Разница в стоимости квартир в Новой и «старой» Москве достигла минимума
Средняя квартира в массовых новостройках «старой» Москвы на 2,39 млн рублей дороже, чем в Новой Москве. Это самый низкий показатель, как минимум за последние пять лет, по наблюдениям экспертов «Метриум». За 2020 год разница в цене новомосковских и старомосковских квартир сократилась на 37%.
По подсчетам экспертов «Метриум», средняя стоимость квартиры на рынке новостроек Новой Москвы составляет 9,37 млн руб. Между тем в «старой» Москве за квартиру застройщики в среднем просят 11,76 млн рублей, то есть на 2,39 млн рублей больше, чем девелоперы в Новой Москве. В относительном выражении стоимость средней новомосковской квартиры составляет 80% от стоимости аналогичной квартиры в старых границах столицы – это самое высокое значение за последние пять лет, то есть разница в ценах сократилась до минимума.
Год назад, в I квартале 2020 года, в Новой Москве средняя квартира продавалась за 7,14 млн руб., а в «старой» – 10,93 млн руб. Денежная разница в стоимости была равна 3,79 млн рублей. Таким образом, за 12 месяцев этот показатель сократился на 37% (с 3,79 до 2,39 млн руб.). Тогда стоимость средней новомосковской квартиры составляла 65% от стоимости похожей квартиры в Новой Москве.
Разница в стоимости новых квартир в ТиНАО и «старой» Москве в 2020 году устойчиво сокращалась. В I квартале новомосковское жилье стоило 65% цены старомосковского, во II квартале – 72%, в III и IV квартале – 77%, наконец, в I квартале 2021 – 80%.
Самый большой разрыв в цене между московскими и новомосковскими новостройками в последний раз наблюдался в конце 2017 года. В IV квартале 2017 года в ТиНАО средняя стоимость квартиры составляла 5,08 млн рублей, а в «старой» Москве – 8,58 млн рублей. Хоть разница в абсолютном значении и равнялась 3,7 млн рублей (что меньше аналогичного значения в I квартале 2020 года), но относительная цена новомосковской квартиры составила всего 58% от цены старомосковской. То есть в конце 2017 года можно было приобрести 1,7 среднестатистических квартир в ТиНАО по цене одной московской, а теперь – только 1,3 квартиры.
Средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве также постепенно приближается к расценкам «старой» Москвы. По подсчетам экспертов «Метриум», в I квартале 2021 года средний «квадрат» в новостройках Новой Москвы продавался за 179,6 тыс. рублей, тогда как в Москве (в феврале) – 219,6 тыс. рублей (разница – 40 тыс. рублей). Таким образом, за квадратный метр новостройки в Новой Москве покупателю придется заплатить 82% от стоимости «квадрата» в «старой» Москве или по цене одного квадратного метра Москвы в Новой Москве можно купить дополнительно всего 0,22 кв.м. Между тем в IV квартале 2017 «квадрат» в Новой Москве стоил 99,5 тыс. рублей, в «старой» – 150,8 тыс. рублей (разница в 51,3 тыс. рублей), а относительная стоимость новомосковской квартиры – 66% или дополнительные 0,52 кв.м в Новой Москве по цене одного «квадрата» в «старой».
«Цены на новостройки в “старой” и Новой Москве в последние годы активно росли, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Но быстрее повышалась стоимость жилья в ТиНАО. Это связано со многими причинами – высоким спросом, низкими ипотечными ставками и более привлекательными ценами. Однако сокращение разрыва в ценах можно объяснить тем, что ТиНАО стал намного более развитой локацией. Благодаря государственным программам и активности инвесторов, в Новой Москве была расширена сеть социальных объектов, благоустроены парки, появились рабочие места. Особую роль сыграло строительство метро. Всё это повысило ликвидность местного жилья, а значит, и стоимость. По сути – это отражение сокращения развития в уровне и качестве жизни».
Источник: «Метриум»
По данным департамента аналитики компании «Синица», в январе в ближнем поясе Московской области[1] (примерно до 7 км от МКАД) наблюдался рост не только цен, но и объемов предложения. По сравнению с декабрем 2020 года средневзвешенная цена на первичном рынке ближайшего Подмосковья прибавила 1,5%, достигнув 134,7 тыс. рублей/кв. м (за год +26,1%), а объем предложения увеличился на 7,3% по количеству квартир и на 5,1% в квадратных метрах (около 13,95 тыс. квартир или 746,3 тыс. кв. м).
Основной объем предложения – порядка 20,8% – в январе был сконцентрирован в юго-восточной части Подмосковья в районе Люберец, на втором месте – Видное (17,9%), на третьем – Балашиха (11,5%). Самый ограниченный объем предложения отмечен в Реутове (2,2%) и в Долгопрудном (2,2%).
Динамика средневзвешенной цены в разных локациях Подмосковья была разнонаправленной. В январе больше всего цены поднялись в районе Красногорска (+4,2%), Химок (+3,3%) и Балашихи (+3,3%), чуть меньше – в Одинцове (+2,1%) и Котельниках (+1,9%). В Долгопрудном стартовали продажи квартир в новых корпусах ЖК «Бригантина», средняя цена по городу при этом составила 133,5 тыс. рублей/кв. м.
