Разница в стоимости квартир в Новой и «старой» Москве достигла минимума
Средняя квартира в массовых новостройках «старой» Москвы на 2,39 млн рублей дороже, чем в Новой Москве. Это самый низкий показатель, как минимум за последние пять лет, по наблюдениям экспертов «Метриум». За 2020 год разница в цене новомосковских и старомосковских квартир сократилась на 37%.
По подсчетам экспертов «Метриум», средняя стоимость квартиры на рынке новостроек Новой Москвы составляет 9,37 млн руб. Между тем в «старой» Москве за квартиру застройщики в среднем просят 11,76 млн рублей, то есть на 2,39 млн рублей больше, чем девелоперы в Новой Москве. В относительном выражении стоимость средней новомосковской квартиры составляет 80% от стоимости аналогичной квартиры в старых границах столицы – это самое высокое значение за последние пять лет, то есть разница в ценах сократилась до минимума.
Год назад, в I квартале 2020 года, в Новой Москве средняя квартира продавалась за 7,14 млн руб., а в «старой» – 10,93 млн руб. Денежная разница в стоимости была равна 3,79 млн рублей. Таким образом, за 12 месяцев этот показатель сократился на 37% (с 3,79 до 2,39 млн руб.). Тогда стоимость средней новомосковской квартиры составляла 65% от стоимости похожей квартиры в Новой Москве.
Разница в стоимости новых квартир в ТиНАО и «старой» Москве в 2020 году устойчиво сокращалась. В I квартале новомосковское жилье стоило 65% цены старомосковского, во II квартале – 72%, в III и IV квартале – 77%, наконец, в I квартале 2021 – 80%.
Самый большой разрыв в цене между московскими и новомосковскими новостройками в последний раз наблюдался в конце 2017 года. В IV квартале 2017 года в ТиНАО средняя стоимость квартиры составляла 5,08 млн рублей, а в «старой» Москве – 8,58 млн рублей. Хоть разница в абсолютном значении и равнялась 3,7 млн рублей (что меньше аналогичного значения в I квартале 2020 года), но относительная цена новомосковской квартиры составила всего 58% от цены старомосковской. То есть в конце 2017 года можно было приобрести 1,7 среднестатистических квартир в ТиНАО по цене одной московской, а теперь – только 1,3 квартиры.
Средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве также постепенно приближается к расценкам «старой» Москвы. По подсчетам экспертов «Метриум», в I квартале 2021 года средний «квадрат» в новостройках Новой Москвы продавался за 179,6 тыс. рублей, тогда как в Москве (в феврале) – 219,6 тыс. рублей (разница – 40 тыс. рублей). Таким образом, за квадратный метр новостройки в Новой Москве покупателю придется заплатить 82% от стоимости «квадрата» в «старой» Москве или по цене одного квадратного метра Москвы в Новой Москве можно купить дополнительно всего 0,22 кв.м. Между тем в IV квартале 2017 «квадрат» в Новой Москве стоил 99,5 тыс. рублей, в «старой» – 150,8 тыс. рублей (разница в 51,3 тыс. рублей), а относительная стоимость новомосковской квартиры – 66% или дополнительные 0,52 кв.м в Новой Москве по цене одного «квадрата» в «старой».
«Цены на новостройки в “старой” и Новой Москве в последние годы активно росли, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Но быстрее повышалась стоимость жилья в ТиНАО. Это связано со многими причинами – высоким спросом, низкими ипотечными ставками и более привлекательными ценами. Однако сокращение разрыва в ценах можно объяснить тем, что ТиНАО стал намного более развитой локацией. Благодаря государственным программам и активности инвесторов, в Новой Москве была расширена сеть социальных объектов, благоустроены парки, появились рабочие места. Особую роль сыграло строительство метро. Всё это повысило ликвидность местного жилья, а значит, и стоимость. По сути – это отражение сокращения развития в уровне и качестве жизни».
Источник: «Метриум»
По данным департамента аналитики АН «БОН ТОН», по итогам декабря 2020 г. на первичном рынке массового сегмента Москвы совокупный объем предложения снизился на 4,2% площади и на 2,3% лотов. За год объем предложения сократился на 25% площади и 21% лотов. Снижение объема произошло несмотря на активность девелоперов в декабре. Они вывели в реализацию 3 новых проекта комфорт-класса и 6 проектов стандарт-класса, которые реализуются по аукциону.
Две трети предложения квартир комфорт-класса (64,6%) приходится на 3 округа: ЮВАО (36,2%), СВАО (15,7%) и ЗАО (12,8%). Больше всего размер экспозиции за месяц сократился в ЮЗАО и в ЗелАО – на 49% и на 40%, вырос - в САО - на 20%, что связано с пополнением объема в новых проектах.
Половина предложения квартир комфорт-класса находится на начальной (нулевой цикл и монтаж первых этажей) стадии (+3,3% в общей структуре за месяц, объем – практически не изменился). На заключительной стадии находится 36,5% (-5% в доле, -17% в объёме). За месяц доля предложения на стадии нулевого цикла сократилась на 6,8%, а его объем -на 21%, а на стадии монтажа первых этажей выросла за месяц на 10%, а его объем – практически в 3 раза.
