В Москве больше нет округов с новостройками дешевле 200 тыс. рублей за кв.м
В апреле средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках во всех округах превысила 200 тыс. рублей за кв.м., подсчитали аналитики компании «Метриум». Это произошло впервые за всю историю наблюдений. При этом средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте «старой» Москвы в целом по рынку за 12 месяцев увеличилась на 25%, а цена квартиры – на 12%.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках эконом- и комфорт-класса во всех округах столицы впервые в истории превысила 200 тыс. рублей, по данным «Метриум». В последнем округе, в котором еще в марте сохранялся средний уровень цен ниже 200 тыс. рублей за кв.м. – это ЮЗАО – в апреле средняя цена квадратного метра возросла до 210 тыс. рублей. Сейчас это минимальный уровень средних цен среди московских округов. В СВАО массовые жилые комплексы продаются в среднем по 218 тыс. рублей за кв.м, в ЮВАО – 225 тыс. руб., в ЮАО – 226 тыс. руб., в САО – 240 тыс. руб., в ВАО – 248 тыс., в СЗАО – 254 тыс. руб., в ЗАО – 259 тыс. рублей за кв.м.
Только за прошедший месяц в среднем показатель цены во всех округах увеличился на 4%. За 12 месяцев сильнее всего подорожали новостройки в СЗАО – на 33%. Затем следует ЗАО (30%), ЮЗАО (29%), СВАО (28%), ЮВАО (26%), ВАО (23%), ЮАО (20%) и САО (15%). В абсолютном выражении квадратный метр в разных округах стал дороже на 30-60 тыс. рублей за год. В целом же по рынку новостроек Москвы стоимость массовых новостроек увеличилась за года на 25% – с 188 тыс. руб. за кв.м до 234 тыс. руб. за кв.м.
«Как видно, цены растут неравномерно, их динамика различается в зависимости от конкретного округа, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – В частности, в Северном административном округе, где мы реализуем наш проект “Любовь и голуби”, отмечается самый умеренный рост стоимости квадрата, поэтому я бы рекомендовал покупателям обратить внимание на местные проекты. Полагаю, это связано с высокой конкуренцией большого числа новых объектов в САО».
Соответственно дорожали и квартиры. Если в апреле 2020 года средняя квартира на рынке массовых новостроек Москвы обходилась в 10,98 млн рублей, то в апреле 2021 года – уже в 12,28 млн рублей. Таким образом, цена увеличилась на 12%. При этом, отмечают эксперты «Метриум», средняя площадь квартиры заметно сократилась – с 58,5 кв.м. до 52,5 кв.м.
«Цены на новостройки выросли во всех округах, что свидетельствует об общих для всего рынка причинах повышения стоимости жилья, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Квадратный метр дорожает на фоне растущей инфляции и высокой активности покупателей, а также из-за снижения предложения. Застройщики перекладывают растущую себестоимость строительства на конечных покупателей и с осторожностью управляют объемом предложения, который еще только предстоит построить. Неизвестно насколько через год или полтора вырастет себестоимость строительства проданной квартиры. Сейчас в продаже всего 10 тыс. квартир в массовом сегменте, что очень мало и затрудняет выбор подходящего варианта для покупателя. Низкие ипотечные ставки и дефицит доступного предложения стимулируют покупателей быстрее принимать решение о покупке и провоцируют ажиотаж. Именно поэтому во всех округах отмечается рост цен, особенно в наиболее престижных, а также там, где объем предложения небольшой».
Источник: «Метриум»
Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, проанализировали ситуацию на рынке офисной и складской недвижимости класса С в Москве за первый квартал 2020 и выделили основные тренды.
В первом квартале 2021 года на рынке офисной недвижимости класса С произошла очередная существенная волна ротации арендаторов, которая заметно увеличила долю вакантных площадей в особняках и административных зданиях в центре и способствовала росту ставок на помещения за пределами Садового кольца. Более активное восстановление демонстрирует складской сегмент. Объекты класса С хоть зачастую и не подходят по формату под запросы e-com ритейла, который сегодня является основным драйвером спроса на объекты городской логистики, но их активно арендуют различные курьерские службы, а также пищевые производства с собственной доставкой, которые также получили мощный импульс к развитию в прошлом году.
