В I квартале 2021 г. наибольший объем спроса на офисные площади в Москве был сформирован компаниями сектора «IT и телекоммуникации»
В I квартале 2021 г. общий объем арендованных и купленных офисных площадей составил 300 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателями первых кварталов последних лет. 35% сделок в I квартале 2021 г. были заключены в объектах класса А. Около 15% площадей, арендованных с привлечением консультанта, расположены в гибких рабочих пространствах Москвы.
Большая доля спроса – 17% - в I квартале 2021 г. представлена компаниями в сфере «информационных технологий и телекоммуникаций». На втором месте – компании секторов «профессиональные услуги» и «добыча и распределение».
Объем купленных офисов в I квартале 2021 г. составил 9 тыс. кв. м, что в пять раз меньше аналогичного показателя 2020 г. Такое значительное снижение вызвано отсутствием сделок по продаже объектов целиком. Объем розничных продаж, в свою очередь, снизился в 1,5 раза по сравнению с I кварталом 2020 г. Ключевыми драйверами спроса на покупку офисных блоков по-прежнему остаются банки, энергодобывающие компании, а также представители сферы строительства.
Объем ввода в I квартале 2021 г. составил 310 тыс. кв. м площадей, что на 38% больше показателя за весь 2020 г. Такой внушительный прирост был вызван переносом сроков ввода в эксплуатацию ряда запланированных проектов в 2020 г. в связи с карантинными ограничениями. Несмотря на большой объем ввода, рынок спекулятивного предложения пополнило лишь 18% от оъема нового ввода. Два крупнейших деловых комплекса, завершенные в I квартале 2021 г., были реализованы непосредственно под клиента:«Ростех-Сити» (174 тыс. кв. м) в Тушине, который станет штаб-квартирой для госкорпорации Ростех, и «Два Капитана» (80 тыс. кв. м) в Красногорске, где разместятся правительственные структуры Московской области.
Совокупно в 2021 г. к строительству заявлено 643 тыс. кв. м площадей, что может привести к наибольшему показателю ввода на офисном рынке Москвы за последние пять лет.
В период до пандемии сроки ввода в эксплуатацию большинства запланированных объектов приходились на конец года, в частности на IV квартал. На сегодняшний день половина нового предложения пришлась на I квартал 2021 г., еще 27% ожидается во II квартале 2021 г. Изменение распределения будущего предложения обусловлено рядом объектов, построенных еще в 2020 г., но еще не получивших разрешение на ввод в эксплуатацию.
Вакантность в сегменте офисной недвижимости по итогам I квартала 2021 г. увеличилась на 0,3 п.п. и составила в 8,5%. Вакантность в классе А увеличилась на 0,4 п.п. по сравнению с IV кварталом 2020 г. и достигла 13,0%, в то время как аналогичный показатель в классе В+/-остался без изменений на уровне 7,0%.
Стабильно ММДЦ «Москва-Сити» является одним из востребованных деловых районов, о чем свидетельствует снижение доли вакантных площадей на 3,5 п.п. за квартал: с 13,8% в IV квартале 2020 г. до 10,4% в I квартале 2021 г. Аналогичная тенденция наблюдается в Центральном Деловом Районе Москвы, где было зафиксировано снижение вакантности на 1,2 п.п. за прошедший квартал: с 5,7% в IV квартале 2020 г. до 4,5% в I квартале 2021 г.
Наталья Боннели, директор департамента офисной недвижимости Colliers: «В данный момент активность арендаторов в сегменте офисной недвижимости продолжает оставаться на высоком уровне. Компании рассматривают различные варианты —как переезд в новый офис с целью сэкономить или улучшить качество текущего офиса, так и расширение текущих площадей в связи с ростом бизнеса. Рост уровня свободных площадей произошел за счет ввода в эксплуатацию ряда новых объектов, а также из-за большого уровня вакантных площадей класса A. Арендные ставки находятся в состоянии стагнации, но к росту их подталкивает ощутимый дефицит качественных площадей в востребованных объектах в премиальных локациях».
По данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в 2020 году было зарегистрировано 81,1 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 18,6% меньше показателя 2019 года (когда было заключено 99,6 тыс. ДДУ). Снижение показателя связано с техническим выкупом квартир застройщиками в первой половине 2019 года, а также с ограничениями в работе МФЦ во время режима самоизоляции.
По данным Colliers, объем продаж в проектах бизнес- и премиум-класса без учета оптовых продаж[1] (и технического выкупа квартир) вырос на 14% по сравнению с 2019 годом и составил 389 тыс. кв. м.