Большая доля предложения комфорт-класса реализуется с отделкой (66,7%). Доля предложения без отделки составила 24,6%. С предчистовой отделкой реализуется 8,7% предложения.
По итогам декабря 2020 г. средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в комфорт-классе составила 203,9 тыс. руб., что на 2,7% выше, чем месяц назад. За год СВЦ выросла на 16,2%.
По итогам декабря средняя цена квартир комфорт-класса составила 11,3 млн руб. За месяц она выросла на 1,1%, за год – на 8,3%.
Больше всего за год выросла средняя цена 2е – на 16,8%, с 8 до 9,4 млн руб., и в 3е – на 15,7%, с 11,3 до 13 млн руб. Средняя цена в однокомнатных квартирах и студиях выросла за год на 14%.
Средняя цена квартир комфорт-класса по типам, млн руб.
|
Тип квартир |
дек.19 |
ноя.20 |
дек.20 |
Динамика, мес, % |
Динамика, год, % |
|
студия |
5,3 |
5,8 |
6,0 |
3,8% |
13,8% |
|
1кк |
7,0 |
7,8 |
8,0 |
3,0% |
14,1% |
|
2е |
8,0 |
9,1 |
9,4 |
2,3% |
16,8% |
|
2кк |
10,1 |
11,1 |
11,2 |
0,9% |
10,6% |
|
3е |
11,3 |
12,8 |
13,0 |
1,9% |
15,7% |
|
3кк |
13,2 |
14,3 |
14,6 |
2,1% |
10,8% |
|
4е |
16,0 |
18,0 |
18,4 |
2,0% |
14,5% |
|
4кк |
19,9 |
20,1 |
20,1 |
0,4% |
1,2% |
|
многокомн. |
23,5 |
23,7 |
23,8 |
0,2% |
1,3% |
|
Итого |
10,4 |
11,2 |
11,3 |
0,8% |
8,3% |
Средняя стоимость квадратного метра премиального жилья в Северной столице за прошедший год выросла на 16,3% с 349,35 до 406,19 тыс. руб., сообщают аналитики застройщика «Альфа Фаберже». Динамика цен была неоднородной. В отдельных проектах зафиксирован рост до 40%. В других, наоборот, квартиры продавались с дисконтом в 7-10%. Эксперты ожидают, что тенденция к росту стоимости «элитки» сохранится на протяжении всего 2021 года под действием ряда факторов, в числе которых нет программы льготной ипотеки.
Лидерами среди локаций Санкт-Петербурга по стоимости элитного жилья остаются районы Каменного острова и «Золотого треугольника». Средняя стоимость квадратного метра здесь по итогам 2020 года превысила миллион рублей – 1,098 млн. Самая доступная «элитка» в Северной столице продается на Петровском острове, в среднем по 319,85 тысячи за «квадрат».
По оценкам экспертов «Альфа Фаберже», за год цены на жилье премиального класса в Санкт-Петербурге вырастут еще на 8-12%, что в первую очередь вызвано высоким спросом на фоне дефицита предложения. В 2020 году объем свободного предложения на рынке элитной недвижимости города достиг минимальных значений с 2012 года – колебался в пределах 850-1000 единиц. В это же время объем спроса на премиальные квартиры вырос на 12,7% относительно 2019 года.
Другим фактором рост средней цены станет вывод на рынок новых проектов.
«В 2021 году запланированы старты достаточно интересных проектов, которые будут выводиться в продажу по цене объектов высокой стадии готовности. Это связано не только с проектным финансированием и экономической ситуацией в стране, но и с требовательностью покупателей к качественным характеристикам и уровню новых жилых комплексов. В элитных проектах востребованы такие опции, как общая система умного дома, теплый асфальт на всей территории, большое количество парковочных мест и другое. Плюс каждый застройщик добавляет что-то свое. В итоге получается обширный набор дополнительных элементов, который, конечно же, повышает стоимость объекта на старте продаж и определяет динамику роста цен в будущем», ‒ отметил Алексей Тюлькин, директор по продажам «Альфа Фаберже».
Также следует обратить внимание на дефицит земельных участков для элитных проектов в Санкт-Петербурге. В исторической части города их фактически не осталось, поэтому застройщики для создания элитных проектов вынуждены заниматься реконструкцией старых и ветхих зданий, что сильно увеличивает затраты и влечет за собой увеличение средней стоимости квадратного метра в элитных ЖК.
Еще один важный фактор роста спроса и цен – повышение доступности и качества финансовых инструментов для покупки элитного жилья. В настоящее время ключевая ставка Центробанка РФ и, соответственно, процентная ставка по ипотеке становятся все интереснее для покупателей премиального рынка. Тем самым все больше объектов приобретается с целью сохранения денежных средств.
Другим востребованным инструментом стали рассрочки от застройщиков. Они не менее востребованы у покупателей «элитки», так как предоставляют возможность приобрести желаемую недвижимость с комфортными временными периодами для оплаты и без особого ущерба для бизнеса.