тогда как в конце 2019 года он достигал – 17,9 этажей. В Москве средняя этажность уже составила 24,7.
Между тем в Подмосковье по-прежнему преобладают мало- и среднеэтажные новостройки. На долю домов с 1–3 этажами приходится 25% строящихся корпусов. Здания с 4–8 этажами составляют 21% застройки, а среднеэтажные корпуса (9–12 этажей) – 13%. Таким образом, в сумме мало- и среднеэтажная застройка составляет 59% строящихся корпусов в Московской области.
«В последние годы запросы покупателей жилья в Московской области заметно изменились, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «КОРТРОС».– Клиенты всё чаще хотят жить в зданиях небольшого масштаба, которые удачно вписаны в ландшафт Подмосковья и имеют соразмерные, «человеческие» габариты. Поэтому интерес к проектам с мало- и среднеэтажными домами растёт. В Московской области они обладают более удачными видовыми характеристиками и создают ощущение загородного формата жизни. В частности, мы реализуем проект “Равновесие” в Московской области, где высота зданий ограничена 4-6 этажами».
ЖК «Равновесие» – малоэтажный квартал рядом Одинцово. В первой очереди проекта запланировано 11 монолитных домов с переменной этажностью, которые образуют закрытые дворы. Минимальная стоимость квартиры – 3,4 млн рублей за студию площадью 29 кв.м.
Предложение новостроек в Московской области сокращается
Общая площадь строящегося жилья в Московской области постепенно сокращается. По данным Единого ресурса застройщиков, в конце 2020 года этот показатель составлял 11,7 млн кв.м. За год до этого, в декабре 2019 года, профессиональные девелоперы возводили в Подмосковье 14,6 млн кв.м. жилья. Таким образом, за год общая площадь застройки в Московской области уменьшилась на 20%. Количество зданий при этом сократилось с 1,4 тыс. до 1 тыс.
При этом, по подсчетам экспертов «КОРТРОС», предложение новостроек, выраженное в площади продаваемых квартир, сократилось на 38% – с 2,3 млн кв.м до 1,42 млн кв. м. Количество квартир на рынке уменьшилось с 44,6 тыс. до 26,6 тыс. (–40%). Отрасль переживает снижение конкуренции из-за ухода игроков, не справившихся с переходом на эскроу-счета и кризисом пандемии. В первую очередь речь идет о сравнительно небольших девелоперах.
«Сокращение площади застройки создает предпосылки для дефицита новостроек в Подмосковье, – комментирует Дмитрий Железнов. – Это связано с общей для страны тенденцией к снижению девелоперской активности из-за реформы долевого строительства. Однако нужно понимать, что из-за роста цен на жилье в пределах МКАД и в Новой Москве значительная часть потенциальных клиентов в ближайшее время может вновь переориентироваться на подмосковный рынок новостроек. В этом случае они могут столкнуться с дефицитом предложения и, как следствие, ростом цен».
ГК «КОРТРОС» реализует проекты по созданию объектов недвижимости с уникальными характеристиками жилой среды «нового качества жизни» для российского потребителя различных сегментов.
В своей деятельности «КОРТРОС» ориентируется на интеграцию мирового опыта и адаптацию международных стандартов проектирования и строительства. Группа участвует в государственных, региональных и ведомственных программах жилищного строительства, эффективно использует механизмы частно-государственного партнерства, создавая уникальные возможности для реализации масштабных проектов комплексного освоения территорий в различных регионах Российской Федерации и удовлетворения потребностей граждан в обеспечении жильем в рамках реализации государственных инициатив.
ГК «КОРТРОС» активно работает в различных регионах России. Проектные офисы холдинга расположены в таких крупных городах, как Москва, Cанкт-Петербург, Екатеринбург, Пермь.
ГК «КОРТРОС» также зарекомендовала себя как первопроходец в сфере внедрения «умных технологий» в строительной отрасли. Так, 14 февраля между Минстроем РФ, центром компетенций «Умный город» и ГК «КОРТРОС» было подписано соглашение об использовании разработок компании в реализации национального проекта «Умный город». А ранее, в январе 2019 года, соглашение об использовании разработок «КОРТРОС» было подписано с властями Перми.
В 2019 году ГК «КОРТРОС» вошла в топ-20 рейтинга самых надежных застройщиков по версии Forbes.