Разница в цене готовых новостроек и проектов на котловане становится всё меньше
Аналитики «Метриум» фиксируют сокращение ценовой разницы между новостройками на начальном этапе[1] строительства и готовыми домами от московских застройщиков за последние пятилетие. В I квартале 2021 года квартиры в готовых массовых ЖК были на 9% дороже, чем на котловане, а в бизнес-классе завершенные дома оказались в среднем на 13% дешевле тех, что в начале строительства.
Цены в проектах новостроек на начальном этапе реализации постепенно «догоняют» стоимость готовых домов от застройщиков в Москве. К таким выводам пришли эксперты «Метриум», проанализировав динамику средней стоимости квадратного метра в корпусах с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию (РВЭ) и в проектах зданий на нулевом цикле работ.
Комфорт- и эконом-класс
В массовом сегменте новостроек в целом разница между этими показателями сохраняется, но постепенно сокращается. В 2016 году она составила 14%, то есть готовые дома были в среднем дороже на 14%, чем варианты на котловане. В 2017 году этот показатель составил 6%, в 2018 году – 9%, а в 2019 году стал отрицательным, то есть в среднем готовые новостройки были дешевле строящихся на 1%.
В 2020 году ситуация была неоднозначной. В I квартале разница была незначительной (1%), а во II квартале она резко возросла – цены на новостройки на котловане упали (со 173 до 149 тыс. руб. за кв.м за квартал из-за ощутимого прироста количества квартир на начальном этапе в 1,7 раза до 5 тыс. штук), из-за чего готовые новостройки оказались на 18% дороже. В последний раз такие стоимостные различия наблюдались только в 2016 году. Впрочем, в последующие кварталы новостройки на стадии котлована начали быстро дорожать, и готовое жилье оказалось дороже квартир в корпусах нулевого цикла в I квартале 2021 только на 9%. Так или иначе тренд показателя нисходящий.
Источник: «Метриум»
Бизнес-класс
В сегменте новостроек бизнес-класса ситуация схожая, однако тренд на сокращение разницы в цене на квартиры в сданных и только начатых корпусах виден четче. Наибольшая разница в цене готовых новостроек и проектов на котловане в этом сегменте отмечалась аналитиками «Метриум» в 2016 году – в среднем (за четыре квартал года) показатель составил 26%. Затем в 2017 году произошло сокращение разницы в цене с 24% до 5% (среднее значение за четыре квартала - 10%), но в 2018 году жилье в готовых домах бизнес-класса в среднем вновь стало дороже на 19%, чем варианты на котловане. Затем началось устойчивое снижение. В 2019 году в среднем готовые новостройки были только на 10% дороже строящихся. В 2020 году – на 5% дешевле. В I квартале 2021 года наметилась обратная зависимость средневзвешенной цены от степени готовности: корпуса с разрешением на ввод оказались дешевле «котлована» на 13%.
«Качественный уровень новостроек бизнес-класса быстро растет, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – За прошедшие пять лет проекты жилья этого класса стали более сложными, технологичными, энергоэффективными. Застройщики таким образом повышают конкурентоспособность своих комплексов, привлекают дополнительные категории покупателей, скажем, инновационно ориентированных клиентов. К примеру, в наших проектах, причем не только бизнес-класса, мы внедряем системы умного дома. Всё это прямо влияет на себестоимость строительства и конечную цену продажи. Соответственно проект здания, которое еще только предстоит возвести, может быть более интересным, чем готовый комплекс, построенный (или разработанный) 5-7 лет назад. Это обуславливает более высокую цену новостроек на котловане».
Источник: «Метриум»
Весь рынок
Анализ ценовой динамики всех новостроек «старой» Москвы, включая премиальные и элитные, а также апартаменты, тем не менее показывает, что разница в цене готовых зданий и проектов на стадии котлована сохраняется. По подсчетам экспертов «Метриум», в среднем за последние четыре года квадратный метр в готовой новостройке в 1,45 раза дороже, чем на начальном этапе строительства и в готовом доме. Однако стоит отметить, что вклад в высокую стоимость готового предложения вносят высокобюджетные проекты, так как продажа подобных объектов редко ведется на этапе котлована.