Что касается абсолютных значений, то самыми дорогими локациями в январе были Красногорск (163,0 тыс. рублей/за кв. м), Одинцово (156,9 тыс. рублей/кв. м) и Мытищи (152,7 тыс. рублей/кв. м). Наиболее доступные средние цены в Балашихе (102,8 тыс. рублей/кв. м) и Котельниках (125,1 тыс. рублей/кв. м).
Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»: «Второй месяц подряд мы фиксируем прирост объемов предложения в ближнем поясе Московской области. В январе на рынок вышел один новый проект «Облака 2.0», а также 14 новых корпусов в уже реализуемых проектах, вернув показатели на уровень конца лета 2020 года, однако по сравнению с январем 2020 года объемы снизились на 36,1%. В целом, вымывание объемов предложения фиксировалось на протяжении всего 2020 года и в большинстве локаций Московской области: сильнее всего предложение уменьшилось в Красногорске (–66,2%) и в Мытищах (–64,2%), прирост объемов отмечен в Реутове (+108,3%), в Долгопрудном (+68,3%). В январе доля квартир, реализуемых с использованием эскроу-счетов, достигла почти 40% (+8,4%), тогда как в декабре составляла 31,5%, а также на рынок вышло новое предложение квартир без отделки, из-за чего доля квартир, готовых к проживанию, в январе снизилась – на них приходилось 47,2%, что на 3,8% меньше, чем в декабре».
Если говорить о средней стоимости «квадрата» по классам жилья, то в экономклассе цены выросли на 1,2% по сравнению показателями декабря и составили 131,4 тыс. рублей/кв. м, в комфортклассе – на 2,1% до 137,3 тыс. рублей/кв. м, бизнес-класс подорожал до уровня 188,1 тыс. рублей/кв. м (+0,8%).
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.
В 2020 году предложение новостроек бизнес-класса в Москве резко сократилось. По подсчетам аналитиков «Метриум», количество квартир в продаже уменьшилось на 31% по сравнению с IV кварталом 2019 года. Всего в продаже 9,7 тыс квартир – последний раз такой маленький выбор у покупателей новостроек бизнес-класса был в начале 2015 года.
В IV квартале 2020 года на рынке новостроек бизнес-класса в Москве велись продажи 92 жилых комплексов, в которых представлено 9,7 тыс. квартир. За квартал предложение новостроек сократилось на 7%. В IV квартале 2019 года на рынке новостроек бизнес-класса насчитывались 97 проектов с 14,1 тыс. квартир. Таким образом, за прошедший год количество объектов в продаже сократилось на 31%.
Предложение новостроек бизнес-класса сокращается последние два года на фоне роста спроса. Пика этот показатель достиг в I квартале 2018 года, когда в продаже насчитывалось 17 тыс. квартир. Сопоставимый с текущим уровень предложения последний раз фиксировался в II квартале 2015 года. Тогда рынок оценивался в 9,8 тыс. квартир. Минимальное число квартир в новостройках бизнес-класса за всю историю наблюдений аналитиков «Метриум» было отмечено в IV кв. 2013 года – 4,9 тыс. объектов.
Основная причина сокращения предложения – рост спроса на жилье бизнес-класса. В 202 году в Москве было зарегистрировано 21 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) в сегменте бизнес-класса. Это на 33% больше, чем за 2019 год. Темп роста спроса в этом секторе рынка почти в 2 раза выше среднего по всем сегментам: количество сделок на первичном рынке квартир всех классов выросло на 18%. Более того, за весь 2020 год в новостройках бизнес-класса было реализовано 1,29 млн кв. м недвижимости, в то время как в 2019 году было продано 0,975 млн кв. м.
«На активность застройщиков повлияла реформа долевого строительства в 2018 году, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Тогда многие компании взяли паузу в разработке новых проектов. Спустя 1-2 года мы видим результат этого процесса – при резком повышении спроса значительный объем предложения вымывается, а быстрого возмещения за счет старта продаж новых проектов или корпусов не происходит. В 2020 году также пандемия замедлила пополнение предложения жилья. На мой взгляд, в ближайшее время ситуация начнет исправляться на фоне роста экономической активности и стабилизации эпидемиологической обстановки».
«Несмотря на сокращение предложения жилья бизнес-класса в пределах МКАД, в 2020 году увеличилось число объектов этого сегмента в Новой Москве, – говорит Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Весной начались продажи сразу двух комплексов бизнес-класса, которые прежде в ТиНАО появлялись крайне редко. Среди них и наш проект Russian Design District. Расширение географии предложения жилья бизнес-класса связано с изменениями покупательских предпочтений. Если раньше потенциальные жители таких комплексов стремились выбирать квартиры ближе к центру, то сегодня в приоритете максимальная обеспеченность качественной инфраструктурой и экология. Полагаю в будущем ЖК бизнес-класса будут еще чаще появляться за пределами “старой” Москвы».
«Несмотря на снижение предложения, дефицит рынку новостроек бизнес-класса не грозит, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Количество проектов остается очень большим – более 90 жилых комплексов. Многие из них – крупные ЖК, которые насчитывают много очередей и корпусов, поэтому они будут пополняться новым предложением. Однако стоит отметить, что спрос сконцентрирован на самых доступных вариантах жилья, поэтому в продаже остаются более дорогие квартиры, что следует учитывать потенциальным покупателям, которые склонны откладывать приобретение квартиры на потом».
Источник: «Метриум»