Разница в цене готовых новостроек и проектов на котловане становится всё меньше
Аналитики «Метриум» фиксируют сокращение ценовой разницы между новостройками на начальном этапе[1] строительства и готовыми домами от московских застройщиков за последние пятилетие. В I квартале 2021 года квартиры в готовых массовых ЖК были на 9% дороже, чем на котловане, а в бизнес-классе завершенные дома оказались в среднем на 13% дешевле тех, что в начале строительства.
Цены в проектах новостроек на начальном этапе реализации постепенно «догоняют» стоимость готовых домов от застройщиков в Москве. К таким выводам пришли эксперты «Метриум», проанализировав динамику средней стоимости квадратного метра в корпусах с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию (РВЭ) и в проектах зданий на нулевом цикле работ.
Комфорт- и эконом-класс
В массовом сегменте новостроек в целом разница между этими показателями сохраняется, но постепенно сокращается. В 2016 году она составила 14%, то есть готовые дома были в среднем дороже на 14%, чем варианты на котловане. В 2017 году этот показатель составил 6%, в 2018 году – 9%, а в 2019 году стал отрицательным, то есть в среднем готовые новостройки были дешевле строящихся на 1%.
В 2020 году ситуация была неоднозначной. В I квартале разница была незначительной (1%), а во II квартале она резко возросла – цены на новостройки на котловане упали (со 173 до 149 тыс. руб. за кв.м за квартал из-за ощутимого прироста количества квартир на начальном этапе в 1,7 раза до 5 тыс. штук), из-за чего готовые новостройки оказались на 18% дороже. В последний раз такие стоимостные различия наблюдались только в 2016 году. Впрочем, в последующие кварталы новостройки на стадии котлована начали быстро дорожать, и готовое жилье оказалось дороже квартир в корпусах нулевого цикла в I квартале 2021 только на 9%. Так или иначе тренд показателя нисходящий.
Источник: «Метриум»
Бизнес-класс
В сегменте новостроек бизнес-класса ситуация схожая, однако тренд на сокращение разницы в цене на квартиры в сданных и только начатых корпусах виден четче. Наибольшая разница в цене готовых новостроек и проектов на котловане в этом сегменте отмечалась аналитиками «Метриум» в 2016 году – в среднем (за четыре квартал года) показатель составил 26%. Затем в 2017 году произошло сокращение разницы в цене с 24% до 5% (среднее значение за четыре квартала - 10%), но в 2018 году жилье в готовых домах бизнес-класса в среднем вновь стало дороже на 19%, чем варианты на котловане. Затем началось устойчивое снижение. В 2019 году в среднем готовые новостройки были только на 10% дороже строящихся. В 2020 году – на 5% дешевле. В I квартале 2021 года наметилась обратная зависимость средневзвешенной цены от степени готовности: корпуса с разрешением на ввод оказались дешевле «котлована» на 13%.
«Качественный уровень новостроек бизнес-класса быстро растет, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – За прошедшие пять лет проекты жилья этого класса стали более сложными, технологичными, энергоэффективными. Застройщики таким образом повышают конкурентоспособность своих комплексов, привлекают дополнительные категории покупателей, скажем, инновационно ориентированных клиентов. К примеру, в наших проектах, причем не только бизнес-класса, мы внедряем системы умного дома. Всё это прямо влияет на себестоимость строительства и конечную цену продажи. Соответственно проект здания, которое еще только предстоит возвести, может быть более интересным, чем готовый комплекс, построенный (или разработанный) 5-7 лет назад. Это обуславливает более высокую цену новостроек на котловане».
Источник: «Метриум»
Весь рынок
Анализ ценовой динамики всех новостроек «старой» Москвы, включая премиальные и элитные, а также апартаменты, тем не менее показывает, что разница в цене готовых зданий и проектов на стадии котлована сохраняется. По подсчетам экспертов «Метриум», в среднем за последние четыре года квадратный метр в готовой новостройке в 1,45 раза дороже, чем на начальном этапе строительства и в готовом доме. Однако стоит отметить, что вклад в высокую стоимость готового предложения вносят высокобюджетные проекты, так как продажа подобных объектов редко ведется на этапе котлована.