Источник: «Метриум»
«Разница в цене новостроек на котловане и в готовых корпусах весьма волатильна и зависит от множества факторов, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Существенно влияет на динамику показателя соотношения и структура предложения готовых и проектных новостроек. Однако тренд на уменьшение разницы в цене очевиден. Это связано с несколькими факторами. Большое значение сыграл переход на новую модель финансирования – у застройщиков снизилась мотивация демпинговать цены на старте продаж в новом проекте для привлечения дольщиков, ведь деньги на стройку теперь дает банк. Вторая причина – устойчивое повышение спроса, которое наблюдается с 2018 года благодаря снижению ставок по ипотеке. Ситуация на рынке стала более комфортной для девелоперов, поэтому занижать цены на старте не имеет смысла. Наконец растет и качественный уровень новостроек. Готовые жилые комплексы, разработка проектов которых начиналась 4-5 лет назад, на фоне нового продукта с более продуманными планировками, выразительной архитектурой и интересными концепциями, выглядят морально устаревшими. В совокупности все эти причины ведут к тому, что стартовые цены в новых проектах и в новых корпусах выше среднерыночных. Тем не менее это совсем не значит, что покупать новостройки на ранней стадии не имеет смысла, так как оба варианта жилья продолжают дорожать».
[1] К готовому жилью относятся квартиры в корпусах с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию. Начальная стадия строительства здания длится до выхода на отметку «ноль» (отметка чистого пола первого этажа дома) и включает в себя подготовку территории, раскопку котлована, заливку фундамента, строительство подземной части дома.
Основным кандидатом на пост президента НОСТРОЙ по СЗФО выдвинут генеральный директор ПАО «Группа ЛСР» Андрей Молчанов.
На минувшей неделе состоялась окружная конференция членов Национального объединения строителей по СЗФО. Она проходила в рамках подготовки к XI Всероссийскому съезду саморегулируемых организаций строительной отрасли, который пройдет 21 марта.
Начиная с 26 февраля прошли окружные конференции членов НОСТРОЙ по СФО, ДФО, УрФО и Санкт-Петербургу. На всех мероприятиях решался один из ключевых вопросов – выдвижение кандидата на пост президента объединения. Участники всех конференций проголосовали за генерального директора ПАО «Группа ЛСР» Андрея Молчанова.
Всероссийская подготовка
Помимо темы выборов на окружных конференциях рассматривался и ряд других вопросов. Первые три прошли в Красноярске. Так, 26 февраля члены НОСТРОЙ, зарегистрированные в Уральском федеральном округе, рассмотрели отчет по проведению добровольного аудита саморегулируемых организаций. В мероприятии приняли участие представители 12 СРО. По словам координатора НОСТРОЙ по УФО Сергея Лекомцева, из 13 СРО, зарегистрированных в регионе, проверено семь. Это соответствуют ранее утвержденному графику, проверки серьезных нарушений не выявили.
В этот же день подобное мероприятие прошло среди представителей СРО Дальневосточного федерального округа с участием вице-президентов НОСТРОЙ. В работе участвовали восемь делегатов из 11 саморегулируемых организаций, зарегистрированных на территории округа. Участники приняли отчет по смете расходов НОСТРОЙ за прошлый год, а также рассмотрели проект сметы расходов на 2016 год.
27 февраля прошла окружная конференция саморегулируемых организаций по Сибирскому федеральному округу. В ней участвовали представители 17 из 20 зарегистрированных на территории округа СРО, а также представители НОСТРОЙ. Среди прочих вопросов ее участники утвердили отчет о координационной работе в 2015 году, приняли решение о проведении окружного этапа Национального конкурса профессионального мастерства «СТРОЙМАСТЕР-2016» в Красноярске.