При этом количество реализованных лотов (включая оптовые сделки) в проектах бизнес- и премиум-класса снизилось на 22% по сравнению с 2019 годом: если в 2019 году девелоперы продали 8,7 тыс. квартир, то в 2020 году этот показатель составил 6,8 тыс. квартир. Снижение количества реализованных квартир также связано с уменьшением числа оптовых сделок – если в 2019 году на них приходилось 25% от количества сделок, то в 2020 году – всего 5%.
При этом средневзвешенная стоимость квадратного метра в сегментах «бизнес» и «премиум» суммарно за год выросла на 17%. По состоянию на декабрь 2020 года, стоимость жилья в проектах бизнес-класса увеличилась на 19% и составила около 205 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе показатель за год вырос на 34% и приблизился к 297 тыс. руб./кв. м. На фоне ажиотажного спроса девелоперы гораздо активнее повышали цены. Если раньше стоимость квартир увеличивалась примерно раз в месяц, то в 2020 году застройщики мгновенно реагировали на изменение конъюнктуры предложения. Например, в случае вымывания определенного типа квартир и недостатка предложения на рынке стоимость на данный тип лотов повышалась.
Рост цен также был обусловлен повышением строительной готовности проектов, а также изменением стоимости проектов на старте. Так, переход на проектное финансирование и увеличение себестоимости строительства повышают стоимость новых проектов на 10-15%. По данным ДОМ.РФ, по состоянию на конец декабря 2020 года более 38% от объема строящейся недвижимости Санкт-Петербурга предусматривает использование эскроу-счетов. В 2019 году этот показатель не превышал 12%.
Девелоперам удалось нарастить продажи за счет введения программы льготного ипотечного кредитования. Санкт-Петербург продолжает лидировать по объему выдачи льготной ипотеки. За период действия программы было зарегистрировано 18,5 тыс. ипотечных сделок. С мая по декабрь доля ДДУ с привлечением ипотечных средств в проектах бизнес-класса на первичном рынке составила 61%, тогда как за аналогичный период 2019 года показатель был на уровне 44%. В премиум-классе доля ипотечных сделок составила 33%, хотя за аналогичный период 2019 года была на уровне 24%.
«Если бы не введение льготной ипотечной программы, спрос на первичную жилую недвижимость мог бы сократиться вдвое. Однако ипотека была не единственным драйвером рынка. Существенное влияние на спрос оказали девальвация рубля и общая экономическая неопределенность, – комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers. – Мы ожидаем, что в 2021 году объем сделок может уменьшиться. Это связано как с вымыванием наиболее интересных и ликвидных предложений, так и с рекордным ростом цен на квартиры в экспозиции».
Объем предложения на первичном рынке недвижимости бизнес- и премиум-класса последние два года постепенно сокращается. Если в 2018 году объем нового предложения бизнес- и премиум-класса составлял 725 тыс. кв. м, то в 2019 и 2020 годах показатель был на уровне 627 тыс. кв. м и 625 тыс. кв. м соответственно. Примечательно, что весомую долю нового предложения формируют корпуса и очереди в уже реализуемых проектах. Например, в 2020 году 20% от объема нового предложения сформировала Группа ЛСР, которая вывела в продажу новые очереди ЖК «Морская набережная» и ЖК «Цивилизация на Неве».
Всего в 2020 году рынок Санкт-Петербурга пополнился 25 новыми проектами, тогда как в 2019 году девелоперы вывели в продажу 27 новых проектов. Подавляющее большинство новых проектов 2020 года сформировали проекты бизнес- и премиум-класса – это 10 и 6 проектов соответственно.
По итогам 2020 года в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 3,3 млн кв. м жилья (включая ИЖС), – это на 6% меньше результатов 2019 года. В сегментах «бизнес» и «премиум» объем жилья, введенного в эксплуатацию, составил 291 тыс. кв. м (-14% к 2019 году). Так, завершилась реализация домов бизнес-класса Barcelona («Дом на Ленсовета»), Botanica («Группа Эталон»), Yes Residence («Пионер»), Neva-Neva («Базис-СПб») и Nobelius («ПСК»). Также в эксплуатацию были введены последняя очередь проекта Skandi Klubb (Bonava) и корпуса в рамках кварталов «Граф Орлов» («Л1»), Ligovsky City и Golden City (Glorax Development). Среди проектов премиум-класса завершилось строительство двух домов: «Биография» (RBI) и «Форсайт» («Балтийская коммерция»).
[1] Сделка считается оптовой, если на одно лицо за месяц заключено пять и более ДДУ.
Даже в кризисный год петербургская экспозиция жилья с бюджетом от 20 млн рублей продолжила расширение. По сравнению с началом 2020-го она пополнилась 15 новыми адресами (в 13 из них продажи ведутся по ДДУ). Как показывает исследование Urbanus.ru, спрос на этот продукт за год увеличился на 21,0%.