Источник: «Метриум»
«Разница в цене новостроек на котловане и в готовых корпусах весьма волатильна и зависит от множества факторов, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Существенно влияет на динамику показателя соотношения и структура предложения готовых и проектных новостроек. Однако тренд на уменьшение разницы в цене очевиден. Это связано с несколькими факторами. Большое значение сыграл переход на новую модель финансирования – у застройщиков снизилась мотивация демпинговать цены на старте продаж в новом проекте для привлечения дольщиков, ведь деньги на стройку теперь дает банк. Вторая причина – устойчивое повышение спроса, которое наблюдается с 2018 года благодаря снижению ставок по ипотеке. Ситуация на рынке стала более комфортной для девелоперов, поэтому занижать цены на старте не имеет смысла. Наконец растет и качественный уровень новостроек. Готовые жилые комплексы, разработка проектов которых начиналась 4-5 лет назад, на фоне нового продукта с более продуманными планировками, выразительной архитектурой и интересными концепциями, выглядят морально устаревшими. В совокупности все эти причины ведут к тому, что стартовые цены в новых проектах и в новых корпусах выше среднерыночных. Тем не менее это совсем не значит, что покупать новостройки на ранней стадии не имеет смысла, так как оба варианта жилья продолжают дорожать».
[1] К готовому жилью относятся квартиры в корпусах с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию. Начальная стадия строительства здания длится до выхода на отметку «ноль» (отметка чистого пола первого этажа дома) и включает в себя подготовку территории, раскопку котлована, заливку фундамента, строительство подземной части дома.
В 2011 году спрос на рабочих в строительной отрасли вырос на 60%, но на докризисный уровень так и не вернулся. Однако уже в наступающем году, как говорят специалисты, дефицит кадров будет ощущаться достаточно остро. Если страну не накроет пресловутая вторая волна кризиса.
По сравнению с пиковым кризисным периодом 2009 года спрос на отдельные строительные специализации в 2011 году вырос в 2-3 раза. При этом к концу года рост замедлился. По сравнению с 2010 годом строительный рынок, по оценкам специалистов ООО «УК «СТАРТ Девелопмент», вырос на 60% за счет появления большого числа новых проектов; серьезно увеличивать число сотрудников компании не спешат. По оценкам Натальи Роговой, директора по персоналу ООО УК «СТАРТ Девелопмент», спрос на рабочих-строителей постепенно растет, но на докризисный уровень 2008 года он еще не вернулся. Наталья Белашова, директор департамента подбора постоянного персонала рекрутинговой компании Adecco Group Russia (Санкт-Петербург), также отмечает, что активность строительных компаний в поиске новых сотрудников в 2011 году значительно выросла по сравнению с 2010 годом. Наибольшим спросом на рынке пользовались инженеры-проектировщики, главные инженеры проектов, инженеры по техническому надзору, специалисты ПТО и др. По прогнозам эксперта, количество вакансий в строительной отрасли продолжит расти и в 2012 году.
В рекрутинговой компании HeadHunter уверены, что уже в следующем году, если рынок не накроет вторая волна кризиса, строительные компании столкнутся с дефицитом кадров. В первом полугодии 2011 года (с апреля по июль) количество резюме соискателей на рынке постепенно падало и лишь к концу года вернулось на показатели ноября 2010 года. Уже сейчас вакансий на рынке больше, чем желающих на них попасть: 1 резюме приходится на 1,4 вакансии. Больше всего на рынке не хватает инженеров (особенно конструкторов и проектировщиков), а также строительных рабочих – каменщиков, плотников, сварщиков.