1 марта окружная конференция членов НОСТРОЙ по Санкт-Петербургу прошла в Северной столице. В мероприятии приняли участие представители 30 саморегулируемых организаций из 31. Здесь состоялось выдвижение кандидатов в совет объединения. Интересно, что один из трех кандидатов – президент Ассоциации «Центр объединения строителей «Сфера-А» Илья Константинов – снял свою кандидатуру. Оставшиеся – генеральный директор, вице-президент НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов и член совета НП «Балтийский строительный комплекс» Антон Мороз – набрали по 28 и 26 голосов соответственно. Утверждение этих кандидатур состоится на Всероссийском съезде.
Время выбора
На конференции членов Национального объединения строителей по СЗФО кандидата на пост президента НОСТРОЙ Андрея Молчанова представил координатор объединения по Северо-Западному округу Сергей Петров. Он сообщил, что Андрей Молчанов более 20 лет работает в строительной отрасли, возглавляя сейчас одну из крупнейших компаний-застройщиков России.
«В то же время у него широкий спектр общественно-политических интересов, его хорошо знают в Государственной Думе, в Правительстве Российской Федерации и в Администрации Президента России. Более достойную кандидатуру трудно найти», – подчеркнул Сергей Петров.
Напомним, в качестве кандидата Андрей Молчанов был представлен саморегулируемому сообществу Минстроем России 17 февраля на Российском строительно-инвестиционном форуме.
В свою очередь, Андрей Молчанов сообщил, что в случае избрания его деятельность на посту президента НОСТРОЙ будет нацелена на развитие института саморегулирования и начатая законотворческая работа, направленная на усиление роли этого института, будет продолжена. Он подчеркнул, что задачей саморегулирования остается передача части государственных функций саморегулируемым организациям. Он также отметил необходимость улучшения условий для бизнеса, борьбы с «коммерческими» саморегулируемыми организациями, а также оптимизации численности аппарата НОСТРОЙ. Важнейшей целью в работе НОСТРОЙ господин Молчанов назвал усиление прозрачности объединения. Для этого, по его мнению, нужно ввести практику проведения прямых трансляций заседаний совета объединения, с тем чтобы руководители СРО могли отслеживать важнейшие события в прямом эфире, а также в режиме онлайн вносить свои предложения.
В результате голосования участники окружной конференции по СЗФО единогласно поддержали кандидатуру Андрея Молчанова.
Ключевая дюжина
Еще одним вопросом на окружной конференции стали изменения в повестку дня Всероссийского съезда СРО строительной отрасли. В проект повестки директором Ассоциации «СРО «Строители Ленинградской области» Владимиром Кобзаренко было предложено включить 12 вопросов, с чем единогласно согласились и другие участники конференции.
По мнению вице-президента Союза «Строительный ресурс» Андрея Касьянова, важно рассмотреть вопрос увеличения квоты избираемых от округа членов совета в связи с тем, что сейчас по СЗФО насчитывается уже 17 СРО, а кандидат в совет по-прежнему один.
Директор Ассоциации «СРО «Строительный Комплекс Вологодчины», член совета НОСТРОЙ Анна Леонова предложила проработать вопрос квотирования, с чем участники конференции согласились единогласно.
В приближении Госсовета
Еще одна тема, поднятая на конференции, – работа по подготовке к Госсовету, посвященному развитию строительного комплекса и совершенствованию градостроительной деятельности в РФ. В частности, речь шла о научно-практической конференции в Красноярске, о которой рассказал вице-президент НОСТРОЙ Николай Маркин. Он сообщил, что выступавший на конференции губернатор Красноярского края Виктор Толоконский предложил перенести часть государственных полномочий на СРО. До проведения совета их список будет
проработан – представители объединения смогут внести соответствующие предложения до середины марта.
«Они могут касаться не только работы СРО, но и производства строительных материалов, изделий и конструкций», – подчеркнул господин Маркин.
