Разница в цене готовых новостроек и проектов на котловане становится всё меньше
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/3c0761a7/2ee31e89b5cb5771e6d9d2d5.jpg)
Аналитики «Метриум» фиксируют сокращение ценовой разницы между новостройками на начальном этапе[1] строительства и готовыми домами от московских застройщиков за последние пятилетие. В I квартале 2021 года квартиры в готовых массовых ЖК были на 9% дороже, чем на котловане, а в бизнес-классе завершенные дома оказались в среднем на 13% дешевле тех, что в начале строительства.
Цены в проектах новостроек на начальном этапе реализации постепенно «догоняют» стоимость готовых домов от застройщиков в Москве. К таким выводам пришли эксперты «Метриум», проанализировав динамику средней стоимости квадратного метра в корпусах с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию (РВЭ) и в проектах зданий на нулевом цикле работ.
Комфорт- и эконом-класс
В массовом сегменте новостроек в целом разница между этими показателями сохраняется, но постепенно сокращается. В 2016 году она составила 14%, то есть готовые дома были в среднем дороже на 14%, чем варианты на котловане. В 2017 году этот показатель составил 6%, в 2018 году – 9%, а в 2019 году стал отрицательным, то есть в среднем готовые новостройки были дешевле строящихся на 1%.
В 2020 году ситуация была неоднозначной. В I квартале разница была незначительной (1%), а во II квартале она резко возросла – цены на новостройки на котловане упали (со 173 до 149 тыс. руб. за кв.м за квартал из-за ощутимого прироста количества квартир на начальном этапе в 1,7 раза до 5 тыс. штук), из-за чего готовые новостройки оказались на 18% дороже. В последний раз такие стоимостные различия наблюдались только в 2016 году. Впрочем, в последующие кварталы новостройки на стадии котлована начали быстро дорожать, и готовое жилье оказалось дороже квартир в корпусах нулевого цикла в I квартале 2021 только на 9%. Так или иначе тренд показателя нисходящий.
Источник: «Метриум»
Бизнес-класс
В сегменте новостроек бизнес-класса ситуация схожая, однако тренд на сокращение разницы в цене на квартиры в сданных и только начатых корпусах виден четче. Наибольшая разница в цене готовых новостроек и проектов на котловане в этом сегменте отмечалась аналитиками «Метриум» в 2016 году – в среднем (за четыре квартал года) показатель составил 26%. Затем в 2017 году произошло сокращение разницы в цене с 24% до 5% (среднее значение за четыре квартала - 10%), но в 2018 году жилье в готовых домах бизнес-класса в среднем вновь стало дороже на 19%, чем варианты на котловане. Затем началось устойчивое снижение. В 2019 году в среднем готовые новостройки были только на 10% дороже строящихся. В 2020 году – на 5% дешевле. В I квартале 2021 года наметилась обратная зависимость средневзвешенной цены от степени готовности: корпуса с разрешением на ввод оказались дешевле «котлована» на 13%.
«Качественный уровень новостроек бизнес-класса быстро растет, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – За прошедшие пять лет проекты жилья этого класса стали более сложными, технологичными, энергоэффективными. Застройщики таким образом повышают конкурентоспособность своих комплексов, привлекают дополнительные категории покупателей, скажем, инновационно ориентированных клиентов. К примеру, в наших проектах, причем не только бизнес-класса, мы внедряем системы умного дома. Всё это прямо влияет на себестоимость строительства и конечную цену продажи. Соответственно проект здания, которое еще только предстоит возвести, может быть более интересным, чем готовый комплекс, построенный (или разработанный) 5-7 лет назад. Это обуславливает более высокую цену новостроек на котловане».
Источник: «Метриум»
Весь рынок
Анализ ценовой динамики всех новостроек «старой» Москвы, включая премиальные и элитные, а также апартаменты, тем не менее показывает, что разница в цене готовых зданий и проектов на стадии котлована сохраняется. По подсчетам экспертов «Метриум», в среднем за последние четыре года квадратный метр в готовой новостройке в 1,45 раза дороже, чем на начальном этапе строительства и в готовом доме. Однако стоит отметить, что вклад в высокую стоимость готового предложения вносят высокобюджетные проекты, так как продажа подобных объектов редко ведется на этапе котлована.
Источник: «Метриум»
«Разница в цене новостроек на котловане и в готовых корпусах весьма волатильна и зависит от множества факторов, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Существенно влияет на динамику показателя соотношения и структура предложения готовых и проектных новостроек. Однако тренд на уменьшение разницы в цене очевиден. Это связано с несколькими факторами. Большое значение сыграл переход на новую модель финансирования – у застройщиков снизилась мотивация демпинговать цены на старте продаж в новом проекте для привлечения дольщиков, ведь деньги на стройку теперь дает банк. Вторая причина – устойчивое повышение спроса, которое наблюдается с 2018 года благодаря снижению ставок по ипотеке. Ситуация на рынке стала более комфортной для девелоперов, поэтому занижать цены на старте не имеет смысла. Наконец растет и качественный уровень новостроек. Готовые жилые комплексы, разработка проектов которых начиналась 4-5 лет назад, на фоне нового продукта с более продуманными планировками, выразительной архитектурой и интересными концепциями, выглядят морально устаревшими. В совокупности все эти причины ведут к тому, что стартовые цены в новых проектах и в новых корпусах выше среднерыночных. Тем не менее это совсем не значит, что покупать новостройки на ранней стадии не имеет смысла, так как оба варианта жилья продолжают дорожать».