Спрос на специалистов инженерно-технического профиля вызван внедрением новых строительных трендов и технологий. На рынке постоянно появляются новые направления: проектирование экологически эффективных зданий (green-девелопмент), подземное строительство, проектирование многоуровневых транспортных развязок, дноуглубительные и берегоукрепительные работы. Также все чаще используются материалы нового поколения, требующие знания особых принципов их применения. Как правило, под такие направления привлекаются специалисты, прошедшие стажировку за границей или имеющие опыт работы в западных компаниях.
По данным HeadHunter, среди запросов работодателей лидируют инженеры различных специализаций, архитекторы и менеджеры проектов. В то же время на менеджерских позициях в строительстве (начальник участка, руководитель проекта и т. д.) наблюдается профицит кадров. Рынок сталкивается с ситуацией, когда строить некому, зато желающих продавать недвижимость или управлять строительными проектами предостаточно.
Дефицит рабочей силы вынуждает застройщиков привлекать персонал из регионов и бывших союзных республик, неизбежно сталкиваясь при этом с дополнительными расходами – на развозку персонала, на обеспечение временным жильем, оформление и регистрацию сотрудников. По данным рекрутинговой компании, каждый пятый рабочий не живет в Петербурге. Даже в период кризиса, когда соискателей в строительной отрасли было больше, чем вакансий, застройщики не отказались от привлечения дешевой рабочей силы из-за рубежа. Сейчас, как и в 2008 году, количество иностранных рабочих на строительных площадках Петербурга достигает 70%. По данным Комитета по труду и занятости Петербурга, официально в городе зарегистрировано не более 97 тыс. иностранных рабочих. Однако по данным региональной миграционной службы, только с начала года в город прибыло более 200 тыс. гастарбайтеров. Из-за отсутствия официальной регистрации большая часть этих людей не имеет доступа к медицинским услугам, а проживает зачастую на строительных площадках и в не приспособленных для жизни помещениях. Несмотря на то что ежедневно появляется информация о новых фактах выявления гастарбайтеров на строительных площадках и наказаниях крупных застройщиков за их привлечение, предприниматели продолжают идти на этот риск. Причины две: работники стран ближнего зарубежья готовы выполнять любую работу, и готовы делать ее за любые деньги. Крупные застройщики, как правило, отказываются комментировать эту тему.
Зарплаты растут не у всех
Заработные платы практически по всем рабочим, инженерным и руководящим позициям в сфере строительства вернулись на докризисные показатели, а по некоторым специальностям превысили зарплаты 2008 года на 15-35%.
Среди работников стройплощадки максимальные доходы у прорабов и бригадиров. Монтажники, сварщики, каменщики получают в среднем 30-35 тыс. рублей в месяц, а максимальные заработки опытных профессионалов могут превышать 100 тыс. рублей. На инженерных позициях средние заработки составляют 40-45 тыс. рублей, самые высокооплачиваемые – инженеры по технадзору с заработной платой 55 тыс. рублей. Среди менеджеров самые высокие доходы (официально озвучиваемые) предлагаются руководителям проектов: со средним заработком в 110 тыс. рублей они обгоняют даже директоров по строительству (95 тыс. рублей).
Серьезной проблемой для строительной компании является и поиск квалифицированных управленцев. Инженеры, архитекторы, менеджеры строительных проектов зачастую предпочитают работать не в конкретной организации, а на конкретном проекте и после его завершения переключаться на следующий. В итоге застройщикам приходится искать целую команду специалистов на каждый новый проект, что требует существенных временных и финансовых затрат и увеличивает стоимость проекта.
«Обычные требования к таким специалистам – это комплексное знание бизнес-процессов, экономики, строительных технологий и проектирования. Однако мы сталкиваемся с очень низкой квалификацией и большим дефицитом инженерно-строительных кадров», – рассказывает Наталья Рогова, директор по персоналу ООО «УК «СТАРТ Девелопмент». Но представители иностранных компаний говорят о том, что для них нехватка специалистов в России не ощущается так остро. «В иностранных компаниях острого дефицита кадров не ощущается – высококвалифицированные специалисты стремятся строить карьеру именно в компаниях с западным менеджментом», – комментирует Ольга Крылова, директор по управлению персоналом, корпоративным вопросам и развитию бизнеса ЗАО «Лемминкяйнен Рус». Она отметила, что в компании работают в основном российские граждане, и лишь должности топ-менеджеров и инженеров проектов занимают экспаты из Финляндии. «На рынке труда традиционно не хватает рабочих строительных специальностей с большим опытом и высокой квалификацией, поэтому мы стараемся обучать рабочих непосредственно на наших строительных объектах», – отметила она.