Предложение в бюджетной категории 20+ млн рублей на сегодняшний день представлено в 89 новостройках Санкт-Петербурга. За последние два года этот пул расширился на 39,1%. Проектов, где встречаются квартиры и апартаменты с прайсом выше 30 млн рублей, стало больше на 61,1%. Максимальный прирост экспозиции зафиксирован в категории лотов, которые стоят дороже 50 млн рублей, – 66,7%. При этом адресный пул самой дорогой недвижимости количественно почти не изменился, хотя в нем и отмечается заметная ротация.
В 2020-м и в начале 2021-го экспозиция высокобюджетного жилья в Санкт-Петербурге, несмотря на неблагоприятные экономические условия, продолжила свое обновление. За этот период реализация квартир и апартаментов с ценником от 20 млн рублей завершилась в 9 проектах. Им на смену пришли сразу 15 дебютантов. Таким образом, две пятых всех премьерных новостроек в Санкт-Петербурге содержат дорогие и сверхдорогие по местным меркам объекты недвижимости. И этот тренд вполне отвечает запросу со стороны наиболее состоятельной части покупательской аудитории. В одном из предыдущих исследований эксперты Urbanus.ru зафиксировали 21-процентный спад в объемах продаж нового жилья на петербургском рынке. Однако он затронул в основном самый доступный фонд (студии и квартиры малого формата). Продажи лотов в категории 20+ млн рублей, напротив, выросли – причем на те же 21,0%.
Треть всех комплексов (26 адресов) с высокобюджетным предложением собрана в Петроградском районе. За 2020 г. здесь стартовали пять новых проектов – «Октавия», Grand View, Meltzer Hall, Tesoro и White House. В последнем жилье реализуется через предварительные договоры купли-продажи. Наибольшая концентрация домов с эксклюзивными квартирами и апартаментами характерна для кварталов, примыкающих к обоим берегам Малой Невки. В указанной локации базируются 13 проектов. Это больше, чем во всем Приморском районе, который в течение прошлого года к восьми действующим получил три дополнительных точки реализации «20-миллионных» лотов – ЖК Domino, ЖК Modum и ЖК «Белый остров». В Московском и Выборгском районах насчитывается по девять таких адресов, в Адмиралтейском, Василеостровском и Центральном – по семь.
Из 89 проектов, образующих выборку дорогого и сверхдорогого жилья, 35 уже введены в эксплуатацию. В его самом высоком сегменте преобладают именно сданные новостройки – семь из десяти адресов. Абсолютным лидером остается комплекс резиденций «Императорский Яхтъ-клуб» на Гребном канале (северо-западная оконечность Крестовского острова). Самый крупный из его лотов имеет площадь 824,8 кв. м. Его бюджет равен 972,44 млн рублей, что в 570 раз превышает стоимость самого дешевого лота на петербургском рынке (студия в ЖК «Ломоносовъ»). В топ-5 входят также проекты «Леонтьевский мыс» (вместе с клубным домом «Мальта»), «Особняк Кушелева-Безбородко», «Привилегия» и «Крестовский IV», который возглавляет рейтинг строящихся комплексов по стоимости продаваемого жилья.
Топ-10 жилых комплексов по максимальной стоимости лота
|
Жилой комплекс |
Район |
Площадь лотов стоимостью более 100 млн рублей, кв. м |
Ценовой максимум, млн рублей |
Сдача в эксплуатацию |
|
Императорский Яхтъ-клуб |
Петроградский |
824,8 |
972,44 |
сдан |
|
Леонтьевский мыс |
Петроградский |
536,5 |
449,59 |
сдан |
|
Особняк Кушелева-Безбородко |
Центральный |
373,7 |
340,00 |
сдан |
|
Привилегия |
Петроградский |
397,0 |
218,24 |
сдан |
|
Крестовский IV |
Петроградский |
257,4 |
210,00 |
IV кв. 2021 г. |
|
Del Arte |
Петроградский |
257,6 |
167,44 |
сдан |
|
Русский дом |
Центральный |
238,1 |
140,72 |
сдан |
|
One Trinity Place |
Петроградский |
143,0 |
115,42 |
I кв. 2021 г. |
|
Фонтанка 76 |
Центральный |
285,5 |
114,20 |
сдан |
|
Neva Haus |
Петроградский |
199,1 |
102,34 |
II кв. 2021 г. |
Всего в настоящее время на первичном рынке Санкт-Петербурга экспонируются 65 объектов недвижимости с бюджетом от 100 млн рублей.
_____________________________________
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.