[1] К готовому жилью относятся квартиры в корпусах с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию. Начальная стадия строительства здания длится до выхода на отметку «ноль» (отметка чистого пола первого этажа дома) и включает в себя подготовку территории, раскопку котлована, заливку фундамента, строительство подземной части дома.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/bf474a1f/901e1b81120749287adb32b6.jpg)
По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), банки выдали в I кв. 2021 года 390 тысяч ипотечных кредитов, что на 22% больше, чем в I кв. прошлого года. В частности, в марте россияне получили 161 тысячу кредитов – на 26% больше, чем в марте 2020 года.
Среди 30 регионов, лидирующих по количеству выданных за I кв. 2021 г. ипотечных кредитов, наименьший рост был отмечен в Санкт-Петербурге (+3% по сравнению с первым кварталом прошлого года), Ленинградской области (+10%), Нижегородской и Московской областях (по +12%) и Татарстане (+15%). Наибольший рост – в Оренбургской области (+32%), Алтайском крае и Кемеровской области (по +33%), Удмуртской республике (+39%) и Тюменской области (+42%). В Москве рост составил 20%.
Александрович Артур, генеральный директор ОКБ:
"Темпы роста ипотечного кредитования в первом квартале замедлились по сравнению со второй половиной прошлого года, когда они превышали 50%. В основном это связано с тем, что россияне досрочно реализовали спрос на ипотечные кредиты, а также с ростом цен на недвижимость. При этом благодаря низким ставкам и еще действующей программе льготной ипотеки выдачи продолжают быть высокими."
Количество ипотечных кредитов, тыс. шт.
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
2021 год к 2020 году, % |
|
январь |
35 |
44 |
79 |
76 |
80 |
90 |
13% |
февраль |
81 |
57 |
103 |
100 |
112 |
138 |
23% |
март |
60 |
82 |
117 |
97 |
128 |
161 |
26% |
апрель |
67 |
79 |
125 |
105 |
93 |
||
май |
56 |
75 |
119 |
82 |
87 |
||
июнь |
61 |
81 |
122 |
94 |
120 |
||
июль |
59 |
80 |
123 |
99 |
149 |
||
август |
67 |
92 |
129 |
108 |
156 |
||
сентябрь |
69 |
95 |
124 |
107 |
193 |
||
октябрь |
68 |
119 |
143 |
120 |
204 |
||
ноябрь |
74 |
123 |
142 |
118 |
180 |
||
декабрь |
93 |
148 |
153 |
156 |
200 |
Количество ипотечных кредитов, тыс. шт.
регион |
I кв. 2021 |
к I кв. 2020 |
|
1 |
МОСКВА |
34,3 |
20% |
2 |
МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ |
24,0 |
12% |
3 |
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ |
19,2 |
3% |
4 |
ТАТАРСТАН РЕСПУБЛИКА |
14,3 |
15% |
5 |
СВЕРДЛОВСКАЯ ОБЛАСТЬ |
14,3 |
25% |
6 |
БАШКОРТОСТАН |
13,5 |
18% |
7 |
НОВОСИБИРСКАЯ ОБЛАСТЬ |
12,4 |
31% |
8 |
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЙ |
11,9 |
28% |
9 |
ЧЕЛЯБИНСКАЯ ОБЛАСТЬ |
10,1 |
25% |
10 |
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЙ |
9,9 |
22% |
11 |
ПЕРМСКИЙ КРАЙ |
8,9 |
19% |
12 |
САМАРСКАЯ ОБЛАСТЬ |
8,6 |
15% |
13 |
РОСТОВСКАЯ ОБЛАСТЬ |
8,2 |
21% |
14 |
НИЖЕГОРОДСКАЯ ОБЛАСТЬ |
7,7 |
12% |
15 |
ЮГРА |
7,5 |
28% |
16 |
КЕМЕРОВСКАЯ ОБЛАСТЬ |
7,4 |
33% |
17 |
АЛТАЙСКИЙ КРАЙ |
7,0 |
33% |
18 |
ТЮМЕНСКАЯ ОБЛАСТЬ |
6,6 |
42% |
19 |
ОМСКАЯ ОБЛАСТЬ |
5,9 |
17% |
20 |
ОРЕНБУРГСКАЯ ОБЛАСТЬ |
5,8 |
32% |
21 |
ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ |
5,8 |
30% |
22 |
ВОРОНЕЖСКАЯ ОБЛАСТЬ |
5,7 |
18% |
23 |
САРАТОВСКАЯ ОБЛАСТЬ |
5,5 |
19% |
24 |
УДМУРТСКАЯ РЕСПУБЛИКА |
5,5 |
39% |
25 |
ВОЛГОГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ |
5,3 |
26% |
26 |
ЛЕНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ |
5,2 |
10% |
27 |
ПРИМОРСКИЙ КРАЙ |
4,7 |
19% |
28 |
ЧУВАШИЯ РЕСПУБЛИКА |
4,3 |
22% |
29 |
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЙ |
4,3 |
31% |
30 |
КИРОВСКАЯ ОБЛАСТЬ |
4,1 |
18% |
* Данные являются предварительными. Обращаем внимание, что информация для СМИ также оперативно публикуются в нашем telegram-канале и на сайте bki-okb.ru.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/5242df90/f38424b678846c5cc65e1d51.jpg)
Количество реализованных по решению суда на торгах квартир в Санкт-Петербурге в январе-апреле 2021 года выросло в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Совокупная цена продажи, предложенная победителями торгов за объекты недвижимости, выросла на пять процентных пунктов (п.п.), достигнув 12%. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа базы данных извещений о публичных торгах Федеральной службы судебных приставов.