«Интерес к аренде коммерческой недвижимости возрастает, но количество заключаемых сделок пока на 10-15% ниже показателей аналогичного доковидного периода прошлого года (Q1 2020), - комментирует Ирина Морозова, директор по маркетингу «ПРОФИС Недвижимость». – В сегменте офисов большинство сделок в первом квартале 2021 года были ротационными, компании чаще переезжали из центра в объекты с более низкими ставками, в пределах ТТК. А также в более компактные помещения ввиду оптимизации штата, который постоянно присутствует в офисе. Но существенного сокращения занимаемых площадей мы не фиксируем, особенно среди крупных компаний. Эффективность удаленной работы зачастую ниже, чем при живом взаимодействии в офисе, поэтому многие компании стремятся сохранить присутствие сотрудников в офисе в том или ином виде (сменные графики 3/2, либо обязательные еженедельные планерки в офисе и т.п)».
Арендные ставки
Во первом квартале 2021 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца продолжила плавно снижаться и составила по итогам отчетного периода 23 302 рубля (-1,2% по сравнению с Q4 2020) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Подобная динамика связана с увеличением вакансии в офисах, расположенных в данной локации. Для того, чтобы привлечь новых арендаторов собственники объектов выставляли освободившиеся помещения в экспозицию по текущим ставкам, без повышения, а в некоторых случаях даже готовы были предоставлять небольшие дисконты. В итоге в масштабах рынка это привело к незначительному снижению средних показателей. Офисы, расположенные внутри Садового кольца, стали единственным сегментом в С классе, который по итогам квартала показал отрицательную динамику цен.
Стоимость аренды офисов класса С расположенных от Садового кольца до ТТК ввиду активного спроса не только восстановилась, но и превысила доковидные показатели. По итогам первого квартала 2021 года среднерыночная ставка увеличилась на 1% по сравнению с 4Q2020 и составила 19 829 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Таким образом, по итогам отчетного квартала ставки превысили трехлетний максимум.
Стоимость аренды самых доступных по цене офисов С класса в Москве в первом квартале 2021 года также достигла наибольших значений за последние 3 года. Среднерыночная арендная ставка по итогам рассматриваемого периода выросла до 14 867 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы (+3,3% по сравнению с 4Q2020). Текущая динамика цен на офисы в данной локации обусловлена не только стабильным спросом, но и продолжающимся сокращением объема предложения – выводом бывших производственно-складских комплексов из экспозиции под девелопмент (строительство жилья и апартаментов).
Среднерыночная ставка аренды складов класса С, расположенных в границах МКАД, по итогам первого квартала 2021 года выросла на 1,7% до 6 187 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Данный сегмент продолжает восстанавливается активнее, чем офисы, ввиду растущего спроса на данный формат в целом, а также и в связи с дефицитом складов внутри МКАД в принципе.
Вакансия
Динамика доли вакантных площадей в коммерческой недвижимости С класса в Москве в первом квартале 2021 года была разнонаправленной. По итогам отчетного периода в сегменте офисов она выросла до 12,8% (+2,7% по сравнению с 4Q 2020). Во многом это произошло за счет освобождения большого объема площадей в более дорогих офисах в центральных локациях (внутри Садового кольца). Большинство собственников не были готовы пролонгировать скидки для текущих арендаторов, которые они предоставляли в прошлом году сначала в условиях локдауна, а после в так называемый восстановительный период. В связи с этим те компании, которые не имели возможности арендовать офисы по доковидным ставкам или просто стремились оптимизировать свои расходы – вынуждены были съехать. Зачастую альтернативой становились более доступные офисы за пределами Садового кольца.
В сегменте складской недвижимости класса С, расположенной в пределах МКАД доля пустующих помещений, напротив, значительно сократилась. По итогам первого квартала вакантными осталось 8,7% площадей (-2,5% к Q4 2020).