Также он рассказал о разработке проекта федерального закона, предусматривающего совершенствование системы саморегулирования в строительстве. «В первой редакции документа рассматривалась позиция, которая лишала нас многих полномочий, – говорит Николай Маркин. – После того как заместитель председателя правительства Дмитрий Козак отправил документ на доработку, его переделали за 10 дней, хотя обычно на это уходит два квартала. Но и потом, ознакомившись с ним, он сказал, что будет его рассматривать только после его корректировки в НОСТРОЙ».
По этой причине специалисты уже начали вносить свои изменения в законопроект, для того чтобы успеть их предоставить для доклада к Госсовету.
Господин Маркин также подчеркнул, что в целом отношение федеральных властей к институту СРО позитивное. «Дмитрий Козак сказал, что вопросы, связанные с лицензированием в сфере строительства, никто не должен выдвигать. В работу СРО не нужно вносить сумятицу», – подытожил Николай Маркин.
Цифра
10 лет назад в последний раз проходило заседание Госсовета, посвященное вопросам строительной отрасли РФ
Основные положения 452-ФЗ вступят в силу с 1 июля.
Несмотря на это у кадастровых инженеров осталось всего два месяца, чтобы подготовиться к требованиям нового закона в сфере кадастровой деятельности.
Во многом дальнейшее развитие отрасли будет определяться решениями НП «Национальная палата кадастровых инженеров»: в соответствии с федеральным законодательством национальное объединение наделено широкими полномочиями. Однако чтобы нормы, прописанные в законе, работали, предстоит совместная работа национального объединения и власти. Об этом заявил президент Национальной палаты кадастровых инженеров Виктор Кислов, выступая на конференции «Реформа кадастровой деятельности». Мероприятие было организовано при поддержке СРО «Ассоциация «Сообщество кадастровых инженеров» и СРО НП «Кадастровые инженеры».
Единство качества
Стоит отметить, что решения, принимаемые Национальной палатой кадастровых инженеров, и разработанные ею документы будут обязательными к исполнению для всех саморегулируемых организаций в сфере кадастровой деятельности независимо от их членства в национальном объединении. К тому же, в составе апелляционных комиссий, рассматривающих обращения кадастровых инженеров при необоснованном, по их мнению, приостановлении кадастрового учета, интересы профессионального сообщества смогут представлять только члены Национальной палаты. А в нее сегодня входят лишь 70% из 22 действующих в РФ СРО кадастровых инженеров.
«Наша задача – обеспечить единство качества оказания услуг кадастровых инженеров на всей территории страны», - подчеркнул Виктор Кислов. Поэтому именно на национальное объединение возложена ответственность за разработку нормативных документов, стандартов, регулируемых вопросы прохождения стажировки кандидатами в кадастровые инженеры, сдачи профессионального экзамена и регулярного подтверждения уровня знаний, деятельности апелляционных комиссий и т. д. Утверждать нормативную базу будет профильное Министерство экономического развития РФ.
Обязательный досудебный порядок
Важнейшим новшеством, введенным в правовое поле 452-ФЗ, эксперты называют формирование апелляционной комиссии для досудебного обжалования решений о приостановлении осуществления кадастрового учета в отношении объектов капитального строительства, линейных объектов, а также земельных участков. «Это специальная глава 452-ФЗ, но мы не можем рассматривать ее отдельно от 218-ФЗ («О государственной регистрации недвижимости»)», - подчеркнула Лариса Усович, заместитель руководителя рабочей группы по мониторингу хода реализации «дорожной карты» в сфере кадастрового
учета Агентства стратегических инициатив. «Досудебное обжалование – обязательная процедура перед обращением в суд. И требования кадастровых инженеров в апелляции представляет Национальная палата», - уточнила она. На паритетных принципах в апелляционную комиссию, которая появится в каждом субъекте РФ, войдут также специалисты территориального органа государственного кадастрового учета.