С начала текущего года в Санкт-Петербурге на публичных торгах продано 45 квартир, из них 9 — доли в объектах недвижимости. Годом ранее за тот же период было реализовано 22 квартиры, из которых 3 — права на доли в объектах недвижимости. Средняя цена одного м2 выросла на 18%, составив 86,28 тыс. рублей против 73,4 тыс. рублей в январе-апреле 2020 года.
изменение, % |
Январь-апрель 2021 |
Январь-апрель 2020 |
|
Средняя цена м2 на торгах, руб. |
17,5 |
86 277 |
73 399 |
Средняя цена м2 на вторичном рынке, руб.* |
18,2 |
163 004 |
137 955 |
Кол-во торгов, шт. |
105 |
45 |
22 |
Кол-во участников |
133 |
128 |
55 |
Источник: ФССП, *Restate.ru, КА «Долговой Консультант»
«На публичные торги выставляются квартиры, по которым уже вынесено судебное решение об обращении взыскания на заложенное имущество, как правило, речь идет об ипотечных заёмщиках, ранее не справившихся с долговой нагрузкой, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Согласно российскому закону объекты недвижимости на торгах реализуются либо по рыночной цене, определенной на момент выдачи кредита, либо по цене на 20% ниже цены, определенной в отчете оценщика. Повторные торги проводятся по цене на 15% ниже первых. Считается, что при таком подходе выигрывает и должник, и кредитор, более низкая стоимость гарантирует высокий спрос и продажу в короткий промежуток времени».
Средняя рыночная стоимость 1 м2 жилой недвижимости на вторичном рынке в Санкт-Петербурге за первые четыре месяца 2021 года составила 163 тыс. рублей (с января по апрель она увеличилась на 6%, с 159,8 тыс. рублей до 168,7 тыс. рублей за 1м2). Таким образом, на публичных торгах цена недвижимости почти в два раза ниже рыночной. Рост стоимости одного квадратного метра на 18% на торгах сопоставим с динамикой рыночной цены на вторичном рынке, которая также выросла на 18%, с 138 тыс. по 169 тыс. рублей за квадрат.
Совокупный объём предложения, руб. |
Совокупная цена реализации, руб. |
Изменение, % |
|
2021 |
128 433 232,61 |
144 055 135,49 |
12 |
2020 |
72 509 900,49 |
78 401 900,49 |
8 |
«Основная причина низкой цены — продолжительность процесса взыскания., С даты, когда заёмщик перестал платить по ипотеке до даты принудительных торгов проходит в среднем 1,5-2 года, то есть по текущим торгам начальная продажная цена недвижимости была установлена примерно 1 год назад. А как мы знаем, стоимость недвижимости за последние полгода в Петербурге выросла, — поясняет Денис Аксёнов. — Ещё одним важным фактором является то, что участники торгов фактически покупают шило в стоге сена, — риск невозможности въехать в квартиру на следующий день после покупки слишком велик. В квартире зачастую будут зарегистрированные и проживающие лица». По словам эксперта, в городе уже есть примеры оспаривания торгов и последующих отмен сделок. Покупатель, безусловно, получает обратно потраченные средства, но без учёта роста цен на недвижимость, что фактически можно считать потерями».
В январе-апреле среднее количество участников торгов составило 2,8 на один объект против 2,5 годом ранее. Рост цены сделки на 12% от выставленной говорит о том, что покупатели на публичных торгах не заинтересованы в её увеличении.
«Мы видим, что за год значительно расширилась география покупателей, если раньше на торги приходили местные жители, сейчас география покупателей расширилась. И чаще всего это профессиональные покупатели, то есть те, кто зарабатывает на последующей перепродаже уже по рыночной цене, одновременно участвуя в нескольких торгах, — отмечает Денис Аксёнов. — Доводя решение финансовой проблемы до судебной реализации залога, и кредитор, и должник остаются в проигрыше, а победителем становится так называемый инвестор».