Прогнозы
В ближайшие полгода рынок коммерческой недвижимости, вероятно, будет развиваться под влиянием еще не до конца реализованных негативных последствий пандемии. Не исключено, что в дальнейшем произойдет еще одна «финальная» волна ротации арендаторов по итогам которой, станет понятна картина изменившегося спроса на офисную, складскую и торговую недвижимость.
Студии и однокомнатные квартиры – два формата жилья в Московских новостройках, спрос[1] на которые превышает предложение[2]. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», проанализировав долгосрочную динамику доли этих типов квартир в предложении и продажах московских девелоперов. Равновесие наблюдается только на рынке двухкомнатных квартир, тогда как трехкомнатных и многокомнатных вариантов предлагается больше, чем раскупается.
По итогам 2020 года спрос превышал предложение в двух секторах рынка новостроек Москвы. На студии пришлись 11% сделок от общего числа продаж квартир в новостройках, тогда как в структуре предложения они составляют 10%, подсчитали аналитики «Метриум». При этом только в 2020 году разрыв между этими показателями сократился. Последние пять лет спрос на студии стабильно превышал предложение: в 2015 году – на 7 процентных пунктов, в 2016 году – на 5 п.п., в 2017 – на 7 п.п., в 2018 – на 2 п.п., в 2019 – на 2 п.п.
Источник: «Метриум»
Второй формат жилья, спрос на который превышает предложение, – однокомнатные квартиры. В 2020 году доля сделок с этим типом квартир на московском рынке новостроек составила 31%, тогда как их удельный вес в предложении составил 28%. На протяжении последних спрос превышал предложения на однокомнатные квартиры. С 2015 года – на 2 процентных пункта, в 2016 году – доля сделок была меньше доли предложения на 1 п.п., а в 2017 году спрос вновь превысил предложения – на 2 п.п., в 2018 и 2019 – на 9 п.п.
Источник: «Метриум»
«Спрос на небольшие квартиры действительно очень активный, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – В нашем жилом комплексе «Любовь и голуби» представлено около 50 вариантов планировок студий и однокомнатных квартир с отделкой white box, которые пользуются большой популярностью. Есть лоты с высокими потолками 3,6 м и увеличенной площадью остекления, с гардеробными комнатами и кухнями нишами. Доступность небольших форматов, продуманные планировочные решения, а также снижение ставок по ипотеке – все эти факторы стимулировали спрос на студии и однокомнатные квартиры в последние годы».
Спрос на двухкомнатные квартиры по итогам 2020 года также превысил предложение, но только на один символичный процентный пункт (доля сделок – 36%, доля в структуре предложения – 35%). Между тем в предыдущие годы предложение «двушек», как правило, превышало спрос на 2-4 процентных пункта. За исключением 2016 года, когда спрос был примерно сопоставим с предложением.
Источник: «Метриум»
Стабильно выше предложение трехкомнатных квартир. В 2020 году на их долю пришлось 18% сделок против 22% от общего числа квартир в продаже. Доля предложения трехкомнатных квартир стабильно превышает спрос на 3-5 процентных пунктов. Схожая ситуация и на рынке многокомнатных квартир, на долю которых пришлось 3% сделок, хотя они образуют 5% квартир в продаже.
Источник: «Метриум»
Источник: «Метриум»
«Спрос на небольшие квартиры растет быстрее, чем застройщики успевают адаптировать предложения к меняющимся предпочтениям покупателей, – комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Рост цен при стагнации доходов привел к повышению спроса на студии и однокомнатные квартиры благодаря их доступной стоимости. Во многом на этот процесс повлияла ипотека – снижение ставок открыло возможность приобрести небольшие квартиры тем покупателям, которые раньше не могли себе позволить покупку более дорогого объекта, скажем, большой однокомнатной квартиры площадью 40-45 кв.м».
[1] Структура спроса рассчитана из общего количества всех сделок, заключенных в течение отчетного периода.
[2] Структура предложения сформирована на основании среза всего рынка по состоянию на конец отчетного периода.