Эксперты напоминают, что положительное решение апелляционной комиссии, подтверждающее соответствие выполненных кадастровым инженером работ требованиям закона, является основанием для учетно-регистрационного действия. Никаких дополнительных заявлений от кадастрового инженера в орган кадастрового учета не требуется. Для вынесения решения апелляционная комиссия вправе запросить экспертизу качества выполненных конкретным инженером кадастровых работ в СРО, где он состоит. «В отличие от оценочной деятельности экспертиза проводится бесплатно: это не бизнес», - особо отметила Лариса Усович. При этом в ходе экспертизы устанавливается не виновность кадастрового инженера, а факт допущенных кадастровых ошибок либо их отсутствия. А само экспертное заключение должно быть предельно конкретным, с подробным описанием проведенной проверки и ссылками на положения 221-ФЗ и других федеральных законов, нормативно-правовых актов.
День Х
Со своей стороны, Марина Петрушина, генеральный директор А СРО «Кадастровые инженеры», крупнейшей в РФ саморегулируемой организации в этой сфере, детально проинформировала участников конференции о подготовке к введению обязательного членства в СРО. По ее словам, начать надо с тщательного изучения 452-ФЗ, поскольку его требования разнятся в зависимости от того, к какой категории относится кадастровый инженер. Наиболее комфортные условия перехода к новому правовому регулированию получают те, кто на 1 июля имеет статус кадастрового инженера и является членом саморегулируемой организации. «Для этой категории в законе предусмотрены льготные периоды, потребуется предоставить наименьшее количество документов», - констатировала Марина Петрушина. Промежуточные по степени жесткости требования выдвигаются в отношении кадастровых инженеров, не зарегистрированных в СРО на 1 июля. Наконец, «по самому длинному пути» пойдут те, кто к моменту вступления в силу основных положений 452-ФЗ либо еще не сдаст профессиональный экзамен, либо будет лишен аттестата кадастрового инженера из-за допущенных в работе нарушений.
Критическая дата, после которой кадастровые инженеры, не вступившие в СРО, лишатся права вести профессиональную деятельность, - 1 декабря 2016 года. Но как напомнила г-жа Петрушина, для подготовки к новым требованиям закона для кадастровых инженеров и для саморегулируемых организаций установлены одни и те же временные рамки. Это означает, что, с одной стороны, кадастровые инженеры должны очень тщательно подойти к выбору СРО, а с другой, что этот выбор необходимо сделать заранее, в идеале – до 1 мая. «СРО должны внести изменения в уставные документы, принять их на общем собрании и заново зарегистрировать их в Министерстве юстиции. Только на перерегистрацию уйдет около трех месяцев, еще пара – на внесение саморегулируемой организации в базу Росреестра», - заключила Марина Петрушина.
При выборе саморегулируемой организации для кадастрового инженера, говорят представители добросовестных СРО, важно обратить внимание на то, сможет ли она организовывать проведение бесплатных экспертиз по запросу апелляционной комиссии, как организована система коллективного страхования, как соблюдаются стандарты раскрытия информации на сайте СРО и какова численность членов организации (по новым требованиям нижний предел – 700 кадастровых инженеров). Важно также, чтобы СРО фигурировала в реестре, размещенном на сайте Росреестра.
Мнение
Алексей Лебедев, член Президиума Национальной палаты кадастровых инженеров, председатель Совета СРО «Ассоциация Сообщество кадастровых инженеров»:
- Мы уже выполнили подготовительные мероприятия, которые необходимы по требованию 452-ФЗ. Устав СРО приведен в соответствие с Гражданским кодексом РФ. Разработаны и утверждены внутренние документы: положение о членстве в СРО, об органах управления, дисциплинарной и контрольной комиссиях, правила профессиональной этики кадастровых инженеров. Сформированы специализированные органы саморегулируемой организации, система страхования гражданской ответственности. Утверждены меры дисциплинарной ответственности. Кроме того, ассоциация оперативно информирует профессиональное сообщество о законодательных новшествах, изменениях в технических требованиях к документам, необходимым для осуществления государственного кадастрового учета, регулярно проводит семинары и конференции для кадастровых инженеров.