Мария Яцко
Йос Тромп, глава департамента исследований и консалтинга CBRE в Центральной и Восточной Европе, так комментирует итоги года:
— Несмотря на значительную волатильность рынка последних лет, нашему региону удалось привлечь значительный объем инвестиций в недвижимость. С одной стороны, это связано с высокой доходностью и оптимистичными прогнозами по рынку России. С другой стороны, Польша и Чехия продолжают привлекать низкорисковые инвестиции. Вероятно, что в будущем году регион сохранит свою двойственную природу, с той лишь разницей, что в 2012 году усилится соотношение между премиальным и непримиальным секторами, в пользу первого.
Несмотря на хорошие показатели в 2011 году, долговые проблемы стран еврозоны повлияли на количество сделок в регионе. Судя по результатам в октябре и ноябре общее количество сделок в четвертом квартале достигнет (550 млн евро), что значительно меньше, чем в предыдущих трех кварталах, где минимальный объем заключенных сделок составлял 2,5 млрд евро.
Несмотря на снижение активности, Польша, Чехия и Россия остаются приоритетными направлениями как по уже завершенным, так и по планируемым к завершению сделкам. Рост опасений, связанных с ситуацией в еврозоне, негативно отразился на интересе инвесторов к рынкам Венгрии и Юго-Восточной Европы. За исключением нескольких проектов в Румынии, на рынке Юго-Восточной Европы не было значительных сделок с начала лета.
Патрик О’Горман, директор департамента рынков капитала региона Центральной и Восточной Европы CBRE, добавляет:
— Новая волна неуверенности значительно повлияла на доступность финансирования. Так как регион все еще сильно зависит от западноевропейских банков, это, вероятно, ограничит количество сделок в 2012 году. В подобных условиях сделки занимают больше времени или вообще откладываются. На более масштабных проектах неблагоприятные условия могут сказаться несколько позже, и их эффект будет зависеть от банковского финансирования. С учетом всех обстоятельств маловероятно, что инвестиционные объемы будут расти в первом квартале будущего года. Недавний рост в регионе был связан с некоторыми большими сделками, аналогичных проектов в среднесрочной перспективе не ожидается.
— Акционерные инвесторы больше не конкурируют с другими инвесторами за консервативные премиальные инвестиции на большинстве рынков. Судя по соотношению рисков и доходности в портфелях этих инвесторов, наиболее приоритетными будут оставаться низкорисковые проекты премиального сегмента на рынках Польши, Чехии, - продолжает господин О’Горман.
Кристофер Питерс, директор отдела исследований рынка CBRE Россия, добавляет:
— Российский рынок недвижимости стабильно показывал значительное увеличение объема сделок с 2001 по 2010 годы: 4,3 млрд долларов США за январь-ноябрь 2011 года по сравнению с 2,3 млрд долларов США в течение всего 2010 года. Это даже немного выше, чем тот уровень, который мы видели в 2008 году (4,2 млрд долларов США). 2011 является рекордным годом по объему инвестиций в российскую недвижимость. Разница текущей ситуации по сравнению с докризисными годами заключается в том, что большая часть вложений в недвижимость России принадлежит внутренними игрокам, а не иностранным. Мы ожидаем, что в связи с нестабильностью на мировых финансовых рынках 4 квартал российского рынка недвижимости подтвердит признаки замедления роста, но в то же время это может создать благоприятные условия для обеспеченных российских компаний, которые не нуждаются в банковском финансировании для приобретения активов дешевле, что, в свою очередь, будет способствовать увеличению внутренних инвестиций.